ECLI:NL:GHAMS:2018:4809 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep afgewezen in huurgeschil over woonruimte met...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.236.715/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/642496 KG ZA 18-100

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 december 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen

1. Irma Helena Maria SINKE-KUIJKin haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[X] ,

wonend in de gemeente [gemeente] ,

2. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat van geïntimeerde sub 1: mr. M.A.M. Timmermans te Amsterdam, geïntimeerden sub 2: niet verschenen.

Appellante en geïntimeerde sub 1 worden hierna Eigen Haard respectievelijk de bewindvoerder genoemd. De onder bewind gestelde zal als [X] worden aangeduid.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Eigen Haard is bij dagvaarding van 21 maart 2018 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de voorzieningenrechter) van 1 maart 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en – onder anderen – de bewindvoerder als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

De bewindvoerder heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

2.De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Vanzelfsprekend zal het hof rekening houden met alle relevante feiten en omstandigheden.
Grief I, die kort gezegd inhoudt dat de voorzieningenrechter dat niet heeft gedaan, behoeft daarom geen behandeling.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [X] huurt vanaf 26 augustus 2011 van Eigen Haard de woning aan de [adres] (verder: de woning). Het gaat om een driekamerwoning van 60 m2. De huur was ten tijde van de uitspraak van het bestreden vonnis € 517,50 per maand.

( b) In de toepasselijke Algemene Voorwaarden Woonruimte (verder: AV) is onder meer bepaald dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 10.2), alsmede dat het niet is toegestaan hinder aan omwonenden te veroorzaken en de woning geheel aan derden onder te verhuren of in gebruik af te staan, dit laatste op straffe van een direct opeisbare boete van € 5.000,= (de artikelen 10.3 en 10.7). Verder is daarin bepaald dat het zonder toestemming van Eigen Haard verboden is de woning gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven (artikel 10.8).

( c) In februari 2016 is de Afdeling Zorg en Overlast van Eigen Haard ingeschakeld omdat omwonenden van de woning last hadden van ongedierte. De woning was vervuild. Hierop is door Eigen Haard en de GGD actie ondernomen, waarna het dossier is gesloten.

( d) Bij vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 februari 2016 is (naast een ander) [X] veroordeeld tot (onder meer) de betaling aan eigen Haard van een bedrag van € 2.567,34, met rente en kosten, ter zake van huurachterstand.

( e) Medio 2016 heeft de toenmalige partner van [X] de woning verlaten. Hun zoon is vervolgens uithuisgeplaatst.

( f) In juni 2016 is [X] vrijwillig opgenomen bij Mentrum vanwege een psychotische decompensatie. Uit intelligentieonderzoek is gebleken dat [X] een lichte verstandelijke beperking heeft.

( g) Op 3 november 2016 is [X] onder bewind gesteld en is de bewindvoerder als zodanig benoemd.

( h) Op 16 februari 2017 en 9 maart 2017 heeft [X] neuropsychologisch onderzoek ondergaan. In een verslag van het AMC van 23 maart 2017 wordt geconcludeerd dat [X] vanwege haar beperkte intelligentie problemen kan ervaren op het gebied van zelfstandig leven/wonen en het stellen van grenzen.

( i) Op 27 maart 2017 heeft Eigen Haard, naar aanleiding van een melding van woonfraude, een onaangekondigd bezoek aan de woning gebracht. In de woning zijn toen een Engelstalige man en zijn vrouw aangetroffen die daar met hun dochter verbleven en verklaarden binnen enkele dagen te zullen vertrekken.

( j) Op 4 april 2017 heeft op het kantoor van Eigen Haard een gesprek met [X] plaatsgevonden. Meteen daarna hebben partijen de woning bezocht. [X] heeft in de woning verklaard dat zij daar woont. Eigen Haard heeft haar vervolgens het voordeel van de twijfel gegeven en als waarschuwing een ‘gele kaart’ uitgereikt.

( k) Op 16 oktober 2017 heeft Eigen Haard een controlebezoek aan de woning gebracht en [X] in de woning aangetroffen. Eigen Haard heeft daarop het dossier “woonfraude” gesloten.

( l) Op 28 november 2017 is Eigen Haard gebeld door [A] (verder: [A] ), die heeft verklaard onderhuurder te zijn van de woning. [A] heeft daaraan toegevoegd dat hij sinds 19 september 2017 de woning huurt voor € 550,= per maand, dat aanvankelijk in de woning een tweede onderhuurder verbleef en dat hij ruzie heeft met [X] en haar vriend omdat [X] de laatste weken een paar nachten per week in de woning verblijft.

( m) Dezelfde dag heeft Eigen Haard [A] uitgenodigd voor een gesprek. Daarin is aan de orde gekomen dat [A] op 19 september 2017 vanuit Ierland in Amsterdam is aangekomen en dat hij via marktplaats.nl een kamer in de woning van [X] heeft gehuurd.

( n) Op 28 november 2017 heeft Eigen Haard bij raadpleging van de Basisregistratie Personen (BRP) geconstateerd dat naast [X] ook [A] (vanaf 10 oktober 2017) op het adres van de woning stond ingeschreven. Verder is uit de BRP gebleken dat van augustus 2017 tot en met 25 september 2017 ook nog twee andere personen op dit adres stonden ingeschreven.

( o) Later is gebleken dat [X] en/of haar partner de woning in november 2017 te huur hebben aangeboden op kamernet.nl.

( p) Bij brief van 28 november 2017 heeft Eigen Haard [X] (alsmede [A] en geïntimeerden sub 2) gesommeerd de huur van de woning op te zeggen en de woning te verlaten. De brief is eveneens aan de bewindvoerder gestuurd. [A] heeft de woning verlaten.

( q) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Eigen Haard, kort gezegd, ontruiming van de woning gevorderd, alsmede betaling door de bewindvoerder van bedragen van € 5.000,= en € 4.760,95 wegens contractuele boete respectievelijk huurachterstand. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen en Eigen Haard in de proceskosten verwezen.

3.2.1.

Het hof ziet aanleiding eerst
grief VIte behandelen. Met deze grief komt Eigen Haard op tegen de afwijzing van het door haar gevorderde bedrag van € 4.760,95 wegens huurachterstand. Het hof oordeelt als volgt.

3.2.2.

Uit de stellingen van Eigen Haard in de inleidende dagvaarding begrijpt het hof dat Eigen Haard zich op het standpunt stelt dat de huurachterstand ter zake waarvan [X] bij het onder 3.1 (d) genoemde vonnis is veroordeeld inmiddels is voldaan en dat een nieuwe huurachterstand is ontstaan die per 31 januari 2018 het ter zake gevorderde bedrag beloopt. Bij conclusie van antwoord heeft de bewindvoerder dit betwist en gesteld dat er vanaf de datum waarop [X] onder bewind is gesteld (3 november 2016) geen huurachterstand meer is ontstaan en dat de door Eigen Haard thans gevorderde huurachterstand (wel degelijk) het bedrag van voormeld vonnis betreft, vermeerderd met bijkomende kosten. Onder 4.7 van het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter onder meer overwogen dat de bewindvoerder onweersproken heeft aangevoerd dat het om een oude huurschuld gaat en dat de lopende termijnen worden voldaan. Volgens de voorzieningenrechter zal die (oude) huurachterstand via de gebruikelijke weg bij bewindvoering dienen te worden afgelost.

3.2.3.

Op het door Eigen Haard bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzicht van de door haar gestelde huurachterstand is als hoofdsom vermeld een bedrag van € 2.567,34 (precies het bedrag waartoe [X] bij het vonnis van 22 februari 2016 is veroordeeld), terwijl op dat overzicht bovendien aan [X] in rekening gebrachte bijkomende kosten voorkomen met een totaalbedrag van ruim € 1.300,=, te weten incassokosten, salaris, ‘griffie’, exploten, rente en ‘derden’. Hoewel dat overzicht tevens de post ‘Termijnen tot en met 31/01/18’ ten belope van € 12.539,48 vermeldt en daartegenover slechts betalingen van in totaal € 11.680,88 staan, kan niet worden geoordeeld dat de gevorderde huurachterstand van € 4.760,95 (of enig ander bedrag) op grond van dit overzicht voldoende aannemelijk is geworden om in dit kort geding te kunnen worden toegewezen. Met hetgeen Eigen Haard in de toelichting op de grief betoogt, heeft zij, mede gelet op het door de bewindvoerder gevoerde verweer dat sinds de datum waarop [X] onder bewind is gesteld geen huurachterstand meer is ontstaan, onvoldoende duidelijk gemaakt dat en in welke omvang thans een huurachterstand bestaat en hoe deze is opgebouwd. Bij deze stand van zaken is de vordering terecht afgewezen. De grief faalt dus.

3.3.1.

De
grieven II tot en met IVstrekken ten betoge dat de voorzieningenrechter ten onrechte de door Eigen Haard van [X] gevorderde ontruiming van de woning heeft afgewezen; zij kunnen gezamenlijk worden behandeld.

3.3.2.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat het – met de voorzieningenrechter – van oordeel is dat [X] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Niet alleen is, zoals onder 4.4 van het bestreden vonnis is overwogen, op grond van de voormelde feitelijke uitgangspunten aannemelijk dat [X] “niet altijd in de woning heeft verbleven en zonder toestemming van Eigen Haard deze in gebruik heeft gegeven aan derden”, meer concreet is aannemelijk dat [X] , ook nadat haar op 4 april 2017 een waarschuwing ter zake (een zogeheten gele kaart) was gegeven, in strijd met artikel 10.7 AV en/of artikel 10.8 AV de woning geheel of zonder toestemming van Eigen Haard gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven. Naar het oordeel van het hof is dit, mede vanwege de eerder gegeven waarschuwing, een ernstige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. In het algemeen, dat wil zeggen zonder bijzondere omstandigheden zoals hierna te melden, is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter ingeval van een dergelijke tekortkoming de huurovereenkomst zal ontbinden en dat op grond daarvan in kort geding de ontruiming zal kunnen worden bevolen.

3.3.3.

In dit geval echter zal het hof net zomin als de voorzieningenrechter tot een ontruimingsbevel overgaan, dit op grond van de in overweging 4.4 van het bestreden vonnis gegeven argumenten die het hof overneemt en tot de zijne maakt, te weten, goeddeels in de bewoordingen van de voorzieningenrechter:

“(…) Sinds haar partner in de zomer 2016 uit de woning is vertrokken, gaat het niet goed met haar[ [X] ; hof]
. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een opname en psychiatrisch onderzoek waaruit is gebleken dat zij zwakbegaafd is, dat zij de gevolgen van haar handelen niet kan overzien en makkelijk beïnvloedbaar is. Dit verklaart waarschijnlijk dat [X] ondanks waarschuwingen het behoud van haar woning op het spel heeft gezet. Ter zitting heeft [B] van Mentrum haar zorgen geuit over de situatie van [X] . Het is volgens [B] zeer onwenselijk als zij[ [X] ; hof]
bij haar huidige partner gaat wonen. [X] is erbij gebaat in de woning te blijven. De hulpverlening is bereid tot intensieve hulp over te gaan en tweemaal in de week een bezoek aan de woning te brengen, aldus [B] . Onder deze bijzondere omstandigheden kan van Eigen Haard worden gevergd dat zij [X] vooralsnog in de woning laat wonen. Inmiddels zijn alle betrokkenen immers doordrongen van de ernst van de zaak. Dit moet wel worden gezien als een allerlaatste kans. Mocht [X] in de toekomst weer nauwelijks haar hoofdverblijf in de woning hebben en die aan derden in gebruik geven[dan wel, zo voegt het hof toe, zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard gedeeltelijk aan derden onderverhuren of in gebruik geven]
, dan zal ontruiming onvermijdelijk zijn”.

Eigen Haard heeft op grond van een aantal door haar opgesomde feiten en omstandigheden betwist dat [X] niet in staat is de gevolgen van haar handelen te overzien en gemakkelijk beïnvloedbaar is. Ook als hetgeen Eigen Haard hierover aanvoert juist is (en [X] bijvoorbeeld de waarschuwing van Eigen Haard heel goed heeft begrepen), sluit dat niet uit dat [X] niet in staat is de gevolgen van haar handelen te overzien. Om die reden gaat het hof voorshands uit van de juistheid van de conclusies van voormeld onderzoek. Eigen Haard heeft verder niets aangevoerd waaruit moet worden afgeleid dat de kantonrechter [X] ten onrechte een allerlaatste kans heeft geboden om, met intensieve hulp, te laten zien dat zij in staat is de woning te huren op de wijze die van haar als huurster mag worden verwacht. De grieven falen dus.

3.4.

Grief Vhoudt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte de tegen geïntimeerden sub 2 ingestelde ontruimingsvordering heeft afgewezen. Ook deze grief mist doel, omdat Eigen Haard niet heeft duidelijk gemaakt dat en waarom onjuist is het oordeel van de voorzieningenrechter dat op [X] na alle (in eerste aanleg) gedagvaarde personen de woning al geruime tijd geleden hebben verlaten en dat Eigen Haard om die reden en nu [X] niet wordt ontruimd, geen belang meer heeft bij toewijzing van deze vordering.

3.5.

Grief VIIis gericht tegen de afwijzing van de door Eigen Haard gevorderde contractuele boete van € 5.000,=. Omdat de door Eigen Haard gevorderde ontruiming terecht is afgewezen en Eigen Haard – naar het hof begrijpt – alleen voor het geval de ontruiming wel wordt toegewezen de boete vordert, is duidelijk dat ook deze grief, die slechts voortbouwt op de grieven II tot en met IV, faalt.

3.6.

Omdat het appel geen succes heeft, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Dit geldt ook ten aanzien van de kostenveroordeling omdat Eigen Haard de in het ongelijk gestelde partij is.
Grief VIII, die tegen die kostenveroordeling opkomt, is dan ook ten onrechte voorgedragen. Eigen Haard zal tevens als de ook in zoverre in het ongestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van de bewindvoerder gevallen, tot op heden begroot op € 318,= wegens verschotten en € 1.074,= wegens salaris van de advocaat en op € 157,= wegens nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een ander te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest tot de voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.