ECLI:NL:RBROT:2026:3470 - Rechtbank Rotterdam - Huurprijsverlaging en herstel gebreken woning wegens lode...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11286738 CV EXPL 24-21793

datum uitspraak: 3 april 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. J.O. Bohr,

tegen

[gedaagde] B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 16 augustus 2024, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de akte wijziging van eis van 19 februari 2025, met bijlagen;
de akte wijziging van eis van 18 februari 2026, met bijlagen;
de brief van [gedaagde] van 20 februari 2026, met bijlagen.

1.2.

Op 5 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] huurt vanaf 15 juni 2022 van [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Toen was de huur € 1.014,- per maand. Volgens [eiser] is al langere tijd sprake van gebreken in de woning die [gedaagde] niet of niet tijdig heeft verholpen. Hij vordert daarom herstel van de gebreken en een huurprijsverlaging. Daarnaast wordt vanwege de gebreken vergoeding van gevolgschade en toekomstige schade gevorderd. Ook vindt [eiser] dat hij vanaf 2024 ten onrechte een huurverhoging heeft moeten betalen. Hij vordert dat terug. Verder wordt teruggevorderd een bedrag van € 302,50 dat is betaald voor kosten voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. De vorderingen worden voor een deel toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Gebreken

2.2.

De definitie van een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro: ‘
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’ In artikel 7:206 lid 1 BW Pro is bepaald dat de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht is gebreken te verhelpen. Of en wanneer de aanwezigheid van gebreken reden is voor een verlaging van de huur staat in artikel 7:207 lid 1 BW Pro: ‘
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.’

2.3.

Op 11 december 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een duidelijk en uitgebreid overzicht gestuurd met de gebreken die er volgens hem toen waren, waarna op 15 december 2023 [gedaagde] de woning heeft bezocht. Partijen zijn het niet eens over wat, wanneer vervolgens is verholpen en welke gevolgen daaraan moeten worden verbonden. Dat overzicht van [eiser] wordt als uitgangspunt genomen voor de beoordeling van een en ander; zowel voor de vraag over welke gebreken het wel of niet (nog) gaat als de vraag vanaf welke datum een eventuele huurprijsverlaging van toepassing is. Hieronder worden de klachten die in het overzicht zijn vermeld, besproken.

Ventilatie, vocht en schimmel

2.4.

De klacht is dat er onvoldoende mogelijkheid is tot ventilatie van keuken, toiletten en badkamer, met stank- en vochtoverlast tot gevolg. [eiser] heeft hierbij vooral het oog op het ontbreken van mechanische ventilatie. [gedaagde] heeft betwist dat dit een gebrek oplevert, omdat het een jaren 30-woning is waarin dergelijke ventilatie volgens het Bouwbesluit niet verplicht is. De woning moet worden geventileerd door middel van ramen en ventilatieroosters. De aanwezigheid van schimmel levert evenmin een gebrek op. Gelet op de leeftijd van de woning en de wijze van ventilatie worden aan het gedrag van de bewoners hogere eisen gesteld, aldus nog steeds [gedaagde] . Hoewel niet wordt getwijfeld dat sprake was en is van enige hinder als gevolg van het ontbreken van mechanische ventilatie wordt geoordeeld dat dit geen gebrek oplevert dat reden is voor een huurprijsverlaging. Hierbij wordt in aanmerking genomen de leeftijd van de woning, het feit dat ventilatie wel op een andere manier mogelijk was en is en dat inmiddels op kosten van [gedaagde] in de badkamer een vorm van mechanische ventilatie is geïnstalleerd. Voor zover aan deze klacht ook een vordering tot herstel van gevolgschade in de vorm van schimmel is verbonden wordt deze afgewezen. Op zitting is namelijk duidelijk geworden dat [eiser] deze schade zelf al heeft hersteld.

Onvoldoende geluidsisolatie

2.5.

Volgens [eiser] zijn de binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds onvoldoende geluidswerend. Hierover is op zitting toegelicht dat meer geluid van buren wordt ervaren dan mag worden verwacht. Enige onderbouwing dat het, bijvoorbeeld, boven een bepaalde norm zou liggen, rekening houdend met het bouwjaar van de woning, ontbreekt echter. Het had op de weg van [eiser] gelegen om deze klacht voldoende concreet te maken. Dat is hier niet gebeurd, zodat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek.

Hang- en sluitwerk

2.6.

Deze klacht gaat over de buitendeur op de 3e verdieping die niet meer goed sluit. [eiser] heeft toegelicht dat het hier niet gaat om een kleine herstelling, maar dat de deur of het kozijn volledig moet worden vervangen. Volgens [gedaagde] is dit veroorzaakt door huurdersgebruik. Dat hiervan sprake zou zijn, kan echter, zonder enige concrete aanwijzing, niet worden vastgesteld. Wel is voldoende duidelijk dat herstel moet plaatsvinden en dat dit verder gaat dan een kleine herstelling. Hier ligt dus een verplichting voor [gedaagde] . Van een buitendeur mag een huurder verwachten dat die deugdelijk kan worden gesloten. Als dat niet kan, moet dit dus worden aangemerkt als een gebrek.

Ventilatierooster

2.7.

De schuif van het ventilatierooster in de slaapkamer werkt volgens [eiser] niet. [gedaagde] heeft dit erkend en toegelicht dat zij bezig is met het regelen van vervanging. Niet is weersproken dat het niet functioneren van een ventilatierooster een gebrek oplevert.

Metselwerk achtergevel

2.8.

De klacht ging over losliggende stenen en scheuren in het metselwerk. Nog daargelaten dat vast staat dat dit is verholpen, valt niet zonder meer in te zien dat en waarom deze klacht als een gebrek moet worden aangemerkt.

Vloer

2.9.

Volgens [eiser] veert de vloer op de 2e verdieping ernstig door als gevolg van verminderd draagvermogen van de onderliggende constructie. Dit is gebaseerd op zijn eigen ervaring, maar enige objectieve onderbouwing ontbreekt. De juistheid en ernst van de klacht kan dus niet worden beoordeeld en dus kan ook niet worden vastgesteld of sprake is van een gebrek.

Dak

2.10.

Het afschot van het dak zou onvoldoende zijn. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd weersproken. Als onderbouwing is een factuur van 17 december 2023 voor dakwerkzaamheden overgelegd. Volgens [eiser] is het echter nog steeds een probleem. Zonder dat verder te concretiseren, kan hij daarin echter niet worden gevolgd. Niet is dus komen vast te staan dat aan de dakconstructie een gebrek kleeft.

Badkamer

2.11.

In de badkamer waren problemen met de afvoer van het bad en de wastafel en met een radiatorkraan. Niet in geschil is dat deze problemen zijn verholpen. Gelet op de aard en ernst van de klachten, voor zover te beoordelen, worden deze niet aangemerkt als een gebrek die zodanig is dat het een huurprijsverlaging rechtvaardigt.

Loden leidingen

2.12.

Partijen zijn het erover eens dat het noodzakelijk was de loden leidingen in de woning te vervangen en dat dit in november 2024 is gebeurd. De aanwezigheid van loden leidingen en als gevolg daarvan hoge loodwaarden in het drinkwater leveren een gebrek op dat, zoals ook duidelijk is gemaakt door de toelichting die [eiser] op zitting heeft gegeven, heeft geleid tot een verminderd huurgenot en wel zodanig dat daar een evenredige huurprijsverlaging tegenover moet staan. Wat dat betekent, komt hieronder aan de orde.

Trappenhuis

2.13.

De klacht is dat sprake is van een algehele slechte staat van onderhoud van het gemeenschappelijk trappenhuis. [gedaagde] betwist dat de onderhoudsstaat zodanig tekortschiet dat het een gebrek oplevert. Gelet op de foto’s die zijn overgelegd, kan aan [eiser] worden toegegeven dat het trappenhuis wel enig onderhoud kan gebruiken, maar met [gedaagde] wordt geoordeeld dat de ernst daarvan onvoldoende is om als een gebrek te worden aangemerkt.

Glas en wc

2.14.

Er was sprake van een loszittende wc-pot, wat inmiddels is verholpen. Verder is het glas in het raam in de badkamer beschadigd. Volgens [gedaagde] is dat niet te vervangen. Wat daarvan verder ook zij, geen van beide klachten levert een gebrek op.

Huurprijsverlaging

2.15.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, wordt geconcludeerd dat het enige vastgestelde gebrek dat recht geeft op een huurprijsverlaging de aanwezigheid van loden leidingen is. De aard en ernst daarvan in aanmerking genomen, wordt een verlaging met 40% van de geldende huur over de periode van 11 december 2023 (melding) tot 1 december 2024 (herstel) redelijk geacht. In zoverre wordt dit deel van de vordering toegewezen.

Herstel

2.16.

[eiser] vordert herstel van de gebreken zoals die staan in het overzicht van 11 december 2023. Voor zover al is geoordeeld dat de daarop vermelde klachten een gebrek zijn, is duidelijk geworden dat alleen het vervangen of herstel van de buitendeur en het vervangen van het ventilatierooster nog niet heeft plaatsgevonden. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om dat te doen. Om rekening te houden met opname, bestelling en levertijd, krijgt zij daarvoor een termijn van drie maanden. Na die termijn zal [gedaagde] dwangsommen verbeuren als hierna vermeld.

Lekkage

2.17.

Niet is weersproken dat [eiser] op 9 november 2025 melding heeft gemaakt van een lekkage die pas na herhaalde verzoeken op 5 februari 2026 is verholpen. Gevorderd wordt herstel van de gevolgschade van die lekkage, waaronder schimmelvorming. Het bestaan van die schade is geconcretiseerd met foto’s. Omdat de vordering niet is betwist, zal deze worden toegewezen als hierna vermeld.

Gevolgschade

2.18.

Op grond van artikel 7:208 BW Pro is de verhuurder verplicht de schade te vergoeden die door een gebrek is veroorzaakt. In verband met de aanwezigheid van loden leidingen vordert [eiser] (na eiswijziging) een schadevergoeding van € 253,90. Dat bestaat uit kosten gemaakt vóór de vervanging, namelijk een watertest van € 51,50 en een filtersysteem van € 151,90, en kosten van € 50,50 gemaakt na de vervanging voor nog een watertest. Over deze laatste post is aangevoerd dat die vergoed moet worden, omdat het op de weg van [gedaagde] als verhuurder ligt om haar huurders voldoende zekerheid te bieden dat het vervangen van de leidingen daadwerkelijk hebben geleid tot het terugdringen van de loodwaardes. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze post betwist. Zij heeft erop gewezen dat zij met het laten vervangen van de leidingen aan haar verplichtingen heeft voldaan en dat zij ervan mag uitgaan dat daarmee de loodwaardes binnen de norm liggen. Hierin wordt zij gevolgd. Dat [eiser] zekerheid wil is niet onbegrijpelijk, maar niet valt in te zien dat en waarom die kosten als schade aangemerkt kunnen worden die [gedaagde] op grond van artikel 7:208 BW Pro zou moeten vergoeden. Dit betekent dat een bedrag van

€ 203,40 wordt toegewezen, met de wettelijke rente zoals gevorderd. [eiser] wil ook een vergoeding voor alle toekomstige schade als gevolg van de gebreken. Dit wordt afgewezen, alleen al omdat elke concretisering van die vordering ontbreekt.

Kosten huurovereenkomst

2.19.

In een factuur van [gedaagde] van 10 juni 2022 is bij [eiser] € 302,50 in rekening gebracht voor ‘kosten zoekbestand volgens inschrijving’. Het bedrag, dat is betaald, wordt teruggevorderd op grond van onverschuldigde betaling. Aangevoerd is dat voor dat bedrag geen prestatie is geleverd die de belangen van [eiser] dient. De grondslag van deze vordering lig in artikel 7:264 lid 1 BW Pro; ‘
Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.’ Hierover heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) overwogen dat ‘
indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een niet redelijk voordeel aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.’ Volgens [gedaagde] is een wezenlijke tegenprestatie geleverd, namelijk dat [eiser] de woning heeft gevonden via haar website en dat een huurovereenkomst is opgesteld. Niet valt echter in te zien dat en waarom deze handelingen voor een onderneming die zich bedrijfsmatig bezighoudt met de verhuur van woningen zodanig bijzonder zijn dat daarvoor extra kosten mogen worden gerekend. Geoordeeld wordt dan ook dat sprake is van een niet redelijk voordeel als bedoeld in aangehaald artikel en dat voor de betaling daarvan dus geen grond aanwezig was. [gedaagde] moet daarom € 302,50 terugbetalen. De vordering wordt toegewezen, met de wettelijke rente zoals gevorderd.

Huurverhoging

2.20.

Partijen zijn een huurprijswijzigingsbeding overeengekomen. Dat staat in artikel 5.2. van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Artikel 5.2. vermeldt: ‘
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2023 en

vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen volgens Nederlands recht.’ En artikel 16, voor zover van belang: ‘
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (DPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).’

2.21.

De vraag is of hier sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen het indexatiebeding (artikel 16) en het opslagbeding (artikel 5.2.) (zie ECLI:NL:HR:2024:1780). Over het algemeen gaat een opslagbeding uit van een verhoging met een bepaald percentage. Dat is hier niet het geval. Aansluiting is gezocht bij dat wat volgens Nederlands recht is toegestaan. Hoewel uit die formulering niet direct duidelijk is met welk opslagpercentage de huur mag worden verhoogd, geeft het de huurder wel de garantie dat dat niet hoger kan en mag liggen dan wat op basis van de rechtspraktijk toelaatbaar wordt geacht en dat is op dit moment een vast opslagpercentage van maximaal 5%. Niet gesteld of gebleken is dat de huurverhogingen vanaf 2023 dat percentage in combinatie met de toegestane indexering te boven zijn gegaan. Geoordeeld wordt dan ook dat geen sprake is van een oneerlijk beding en er dus geen grond is voor terugbetaling van betaalde huurverhogingen. De daarop gerichte vordering wordt afgewezen.

Proceskosten

2.22.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor een belangrijk deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die zij aan [eiser] moet betalen op € 218,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 144,-) en € 72,- aan nakosten. Dat is in totaal € 650,-. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiser] met een toevoeging procedeert en daarom geen dagvaardingskosten hoefde te betalen (artikel 40 Wet Pro op de rechtsbijstand).

Uitvoerbaar bij voorraad

2.23.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro).

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] binnen drie maanden na vandaag in de woning aan het [adres] in [plaats] het ventilatierooster in de slaapkamer te vervangen, de buitendeur op de 3e verdieping te vervangen of te herstellen en de schade, waaronder schimmelvorming, als gevolg van de lekkage van 9 november 2025 te herstellen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat zij na genoemde termijn daarmee ingebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;

3.2.

bepaalt dat de huurprijs over de periode van 11 december 2023 tot 1 december 2024 wordt verlaagd met 40% van de toen geldende huur;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 505,90, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 650,- met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.

568