Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9771979 / CV EXPL 22-9697
datum uitspraak: 2 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Grobel VI B.V.,
gevestigd in Maastricht,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.J.M. van de Pas te Weert,
tegen
[gedaagde01], die handelt onder de naam
[handelsnaam01],
[handelsnaam01],
wonende in [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Grobel’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 maart 2022, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief van 25 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte vermeerdering/vermindering van eis aan de zijde van Grobel, met bijlagen.
1.2.
Op 4 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Grobel was [naam01] (manager huur en beheer) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Grobel. Verder was [gedaagde01] aanwezig.
2..De inleiding
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurde sinds 1 maart 2018 van Grobel de bedrijfsruimte op de begane grond aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] . [gedaagde01] betaalde € 1.529,97 per maand aan huur. De huur moest bij vooruitbetaling worden voldaan. [gedaagde01] runde een winkel in de bedrijfsruimte.
2.2.
De huurovereenkomst is per 1 oktober 2022 met wederzijds goedvinden geëindigd en [gedaagde01] heeft de bedrijfsruimte op 20 september 2022 aan Grobel opgeleverd.
Wat wil Grobel in deze zaak?
2.3.
Grobel is, na wijziging van eis, van mening dat [gedaagde01] nog € 15.053,53 aan huurachterstand berekend tot en met de maand september 2022 aan Grobel moet betalen. Doordat [gedaagde01] de huur niet steeds op tijd heeft betaald, is [gedaagde01] - volgens Grobel - ook een boete van in totaal € 2.700,00 verschuldigd. Bovendien wil Grobel dat [gedaagde01] de door Grobel gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 798,73 vergoedt. Op het totaal van deze bedragen (€ 18.552,26) strekt de door [gedaagde01] aan Grobel betaalde waarborgsom van € 4.465,00 in mindering, zodat Grobel wil dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om € 14.087,26 aan Grobel te betalen. Tot slot maakt Grobel aanspraak op een proceskostenveroordeling.
Wat is het verweer van [gedaagde01] ?
2.4.
[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat zij aanspraak kan maken op huurprijs-vermindering, omdat zij vanwege de coronapandemie minder inkomsten uit haar winkel heeft gehad.
3..De beoordeling
De huurachterstand
3.1.
[gedaagde01] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de door Grobel gestelde huurachterstand van € 15.053,53 berekend tot en met de maand september 2022.
Kan [gedaagde01] aanspraak maken op huurprijsvermindering? Nee.
3.2.
[gedaagde01] voert aan dat zij als gevolg van de coronapandemie recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde01] doet in dit verband een beroep op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.3.
In de prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor haar omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door haar gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard betreft. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW Pro aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
3.4.
Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
3.5.
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel - veroorzaakt door de in 3.3. bedoelde onvoorziene omstandigheid - in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel - voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (‘TVL’) - gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
3.6.
De in artikel 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.
3.7.
Gelet op de meergenoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs in een dergelijk geval berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. De ‘vastelastenmethode’ kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (‘de lagere omzet’) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (‘de referentieomzet’) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
3.8.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
3.9.
De kantonrechter stelt vast dat zij niet over gegevens beschikt om de voornoemde ‘vastelastenmethode’ te kunnen toepassen. [gedaagde01] heeft immers voorafgaand aan de mondelinge behandeling geen gegevens in het geding gebracht met betrekking tot (1) haar totale vaste lasten, (2) de door haar ontvangen TVL en (3) de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie. Dat had wel op haar weg gelegen. Uit de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [gedaagde01] blijkt dat haar toen door de kantonrechter is gezegd dat zij, in verband met de verzochte huurprijsvermindering, voorafgaand aan de mondelinge behandeling een overzicht van alle huurbetalingen vanaf april 2020, de omzetgegevens vanaf april 2020 en over de referentieperiode daarvoor en bovendien een opgave van TVL die zij eventueel heeft ontvangen in het geding moest brengen. In de brief van 25 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, staat verder dat eventuele stukken waar partijen tijdens de mondelinge behandeling een beroep op willen doen, uiterlijk tien dagen voor de zitting in het bezit van de kantonrechter en de wederpartij moeten zijn. [gedaagde01] heeft echter voorafgaand aan de zitting niets overgelegd en tijdens de zitting heeft zij volstaan met te zeggen dat zij druk was met het aanvragen van TVL. Voor een aanhouding (om [gedaagde01] alsnog in de gelegenheid te stellen om de stukken over te leggen en Grobel de gelegenheid te geven daarop te reageren) ziet de kantonrechter gelet op de goede procesorde in de gegeven omstandigheden geen aanleiding.
3.10.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [gedaagde01] naar het oordeel van de kantonrechter haar beroep op huurprijsvermindering onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom wordt dit verworpen. Grobel kan dan ook terecht aanspraak maken op het bedrag van € 15.053,53.
De boete
3.11.
Grobel beroept zich met betrekking tot de door haar gevorderde boete op artikel 25.3 van de algemene huurbepalingen. Volgens dat artikel is [gedaagde01] als zij de huur niet tijdig betaalt een boete van 1% van de maandhuur, met een minimumbedrag van € 300,00, aan Grobel verschuldigd per keer dat zij de maandhuur niet op tijd betaalt. [gedaagde01] heeft niet weersproken dat zij de maandhuur in totaal negen keer niet op tijd heeft betaald. Het door Grobel gevorderde bedrag van € 2.700,00 aan boete is dan ook toewijsbaar.
De buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
Grobel beroept zich met betrekking tot de door haar gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op artikel 30.1 van de algemene huurbepalingen. Voor gevallen waarin de betalingsachterstand betrekking heeft op een uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom, bevat artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Stb. 2012/141; ‘het Besluit’) een regeling voor de begroting van de omvang van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 lid 5 BW Pro). Volgens deze regeling geschiedt de normering van buitengerechtelijke incassokosten aan de hand van een forfaitair percentage dat uitsluitend is gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom, en niet aan de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden (vgl. HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Indien de schuldenaar geen consument is, is artikel 2 van Pro het Besluit van aanvullend recht. Het staat de rechter echter vrij bij de toepassing van artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een in een B2B-relatie bedongen incassobedrag ambtshalve te matigen tot het bedrag dat overeenkomstig artikel 2 van Pro het Besluit wordt begroot, indien niet wordt gesteld en bij betwisting aannemelijk wordt gemaakt dat de werkelijke kosten hoger zijn dan dat bedrag (ECLI:NL:HR:2015:1868).
3.13.
Op basis van de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding toewijsbare hoofdsom ten bedrage van € 6.224,90 (€ 5.324,90 aan openstaande huurtermijnen en € 900,00 aan boete) is volgens het Besluit een bedrag van € 686,25 exclusief btw aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. Niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van de gemachtigde van Grobel hoger zijn dan dit bedrag. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook gematigd en is toewijsbaar tot het bedrag van € 686,25.
De conclusie
3.14.
Op het totaal van de hiervoor genoemde toewijsbare bedragen van € 18.439,78 strekt de door [gedaagde01] aan Grobel betaalde waarborgsom van € 4.465,00 in mindering. Het restantbedrag van € 13.974,78 wordt toegewezen.
De proceskosten
3.15.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Grobel tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 684,00 aan salaris voor de gemachtigde (één punt x € 311,00 en één punt x € 373,00). Dit is totaal € 1.306,41. Voor kosten die Grobel maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Grobel te betalen € 13.974,78;
4.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Grobel tot vandaag vastgesteld op € 1.306,41;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
38671