Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11281549 CV EXPL 24-2907
Vonnis in kort geding van 7 november 2024
in de zaak van
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers.
Samenvatting:
Uit een bestuurlijke rapportage van de politie volgt dat in de door [gedaagde] gehuurde woning
o.a. harddrugs zijn aangetroffen, evenals in de tas van haar ex-partner tevens medebewoner die hij op dat moment bij zich had. Ook was er een vermoeden dat vanuit de woning van [gedaagde] gedeald werd. De burgemeester heeft daarop besloten de woning te sluiten voor de duur van drie maanden. Het besluit van de burgemeester tot sluiting werd door de bestuursrechter geschorst omdat er teveel onduidelijkheden waren omtrent de rol van [gedaagde]. Op grond van dezelfde bestuurlijke rapportage wordt ontruiming gevorderd, subsidiair een gedragsaanwijzing. De ontruiming wordt afgewezen nu niet is vast komen te staan, althans onvoldoende aannemelijk geworden, dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
1.1. De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de van de zijde van De Woonplaats overgelegde aanvullende producties 13,14 en 15;
- de akte vermeerdering van eis tevens overlegging aanvullende producties 16 t/m 19;
- de op voorhand toegezonden pleitnotitie van mr. Raaijmakers, gevolgd door de toegezonden productie 1, inhoudende een aantal getuigenverklaringen;
- de mondelinge behandeling.
1.2
Op 24 oktober 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens De Woonplaats was aanwezig [naam 1], Consulente Wonen, bijgestaan door mr. Douwenga. [gedaagde] was eveneens aanwezig, bijgestaan door mr. Raaijmakers.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten (nader) toegelicht, deels aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft van hetgeen verder besproken is, aantekeningen gemaakt.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
[gedaagde] huurt van De Woonplaats sinds 14 oktober 2016 de woning aan de [adres] tegen een huurprijs van nu € 807,14 per maand.
2.2
Op 26 juni 2024 ontving De Woonplaats een brief van de gemeente Enschede naar aanleiding van een bestuurlijke rapportage van de politie d.d. 30 mei 2024. De brief bevatte een kopie van de brief die door de gemeente Enschede gestuurd was aan [gedaagde]. Uit die brief bleek dat er op 29 februari 2024 door de politie een doorzoeking is gedaan in de door [gedaagde] gehuurde woning en er verschillende zaken zijn aangetroffen, waaronder harddrugs:
- zakje met 4,74 gram cocaïne (in een schoudertas op de traptrede);
- 1.136 XTC-tabletten (in een rugtas die de heer [naam 2] bij zich droeg nadat hij deze van het
keukenblad pakte);
- 105,48 gram cocaïne (in een rugtas die de heer [naam 2] bij zich droeg nadat hij deze van het
keukenblad pakte);
- geldbiljetten met een waarde van € 5.480,- (verdeeld aangetroffen in 1. een kussensloop
en 2. onder het tapijt (woonkamer);
- weegschaaltje met daarop een witte substantie (dit droeg de heer [naam 2] bij zich);
- mes met daaraan een witte substantie (dit droeg de heer [naam 2] bij zich).
Ook werd [gedaagde] het volgende meegedeeld:
Op het adres zijn al enkele jaren sterke vermoedens van het dealen van verdovende middelen vanuit de woning, door de bewoners [naam 2] en [gedaagde]. Bij de politie en de woningstichting is bekend dat meerdere buurtbewoners hiervan jarenlang ernstige overlast ervaren. Deze overlast zou bestaan uit korte bezoeken die gebruikers en dealers aan genoemd perceel brengen. Deze bezoeken zouden zowel overdag als ‘s nachts plaatsvinden. De buurtbewoners ervaren daardoor een sterk gevoel van onveiligheid en onrust rondom hun leef- en woonsituatie. Sinds enkele jaren ervaren bewoners in de straat overlast van personen die bij [adres] in- en uitlopen. Deze personen, welke door bewoners worden omschreven als ‘junk-achtige- types en dealers, brengen volgens hem korte bezoeken aan de woning en bij de hoofdingang van de centrale hal van de flat. Dit gebeurt zowel overdag, in de avonduren en in de voor de nachtrust bestemde tijd. Deze bewoners ervaren gevoelens van onveiligheid in hun straat.
2.3
De gemeente Enschede heeft in die brief kenbaar gemaakt dat zij voornemens is de door [gedaagde] gehuurde woning te sluiten voor de duur van drie maanden om zo een goede leefomgeving te herstellen.
2.4
Op 17 juli 2024 ontving De Woonplaats het besluit van de gemeente Enschede dat de woning aan de [adres] voor de duur van drie maanden werd gesloten.
2.5
Tegen dat besluit heeft [gedaagde] bezwaar ingesteld. Zij heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Overijssel, team bestuursrecht, verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
2.6
Op 13 augustus 2024 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] tot schorsing van het besluit van de burgemeester toegewezen. De burgemeester heeft daarop bij brief d.d. 15 augustus 2024 [gedaagde] bericht dat zijn besluit om het gehuurde voor de duur van drie maanden te sluiten is ingetrokken.
3.De vordering en het verweer
3.1
De Woonplaats vordert na wijziging van eis primair om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en ontruimd te houden. Subsidiair vordert zij om aan [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel een aantal gedragsaanwijzingen op te leggen. Zowel primair als subsidiair vordert zij tevens om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand opgelopen tot en met 31 oktober 2024 van € 1.614,28 alsmede tot betaling van de huur van € 807,14 per maand voor de eerste van elke maand vanaf 1 november 2024 tot aan de dag dat alles betaald is. Dit alles onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten en nakosten van deze procedure.
3.2
De Woonplaats legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar rustende huurrechtelijke verplichtingen door het gehuurde te gebruiken voor het aanwezig hebben van- en handelen in harddrugs. Zij verwijst in dat kader naar de bestuurlijke rapportage van de politie d.d. 30 mei 2024.
Daarnaast is zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar huurrechtelijke verplichtingen door ernstige overlast te veroorzaken aan omwonenden.
Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontruiming van het gehuurde en als de rechtbank dat anders ziet dan rechtvaardigt dat in ieder geval het opleggen van gedragsmaatregelen, welke bij dagvaarding breder omschreven zijn.
3.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het primair gevorderde. Tegen het opleggen van de subsidiair gevorderde gedragsmaatregelen heeft zij, zo werd ter zitting aangegeven, geen bezwaren.
4.De beoordeling
een formeel punt: de onderbewindstelling
4.1
Pas tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat [gedaagde] onder bewind is gesteld. Bij arrest van 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat met betrekking tot een onder bewind gesteld goed alleen de bewindvoerder in rechte dient te worden betrokken en niet de rechthebbende (oftewel de onderbewindgestelde). De Woonplaats heeft alleen [gedaagde] gedagvaard omdat zij van de onderbewindstelling van [gedaagde] niet op de hoogte was. Vervolgens is door de kantonrechter vastgesteld dat de onderbewindstelling niet gepubliceerd is.
Zowel [gedaagde] als haar advocaat-gemachtigde hebben daarop laten weten dat zij niet opteren voor een niet-ontvankelijkheid van De Woonplaats maar dat zij een inhoudelijk vonnis wensen. Namens de bewindvoerder heeft de advocaat-gemachtigde van [gedaagde] de kantonrechter na afloop van de mondelinge behandeling laten weten dat de bewindvoerder geen bezwaren heeft tegen een inhoudelijk vonnis. Onder die omstandigheden wordt De Woonplaats ontvankelijk geacht in haar vordering.
t.a.v. het spoedeisend belang
4.2
Het spoedeisend belang van De Woonplaats bij haar vorderingen staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu De Woonplaats aan haar vordering o.a. ten grondslag heeft gelegd dat zij zo spoedig mogelijk een eind wil maken aan de gestelde overlast en drugsgerelateerde activiteiten in en rond de woning van [gedaagde].
het beoordelingskader in een kort geding
4.3
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
De vordering tot ontruiming is gegrond op de stelling dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder door het gehuurde te gebruiken voor het aanwezig hebben van- en het handelen in harddrugs alsmede het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
de veroorzaakte overlast, goed huurderschap?
4.4
Op grond van de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet is [gedaagde] verplicht om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Dit betekent onder meer dat zij moet voorkomen dat haar leefomgeving overlast van haar (en/of van de medebewoner) ervaart. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft De Woonplaats een aantal meldingen van omwonenden in het geding gebracht waarvan ter zitting gebleken is dat die meldingen van twee, verder anonieme, buurtbewoners afkomstig waren. [gedaagde] heeft ter weerlegging van die meldingen verklaringen in het geding gebracht van andere buurtbewoners, waaronder de verklaring van haar naaste buren, die allen verklaren dat zij géén overlast ervaren van [gedaagde]. De verklaringen die over en weer in het geding zijn gebracht, neutraliseren elkaar en dat betekent dat er feitelijk nader onderzoek zou moeten plaatsvinden om een definitief antwoord te kunnen krijgen op de vraag of [gedaagde] dermate veel overlast veroorzaakt dat gesproken kan worden van een tekortkoming. Voor een dergelijk onderzoek leent deze procedure zich niet zodat thans niet vastgesteld kan worden dat [gedaagde] voor wat betreft de beweerdelijke overlast zich niet als een goed huurder gedragen heeft.
zijn de in het gehuurde aangetroffen drugs in strijd met goed huurderschap?
4.5
Hoe dan ook, een belangrijk element in deze kwestie is dat over het vermeende drugshandelen en de daarmee gepaard gaande overlast, reeds een (voorlopig) oordeel is gegeven door de voorzieningenrechter bij zijn uitspraak d.d. 13 augustus 2024.
Weliswaar was dat een bestuursrechtelijke beslissing, maar aan het besluit van de gemeente Enschede om het gehuurde voor drie maanden te sluiten, lag dezelfde bestuurlijke rapportage van de politie d.d. 30 mei 2024 ten grondslag als waar De Woonplaats haar vordering tot ontruiming op heeft gebaseerd. Kort gezegd kwam dat oordeel er op neer dat voor de veronderstelde overlast en de gevonden drugs de voormalig partner van [gedaagde], [naam 2], verantwoordelijk moet worden gehouden en dat er op een aantal punten onduidelijkheid is blijven bestaan over de vraag of er sprake was van (systematische) drugshandel vanuit de woning en de rol c.q. de wetenschap die [gedaagde] had.
4.6
[gedaagde] betwist dat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 BW Pro. Zij betwist niet dat in de door haar gehuurde woning een handelshoeveelheid harddrugs werd aangetroffen en een grote som geld die aan die handel gerelateerd zou kunnen worden.
De aanwezigheid van een dergelijke hoeveelheid harddrugs in de woning is op zichzelf strafbaar, maar maakt nog niet dat [gedaagde] geen goede huurder is. Deze aanwezigheid tast op zichzelf namelijk de (naleving van) de huurovereenkomst niet aan.
Indien in het gehuurde strafbare feiten worden gepleegd of voorbereid, kan dit in strijd zijn met de verplichting tot goed huurderschap. Dit is echter enkel zo wanneer er een verband is tussen het strafbare feit en de huurovereenkomst. Een strafbaar feit als zodanig is met andere woorden nog geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7
De Woonplaats heeft aangevoerd dat [gedaagde] ex artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk gehouden kan worden voor de gedragingen van (haar ex-partner) [naam 2] die in hetzelfde woonde. Dit artikel legt een risicoaansprakelijkheid op de huurder voor schade aan het gehuurde die veroorzaakt is door gedragingen van derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken. Weliswaar wordt deze bepaling in de kantonrechtspraak soms ruimer uitgelegd in die zin dat een huurder aansprakelijk wordt gehouden voor door derden veroorzaakte overlast, maar die aansprakelijkheid dient volgens de HR [1] beperkt uitgelegd te worden. Die ruimere uitleg werd ook door o.a. het Hof Den Bosch [2] niet geaccepteerd. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat artikel 7:219 BW Pro in deze niet van toepassing is.
4.8
Met de constatering dat in deze procedure door De Woonplaats geen (nieuwe) feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die aannemelijk maken dat het [gedaagde] is geweest die daadwerkelijk drugs heeft gehandeld vanuit het gehuurde, is er geen aanleiding om af te wijken van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter bij zijn uitspraak
d.d. 13 augustus 2024. Daarom is niet vast komen te staan, althans onvoldoende aannemelijk geworden, dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
d.d. 13 augustus 2024. Daarom is niet vast komen te staan, althans onvoldoende aannemelijk geworden, dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
slotconclusie voor wat betreft de gevorderde ontruiming
4.9
Hetgeen hiervoor is overwogen betekent voor deze procedure dat niet aannemelijk wordt geacht dat in een bodemprocedure de rechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen volgend uit de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.
Een laatste kans
4.1
Dat er schimmige, drugsgerelateerde bewegingen in en rond het gehuurde van [gedaagde] hebben plaatsgevonden, staat wel voldoende vast. Er bestaat ook geen twijfel over de vraag wie daar direct verantwoordelijk voor is, namelijk [naam 2], de toenmalige partner van [gedaagde] en tevens bewoner van dezelfde woning. Aan die schimmige praktijken dient, om de leefbaarheid in de buurt op te vijzelen, zo spoedig mogelijk een eind te komen. Zolang [naam 2] in het gehuurde verblijft, zal, zo wordt ingeschat, drugsgerelateerd bezoek blijven aanlopen. Inmiddels, zo bleek ter zitting, heeft [gedaagde] de relatie met [naam 2] (die ook de vader is van haar twee kinderen) definitief verbroken, heeft [naam 2], na vele pogingen van [gedaagde] om hem eruit te krijgen, de woning verlaten en heeft zij de maatschappelijke hulpinstantie Senzor ingeschakeld om haar bij te staan. Een positieve ontwikkeling en als stok achter de deur om [naam 2] en diens handel buiten die deur te houden is de subsidiair gevorderde gedragsmaatregel een aangewezen middel. Mocht het toch misgaan, dan kan [gedaagde] daar op worden aangesproken. Kortom, de gedragsmaatregel moet [gedaagde] zien als een laatste kans voor [gedaagde] om haar woning te behouden.
t.a.v. de huurachterstand
4.11
De inmiddels opgelopen huurachterstand van twee maanden is door [gedaagde] niet betwist en dient daarom te worden toegewezen. De Woonplaats heeft aan die betaling een termijn gesteld van twee weken. Die termijn wordt niet realistisch geacht en afgewezen. De huurachterstand is immers ontstaan doordat de gemeente Enschede de uitkering van [gedaagde] vanwege de bestuurlijke rapportage heeft stopgezet en het niet zeker is dat die uitkering op korte termijn hervat zal worden.
4.12
De gevorderde veroordeling tot betaling van de maandelijkse huur vanaf
1 november 2024 wordt eveneens afgewezen nu deze verplichting reeds voortvloeit uit de huurovereenkomst.
de proceskosten
4.13
Gelet op de uitkomst van de zaak, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder hun eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
legt aan [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel de navolgende gedragsaanwijzingen op:
a. [gedaagde] zal de woning als een goed huurster in de zin van de huurovereenkomst en
artikel 7:213 BW Pro bewonen en uitsluitend als woonruimte gebruiken;
b. [gedaagde] zal aan omwonenden geen enkele overlast veroorzaken;
c. [gedaagde] zal geen bezoek ontvangen dat overlast veroorzaakt/criminele activiteiten
verricht of aantrekt;
d. [gedaagde] zal zich onthouden van overmatige alcoholconsumptie in en om het gehuurde en zal geen drugs gebruiken, daaronder uitdrukkelijk ook begrepen in groepsverband gebruikte softdrugs, of drugs verhandelen of drugs aanwezig hebben in het gehuurde;
e. [gedaagde] zal alle aanwijzingen van De Woonplaats en door De Woonplaats aan te wijzen personen onmiddellijk en volledig opvolgen;
f. [gedaagde] zal rekening houden met haar omgeving en zich in de contacten met
omwonenden, medewerkers van De Woonplaats en de door De Woonplaats aangewezen
personen constructief en welwillend opstellen;
g. [gedaagde] zal te allen tijde medewerkers van De Woonplaats en medewerkers van
aannemers, installatiebedrijven en hulpverleners die door De Woonplaats zijn
ingeschakeld, toelaten in het gehuurde;
h. [gedaagde] zal gevaarzetting voor derden in en/of om het gehuurde vermijden;
i. [gedaagde] dient mee te werken aan één huisbezoek/inspectie door De Woonplaats per
kwartaal;
5.2
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Woonplaats van de huurachterstand tot en met
31 oktober 2024 van € 1.614,28;
31 oktober 2024 van € 1.614,28;
5.3
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.