Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [woonplaats], eiser,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
(gemachtigde: mr. Y. Kievit).
Inleiding
Met de beschikking van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 198.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 26 juni 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 10 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft hij een waarde van € 189.000,- voorgesteld. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 87 m². Daarnaast heeft de onroerende zaak een tuin van 84 m², een uitbouw van 14 m² en een berging/schuur. Het bouwjaar is 1904.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van
14 oktober 2022, opgemaakt door [naam], en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 198.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] in [plaatsnaam]. Verweerder heeft allereerst het aandeel voor het VvE-reservefonds van de koopsom van de vergelijkingsobjecten afgetrokken. Vervolgens zijn de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum en is de waarde van de tuinen en de berging/schuur van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. Hierna is de waarde van het hoofdgebouw gedeeld door het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte en heeft een correctie ten aanzien van de KOUDV-factoren (= Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) plaatsgevonden, waarna de waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten is bepaald.
14 oktober 2022, opgemaakt door [naam], en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 198.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] in [plaatsnaam]. Verweerder heeft allereerst het aandeel voor het VvE-reservefonds van de koopsom van de vergelijkingsobjecten afgetrokken. Vervolgens zijn de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum en is de waarde van de tuinen en de berging/schuur van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. Hierna is de waarde van het hoofdgebouw gedeeld door het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte en heeft een correctie ten aanzien van de KOUDV-factoren (= Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) plaatsgevonden, waarna de waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten is bepaald.
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.920,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 1.943,- voor de vergelijkingsobjecten.
5.1.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn benedenwoningen met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte.
5.2.
Hoewel de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] buiten de periode van een jaar voor de waardepeildatum verkocht zijn, is de rechtbank van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten kunnen worden betrokken bij de waardering. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar voor de waardepeildatum, tot een jaar na de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat deze verkoopcijfers bruikbaar zijn, omdat ze net buiten het jaar tot stand zijn gekomen, er slechts een korte periode tussen de koopovereenkomst en de aktepassering zit en de aktepassering wel binnen het jaar valt. De rechtbank volgt verweerder hierin
,omdat de vergelijkingsobjecten voldoende representatief zijn om te gebruiken bij de waardering van de onroerende zaak.
,omdat de vergelijkingsobjecten voldoende representatief zijn om te gebruiken bij de waardering van de onroerende zaak.
6.1.
Eiser heeft ter zitting gesteld dat er met betrekking tot de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de onroerende zaak te weinig is gecorrigeerd. In het beroepschrift heeft eiser aangevoerd dat de onroerende zaak gedateerd is. De badkamer en het toilet zijn dertig jaar oud en de keuken is veertig jaar oud. Ook is er achterstallig onderhoud, zoals achterstallig schilderonderhoud aan de binnen- en buitenzijde van de woning, vochtoverlast, actieve houtworm, deels enkelglas en niet geïsoleerde muren. Verder verkeert de berging/schuur in een vervallen staat. De factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen hebben een ‘2’ (slecht) gekregen in de matrix, waardoor verweerder rekening houdt met een correctie van € 345,- per m². In totaal komt dit uit op een correctie van € 30.000,-, wat volgens eiser te weinig is.
De rechtbank volgt verweerder in het standpunt dat er rekening gehouden is met een hoger bedrag, namelijk € 70.000,-. Het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder op een ‘4’ (goed) gewaardeerd. Verweerder heeft hierdoor rekening gehouden met een bedrag van ruim € 40.000,- ((87 m² * € 280,-) * 100/60) om de voorzieningen van de onroerende zaak op eenzelfde niveau als de vergelijkingsobjecten te brengen. Eenzelfde berekening heeft verweerder toegepast bij het kwaliteits- en onderhoudsniveau. Er is rekening gehouden met een bedrag van bijna € 30.000,- ((87 m² * € 205,-) * 100/60) ten opzichte van een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud.
De rechtbank volgt verweerder in het standpunt dat er rekening gehouden is met een hoger bedrag, namelijk € 70.000,-. Het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder op een ‘4’ (goed) gewaardeerd. Verweerder heeft hierdoor rekening gehouden met een bedrag van ruim € 40.000,- ((87 m² * € 280,-) * 100/60) om de voorzieningen van de onroerende zaak op eenzelfde niveau als de vergelijkingsobjecten te brengen. Eenzelfde berekening heeft verweerder toegepast bij het kwaliteits- en onderhoudsniveau. Er is rekening gehouden met een bedrag van bijna € 30.000,- ((87 m² * € 205,-) * 100/60) ten opzichte van een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud.
6.2.
De bovenstaande berekening van verweerder is tot stand gekomen met inachtneming van de ‘60%-regel’. Dit houdt in dat voor elke euro die wordt geïnvesteerd in een woning voor een verbetering van niet constructieve of fundamentele aard, er een waardevermeerdering van € 0,60 wordt aangenomen. Hoewel eiser er in zijn beroepschrift vanuit gaat dat deze regel van toepassing is, heeft hij ter zitting aangevoerd dat dit niet langer de meest recente lijn in de jurisprudentie is (ECLI:NL:GHDHA:2022:718, de rechtbank begrijpt: ECLI:NL:GHDHA:2022:1391). Volgens hem moet er tegenwoordig rekening gehouden worden met 100% van het bedrag dat wordt geïnvesteerd in een woning. De rechtbank ziet geen reden om af te wijken van de ‘60%-regel’, omdat de omstandigheden in de zaak waarnaar eiser verwijst niet dezelfde zijn als in deze zaak. In dit geval is namelijk niet gebleken dat er een verbouwing zonder persoonlijke of smaakgevoelige ingrepen zal plaatsvinden in verband met beoogde verhuur van de woning.
6.3.
Dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mate van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de onroerende zaak, blijkt ook uit het bouwkundig rapport dat door eiser is overgelegd. Volgens dit rapport zijn er gebreken in de woning, bijvoorbeeld ten aanzien van het schilderwerk aan de buitenzijde en houtrot in de vloer. De totale kosten (directe kosten, termijnkosten en verbeterkosten) die het bouwkundig rapport nodig acht om de onroerende zaak te verbouwen zijn € 27.255,-. Omdat dit bedrag lager is dan het bedrag van € 70.000,- waarmee verweerder rekening heeft gehouden, heeft verweerder de staat van de onroerende zaak voldoende in acht genomen. Dat eiser ter zitting heeft gesteld dat de berekende kosten uit het bouwkundige rapport te optimistisch zijn ingeschat, heeft eiser niet nader onderbouwd.
7. Omdat eiser voor het eerst ter zitting heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten met te hoge percentages zijn geïndexeerd, is de rechtbank van oordeel dat de toelichting die verweerder ter zitting heeft gegeven voldoende is. Eiser heeft gesteld dat de indexeringspercentages van Vastgoedpro lager zijn dan de door verweerder gehanteerde percentages. Ook verwijst eiser naar de website allecijfers.nl die op wijkniveau de waardeontwikkeling bijhoudt. Verweerder heeft gesteld dat de cijfers van Vastgoedpro kwartaalcijfers zijn per regio, en niet alleen van de gemeente Vlaardingen. De cijfers die verweerder hanteert komen uit de permanente marktanalyse van de gemeente Vlaardingen. Verweerder kon met deze toelichting in dit stadium van de procedure volstaan. De rechtbank ziet geen redenen om aan de indexeringscijfers van verweerder te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. De beroepsgrond dat de waarde onjuist is vastgesteld omdat het verweerder niet is toegestaan de hoogste verkoop te gebruiken bij de waardering slaagt niet
.Het staat verweerder in beginsel vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen die zijn standpunt over de waarde onderbouwen. [2] De verwijzing van eiser naar de uitspraak van Gerechtshof Den Haag 21 december 2010 (ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139) treft geen doel, aangezien deze uitspraak zo moet worden gelezen dat slechts onjuist wordt geacht dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te gelden. [3] Omdat verweerder meerdere geschikte vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, is een dergelijke situatie hier niet aan de orde.
.Het staat verweerder in beginsel vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen die zijn standpunt over de waarde onderbouwen. [2] De verwijzing van eiser naar de uitspraak van Gerechtshof Den Haag 21 december 2010 (ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139) treft geen doel, aangezien deze uitspraak zo moet worden gelezen dat slechts onjuist wordt geacht dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te gelden. [3] Omdat verweerder meerdere geschikte vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, is een dergelijke situatie hier niet aan de orde.
9. Omdat in beroep meer gegevens over de waardebepaling zijn overgelegd, heeft eiser ter zitting het standpunt dat er te weinig inzicht is gegeven in de waardebepalende factoren van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet langer gehandhaafd. Deze beroepsgrond hoeft dus geen bespreking meer.
10. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Vrolijk, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 december 2022.
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 december 2022.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.