Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 23/770 en ROT 23/771
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 mei 2025 in de zaak tussen
erven van [erflater] , uit [plaats 1] , eisers
(gemachtigde: [persoon A] , tevens eiser)
en
het college van burgemeester en wethouders van Molenlanden
(gemachtigde: mr. T. Bender).
Als derde-partij neemt aan de zaken deel:
[persoon B]uit [plaats 2] (vergunninghouder).
[persoon B]uit [plaats 2] (vergunninghouder).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning voor het wijzigen van de eerder verleende en onherroepelijk geworden omgevingsvergunning voor de bouw van twee woningen met aanbouwen (garages/bergingen) aan de [naam locatie] in Ottoland. Daarnaast gaat deze uitspraak over de afwijzing van het handhavingsverzoek van eisers. Eisers zijn het niet eens met deze omgevingsvergunning en afwijzing. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Zo stellen zij zich onder meer op het standpunt dat de aanbouwen niet vergunningvrij zijn, de gewijzigde positie van de woningen niet op grond van artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht had kunnen worden vergund en dat het gewijzigde bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Zij vinden ook dat hun handhavingsverzoek onterecht is afgewezen, omdat zij stellen dat er nog overtredingen zijn.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college onjuiste besluiten heeft genomen. Het college heeft de aanbouwen onterecht als vergunningvrij aangemerkt. Verder heeft het college de gewijzigde positionering van de woningen niet kunnen vergunnen met toepassing van artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht. Ook heeft het college onvoldoende onderbouwd waarom het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In de afwijzing van het handhavingsverzoek heeft het college niet gemotiveerd waarom het niet heeft gehandhaafd op het dakoverstek, waardoor de afstand van de nieuwe woning tot de zijgevel van de woning van eisers nog kleiner wordt. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden besluiten.
1.2.
De uitspraak is als volgt ingedeeld. Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 tot en met 17 staat de beoordeling door de rechtbank. Onder 6 staat waar de zaken over gaan. Onder 7 tot en met 10 wordt bestreden besluit 1 behandeld. Dit is de omgevingsvergunning. Onder 11 tot en met 17 wordt bestreden besluit 2 behandeld. Dit gaat over de handhaving. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Met het besluit van 11 februari 2020 heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor twee woningen met aanbouwen aan de A 160 en A 162 in Ottoland, kadastraal bekend gemeente Ottoland, sectie [naam sectie] , nummer [perceelnummer] (het perceel). De vergunning is verleend voor de activiteiten bouwen en gebruik in strijd met het bestemmingsplan. In afwijking van de planregels is met deze omgevingsvergunning onder meer toegelaten dat vergunninghouder maximaal 90 m2 aan aan- en uitbouwen realiseert.
2.1.
Eisers hebben op 29 november 2021, aangevuld op 6 februari 2022 het college verzocht om handhavend op te treden tegen vergunninghouder, omdat vergunninghouder de twee woningen niet volgens de omgevingsvergunning van 11 februari 2020 heeft gebouwd, dan wel in strijd met het bestemmingsplan heeft gebouwd.
2.2.
Naar aanleiding hiervan heeft vergunninghouder op 22 april 2022 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend bij het college voor het gewijzigd uitvoeren van de hoofdgebouwen en de aanbouwen.
2.3.
Met het primaire besluit van 12 mei 2022 heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen, onder meer omdat er concreet zicht op legalisatie was.
2.4.
Met het primaire besluit van 28 juli 2022 heeft het college aan vergunninghouder de omgevingsvergunning verleend en de aanvraag buiten behandeling gelaten, voor zover de bijbehorende bouwwerken volgens het college vergunningvrij zijn.
2.5.
Met de bestreden besluiten 1 en 2 van 28 december 2022 op het bezwaar van eisers is het college bij de verleende omgevingsvergunning (1) en de afwijzing van het handhavingsverzoek (2) gebleven.
2.6.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.7.
De rechtbank heeft het beroep op 27 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van het college en vergunninghouder en zijn echtgenote.
Beoordeling door de rechtbank
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoering Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning of een verzoek om handhaving van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt.
Het verzoek om handhaving en de aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 29 november 2021 en 22 april 2022. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
4. De rechtbank beoordeelt het in stand laten van de omgevingsvergunning, het buiten behandeling laten van de aanvraag voor zover het ziet op de aanbouwen en de afwijzing van het handhavingsverzoek. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
5. De rechtbank is van oordeel dat de beroepen tegen de bestreden besluiten 1 en 2 gegrond zijn
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5.1.
De voor de beoordeling van de beroepen belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Waar gaan de zaken over?
6. Eisers hebben geen rechtsmiddelen aangewend tegen het hiervoor genoemde besluit van 11 februari 2020, zodat deze omgevingsvergunning onherroepelijk is. Een besluit dat onherroepelijk is geworden, heeft formele rechtskracht. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van de rechtmatigheid van het besluit.
6.1.
Vergunninghouder wil met zijn bouwplan zijn eerder verleende omgevingsvergunning wijzigen naar aanleiding van een constatering door een toezichthouder dat niet in overeenstemming met de verleende omgevingsvergunning is gebouwd. Op zitting heeft vergunninghouder aangegeven dat er in afwijking van de eerder verleende vergunning is gebouwd vanwege de aanwezigheid van een rioleringsput, die aanleiding gaf tot een gewijzigde situering van de gebouwen.
6.2.
Op grond van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen “Dorpskernen” en “Herziening Dorpskernen Graafstroom” heeft het perceel voor zover relevant de bestemmingen “Wonen” (artikel 19) en “Tuin” (artikel 15). Het perceel heeft een bouwvlak ter hoogte van de bestemming “Wonen”. Er geldt een maximum goothoogte van 6 meter en een maximaal aantal wooneenheden van twee.
6.3.
Naar aanleiding van de gewijzigde aanvraag heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen en gebruik in strijd met het bestemmingsplan. [1] Het bouwplan is in strijd met artikel 19.2, sub d en e, van de planregels. Op grond van deze onderdelen van het artikel moeten hoofdgebouwen, voor zover ze niet in de erfgrens worden gebouwd, een afstand van 2 meter hebben ten opzichte van de perceelgrens en moet de onderlinge afstand van woningen ten minste 4 meter bedragen indien de woningen niet aaneengesloten worden gebouwd. Het college heeft voor de verlening van de omgevingsvergunning voor de afwijking toepassing gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2o, van de Wabo in samenhang met artikel 4, aanhef, onderdeel 1, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
6.4.
Ook is besloten de omgevingsvergunning voor het gedeelte van de aanvraag dat betrekking heeft op de aanbouwen van de woningen op het perceel buiten behandeling te laten, omdat hier volgens het college op grond van artikel 2, aanhef, onderdeel 3, van bijlage II van het Bor geen omgevingsvergunning voor nodig is.
6.5.
Eisers zijn het niet eens met het buiten behandeling laten van de aanvraag, de omgevingsvergunning en de afwijzing van het handhavingsverzoek.
Bestreden besluit 1
Heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de aanbouwen vergunningvrij zijn?
7. Eisers stellen zich primair op het standpunt dat het college de aanbouwen ten onrechte als vergunningvrij heeft aangemerkt, zodat de aanvraag in zoverre ten onrechte buiten behandeling is gelaten. Met het besluit van 11 februari 2020 is namelijk een omgevingsvergunning verleend voor deze aanbouwen, zodat deze daarna niet alsnog vergunningvrij kunnen zijn. Ook staat een privaatrechtelijke belemmering in de weg aan het vergunningvrije karakter van de aanbouwen. Er wordt namelijk niet op voldoende afstand van de perceelgrens gebouwd. Vergunninghouder heeft bovendien nagelaten in de aanvraag aan te geven wat de aanpassingen zijn om vergunningvrij te bouwen, zodat het college dat niet mocht beoordelen. Subsidiair stellen eisers dat de aanbouwen hoe dan ook niet vergunningvrij zijn. Daartoe voeren eisers onder meer aan dat er sprake is van één hoofdgebouw. Het college heeft voor de beoordeling onterecht het perceel gesplitst in twee percelen, zodat er meer oppervlakte voor de aanbouwen mogelijk is.
7.1.
De stelling van eisers dat het college de aanbouwen niet alsnog als vergunningvrij heeft mogen aanmerken, volgt de rechtbank niet. Of het bijbehorend bouwwerk vergunningvrij is volgt, mits aan alle voorwaarden is voldaan, rechtstreeks uit het Bor en in dat geval is het bouwwerk bij recht toegestaan. Een verleende omgevingsvergunning of een mogelijke privaatrechtelijke belemmering maakt dat niet anders (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 12 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA2891 en de verwijzing daarin naar Stb. 2010, 143, blz. 133).
7.2.
De rechtbank volgt wel het subsidiaire standpunt van eisers dat de aanbouwen niet vergunningvrij zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is er hier sprake van één perceel en één hoofdgebouw als bedoeld in art 1 van bijlage II van het Bor. Dat het hier gaat om twee huisnummers en dat het perceel kadastraal gesplitst zal worden is hiervoor niet relevant. Ook in de omgevingsvergunning van 11 februari 2020 is uitgegaan van één perceel en één hoofdgebouw. Er is geen aanleiding voor het oordeel dat de feitelijke actuele situatie anders zou zijn. Op grond van artikel 1 van bijlage II van het Bor wordt onder hoofdgebouw verstaan het gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Dit betekent dat er per perceel maar één hoofdgebouw kan zijn. Dit volgt ook uit de nota van toelichting waarin staat dat als uitgangspunt geldt dat zich op een perceel nooit meer dan één hoofdgebouw bevindt (Stb. 2010, 143, p. 135). Het college is bij het beoordelen van de aanbouwen ten onrechte uitgegaan van twee percelen met ieder een eigen hoofdgebouw.
7.3.
Op grond van artikel 2, onderdeel 3, sub f, onder 2, van bijlage II van het Bor bedraagt de toegelaten oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied in het geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 maar kleiner dan 300 m2 zoals hier aan de orde 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2. In dit geval is het bebouwingsgebied 113 m2 + 141 m2 = 254 m2 Uitgaande van 50 m2, vermeerderd met 30,8 m2 (zijnde 20% van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2), mag de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken 80,8 m2 bedragen. Uit het bouwplan blijkt dat de aanbouwen een oppervlakte hebben van circa 103 m2. Dat betekent dat de bijbehorende bouwwerken volgens het bouwplan de maximale vergunningvrije oppervlakte overschrijden. De aanbouwen kunnen daarom niet zonder omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Het college heeft de aanvraag voor zover deze zag op de aanpassing van de aanbouwen ten onrechte buiten behandeling gelaten.
7.4.
Deze beroepsgrond slaagt.
Had het college voor gewijzigde situering van de woningen kunnen afwijken met toepassing van artikel 4, aanhef, onderdeel 1, van het Bor?
8. Eisers wijzen erop dat de woningen 50 centimeter richting de [naam locatie] zijn opgeschoven. Volgens hen kan deze wijziging van de situering van de woningen niet worden vergund met toepassing van artikel 4, aanhef, onderdeel 1, van bijlage II van het Bor. Het gaat immers niet om een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan.
8.1.
Op grond van artikel 4, aanhef, onderdeel 1, van bijlage II van het Bor komt voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken in aanmerking een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan.
8.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college niet mogen afwijken op grond van artikel 4, aanhef, onderdeel 1, van bijlage II van het Bor. Het gaat immers niet om uitbreiding van een bijbehorend bouwwerk, maar om het hoofdgebouw dat in zijn geheel is verplaatst. Het gebouw is qua omvang hetzelfde gebleven. De verwijzing door het college naar de uitspraak van de Afdeling van 19 juni 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2511, wijzigt dit oordeel niet. In die uitspraak was immers sprake van uitbreiding van het oorspronkelijke hoofdgebouw met een bijbehorend bouwwerk. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor.
8.3.
Nu gesteld noch gebleken is dat er andere mogelijkheden zijn om de vergunning voor afwijkend gebruik op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1ᵒ dan wel 2ᵒ, van de Wabo te verlenen, is er geen mogelijkheid om de gevraagde vergunning alsnog met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure te verlenen. Daarnaast volgt uit overweging 7 dat het college de aangevraagde aanbouwen alsnog bij de besluitvorming moet betrekken. Om die reden ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en het primaire besluit van 28 juli 2022 te herroepen. Het college zal binnen de daarvoor geldende termijn opnieuw op de aanvraag van vergunninghouder moeten beslissen.
8.4.
Deze beroepsgrond slaagt.
8.5.
In het licht van de toekomstige besluitvorming waarbij mogelijk toepassing zal worden gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o, van de Wabo zal de rechtbank ingaan op de gronden die zien op de vraag of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening?
9. Eisers betogen dat het dichterbij het perceel van eisers bouwen van de woningen in strijd is met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. De afwijking van de in artikel 19.2, onder d, van de planregels genoemde onderlinge minimale afstand van 4 meter tussen hoofdgebouwen is niet eerder vergund, maar pas bij de vergunning van 28 juli 2022. Eisers stellen dat de negatieve gevolgen voor hun woon- en leefklimaat bij de verplaatsing van de woning richting de [naam locatie] niet is meegenomen in de belangenafweging. Hiermee komen de woningen nog dichterbij dan in vergelijking met de omgevingsvergunning uit 2020. Dit leidt tot vermindering van daglicht en zicht. Hierbij komt dat met het afwijkende verlengde dakoverstek de afstand tussen de zijgevel van de woning van eisers en de achtergevel van woning 162 nog kleiner wordt. Gelet op de omstandigheid dat de afwatering via het dak plaatsvindt leidt dit ook tot wateroverlast.
9.1.
Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 15 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:119).
9.2.
Het college stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat het gezien de zeer geringe wijziging van het bouwplan ten opzichte van de onherroepelijk vergunde situatie uit 2020 en de plaats van de bestaande ramen van het naastgelegen pand het gewijzigd uitvoeren van de situering niet tot gevolg zal hebben dat er onevenredige vermindering van zon- en daglicht zal plaatsvinden. De situatie ten opzichte van de bestaande legale situatie zal nauwelijks wijzigen. Ook zal de wijziging niet tot gevolg hebben dat de naastgelegen gronden worden belemmerd in het gebruik.
9.3.
De rechtbank oordeelt dat het college onvoldoende heeft onderbouwd waarom het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hoewel uitgegaan dient te worden van de rechtmatigheid van de in de omgevingsvergunning van 11 februari 2020 opgenomen afstanden van 1,50 meter ten opzichte van de woning van eisers, heeft het college in het besluit van 2020 niet gemotiveerd waarom een onderlinge afstand van 1,50 meter, ten opzichte van de in de planregels voorgeschreven minimale onderlinge afstand van 4 meter, niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat een verdere verkleining van deze reeds zeer korte afstand, zoals in bestreden besluit 1 aan de orde, niet zonder meer als gering en verwaarloosbaar kan worden beschouwd. Wat betreft het verlengde dakoverstek constateert de rechtbank dat vergunninghouder dit niet heeft aangevraagd, zodat het college daar ook niet op kon beslissen. Ten opzichte van de vergunde 1,50 meter is er een verschil van 10 centimeter tussen de zijgevel van de woning van eisers en de achterzijde van de woning 162 en 50 centimeter ten opzichte van de achtergevel van de woning van eisers en de zijgevel van de woning 160. Dit is ten opzichte van 1,50 meter een aanzienlijke vermindering.
9.4.
Deze beroepsgrond slaagt.
Staat een privaatrechtelijke belemmering in de weg aan het verlenen van de omgevingsvergunning?
10. Eisers stellen dat artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek (BW) in de weg staat aan verlening van de omgevingsvergunning, omdat te dicht op de woning van eisers wordt gebouwd.
10.1.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 29 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2173) bestaat voor het oordeel dat sprake is van een privaatrechtelijke belemmering slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering, omdat niet zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld of hier sprake is van schending van artikel 5:50 van het BW. De burgerlijke rechter is de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Dit was ten tijde van het nemen van het bestreden besluit nog niet gebeurd, waardoor er geen sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan vergunningverlening.
10.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Bestreden besluit 2 (handhaving)
11. Eisers betogen dat het college ten onrechte de afwijzing van het handhavingsverzoek in stand heeft gelaten. Er zijn volgens eisers nog overtredingen die niet zijn gelegaliseerd met de besluiten van 11 februari 2020 en 28 juli 2022 verleende omgevingsvergunningen.
11.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat de gestelde overtredingen ten tijde van het nemen van het bestreden besluit 2 waren gelegaliseerd met het verlenen van de omgevingsvergunning van 28 juli 2022.
12. Zoals hiervoor al is overwogen moet worden uitgegaan van de rechtmatigheid van de omgevingsvergunning van 11 februari 2020. Voor zover eisers hebben beoogd op te komen tegen overtredingen die met die vergunning zijn gelegaliseerd kunnen die in deze procedure niet meer aan de orde komen. Daarnaast heeft het college er terecht op gewezen dat er ten tijde van het nemen van het bestreden besluit sprake was van concreet zicht op legalisatie, omdat het college vergunninghouder met het besluit van 28 juli 2022 omgevingsvergunning heeft verleend voor een deel van de door eiser gestelde overtredingen. Dat betekent dat het college zich wat die onderdelen betreft ten tijde van het nemen van bestreden besluit in redelijkheid op het standpunt kon stellen dat het van handhavend optreden mocht afzien.
Is er sprake van een overtreding van de afstand van de hoofdgebouwen en aanbouwen ten opzichte van de woning van eisers?
13. Eisers stellen dat de aanbouwen niet vergunningvrij zijn en in strijd met de verleende omgevingsvergunning van 2020 zijn gebouwd, omdat de afstanden tussen de hoofdgebouwen en aanbouwen en de woning van eisers is verkleind met 13 en 50 centimeter. De afstand tussen woning 162 en de zijgevel van eisers woning is 1,37 meter en de afstand van woning 160 tot de woning van eisers is 1,06 meter. Doordat vergunninghouder ook het overstek van het dak heeft verlengd is de afstand tot eisers woning tot woning 162 nog verder verkleind. Het dak komt hiermee op ongeveer 50 centimeter afstand van de rechter zijgevel van de woning van eisers. De afstanden tussen de achtergevel van de woning van eisers en de aanbouwen is op de plek waar deze het kleinst is 1,00 meter. In vergelijking tot de in de tekening opgenomen afstand van 1,50 meter gaat het om niet geringe afwijkingen van 13, 44 en 50 centimeter.
13.1.
Zoals de rechtbank onder 7 heeft overwogen kunnen de aanbouwen niet zonder de daartoe vereiste omgevingsvergunning worden gebouwd. Het college heeft dat ook in het bestreden besluit niet onderkend, zodat de afwijzing van het verzoek om handhaving in zoverre ten onrechte in stand is gebleven in dit bestreden besluit. De beroepsgrond slaagt in zoverre.
13.2.
Niet in geschil is dat deze aanbouwen in strijd met de omgevingsvergunning van 2020 zijn gebouwd, omdat deze op 1 meter afstand in plaats van op de vergunde 1,50 meter afstand van de woning van eisers zijn gelegen. De afstand van 1,40 meter tussen de achtergevel van woning 162 en de zijgevel van de woning van eisers is met de omgevingsvergunning van 28 juli 2022 vergund. Eisers gaan dan ook ten onrechte uit van de in de omgevingsvergunning van 2020 opgenomen afstanden van 1,50 meter. Met betrekking tot de afstand tussen de zijgevel van de woning van eisers en de achtergevel van woning 162, volgt de rechtbank eisers in hun stelling dat het verlengde overstek van het dak niet is vergund. Op zitting heeft vergunninghouder erkend dat hij het overstek langer heeft gemaakt. Door het verlengde dakoverstek wordt de woning dichterbij gebouwd dan de vergunde 1,40 meter. De rechtbank ziet geen aanleiding om het standpunt van het college te volgen dat sprake is van een ondergeschikt bouwonderdeel, omdat dat enkel ziet op de hoogte. Dit betekent dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat dit onderdeel is gelegaliseerd zodat sprake is van een overtreding op grond waarvan het college in beginsel had moeten handhaven. Het bestreden besluit is in zoverre in strijd met het motiveringsbeginsel (artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)).
13.3.
Deze beroepsgrond slaagt.
Is er een overtreding van de goothoogte van de aanbouwen?
14. Eisers voeren aan dat bij het bepalen van de goothoogte uitgegaan dient te worden van 3,15 meter, zoals ook uit de tekst van de omgevingsvergunning uit 2020 volgt. Omdat het terrein met 30 centimeter kunstmatig is opgehoogd, heeft het bouwwerk een goothoogte van 3,70 meter. Er moet volgens eisers gemeten worden vanaf de oorspronkelijke maaiveldhoogte en niet vanaf het kunstmatig verhoogd peil. Op de tekening is ten onrechte niet de maaiveldhoogte genoemd. Een goothoogte van 3,70 meter overschrijdt ruimschoots de in 2020 vergunde goothoogte van 3,15 meter.
14.1.
Op grond van artikel 2.7 van de planregels wordt de goothoogte van een bouwwerk gemeten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Het peil is gedefinieerd in artikel 1.76 van de planregels. Daarbij moet het gaan om het afgewerkte bouwterrein.
14.2.
De rechtbank stelt vast dat er geen definitie is gegeven van afgewerkt bouwterrein in de planregels. Het college heeft aansluiting gezocht bij artikel 1, tweede lid, onder b, van bijlage II van het Bor. Het uitgangspunt daarbij is steeds dat gemeten wordt vanaf het aansluitende afgewerkte terrein, zoals dat na de voltooiing van de bouw is afgewerkt (Stb. 2010, 143, blz. 138). Daarmee is nog niet gezegd dat iedere ophoging van de gronden moet worden gezien als ‘afwerking’ en dus mag worden meegenomen bij het bepalen van het peil. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat het afgewerkte terrein in deze omstandigheden het aansluitend afgewerkte terrein is, zoals dat na voltooiing van de bouw is afgewerkt. Vergunninghouder moest het terrein ophogen van het waterschap. Daarnaast was het ook noodzakelijk om het terrein op te hogen om de aanbouwen en woningen toegankelijk te maken. Er lag dan ook een bouwkundige noodzaak achter het ophogen van het perceel. Dit betekent dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een kunstmatig verhoogd peil.
14.3.
De goothoogte was in de tekst van de omgevingsvergunning van 2020, zoals het college heeft erkend, onjuist overgenomen van de tekeningen. Gelet op de omstandigheid dat de goothoogte mede op basis van artikel 2.7 van de planregels dient te worden bepaald en het college op basis van de aanvraag en tekeningen een besluit moet nemen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:481) volgt de rechtbank het standpunt van het college dat uitgegaan moet worden van een goothoogte van 3,40 meter (3,15 meter + 0,25 meter). Ten tijde van de constatering was het nog niet mogelijk om de goothoogte te meten, omdat het bouwterrein nog niet was afgewerkt. De toezichthouder heeft gemeten vanaf de cementvloer. Het college concludeert echter dat het afgewerkte bouwterrein hoger komt te liggen dan de bovenkant van de cementvloer, dus dit zou betekenen dat de goothoogte van de bouwwerken minder dan 3,41 meter zal zijn. De rechtbank volgt deze conclusie zodat niet in strijd met de in 2020 verleende omgevingsvergunning aangegeven goothoogte is gebouwd.
14.4.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Wordt de goothoogte overschreden door een overstek / houten spantbeen van de hoofdgebouwen?
15. Eisers wijzen erop dat het rieten dak een overstek heeft gekregen, waardoor de muur van de woningen 50 centimeter hoger is geworden. Hierdoor is het nu ook mogelijk om een toegangsdeur naar het platte dak van de aanbouwen te realiseren. Dit is niet alleen in strijd met de omgevingsvergunning, maar ook in strijd met de in de planregels opgenomen maximale toegestane goothoogte van 6 meter. Eisers betwisten dat de overstek een ondergeschikt bouw(onder)deel is in de zin van artikel 1.75 van de planregels. Vergunninghouder heeft het ook niet aangevraagd. Het is dan ook niet duidelijk wat nu precies de afwijking is en hoe de maatvoeringen zijn.
15.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college aannemelijk gemaakt dat de goothoogte van de woningen niet is overschreden. Op zitting heeft vergunninghouder toegelicht dat het houten overstek is vervangen door enkele stenen, maar dat de hoogte van de woningen van de tekeningen van de omgevingsvergunning uit 2020 zijn aangehouden. Zoals reeds onder 14.1 tot en met 14.3 is geoordeeld dient gemeten te worden vanaf het afgewerkte terrein. Het college heeft geen overtreding van de toegelaten goothoogte geconstateerd. Dat eisers zelf de bouwstenen hebben geteld en op grond daarvan tot de conclusie komen dat er sprake is van een verdere ophoging, biedt onvoldoende aanknopingspunt dat de constatering van het college onjuist is.
15.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is de deur naar het platte dak een overtreding?
16. Eisers stellen dat de deur op de eerste verdieping aan de achterzijde van woning 160 niet is vergund. Daarmee is het eveneens mogelijk dat ter plaatse een dakterras wordt gerealiseerd.
16.1.
Naar het oordeel van de rechtbank stelt het college zich terecht op het standpunt dat de wijziging van een raam naar een deur op grond van artikel 2, aanhef, onderdeel 7, van bijlage II van het Bor zonder vergunning kan worden gerealiseerd. Voorts is de rechtbank van oordeel dat het realiseren van een deur niet direct tot gevolg heeft dat er een dakterras wordt gerealiseerd. Op zitting heeft vergunninghouder toegelicht dat de deur noodzakelijk is om bij de zonnepanelen te komen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Er is dan ook geen sprake van een overtreding op grond waarvan het college kan handhaven.
16.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Staat woning 160 in de bestemming “Tuin”?
17. Eisers stellen dat door de wijziging in situering van de woningen, woning 160 voor 4 m2 in de bestemming “Tuin” en buiten het bouwvlak komt te liggen. Hiervoor is geen omgevingsvergunning verleend.
17.1.
De rechtbank ziet gelet op wat is aangevoerd geen aanleiding om te twijfelen aan het standpunt van het college dat na zorgvuldige meting niet is gebleken dat woning 160 in de bestemming “Tuin” is gelegen en buiten het bouwvlak. Zodoende is in de omgevingsvergunning enkel aan de regels van de enkelbestemming “Wonen” getoetst en is er ook geen reden om te handhaven op dit punt.
17.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Onder verwijzing naar de overwegingen 7, 8 en 13 zijn de beroepen gegrond. Gelet daarop zal de rechtbank de bestreden besluiten 1 en 2 vernietigen en behoeven de overige beroepsgronden geen bespreking.
18.1.
Ten aanzien van bestreden besluit 1 neemt de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf een beslissing en herroept de omgevingsvergunning van 28 juli 2022.
18.2.
Ten aanzien van bestreden besluit 2 bepaalt de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb dat het college een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank geeft het college hiervoor 12 weken. Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 3 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2645, blijft op een nieuw te nemen besluit het oude recht van toepassing. Daarvoor is wel vereist dat onder het nieuwe recht nog steeds sprake is van een overtreding.
18.3.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet het college in beide zaken het griffierecht aan eisers vergoeden. De rechtbank veroordeelt het college daarnaast op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in de door eiser gemaakte reiskosten ter hoogte van € 46,60 op basis van openbaar vervoer 2e klas.
18.4.
De rechtbank ziet geen aanleiding te bepalen dat het college op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 37.500,- binnen zes weken de besluiten op bezwaar moet nemen, zoals eisers hebben verzocht. Dat eisers het huis zo spoedig mogelijk willen verkopen geeft daarvoor onvoldoende aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
23/771 (bestreden besluit 1)
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 28 december 2022;
- herroept het besluit van 28 juli 2022;
- draagt het college op binnen de daarvoor geldende termijnen een nieuw besluit te nemen op de aanvraag met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van in totaal € 184,- aan eisers moet vergoeden;
23/770 (bestreden besluit 2)
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 28 december 2022;
- draagt het college op binnen 12 weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar tegen het besluit van 12 mei 2020 met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van in totaal € 184,- aan eisers moet vergoeden;
23/770 en 23/771
- veroordeelt het college tot betaling van € 46,60 voor de proceskosten (reiskosten) van eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Vogtschmidt, voorzitter, en mr. J. Fransen en mr. R. Kegge, leden, in aanwezigheid van mr. A. Regenboog, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2025.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 7:12
1. De beslissing op het bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Daarbij wordt, indien ingevolge artikel 7:3 van het horen is afgezien, tevens aangegeven op welke grond dat is geschied.
[…].
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
b. […],
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
[…].
[…].
Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat met betrekking tot daarbij aangewezen activiteiten als bedoeld in het eerste lid in daarbij aangegeven categorieën gevallen, het in dat lid gestelde verbod niet geldt.
Artikel 2.3
Het is verboden te handelen in strijd met een voorschrift van een omgevingsvergunning dat betrekking heeft op:
activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder e;
activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, b, c, d, f, g, h of i;
activiteiten als bedoeld in artikel 2.2.
Artikel 2.10
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet;
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet;
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
[…].
2. In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Artikel 2.12
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
[…],
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3o. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
[…].
Besluit omgevingsrecht
Artikel 2.3. Bouwen en planologische gebruiksactiviteiten
In afwijking van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet is geen omgevingsvergunning vereist voor de categorieën gevallen in artikel 3 in samenhang met artikel 5 van bijlage II.
In afwijking van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a of c, van de wet is geen omgevingsvergunning vereist voor de categorieën gevallen in artikel 2 in samenhang met artikel 5 en artikel 8 van bijlage II.
Besluit omgevingsrecht, bijlage II
Artikel 1
1. In deze bijlage wordt verstaan onder:
achtererfgebied:erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
[…];
bebouwingsgebied:achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;
bijbehorend bouwwerk:uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
[…];
erf:al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
hoofdgebouw:gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
[…];
2. Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in deze bijlage in m of m2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten:
[…],
hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en
[…].
3. Bij de toepassing van het tweede lid, aanhef en onderdeel b, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.
[...].
Artikel 2
Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op:
[…];
[…];
een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
a. voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:
1°. 5 m,
2°. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en
3°. het hoofdgebouw,
[…],
op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,
de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag,
niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte,
de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan:
1°. […],
2°. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2,
3°. […],
[…];
[…].
7. een kozijn, kozijninvulling of gevelpaneel, mits in de achtergevel, of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw, dan wel in een gevel van een bijbehorend bouwwerk, voor zover die gevel is gelegen in achtererfgebied op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn;
[…].
Artikel 4
Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:
[…];
3. een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of een gedeelte van een dergelijk bouwwerk, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
niet hoger dan 10 m, en
de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
[…].
Bestemmingsplan Dorpskernen
Artikel 1 Begrippen
1.75
ondergeschikte bouw(onder)delen
ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen, installaties, technische ruimten en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen.
1.76
peil
het peil overeenkomstig de bouwverordening, dan wel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
indien de voorgevel van een gebouw of de uitbreiding daarvan gelegen is binnen een afstand van ten hoogste 5 m uit de grens van een bestemming Verkeer c.q. Verkeer - Verblijfsgebied, gelegen op een dijk, wordt de kruin van de dijk als peil beschouwd voor het betreffende gebouw en alle (bestaande) aangebouwde bijgebouwen;
in andere gevallen, waarin aan een dijk wordt gebouwd, wordt als peil beschouwd de gemiddelde hoogte van het aanliggend afgewerkt terrein, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.
Artikel 2 Wijze van meten
2.7
goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 15 Tuin
15.1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
ij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, water en groen.
15.2
Bouwregels
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, worden gebouwd.
Artikel 19 Wonen
19.1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. het wonen daaronder begrepen aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven;
[…].
19.2
Bouwregels
Op deze gronden mogen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:
gebouwen worden uitsluitend gebouwd binnen het bouwvlak;
het aantal woningen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;
[…];
indien de woningen niet aaneen worden gebouwd, bedraagt de onderlinge afstand tussen hoofdgebouwen ten minste 4 m;
indien hoofdgebouwen niet in de zijerfgrens worden gebouwd, bedraagt de afstand tot de zijerfgrens ten minste 2 m;
de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte;
[…];
de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
[…];
[…].