ECLI:NL:RBROT:2015:72

• Datum uitspraak: 9 januari 2015
• Publicatiedatum: 8 januari 2015
• Zaaknummer: AWB - 14 _ 3490
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: E.J. Rutten; M.C. Woudstra; C.F.J. de Jongh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ligplaats voor schip kwalificeert als onroerende zaak voor WOZ-waardering

De rechtbank Rotterdam behandelde het beroep van eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn ligplaats voor een schip te Krimpen aan de Lek. De gemeente had de waarde initieel vastgesteld op €144.000,-, maar na bezwaar verlaagd naar €18.000,-. Eiser voerde aan dat de ligplaats geen onroerende zaak zou zijn en dat de waarde te hoog was vastgesteld.

De rechtbank oordeelde dat de ligplaats, bestaande uit een loopbrug, ponton, steiger en meerpalen die duurzaam met de grond verbonden zijn, als één onroerende zaak moet worden beschouwd conform artikel 3:3 BW en jurisprudentie zoals het Portocabin-arrest. De technisch mogelijke verplaatsing van de ligplaats deed hieraan niet af.

Verder faalden de bezwaren van eiser over de afbakening van het WOZ-object en het gebruik van de ligplaats. De rechtbank bevestigde dat eiser gebruiker is en dat de ligplaats niet als openbare waterweg kan worden beschouwd. De waarde werd op basis van de huurwaarde van vergelijkbare ligplaatsen en de vervangingswaarde van de opstallen juist vastgesteld. Het beroep werd ongegrond verklaard en een proceskostenveroordeling werd niet toegewezen.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waardering van de ligplaats wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zittingsplaats Dordrecht

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 14/3490

uitspraak van de meervoudige kamer van 9 januari 2015 in de zaak tussen

[eiser], eiser,

gemachtigde: E.C. Koning,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, verweerder,

gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2013, heeft verweerder de waarde van het object [a] te Krimpen aan de Lek (hierna: de ligplaats) per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 144.000,-, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen gebruiker (de aanslag).

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 14 april 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking en de aanslag gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 18.000,-, onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben hierna nog nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2014. Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens was de taxateur J.P.W. Hamers voor verweerder aanwezig.

Overwegingen

1. De ligplaats betreft een aanlegplaats voor het schip van eiser in[b].

2. De beroepsgrond dat de ligplaats geen (onroerende) zaak betreft, faalt.

2.1

Op grond van artikel 16, aanhef en onder a, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet een gebouwd eigendom als één onroerende zaak aangemerkt.

Voor de betekenis van het begrip onroerend zaak moet worden aangesloten bij het burgerlijk recht. Artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt, voor zover hier van belang, dat onroerend zijn de grond (…) alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.

2.2

In zijn arrest van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (het Portocabin-arrest) heeft de Hoge Raad overwogen dat een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dat niet van belang is dat meer dan technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is.

2.3

Aan de hand van de overgelegde foto’s en de toelichting daarop die partijen ter zitting hebben gegeven, is duidelijk geworden waaruit de ligplaats bestaat. De ligplaats betreft een loopbrug die rust op een ponton. Hiervoor ligt een grote drijvende (houten) steiger. Aan beide zijden van deze steiger bevindt zich een meerpaal. De ondergrond van deze onderdelen behoort ook tot de ligplaats. Naar het oordeel van de rechtbank vormt dit geheel, anders dan eiser meent, één zaak, het betreft geen vermogensrecht. Deze onderdelen (loopbrug, ponton, steiger en meerpalen) zijn zo op elkaar afgestemd dat zij het mogelijk maken voor eiser om vanuit zijn schip aan wal te gaan. Indien een onderdeel ontbreekt is dit, in weerwil van wat eiser stelt, ook als het gaat om de steiger, niet meer mogelijk.

2.4

In dit geval zijn de loopbrug, ponton en steiger door middel van de meerpalen verbonden met de grond. Wat betreft het duurzaam verenigd zijn met de grond, geldt dat volgens vaste jurisprudentie drijvende steigers worden aangemerkt als werken die naar hun aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven (bijvoorbeeld Hoge Raad, 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857 en Gerechtshof Den Haag, 23 december 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AP0121).

In lijn met deze jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat ook in dit geval sprake is van een werk dat naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam op zijn plaats te blijven. Dat het in de voormelde jurisprudentie drijvende steigers betrof die onderdeel waren van een jachthaven, waar eiser op heeft gewezen, betekent niet dat niet bij deze jurisprudentie kan worden aangesloten. Van belang is dat de ligplaats naar zijn aard bestemd is om als aanlegplaats te dienen en aldus een vaste verbinding tussen het schip van eiser en de wal tot stand te brengen (vergelijk rechtsoverweging 6.2.2 van de voormelde uitspraak van het Gerechtshof Den Haag). Eiser heeft niet de intentie om de ligplaats te verplaatsen.
De technisch mogelijkheid om de ligplaats te verplaatsen, waarbij eerst de loopbrug moet worden verwijderd, alvorens het ponton en de steiger verplaatst kunnen worden, is gelet op het Portocabin-arrest niet van belang.

3. Eiser voert voorts tevergeefs aan dat de ligplaats als WOZ-object onvoldoende is afgebakend. Dat verweerder volgens eiser een incorrecte kadastrale aanduiding voor de ligplaats gebruikt, geen eenduidige objectaanduiding en objectcode aanhoudt en geen (duidelijke) grondoppervlakte voor de ligplaats aangeeft, is niet van belang, mede nu ter zitting duidelijk is geworden wat de ligplaats precies inhoudt.

4. De beroepsgrond dat eiser geen gebruiker is van de ligplaats, faalt eveneens. Duidelijk is dat eiser de ligplaats gebruikt voor het aanmeren van zijn schip. Dit is naar buiten toe ook kenbaar middels door eiser aangebrachte bebording waarop staat vermeld dat de ligplaats niet door anderen mag worden gebruikt om aan te meren. De stelling van eiser dat indien hij weg is met zijn schip iedereen van de ligplaats gebruik kan maken is hiermee in tegenspraak en doet hier daarom niet aan af. Gelet hierop is de ligplaats, anders dan eiser aanvoert, ook niet te beschouwen als een openbare waterweg. Door het plaatsen van de ligplaats en de bebording is het openbare karakter van de ondergrond van de ligplaats komen te vervallen. Derhalve is ook de vrijstelling van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder f, van de Verordening onroerende-zaakbelasting 2013 van de gemeente Nederlek (de Verordening) niet van toepassing.

5. Eiser voert verder aan dat de waarde van de ligplaats lager is dan € 10.000,-, zodat de aanslag op grond van artikel 5, tweede lid, van de Verordening op nihil moet worden gesteld. Dit betoog faalt.

5.1

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Op grond van het derde lid van dit artikel, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de instructie) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

5.2

Wat betreft de waarde van de grond geldt, naar verweerder onbestreden heeft gesteld, dat er geen uitgifteprijzen van ondergrond bij ligplaatsen bekend zijn en er geen vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, omdat er in[b] alleen aanlegplaatsen worden verhuurd en niet verkocht. Gelet hierop acht de rechtbank het gerechtvaardigd om in dit geval voor de berekening van de waarde van de grond aan te sluiten bij de ter plaatse geldende huurprijs voor aanlegplaatsen in[b] van € 4,97 per m².

Met verweerder is de rechtbank tevens van oordeel dat de gebruiksmogelijkheden van de ligplaats een belangrijke waardebepalende factor voor de grond zijn. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat om de gebruiksmogelijkheden mee te nemen in de waardebepaling,

in het taxatierapport van 11 juni 2014 is uitgegaan van de oppervlakte van de ligplaats en de ruimte die nodig is om het schip van eiser aan te leggen, hetgeen leidt tot een oppervlakte van 500 m². De rechtbank acht dit een geschikte methode om de gebruiksmogelijkheden bij het bepalen van de waarde van de grond te betrekken. Dit leidt tot een rekenjaarhuur van ongeveer € 2.500,- per jaar. De door de taxateur gemaakte schatting dat de verkoopprijs tien keer de jaarhuur betreft, acht de rechtbank niet onjuist en is ook niet door eiser bestreden.

Dit leidt tot een waarde van de ondergrond van ongeveer € 25.000,-. Alleen al gelet hierop heeft verweerder de waarde van € 18.000,- aannemelijk gemaakt, zodat de door verweerder vastgestelde vervangingswaarde van de loopbrug, meerpalen, het ponton en de steiger van

€ 8000,- geen bespreking meer behoeft.

6. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat voor andere ligplaatsen/steigers in[b] reeds aanslagen onroerende-zaakbelasting zijn opgelegd en dat, voor zover dit nog niet is gebeurd, de aanslagen voor het belastingjaar 2013 alsnog binnen de wettelijke termijn van drie jaar die volgt uit artikel 11, derde lid van Algemene wet inzake rijksbelastingen zullen worden opgelegd.

7. Ook wat eiser voor het overige aanvoert leidt niet tot het oordeel dat verweerder de aanslag niet heeft kunnen opleggen, dan wel dat verweerder de waarde van de ligplaats te hoog heeft vastgesteld.

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. M.C. Woudstra en C.F.J. de Jongh, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2015.

de griffier is buiten staat de voorzitter

uitspraak mede te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).