ECLI:NL:RBOVE:2018:524

• Datum uitspraak: 7 februari 2018
• Publicatiedatum: 20 februari 2018
• Zaaknummer: C/08/196376 / HA RK 17-5
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.H.S. Lebens - de Mug
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot vernietiging van rechtshandelingen ex artikel 26 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten met betrekking tot woningbouw in Borne

In deze beschikking van de Rechtbank Overijssel, uitgesproken op 7 februari 2018, heeft de rechtbank het verzoek van de gemeente Borne tot vernietiging van rechtshandelingen op grond van artikel 26 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) afgewezen. De gemeente had verzocht om de rechtshandelingen die ten grondslag lagen aan hypotheekverleningen door wijlen [X] aan Mega Projecten B.V. te vernietigen, omdat het voorkeursrecht was vervallen. De rechtbank oordeelde dat het verzoek disproportioneel was, gezien de lange periode van 17 jaar waarin de betrokken partijen onzekerheid hebben ervaren en het gebrek aan concreet uitzicht op woningbouw op de percelen.

De rechtbank stelde vast dat de gemeente haar belang bij een beslissing op het verzoek had verloren, omdat het voorkeursrecht was vervallen en de gemeente niet in een betere positie zou komen door de vernietiging van de rechtshandelingen. De rechtbank overwoog dat het algemene belang van de gemeente, dat voortvloeit uit de systematiek van de Wvg, niet voldoende was om het verzoek te honoreren. De rechtbank concludeerde dat de gemeente onvoldoende had aangetoond dat er binnen afzienbare tijd woningbouw op de percelen zou plaatsvinden, en dat de verzochte vernietiging van de rechtshandelingen in relatie tot het eigendomsrecht van de verweerders disproportioneel was.

De rechtbank veroordeelde de gemeente in de proceskosten, die aan de zijde van de verweerders en de curator in het faillissement van NPB Beheer B.V. werden begroot op respectievelijk € 1.869,00 en € 1.191,00. De beschikking werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rekestnummer: C/08/196376 / HA RK 17-5

Beschikking van 7 februari 2018

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BORNE ,

wonende te Borne,

verzoekster,

advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,

tegen

1. [verweerder 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[verweerder 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[verweerder 3] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

verweerders,

advocaat mr. J. Schutrups te Enschede,

4.
MR. J. VAN DER HEL in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap NPB BEHEER B.V. gevestigd te Zenderen,

kantoorhoudende te Enschede,

verweerder,

advocaat mr. J. van der Hel te Enschede.

Partijen zullen hierna de gemeente, verweerders 1 tot en met 3 [verweerder 1] c.s. verweerder sub 4 Van der Hel q.q., en alle verweerders tezamen verweerders worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met producties 1 tot en met 11
• de brief van de griffier aan verweerders van 9 februari 2017
• de akte alsmede verweerschrift houdende referte ex artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) van Van der Hel q.q. ontvangen op 23 februari 2017 met elf producties
• het verweerschrift van [verweerder 1] c.s. ontvangen op 1 juni 2017 met producties A en B
• het (aanvullend) verweerschrift van [verweerder 1] ontvangen op 22 september 2017 met producties C tot en met G
• de mondelinge behandeling op 29 september 2017
• de akte van de gemeente ontvangen op 9 november 2017 met producties 12 tot en met 14

- de akte van [verweerder 1] c.s. ontvangen op 24 november 2017 met producties H en I.

1.2.

Ten slotte is beschikking bepaald.

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoek van de gemeente strekt tot:

I. het bevelen van verweerders op grond van artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) om de rechtshandelingen die ten grondslag liggen aan in het verzoekschrift nader genoemde hypotheekverleningen door wijlen [X] aan Mega Projecten B.V. - ten aanzien van welke vennootschap NPB Beheer B.V. als gevolg van fusie verkrijgende rechtspersoon is - ter zake van de kadastrale percelen gemeente Borne, sectie [aaaa] , alsmede sectie [bbbb] , [cccc] , [dddd] en [eeee] met een totale grootte van circa 07.04.80 ha, aan de gemeente en aan de rechtbank over te leggen;

II. het nietig verklaren van het samenstel van rechtshandelingen, betreffende de hypotheekverleningen en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten, alsmede de rechtshandelingen strekkende tot het aangaan van de overeenkomsten zelf, zowel wanneer verweerders niet aan het sub I verzochte bevel voldoen als wanneer uit de overgelegde bescheiden blijkt dat de rechtshandelingen op zichzelf dan wel in samenhang met de hypotheekverleningen de kennelijke strekking hebben aan de voorkeurspositie van de gemeente afbreuk te doen.

2.2.

De rechtbank heeft verweerders bij brief van de griffier in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op het verzoek ex artikel 22 Rv als hiervoor aangegeven.

2.3.

Bij verweerschrift heeft Van der Hel q.q. in de procedure overgelegd een koopovereenkomst van 24 oktober 2007, gesloten tussen wijlen [X] en MEGA projecten B.V. tot verkoop door de eerstgenoemde aan de laatstgenoemde van percelen cultuurgrond met de daarop staande opstallen aan de [straatnaam] te Borne, kadastraal bekend gemeente Borne, sectie [bbbb] , groot 4 hectare drieënveertig are en zestig centiare, [cccc] , groot zesentwintig are en dertig centiare, [dddd] , groot een hectare, eenenzeventig are en negentig centiare, [eeee] , groot twintig centiare, en sectie [aaaa] , groot tweeënzestig are en tachtig centiare, tezamen groot zeven hectare, vier are en tachtig centiare. Genoemde partijen hebben op dezelfde datum voorts in aanvulling op die koopovereenkomst een overeenkomst gesloten, onder meer strekkende tot het verstrekken van hypotheekrechten op voornoemde percelen door de verkoper.

2.4.

[verweerder 1] c.s. hebben zich wat betreft het verzoek ex artikel 22 Rv op het standpunt gesteld dat de gemeente geen belang (meer) en recht op overlegging heeft aangezien het voorkeursrecht is vervallen c.q. in het kadaster is doorgehaald.

2.5.

De rechtbank stelt vast dat onweersproken is gebleven dat aan het verzoek sub I onder 2.1 is voldaan met overlegging van de stukken als onder 2.3 genoemd door Van der Hel q.q. In verband hiermede is de rechtbank van oordeel dat de gemeente haar belang bij een beslissing op het verzoek ex artikel 22 Rv heeft verloren, zodat dat verzoek zal worden afgewezen.

2.6.

Ten aanzien van het verzoek sub II overweegt de rechtbank het volgende.

Niet in geschil is dat het voorkeursrecht is vervallen en dat de gemeente in beginsel ook na het vervallen van het voorkeursrecht toepassing kan geven aan artikel 26 lid 1 Wvg.

[verweerder 1] c.s. verbinden aan het vervallen van het recht evenwel de conclusie dat zij sindsdien de percelen vrijelijk aan derden kunnen verkopen zonder die eerst aan de gemeente aan te bieden en dat de gemeente door nietigverklaring van de rechtshandelingen juridisch en feitelijk daarom niet in betere positie kan komen dan waarin zij nu verkeert. Ofwel, haar voorkeurspositie herkrijgt zij niet, zodat volgens [verweerder 1] c.s. geen sprake is van een belang bij haar verzoek in de zin van artikel 3:303 BW, met als gevolg dat zij niet-ontvankelijk moet worden verklaard in dat verzoek.

2.7.

Met kennisneming van de wetsgeschiedenis en het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV0608) is de rechtbank van oordeel dat het standpunt van [verweerder 1] c.s. niet kan worden gevolgd. Niet een concreet, ten tijde van het doen van het verzoek tot vernietiging geldend belang van de gemeente in de zin van artikel 3:303 BW moet hier bepalend worden geacht, maar het algemene belang van de gemeente gelegen in de effectieve (dreigende) werking die uitgaat van de systematiek van artikel 26 Wvg, inhoudende het bestaan van een voortdurend vernietigingsrisico met betrekking tot rechtshandelingen waarmee kennelijk wordt beoogd aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente afbreuk te doen.

De rechtbank acht ter zitting door de gemeente genoegzaam uiteengezet hoe in dit licht

het tegengaan van prijsopdrijving van gronden (door een niet marktconforme koopprijs) c.q. de financiële haalbaarheid van de toekomstige (wijk) ontwikkeling - ofwel de economische kant van grondexploitatie - onderdeel uitmaken van het gemeentelijk belang, naast het belang van de voorkeurspositie wat betreft vergroting van de verwervingsmogelijkheden van gronden en het waarborgen van de gemeentelijke regiefunctie.

2.8.

Wat betreft het argument van [verweerder 1] c.s. voor het ontbreken van belang in de zin van artikel 3:303 BW overweegt de rechtbank voorts dat zij met dit argument voorbij zien aan de mogelijkheid dat zich binnen twee jaren na het vervallen van het voorkeursrecht, na ommekomst van welke periode in beginsel weer een voorkeursrecht kan worden gevestigd, geen verkoop door [verweerder 1] c.s. heeft voorgedaan.

2.9.

De rechtbank acht derhalve in de genoemde stelling van [verweerder 1] c.s. geen grond gelegen om de gemeente in het verzoek sub II niet-ontvankelijk te verklaren.

2.10.

Van der Hel q.q. refereert zich aan het oordeel van de rechtbank wat betreft het verzoek sub II van de gemeente.

2.11.

[verweerder 1] c.s. hebben ten aanzien van laatstgenoemd verzoek betoogd dat de (wettelijke) mogelijkheid om nietigverklaring te verzoeken, die strekt tot aantasting van hun eigendom, uit een oogpunt van rechtszekerheid onderworpen behoort te zijn aan verjarings- en vervaltermijnen die die rechtszekerheid waarborgen, zulks in het licht van artikel 6 EVRM en artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM (EP). Zodanige verjaringstermijn is er hier volgens [verweerder 1] c.s. niet, nu de gemeente krachtens eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad ook na het vervallen van het voorkeursrecht artikel 26 lid 1 Wvg kan inroepen.

De rechtbank is van oordeel dat artikel 26 lid 2 Wvg een verjaringstermijn als bedoeld bevat en dat derhalve geen sprake is van een ontbreken daarvan in de door [verweerder 1] c.s. gestelde zin. De korte verjaringstermijn biedt bovendien voldoende en snelle rechtszekerheid. Dat voor de werking van de verjaringstermijn is vereist dat zaken niet bewust aan het daglicht c.q. de kennis van de gemeente worden onttrokken, maakt dat niet anders. Optredende onzekerheid kan in zodanig geval niet aan de gemeente worden tegengeworpen.

2.12.

De standpunten van de gemeente en [verweerder 1] c.s. ten aanzien van de te nemen beslissing op het verzoek spitsen zich nader toe op de realiteit van de toekomstige bouwontwikkeling in de nieuwe woonwijk Bornsche Maten. [verweerder 1] c.s. betogen in het licht van artikel 1 EP - het proportionaliteitsvereiste – dat, zo een gerechtvaardigd doel bij de gevraagde nietigverklaring in het algemeen belang is gegeven, het onder de omstandigheden van dit geval disproportioneel is om de betreffende rechtshandelingen te vernietigen.

2.13.

De vraag die daarom ter beantwoording voorligt is of aannemelijk is dat binnen een concreet afzienbare tijd de percelen van [verweerder 1] c.s. daadwerkelijk voor woningbouw in aanmerking komen.

De gemeente heeft zich hieromtrent nader bij akte uitgelaten, waarvan de essentie is dat

met de provincie Overijssel een uiteindelijk eindbeeld voor de Bornse Maten is afgesproken om 2300 woningen te realiseren. Voor fase 3, waarin de percelen van [verweerder 1] c.s. zijn gelegen, bestaat, gelet op de in fasen 1 en 2 al gerealiseerde en nog te realiseren woningen, aldus ruimte voor de bouw van 1000 woningen. Inmiddels is een bestemmingsplan vastgesteld voor fase 3A, betreffende (300 woningen in) een gebied dat direct naast de percelen van [verweerder 1] c.s. ligt. De gemeente verwacht dat de percelen van [verweerder 1] c.s. als eerstvolgende fase in een bestemmingsplan zullen zijn begrepen, waarvan het ontwerp naar verwachting eind 2018 ter inzage zal worden gelegd. De gemeente concludeert dat dus wel vaststaat dat de gronden van [verweerder 1] c.s. voor woningbouw ontwikkeld zullen worden en dat binnen afzienbare tijd daarvoor een planologisch kader zal worden vastgesteld.

2.14.

[verweerder 1] c.s. hebben dit betoog van de gemeente gemotiveerd bestreden. Zij hebben aangevoerd dat de in Netwerkstadverband en met de provincie gemaakte c.q. in de bestuursovereenkomst Woonafspraken Twente 2016-2020 neergelegde afspraken over woningbouw inhouden dat in héél Borne per jaar maximaal 100 woningen gebouwd mogen worden. Voorts betogen [verweerder 1] c.s. dat de gemeente en de provincie het wel eens zijn over een uiteindelijk eindbeeld voor de Bornsche Maten met een totaal aantal van 2300 woningen, maar dit betreft volgens [verweerder 1] c.s. een intentie zonder vaststaande tijdsperiode terwijl realisering bovendien afhankelijk is van de ontwikkelingen op de woningmarkt in de deelnemende gemeenten en in Twente. Hierbij geldt ook dat een nieuwe fase volgens de afspraken eerst in procedure (van uitwerkingsplicht naar directe bouwtitel) kan gaan zodra lokale of bovenregionale behoefte hieraan aantoonbaar is.

[verweerder 1] c.s. ontlenen voorts aan het aan de bestuursovereenkomst ten grondslag liggende rapport van de Stec Groep dat Borne thans reeds een overschot heeft wat betreft de harde uitbreidingscapaciteit (van 790 woningen) op basis van een directe bouwtitel ten opzichte van de behoefte in de periode 2015-2025, overeenkomende met 103% van de vraag. Fase 3A voorziet bovendien nog eens in circa 300 woningen met een directe bouwtitel. Met de uitwerkingsplicht in bestemmingsplannen (van 970 woningen) zal Borne volgens het Stec Groep- rapport een capaciteit hebben van 230%.

[verweerder 1] c.s. hebben verder aangevoerd dat het in verband met het vorenstaande onmogelijk zal zijn een bestemmingsplan vast te stellen voor (al dan niet directe) woningbouw waarvan aannemelijk is dat die bestemming binnen de termijn van tien jaren zal worden gerealiseerd.

2.15.

De rechtbank stelt vast dat de gemeente haar belang bij het verzoek heeft onderbouwd met de stelling dat gezien de in rechtsoverweging 2.13 aangehaalde cijfers wel vast staat dat de percelen van [verweerder 1] c.s. voor woningbouw ontwikkeld zullen worden en dat binnen afzienbare tijd een planologisch kader daarvoor zal worden vastgesteld. In aanmerking genomen hetgeen [verweerder 1] c.s. ter zake hebben aangevoerd, is de rechtbank echter van oordeel deze onderbouwing tekort schiet en dat de te beantwoorden vraag als vermeld in de eerste zin van rechtsoverweging 2.13 op basis van die onderbouwing niet positief kan worden beantwoord. Gelet op het verweer van [verweerder 1] c.s. gelden in het kader van de woonafspraken (bijlage 2 bij de bestuursovereenkomst) naar het oordeel van de rechtbank nog teveel “mitsen en maren” (cijfermatig, geografische spreiding, de (behoefte van) andere deelnemende gemeenten, ontwikkeling woningmarkt in Twente en de Netwerkstad) om te concluderen dat woningbouw op de percelen van [verweerder 1] c.s. op redelijk korte termijn reëel is te achten.

2.16.

De rechtbank betrekt bij het vorenstaande dat [verweerder 1] c.s. zich reeds zeventien jaar via het voorkeursrecht geconfronteerd zien met een belemmering wat betreft het recht om hun eigendom tot verkoop aan te bieden aan anderen dan de gemeente. Waar het thans ontbreekt aan concreet zicht op de daadwerkelijke realisering van woningbouw op die percelen, acht de rechtbank de verzochte vernietiging van rechtshandelingen in relatie tot het eigendomsrecht van [verweerder 1] c.s. onder de gebleken omstandigheden disproportioneel, mede daarbij betrokken de door hen aangevoerde financiële belangen bij het uitblijven van vernietiging, Het verzoek sub II van het petitum van het verzoekschrift zal daarom worden afgewezen.

2.17.

De gemeente zal worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder 1] c.s. begroot op:

- griffierecht € 287,00

- advocaat - 1.582,00 punt x tarief € 452,00)

totaal € 1.869,00 .

en aan de zijde van Van der Hel q.q. begroot op:

- griffierecht € 287,00

- advocaat - 904,00 punt x tarief € 452,00)

totaal € 1.191,00.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de verzoeken af,

3.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder 1] c.s. begroot op € 1.869,00 en aan de zijde van Van der Hel q.q. op € 1.191,00,

3.3.

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.S. Lebens - de Mug en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2018.