Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 23/613, 23/3342, 23/3343, 23/3345, 23/3346 en 23/3347
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
13 oktober 2025 in de zaken tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. A. el Azouti).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 13 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Eiser is met een aangetekende brief voor de zitting uitgenodigd die ook bij eiser is bezorgd. [1] Eiser is dus behoorlijk opgeroepen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de objecten [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres] (samen: de objecten) en het perceel met aanduiding [nummer] (het perceel), allen in [plaats].
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [2] -waarden van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2020 met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB), rioolheffing en watersysteemheffing voor het kalenderjaar 2021 ten aanzien van de objecten bekend zijn gemaakt. Daarbij is ook een aanslag watersysteemheffing bekendgemaakt ten aanzien van het perceel.
2.1.
Het object [adres] in [plaats] is een café/bar/restaurant met bouwjaar 1963. Het object bestaat uit een restaurant van 105 m² en een opslag/magazijn van 18 m². De WOZ-waarde is vastgesteld op € 95.000.
2.2.
Het object [adres] in [plaats] is een bovenwoning met bouwjaar 1955. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 159 m³. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 83.000. Het object [adres] in [plaats] is een bovenwoning met bouwjaar 1955. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 116 m³ en twee dakkapellen. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 71.000. Het object [adres] in [plaats] is een bovenwoning met bouwjaar 1955. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 151 m³. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 76.000. Het object [adres] in [plaats] is een bovenwoning met bouwjaar 1955. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 100 m³. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 56.000.
2.3.
De WOZ-waarden en alle aanslagen zijn gehandhaafd met de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2023.
3. De rechtbank constateert dat eisers argumenten zich alleen tegen de vastgestelde waarden richten. Concrete argumenten tegen de overige aanslagregels ontbreken. De rechtbank verklaart de beroepen tegen de aanslagregels waarop de WOZ-waarde niet van invloed is daarom ongegrond. Bij de verdere beoordeling zal daarom alleen nog worden ingegaan op de WOZ-waarden.
4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de objecten telkens niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object [adres] in [plaats] naar de getaxeerde waarde van € 98.000 zoals opgenomen in de door hem overgelegde taxatie van taxateur S. Bannink van 16 januari 2024 op basis van de vergelijkingsmethode.
4.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de in overweging 2.2. genoemde vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden zoals opgenomen in de door hem overgelegde taxatie van taxateur S. Bannink van 16 januari 2024 op basis van de vergelijkingsmethode. Daarin wordt uitgegaan van de volgende getaxeerde waarden: voor [adres] een waarde van € 97.000, voor [adres] een waarde van € 86.000, voor [adres] een waarde van € 90.000 en voor [adres] een waarde van € 69.000.
4.3.
Eiser wijst erop dat er in het verleden een duidelijke afspraak is gemaakt met de toenmalig directeur van – zo begrijpt de rechtbank – de gemeente Oss “dat deze omissies nooit meer zouden voorvallen”. Eiser beleeft dit als totaal loze beloftes en voelt zich ongelofelijk misleidt. De heffingsambtenaar – die kennelijk op de hoogte is van wat eiser bedoelt – merkt op dat met de gemeente gemaakte afspraken over bestemmingsplannen en bouwvergunningen niet van invloed zijn op de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft verder diverse malen geprobeerd om met eiser afspraken te maken over inpandige opnames. Dat is niet gelukt. Op door de heffingsambtenaar aangekondigde inpandige opnames komt eiser telkens niet opdagen. De rechtbank vindt dat eiser in het geheel niet duidelijk heeft gemaakt wat hij met dit punt van de rechtbank verwacht. Hij is ook niet op de zitting verschenen om dat toe te lichten. Voor zover eiser met zijn argument een lagere waarde of vernietiging van de aanslagen nastreeft slaagt dat dus niet.
4.4.
Eiser vindt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Dit standpunt is in het geheel niet onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
4.5.
Eiser vindt de WOZ-waarden te hoog. Volgens eiser is de heffingsambtenaar ten onrechte niet ingegaan op de door eiser overgelegde foto’s waarop rioolresten zichtbaar zijn die het gevolg zijn van lekkages en verstoppingen.
4.5.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [3] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [4]
4.5.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat met de staat van de riolering voldoende rekening is gehouden in de waardering. Dit was al bij de aanslagoplegging bekend. In de taxaties is voor de vier objecten aan de [adres] de kwaliteit op ondergemiddeld gewaardeerd en bij [adres] en [adres] is tevens het onderhoud op ondergemiddeld gewaardeerd. Bij [adres] is het onderhoud op ondergemiddeld gewaardeerd. De heffingsambtenaar vindt dat hiermee voldoende rekening is gehouden met wat eiser stelt en de rechtbank kan dat volgen.
5. Eiser verbaast zich erover dat er een opname van de objecten heeft plaatsgevonden in het bijzijn van zijn zoon. De zoon van eiser beschikt namelijk niet over de sleutels van de objecten en kan die objecten ook niet betreden. Eiser verlangt een schriftelijke verklaring. De heffingsambtenaar merkt hierover op dat voor de afhandeling van het bezwaar van eiser met hem een afspraak was gemaakt voor inpandige opnames. Zoals vaker is voorgekomen kwam eiser nu ook niet opdagen. Daarom heeft de behandelaar ([naam]) contact opgenomen met de zoon van eiser die telefonisch een toelichting op de staat van de objecten heeft gegeven. Hierbij is onder andere de staat van het dak ter sprake gekomen en het feit dat de binnenzijde van de woningen was verbeterd met onder andere een nieuwe keuken. De rechtbank vindt dat eiser in het geheel niet duidelijk heeft gemaakt wat hij met dit punt van de rechtbank verwacht. Hij is ook niet op de zitting verschenen om dat toe te lichten. Voor zover eiser met zijn argument een lagere waarde of vernietiging van de aanslagen nastreeft slaagt dat dus niet.
6. Omdat de beroepen ongegrond zijn, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
7. Verder merkt de rechtbank nog het volgende op. De rechtbank heeft partijen in aanloop naar de zitting laten weten dat voor deze zaken (en de gelijktijdig behandelde zaken met nummers SHE 23/614 en bijbehorende nummers) veel zittingstijd is gereserveerd, in totaal 180 minuten. Eiser is, hoewel behoorlijk opgeroepen, zonder bericht van verhindering niet verschenen. Dat gebeurde recent ook in het tussen partijen bestaande geschil over belastingjaar 2020. [5] Hierdoor is veel zittingstijd verloren gegaan die ook had kunnen worden besteed aan beroepen van andere rechtzoekenden die op een behandeling van hun zaak op zitting wachten. Dit geldt ook voor de tijdsbesteding van de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De rechtbank verzoekt eiser zich hier in het vervolg rekenschap van te geven en zich tijdig af te melden als hij geen behoefte heeft aan een zitting in zijn zaak.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 oktober 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: