Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/2732
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 694.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 september 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, ondersteund door zijn taxateur E. Lammers.
1.5.
De rechtbank zag zich gesteld voor de vraag of Previcus bevoegd was op grond van de eerdere machtiging van eiser in bezwaar, die was gegeven aan Eerlijke WOZ, en op grond van een doormachtiging die Eerlijke WOZ aan Previcus heeft verstrekt, eiser te vertegenwoordigen in beroep. De rechtbank heeft op 17 juni 2024 Previcus in de gelegenheid gesteld schriftelijke inlichtingen te geven waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat Previcus gemachtigd is om eiser in beroep te vertegenwoordigen dan wel een nieuwe volmacht te overleggen. Op de zitting bleek J.L.G. van Herk niet op de hoogte te zijn van dit bericht. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om Previcus in de gelegenheid te stellen om alsnog op het bericht van de rechtbank van 17 juni 2024 te reageren.
1.6.
Op 23 augustus 2024 heeft Previcus een (algemene) gemotiveerde reactie gegeven. Na ontvangst van de reactie van Previcus, heeft de rechtbank de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De heffingsambtenaar heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
1.7.
Eiser en de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingediend.
1.8.
De rechtbank heeft het beroep op 21 februari 2025 op een nadere zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, ondersteund door zijn taxateur E. Lammers.
Feiten
2. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] .
2.1.
De woning is een in 1993 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in [woonplaats] . De woning bestaat uit een hoofdbouw van 141 m2, een vrijstaande garage van 32 m2, een carport van 17 m2 en een overkapping van 20 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 479 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Rechtsgeldige machtiging in beroep
3. De rechtbank ziet zich eerst gesteld voor de vraag of Previcus bevoegd was op grond van de eerdere machtiging van eiser in bezwaar, die was gegeven aan Eerlijke WOZ, en op grond van een doormachtiging die Eerlijke WOZ aan Previcus heeft verstrekt, eiser te vertegenwoordigen in beroep. De rechtbank heeft Previcus op 17 juni 2024 in de gelegenheid gesteld schriftelijke inlichtingen te geven waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat Previcus gemachtigd is om eiser in beroep te vertegenwoordigen dan wel een nieuwe volmacht te overleggen. Op 23 augustus 2024 heeft Previcus een (algemene) gemotiveerde reactie gegeven. Op grond daarvan ziet de rechtbank niet langer aanleiding om te twijfelen aan de bevoegdheid van Previcus om namens eiser beroep in te stellen en hem in de beroepsprocedure te vertegenwoordigen. Het nader stuk van de heffingsambtenaar van 10 februari 2025 geeft geen aanleiding hier anders over te oordelen. Dat betekent dat Previcus, en daarmee dhr. D. van der Locht, door eiser rechtsgeldig is gemachtigd in beroep.
Ter zitting overgelegde stukken
4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting een pleitnota, met daarin een matrix, overgelegd. Bij de beoordeling van de vraag of deze matrix zal worden meegenomen in de beoordeling, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Het beroep van eiser dateert van 20 oktober 2023 en de heffingsambtenaar heeft hier op 16 januari 2024 op gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft eiser vervolgens met de brief van 23 januari 2024 in de gelegenheid gesteld om repliek in te dienen. Eiser heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Op 27 juni 2024 heeft er een zitting plaatsgevonden. Voorafgaand aan deze zitting zijn geen nadere stukken ingediend. De zaak is vervolgens aangehouden. Drie weken voorafgaand aan de zitting van 21 februari heeft eiser een nader stuk ingediend. De rechtbank oordeelt dat er voldoende mogelijkheden zijn geweest om de matrix op een eerder moment over te leggen. Nu de matrix pas op de zitting is overgelegd, is de heffingsambtenaar niet in staat om hier adequaat op te reageren. De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak nogmaals aan te houden, omdat dit zou leiden tot een onredelijke vertraging van de procedure. De rechtbank oordeelt daarom dat deze matrix dermate laat is ingediend dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank neemt deze matrix dan ook niet mee in de beoordeling. Eiser is in het verzoek om repliek van 23 januari 2024 gewezen op deze mogelijke consequentie van het op een laat moment indienen van stukken.
De waarde van de woning
5. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
6. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix. Met die waardematrix, opgesteld door taxateur E. Lammers, is de waarde (€ 694.000) getaxeerd op € 699.000. Eiser bepleit een waarde van € 650.000.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
9. Eiser heeft de objectafbakening van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in de waardematrix van de heffingsambtenaar.
10. Eiser betwist dat [vergelijkingsobject 1] bruikbaar is als vergelijkingsobject. Deze woning is namelijk veel kleiner dan zijn woning, heeft minder grond, ligt in een andere buurt en heeft een veel betere ligging. De heffingsambtenaar wijst erop dat het verschil in woonoppervlakte slechts 8 m2 is en dat ook de perceeloppervlakte niet maakt dat deze woning niet vergelijkbaar is. Dit vergelijkingsobject ligt bovendien, net als de woning van eiser, in een omgeving met voornamelijk vrijstaande en geschakelde woningen, ligt niet aan de doorgaande weg en dit vergelijkingsobject is slechts 550 meter van eisers woning verwijderd. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De verschillen in gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte zijn beperkt en kunnen er niet toe leiden dat de woning niet bruikbaar zou zijn als vergelijkingsobject. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van [vergelijkingsobject 1] dermate anders is dat deze woning om die reden niet bruikbaar zou zijn als vergelijkingsobject.
11. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten: de woningen aan de [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] . Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in [woonplaats] , in dezelfde wijk als de woning. [vergelijkingsobject 2] is een geschakelde woning, de andere vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht en de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn voor wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Uit de waardematrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud, voorzieningen, bouwjaar en gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m2-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m2-prijs van € 2.562,75 voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m2 lager wordt. Eiser heeft dit alles onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
12. Eiser stelt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Hij onderbouwt dit standpunt aan de hand van de volgende argumenten.
13. Eiser stelt dat het indexeringspercentage niet kan worden berekend aan de hand van de gegevens die de heffingsambtenaar heeft verstrekt. Daarnaast wijken de WOZ-waarden van deze vergelijkingsobjecten ook af van de waarden die de heffingsambtenaar in de waardematrix gebruikt. De indexering is daardoor niet te toetsen, aldus eiser.
13.1.
De heffingsambtenaar stelt dat aan de hand van de in beroep overgelegde grafieken de indexering voldoende aannemelijk is gemaakt. In deze grafieken wordt namelijk de trendlijn van de waardeontwikkeling weergegeven. Daarnaast staat in de grafiek expliciet opgenomen wat het indexeringspercentage is dat uit deze trendlijn volgt voor het specifieke vergelijkingsobject.
13.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde grafieken en de hierop gegeven toelichting de indexering voldoende inzichtelijk gemaakt. Uit de waardematrix en de grafieken volgen de gehanteerde indexeringspercentages en aan de hand van de trendlijn die is opgenomen in de grafiek zijn de indexeringspercentages te herleiden. Deze kunnen dus op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde informatie worden gecontroleerd. Eiser heeft niets gesteld dat aanleiding geeft om deze indexering in twijfel te trekken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] het best vergelijkbare object is en dat deze referentie een lagere waarde vertegenwoordigt. Dit vergelijkingsobject heeft namelijk geen gemiddelde voorzieningen, maar bovengemiddelde voorzieningen. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de prijs per eenheid te hoog vastgesteld. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 2] ten onrechte als geschakelde woning heeft aangemerkt. Ook dit leidt tot een lagere prijs per eenheid. Subsidiair voert eiser aan dat mocht de rechtbank van oordeel zijn dat de [vergelijkingsobject 2] terecht als geschakelde woning is aangemerkt, ook zijn woning als geschakeld moet worden aangemerkt nu deze geschakeld is middels de garage aan het buurpand. Gelet daarop zal dan een lagere grondstaffel moeten worden toegepast. Eiser voert verder aan dat in de nieuwe matrix die op 10 februari 2025 door de heffingsambtenaar is ingediend de getaxeerde waarde van [vergelijkingsobject 2] is aangepast naar € 578.000, terwijl dit eerder € 571.000 was. Gelet op de omstandigheid dat het indexeringspercentage ook al bij het initiële verweerschrift werd gehanteerd, is onduidelijk hoe de heffingsambtenaar nu tot een hogere waarde komt.
14.1.
De heffingsambtenaar wijst er in reactie allereerst op dat de taxateur de waarde per m2 heeft verhoogd met een bedrag van € 160 vanwege de betere staat van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] . Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat [vergelijkingsobject 2] terecht is aangemerkt als geschakelde woning. Ter onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar naar de luchtfoto van het vergelijkingsobject. In tegenstelling tot eisers woning, kan men bij [vergelijkingsobject 2] de achterzijde van de woning niet via het eigen perceel van de woning bereiken zonder het bouwwerk te betreden. Wat betreft de getaxeerde waarde licht de heffingsambtenaar toe dat in de initiële matrix die was ingediend, niet het juiste indexeringspercentage lijkt te zijn gebruikt. Wanneer de verkoopprijs wordt vermenigvuldigd met het reeds toen overgelegde indexeringspercentage, blijkt dat de geïndexeerde verkoopprijs zoals vermeld in de matrix van 10 februari 2025 juist is.
14.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de betere staat van onderhoud van deze referentie door deze als bovengemiddeld te waarderen. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar terecht dat de andere vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar lijken met eisers woning, nu [vergelijkingsobject 2] een geschakelde woning is, en de andere vergelijkingsobjecten en de woning van eiser vrijstaande woningen zijn. Uit de overgelegde luchtfoto blijkt dat [vergelijkingsobject 2] aan twee kanten geschakeld is aan andere woningen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bij de woning van eiser de garage en de woning niet tegen elkaar aan staan. De rechtbank constateert dat eisers woning dus ook volgens de door hem genoemde definitie van de Waarderingskamer een vrijstaande woning is en de [vergelijkingsobject 2] een geschakelde woning is. Over de geïndexeerde verkoopprijs van [vergelijkingsobject 2] merkt de rechtbank op dat een eenvoudige rekensom uitwijst dat € 578.000 de juiste geïndexeerde verkoopprijs is. In de eerdere matrix was dit niet juist opgenomen, maar dit is in de matrix van 10 februari 2025 gecorrigeerd.
15. Eiser stelt dat de voorzieningen van [vergelijkingsobject 3] ten onrechte als ondergemiddeld zijn gewaardeerd en stelt dat dit moet worden gecorrigeerd. De heffingsambtenaar stelt dat de voorzieningen gedateerd zijn in vergelijking tot de andere vergelijkingsobjecten en dat deze daarom terecht als ondergemiddeld zijn gewaardeerd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat op basis van de foto’s [vergelijkingsobject 3] duidelijk meer gedateerd is in zodanige mate dat dit een ondergemiddelde waardering rechtvaardigt. De enkele stelling van eiser dat dit anders is, maakt niet dat de rechtbank aanleiding ziet om te twijfelen aan het oordeel van een deskundig taxateur.
16. Eiser stelt dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] ten onrechte als gemiddeld is gewaardeerd. Deze woning is namelijk zeer goed onderhouden en de voorzieningen zijn recentelijk gerenoveerd. Eiser stelt dat de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen daarom als bovengemiddeld moeten worden gekwalificeerd. Eiser wijst erop dat dit vergelijkingsobject in een ander dossier ook als bovengemiddeld is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar stelt dat kwaliteit en onderhoud niet bovengemiddeld zijn, maar de voorzieningen wel. De heffingsambtenaar heeft de waardematrix daarom aangepast. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van [vergelijkingsobject 4] heeft bijgesteld naar een bovengemiddelde waardering. Daarover bestaat dus geen geschil meer. Eisers stelling dat de kwaliteit en onderhoud van [vergelijkingsobject 4] bovengemiddeld is, wordt verder niet onderbouwd, terwijl de gemachtigde van eiser op de zitting heeft erkend dat hij wel toegang heeft tot het systeem waarin de verkoopbrochures zijn opgenomen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht dat er geen aanleiding is om ook de kwaliteit en onderhoud van dit vergelijkingsobject als bovengemiddeld te waarderen. Het argument van eiser slaagt dus niet.
17. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar er ten onrechte vanuit is gegaan dat zijn woning een bovengemiddeld onderhouds- en voorzieningenniveau heeft. De laatste onderhoudsbeurt/verbouwing heeft in 2016 plaatsgevonden. De voorzieningen en het onderhoud zijn daarom maximaal gemiddeld te noemen. Doordat deze onderdelen door de heffingsambtenaar te positief zijn beoordeeld, is de eindwaarde te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar wijst erop dat de taxateur in de waardematrix de staat van onderhoud als gemiddeld heeft gewaardeerd. De rechtbank constateert dat deze wijziging van goed naar gemiddeld in de waardematrix er niet toe heeft geleid dat de woning lager wordt gewaardeerd dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
18. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gewezen op de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de overkapping van de woning heeft getaxeerd op € 400 per m2, terwijl de overkappingen bij de andere referenties zijn getaxeerd op € 200 per m2. De rechtbank overweegt dat de gemachtigde van eiser dit argument weliswaar niet eerder heeft genoemd, maar dat het toestaan van dit argument niet leidt tot strijd met de goede procesorde. De heffingsambtenaar was op de zitting namelijk in staat om op dit punt te reageren. De heffingsambtenaar kan niet verklaren waarom de overkapping van eisers woning hoger is gewaardeerd en erkent dat ook zijn overkapping getaxeerd zou moeten zijn op € 200 per m2. Aanpassing hiervan leidt echter niet tot een lagere waarde dan de beschikte waarde. Gelet op deze toelichting van de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen aanleiding om gelet op de onjuiste getaxeerde waarde van de overkapping aan de vastgestelde waarde van de woning te twijfelen.
19. Eiser stelt dat ook de woningen aan de [object 1] en [object 2] gebruikt zouden moeten worden ter onderbouwing van de waarde. Eiser verwijst daarbij naar de arresten van de Hoge Raad van 29 april 2022 [2] en van 3 maart 2023 [3] . Deze objecten onderbouwen namelijk duidelijk een lagere waarde. [object 1] is op 16 juni 2021 verkocht voor € 720.000. [object 2] is verkocht op 11 oktober 2021 voor € 725.000. De heffingsambtenaar stelt dat hij niet kan worden verplicht om bepaalde objecten te gebruiken ter onderbouwing en stelt dat het eiser vrijstaat zelf een taxatierapport in te dienen. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht waarom de door eiser genoemde woningen minder geschikt zijn als vergelijkingsobject. Deze woningen zijn namelijk beduidend groter dan de woning van eiser; [object 2] is 41 m2 groter en [object 1] is 69 m2 groter. Gelet op het verschil in gebruiksoppervlakte zijn de woningen minder goed bruikbaar ter vergelijking. De rechtbank kan deze toelichting volgen en oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee, mede gelet op de door eiser genoemde arresten van de Hoge Raad, voldoende heeft gereageerd op de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om gelet op de verkoopprijzen van deze woningen te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning.
20. Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiser bepleite waarde van € 650.000 berust op een schatting die niet is onderbouwd. Daardoor leidt die gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
Conclusie over de waarde
21. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 694.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 699.000, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.