Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 18/1755
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres]
wonende te [woonplaats] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de directeur van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, verweerder,
gemachtigde: mr. D. Prook.
Als derde-belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen:
[naam stichting]gevestigd te Enschede.
Procesverloop
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Enschede vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2018. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 113.000,- per waardepeildatum
1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 augustus 2018 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft gelijktijdig met het onderzoek in het beroep onder Awb 19/432 plaatsgevonden op 17 oktober 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 1] taxateur. De woningstichting heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] teamleider verkoop.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst in verband met het door de eisende partij in het beroep Awb 19/432 verstrekken van nadere informatie.
Nu geen van de partijen heeft verklaard dat zij gebruik wil maken van het recht om op een nadere zitting te worden gehoord, heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft. Daarop is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.1
De onroerende zaak betreft een hoekwoning (oorspronkelijk bouwjaar 1954), met een inhoud van ongeveer 211 m³ op een kavel van ongeveer 130 m². De woning wordt door eiseres tegen betaling van een maandelijkse huurprijs van € 579,14 (prijspeil 1 juli 2018) van de woningstichting gehuurd.
1.2
Op de woning is de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing. De maximale huur voor de woning is onder meer afhankelijk van de WOZ-waarde daarvan. De door eiseres betaalde huurprijs ligt onder de zogenoemde liberalisatiegrens; de woning van eiseres betreft een sociale huurwoning.
1.3
Eiseres is met dagtekening 28 februari 2018 aangeslagen voor de afvalstoffenheffing en de rioolheffing gebruiker woning. Op dit aanslagbiljet is tevens de WOZ-beschikking gebruiker voor de woning bekend gemaakt. De WOZ-waarde is per waardepeildatum
1 januari 2017 vastgesteld op € 113.000,-.
2.1
Eiseres heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 91.000,-. De vergelijkingsobjecten op het taxatieverslag hebben alle een hogere WOZ-waarde dan de verkoopprijs. Dit toont aan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiseres te hoog is vastgesteld. Eiseres wijst op de transactie van de onroerende zaak [adres 2] op 1 augustus 2016 verkocht voor € 114.900,-. Dit betreft een woning met een inhoud van 300 m³ op een kavel van 170 m². Verweerder heeft bij de waardering ten onrechte geen rekening gehouden met dit verkoopcijfer. Ten slotte is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd.
2.2
Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat het beroep gegrond verklaard dient te worden, omdat eiseres ten onrechte ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar. Eiseres heeft geen procesbelang, omdat een wijziging van de WOZ-waarde geen invloed heeft op de door haar daadwerkelijk te betalen maandelijkse huursom. Ook overigens is van een fiscaal belang niet gebleken.
2.3
Met betrekking tot de door de gemachtigde van eiseres in de procedure Awb 19/432 aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 18 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4809) heeft verweerder bij brief van 19 maart 2019 aangevoerd dat in die uitspraak een streefhuurbeleid aan de orde was, waarbij ingevolge het beleid van de betreffende woningbouwvereniging een rechtstreekse relatie bestaat tussen de WOZ-waarde voor een bepaald tijdvak en de daadwerkelijk te betalen huursom per juli van dat tijdvak. Het streefhuurbeleid van de woningstichting blijkt desgevraagd die relatie totaal niet aan te brengen. Het beroep op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam mist dan ook feitelijke grondslag.
2.4
De rechtbank heeft bij brief van 13 september 2019 aan verweerder, welke brief in afschrift aan eiser is gezonden, medegedeeld dat ter zitting de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 juli 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5838) aan de orde zal worden gesteld en verweerder verzocht om toezending van een taxatierapport.
2.5
Verweerder heeft in reactie daarop bij brief van 25 september 2019 een taxatierapport toegezonden. In deze brief heeft verweerder zich verder op het standpunt gesteld dat, als het aanwenden van het rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, een belanghebbende niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit of eventuele bijkomende beslissingen, de belanghebbende niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De huurder heeft in dit geval, ook bij de minimale WOZ-waarde die bij het woningwaarderingsstelsel in acht moet worden genomen, geen recht op verlaging van de daadwerkelijk te betalen huur. Bij die uitkomst is er geen enkel belang bij een hogere of lagere dan de beschikte waarde denkbaar, aangezien de hoogte van de betreffende WOZ-waarde geen enkele invloed kan hebben op de hoogte van de werkelijk te betalen huur in het betreffende huurtijdvak, zodat op grond van rechtspraak van de Hoge Raad niet-ontvankelijkheid zou moeten volgen. Verweerder heeft in dit verband gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:878).
3. De rechtbank stelt vast dat eiseres belanghebbende is als bedoeld in artikel 1:2 van Pro de Awb. Eiseres heeft een op haar naam gestelde WOZ-beschikking en uitspraak op bezwaar ontvangen, zodat haar belang rechtstreeks bij deze besluiten is betrokken.
4. De rechtbank ziet zich vervolgens ambtshalve voor de vraag gesteld of eiseres een (proces)belang heeft bij dit beroep. In dat verband wordt het volgende overwogen.
5. In het arrest van 11 april 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een bezwaar, beroep of (incidenteel) hoger beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard als de indiener van dat rechtsmiddel geen belang daarbij heeft. Daarvan is sprake als het aanwenden van het rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht.
In het arrest van 20 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3656) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat altijd een procesbelang moet worden aangenomen als iemand die een WOZ-beschikking heeft gekregen in bezwaar of beroep een hogere waarde dan de vastgestelde waarde bepleit.
6. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in voormelde uitspraak van 16 juli 2019 geoordeeld dat het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017 ruim moet worden uitgelegd en dat ook in een geval waarin een huurder die een WOZ-beschikking heeft gekregen geldt dat hij geacht wordt belang te hebben bij de vaststelling van een andere waarde van de door hem gehuurde onroerende zaak. Het gerechtshof heeft daarbij in aanmerking genomen dat ook in andere gevallen dan die waarin de eigenaar van een onroerende zaak een hogere waarde bepleit zich problemen kunnen voordoen bij het bepalen van het belang bij een andere waarde dan de vastgestelde waarde. Ook voor die gevallen is er naar het oordeel van het gerechtshof behoefte aan een praktische en goed uitvoerbare regeling, zodat moet worden aangeknoopt bij de in het arrest van de Hoge Raad daartoe uitgezette lijn.
7. In navolging van de rechtbank Midden-Nederland in de uitspraak van 18 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4835, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) ziet de rechtbank aanleiding om van voormelde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden af te wijken. De rechtbank Midden-Nederland heeft in dit verband het volgende overwogen:
10. Allereerst vindt de rechtbank dat de betekenis die de WOZ-waarde in huurderszaken heeft kleiner is dan door het gerechtshof is aangenomen. In het arrest van de Hoge Raad wordt ingegaan op de wijziging van artikel 29, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ per 1 oktober 2015. Als gevolg van die wijziging kan in een bezwaarprocedure tegen een WOZ-beschikking niet alleen meer een verlaging, maar ook een verhoging van de vastgestelde waarde worden bepleit. Voor de beoordeling van de zaak van eiseres is de volgende overweging uit het arrest van de Hoge Raad van belang:
“2.3.4. Zoals is weergegeven in onderdeel 4.12 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, heeft de wetgever onderkend dat het door het bredere gebruik van de WOZ‑waarde mogelijk is geworden dat iemand belang heeft bij vaststelling van een hogere WOZ-waarde. Om tot een praktisch goed uitvoerbare uitwerking van dat uitgangspunt te komen, dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt en die in bezwaar of in een procedure voor de belastingrechter een hogere dan de vastgestelde waarde bepleit, bij vaststelling van die hogere waarde een belang heeft. De in artikel 28, lid 1, slotzin van de Wet WOZ voor de verkrijging van een beschikking gestelde eis dat het belang is gelegen in gebruik van het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift, geldt in dit verband niet.”
11. De rechtbank vindt van belang dat dit arrest is gewezen in een zaak waarin door een eigenaar van een onroerende zaak een verhoging van de vastgestelde WOZ-waarde werd bepleit. Het uitgangspunt waar de Hoge Raad in het arrest van uitgaat, dat het mogelijk is dat iemand belang heeft bij vaststelling van een hogere WOZ-waarde moet tegen die achtergrond worden bezien. Dat geldt ook voor de door de Hoge Raad voorgestane praktisch goed uitvoerbare uitwerking van dat uitgangspunt. Die uitwerking houdt in dat moet worden aangenomen dat iemand met een op naam gestelde WOZ-beschikking die een hogere waarde bepleit, daarbij belang heeft in bezwaar of beroep. De rechtbank is van oordeel dat uit de context van het geval waarin het arrest van de Hoge Raad is gewezen moet worden afgeleid dat het door hem geformuleerde uitgangspunt en de uitwerking daarvan niet ook – zonder meer – geldt in zaken waarin de WOZ-beschikking is gestuurd aan de gebruiker van een onroerende zaak die als woning wordt gebruikt.
12. De rechtbank ziet vervolgens geen reden om de uitgangspunten uit het arrest van de Hoge Raad breder toe te passen en ook voor huurderszaken te laten gelden. Niet valt in te zien dat het door de wetgever onderkende bredere gebruik van de WOZ-waarde zich (ook) uitstrekt tot deze zaken. Hoewel de wetgever in de wetsgeschiedenis geen inzicht geeft in de vraag op welk breder gebruik hij doelt, leidt de rechtbank uit haar eigen ervaringen bij de behandeling van WOZ-zaken af dat dit breder gebruik ziet op het gebruik van WOZ-waarden door eigenaren van onroerende zaken en door gebruikers van niet-woningen. Zij hebben in de eerste plaats altijd een fiscaal belang bij aanslagen van lokale belastingen waarbij de WOZ-waarde een onderdeel van de heffingsmaatstaf vormt. Het fiscale belang geldt voor eigenaren ook bij rijksbelastingen, waarbij de WOZ-waarde op diverse terreinen van invloed is. Het bredere gebruik van de WOZ-waarde strekt zich daarnaast uit tot het belang dat die waarde voor eigenaren heeft wanneer een onroerende zaak wordt verkocht of wanneer de waarde mede bepalend is voor de financiering van een enkele onroerende zaak of van een vastgoedportefeuille.
13. De praktisch goed uitvoerbare uitwerking die de Hoge Raad voorstaat heeft naar het oordeel van de rechtbank betrekking op deze situaties van breder gebruik van de WOZ-waarde. In de zaak waar het arrest van de Hoge Raad op ziet was van een dergelijke situatie sprake, omdat aan de bezwaarmaker een eigenarenaanslag onroerendezaakbelastingen was opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf was gebruikt. In die gevallen hoeft degene die bezwaar maakt in het licht van de in het arrest aangenomen praktische uitwerking slechts erop te wijzen dat hij een verhoging of verlaging van de vastgestelde waarde wenst, zonder dat hij bij een bepleiting van een verhoging van de waarde daarbij een bijzonder belang hoeft te geven.
14. In deze zaak is sprake van een andere situatie, waarbij de WOZ-beschikking is gericht aan de huurder van een woning. De huurder van een woning heeft niet zonder meer een fiscaal belang: de WOZ-waarde kan alleen een rol spelen in gevallen waarin het lokale bestuur heeft bepaald dat die een onderdeel uitmaakt van de heffingsmaatstaf voor de afvalstoffenheffing of de rioolheffing voor gebruikers. De WOZ-waarde werkt verder in een aantal – later in deze uitspraak te bespreken – gevallen rechtstreeks door in de maximale huurprijs van een sociale huurwoning. De rechtbank overweegt dat het belang bij de doorwerking van de WOZ-waarde voor huurders aldus op eenvoudige wijze is vast te stellen.
15. Er is dus geen sprake van een breder gebruik van de WOZ-waarde bij huurders van woningen, in de omvang waarin dat bij eigenaren wel speelt. Als dat in aanmerking wordt genomen, is er naar het oordeel van de rechtbank geen noodzaak voor of behoefte aan een praktisch goed uitvoerbare uitwerking in die zin, dat een algemeen uitgangspunt wordt geformuleerd waarin altijd procesbelang wordt aangenomen in huurderszaken.
16. Uit de uitspraak van het gerechtshof volgt niet op welke problemen wordt gedoeld die zich kunnen voordoen bij het bepalen van het belang in huurderszaken. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze eventuele problemen niet zodanig, dat zij het gelijkstellen van het door de Hoge Raad aangenomen algemene uitgangspunt in huurderszaken rechtvaardigen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een zodanig algemeen uitgangspunt juist ook tot ongewenste gevolgen kan leiden. Die gevolgen kunnen er met name uit bestaan dat over een WOZ-beschikking wordt geprocedeerd, terwijl niet duidelijk is wat het de betrokken huurder op kan leveren, of terwijl slechts sprake is van een ver verwijderd verband tussen de procedure en wat het kan opleveren. Dat is geen praktische en uitvoerbare regeling, maar eerder een ongewenste belasting van heffingsambtenaren en van de rechtspraak die niet in verhouding staat tot de maatschappelijke baten. Het in alle gevallen aannemen van procesbelang in huurderszaken doet bovendien afbreuk aan het hiervoor genoemde algemeen gehanteerde beginsel dat procesbelang ontbreekt als het aanwenden van een rechtsmiddel een partij niet in een gunstiger positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen.
17. In de omstandigheid dat tegen de uitspraak van het gerechtshof beroep in cassatie is ingesteld en dat de juistheid van het in de uitspraak gegeven oordeel dus nog niet vast staat, ziet de rechtbank aanleiding om van de lijn van het gerechtshof af te wijken. De rechtbank volgt de door het gerechtshof gekozen ruime toepassing van het arrest van de Hoge Raad daarom niet. (…)”
De rechtbank neemt deze overwegingen over. Met de rechtbank Midden-Nederland is de rechtbank van oordeel dat in zaken waarin een WOZ-beschikking is gericht aan de huurder van een woning, een procesbelang niet zonder meer kan worden aangenomen en dat steeds aan de hand van de van belang zijnde feiten en omstandigheden moet worden beoordeeld of het maken van bezwaar of het instellen van (hoger) beroep de betrokken huurder in een gunstiger positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen.
8. De rechtbank Midden-Nederland heeft in voormelde uitspraak geoordeeld dat uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte volgt dat de huurder van een sociale huurwoning alleen in de volgende situaties een belang heeft bij een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde:
- zijn huurprijs ligt op of nabij de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woning, of
- zijn huurprijs kan door de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging op of nabij de maximale huurprijsgrens komen te liggen.
In die gevallen zal als gevolg van een verlaging van de WOZ-waarde een lagere maximale huurprijsgrens gelden, met als gevolg dat de huur voor de woning door de verhuurder niet, of minder, mag worden verhoogd. Dit geldt niet in het geval waarin de mogelijkheden die de verhuurder heeft om de huur te verhogen al worden beperkt door het maximale huurprijspercentage. Als door die beperking de huurprijs niet tot (nabij) de maximale huurprijsgrens mag stijgen, is er in zoverre voor de huurder geen belang bij een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde. Dit zal zich vooral voordoen bij huurders die al langere tijd een woning huren en waarbij destijds de aanvangshuur relatief laag was ten opzichte van de huidige maximale huurprijs.
9. Verweerder heeft in het verweerschrift uiteengezet dat, uitgaande van de beschikte WOZ-waarde van € 113.000,-, de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (wws) € 772,28 bedraagt. Eiseres zit daar met de door haar betaalde huurprijs van € 579,14 ruim onder. Zou de WOZ-waarde worden verlaagd naar € 44.284,-, zijnde de minimaal bij de wws-waardering in aanmerking te nemen WOZ-waarde, dan zou de maximale huur worden verlaagd naar € 688,18. Zou ten slotte de WOZ-waarde naar nihil worden verlaagd, dan komt de maximale huur met € 635,62 nog altijd uit boven de door eiseres betaalde huur.
10. De rechtbank stelt vast eiseres ter zitting desgevraagd de juistheid van deze berekeningen van verweerder niet heeft betwist. De rechtbank leidt uit het vorenstaande af dat ook de door eiseres bepleite WOZ-waarde van € 91.000,- niet tot een maximale huur zal leiden die in de buurt komt van de door haar betaalde huur van € 579,14. Een verlaging van de WOZ-waarde zal voor eiseres dan ook niet tot een verlaging van de door haar te
betalen huur leiden.
Uit het aanslagbiljet volgt dat eiseres is aangeslagen voor de afvalstoffenheffing en de rioolheffing. Uit het aanslagbiljet volgt echter niet dat deze heffingen de WOZ-waarde als heffingsgrondslag hebben. Ook overigens is niet gebleken dat eiseres ten titel van belasting of anderszins bedragen is verschuldigd waarvan de hoogte afhankelijk is van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde.
11. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de slotsom dat eiseres met haar beroep niet in een gunstiger positie kan komen in die zin dat zij door een verlaging van de WOZ-waarde een verlaging van de huurprijs kan bewerkstelligen. Dat maakt dat zij geen procesbelang heeft bij dit beroep.
12. Het beroep is niet-ontvankelijk.
Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep niet-ontvankelijk.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.M.J. Bouwman, voorzitter, en mr. H.J.H. van Meegen en mr. W.F. Bijloo, leden, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: