Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2625
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
6 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, de heffingsambtenaar
(H.J.M. Venner).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 6 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Dit is een hoekwoning uit 1978. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 122 m², een aanbouw van 12 m², een aangebouwde berging/schuur van 8 m², een dakkapel van 3 m², twee garages van 18 m² respectievelijk 23 m² en een tuinhuis/blokhut van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 284 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 met de beschikking van 21 februari 2025 vastgesteld op € 492.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2025 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 1 september 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 461.000.
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De WOZ-waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [2]
3.2.
Als de woning kort voor of kort na de waardepeildatum is verkocht, dan vertegenwoordigt het verkoopcijfer in de regel ook de WOZ-waarde. [3] Maar als de woning niet is verkocht kort voor of kort na de waardepeildatum, dan moet de woning worden vergeleken met in principe minimaal drie andere woningen die wel kort voor of kort na de waardepeildatum zijn verkocht om zo de WOZ-waarde van de woning te kunnen bepalen. [4] Dit wordt de vergelijkingsmethode genoemd. Een andere methode is ook toelaatbaar, maar dan moet degene die deze methode voorstelt wel aannemelijk maken dat de aldus verkregen waarde voldoet aan de hiervoor (in overweging 3.1.) genoemde definitie.
3.3.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van (afgerond) € 462.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport op 1 december 2025 is opgesteld door taxateur H.J.M. Venner. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. In de taxatie is de woning vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in Valkenswaard: de vergelijkingsobjecten. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.4.
Eiser vindt het hanteren van deze verkoopcijfers volstrekt onjuist, omdat er (vanwege de nabijheid van ASML) ver wordt overboden; eiser noemt een percentage van 30% en overbiedingen tussen de € 30.000 en € 40.000. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn betoog. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat deze verkoopcijfers zijn gerealiseerd op de vrije markt en daarmee voldoen aan de hiervoor (in overweging 3.1.) genoemde definitie. Het enkele feit dat er sprake zou zijn van een ‘oververhitte woningmarkt’ maakt die verkoopcijfers niet onbruikbaar. [5] Verder merkt eiser op dat de heffingsambtenaar “appels met peren vergelijkt”, maar een dergelijke blote stelling is evenmin reden om de gehanteerde verkoopcijfers niet bruikbaar te achten.
3.5.
Eiser is het er verder niet mee eens dat de heffingsambtenaar zelf als taxateur optreedt, omdat dan de slager zijn eigen vlees keurt. Eiser vindt dat een (van de heffingsambtenaar onafhankelijke) taxateur moet worden ingeschakeld. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Allereerst bestaat er geen wettelijke verplichting voor de heffingsambtenaar om een van hem onafhankelijk taxateur in te schakelen. De heffingsambtenaar is er dus vrij in om zelf de woning te taxeren als hij – zoals in dit geval – tevens taxateur is. Verder geldt er in het belastingrecht een vrije bewijsleer. Dat betekent dat partijen zelf gaan over het bewijs dat zij van hun stellingen leveren. Het is vervolgens aan de rechter om dat bewijs te beoordelen met inachtneming van wat de wederpartij daartegen aanvoert.
3.6.
Eiser vindt – zo begrijpt de rechtbank – dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand en de ligging van de woning, De woning beschikt niet over een spouwmuur met de buren en de betonvloeren in zijn woning en de buurwoningen lopen door. Eiser ervaart hierdoor ernstige geluidsoverlast. Ook wijst hij op de nog originele buitendeuren in de woning en de originele houten kozijnen achter waarvan renovatie nodig is. Verder is de keuken 25 jaar oud, de badkamer 20 jaar oud en de cv-ketel 15 jaar oud. Tot slot ligt de woning volgens eiser tien meter vanaf de wijkontsluitingsweg waar 50 km/h wordt gereden en waarvan hij geluidsoverlast ervaart.
3.6.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [6] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [7]
3.6.2.
De heffingsambtenaar wijst erop dat hij de woning in de bezwaarfase (op 20 juni 2025) inpandig heeft opgenomen. Dat heeft geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde, omdat (ook) volgens de heffingsambtenaar eerst onvoldoende rekening was gehouden met de toestand van de woning. De heffingsambtenaar vindt dat dit nu wel het geval is. De woning is over het geheel genomen gewaardeerd als gemiddeld (3), maar het onderhoudsniveau van de hoofdbouw en de aanbouw zijn gewaardeerd als matig (2). Voor het vergelijkingsobject [adres] zijn kwaliteit en onderhoud van de hoofdbouw en de aanbouwen gewaardeerd op bovengemiddeld (4) en is de toestand voor het overige gewaardeerd op gemiddeld (3). Voor het vergelijkingsobject [adres] is de kwaliteit van de hoofdbouw en de aanbouw gewaardeerd op bovengemiddeld (4) en is de toestand voor het overige gewaardeerd op gemiddeld (3). Voor het vergelijkingsobject [adres] is het onderhoud van de hoofdbouw en de aanbouw gewaardeerd op bovengemiddeld (4) en is de toestand voor het overige gewaardeerd op gemiddeld (3). De heffingsambtenaar heeft van de vergelijkingsobjecten vastgoedrapporten met daarin fotomateriaal overgelegd. Gelet op dit alles kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning.
3.6.3.
De heffingsambtenaar vindt de ligging van de woning niet dusdanig verschillen met die van de vergelijkingsobjecten dat daardoor de ligging verschillend zou moeten worden gewaardeerd. De rechtbank heeft ter beoordeling van de ligging de omgeving van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten bekeken op Google Maps. Gelet op deze beelden en wat partijen daarover hebben gezegd, kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank wil eiser best geloven dat hij overlast ervaart van de nabijgelegen weg, maar enkel subjectief ervaren overlast is geen omstandigheid waarmee bij de waardebepaling rekening kan worden gehouden.
3.7.
Eiser bepleit een waarde van € 433.000, omdat volgens hem het CBS zou hebben geconcludeerd dat de WOZ-waarden in de gemeente Valkenswaard 6,1% te hoog zijn. Verder bepleit hij een waarde van € 425.000 na een analyse van diverse (vanaf januari 2025 uitgebrachte) vraagprijzen. Ook bepleit hij een waarde van € 413.000 door die te herleiden uit WOZ-waarden van vorige belastingjaren. Tot slot noemt eiser een waarde van € 411.000 omdat uit gegevens van Vereniging Eigen Huis zou blijken dat de gemeente Valkenswaard een aantal onrealistische verhogingen heeft toegepast; een verhoging met 5,3% ten opzichte van de WOZ-waarde van vorig jaar is wel realistisch. Eiser is er echter niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat met een van de door hem bepleite methoden van waardebepaling voldoet aan de hiervoor (in overweging 3.1.) genoemde definitie. Met het noemen van deze waarden zaait hij dan ook geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde.
3.8.
Eiser heeft op de zitting verzocht dat de rechtbank een taxateur als deskundige benoemt. De rechtbank wijst dit verzoek af. Er is geen reden om aan de zorgvuldigheid van de taxatie van de heffingsambtenaar te twijfelen en niet is gebleken dat eiser in bewijsnood heeft verkeerd bij het onderbouwen van zijn standpunten.
4. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd door plaatsing daarvan in het digitale dossier.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2026 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: