Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/690791 / HA ZA 24-1105
Vonnis van 6 mei 2026
in de zaak van:
1.[eiser 1],
wonend te Den Haag,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonend te Rotterdam,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. M.J. de Vries,
tegen
[gedaagde],
wonend te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. A. Pals-Rubbens.
Partijen zullen hierna [eiser 1], [eiser 2] (samen ook [eisers]) en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 december 2024, met producties 1 t/m 17,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 t/m 21,
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eisers] met producties 18 t/m 20,
- de akte aanvullende producties en tevens rectificatie conclusie van antwoord van [gedaagde], met producties 22 t/m 27,
- de akte aanvullende producties van [gedaagde], met productie 28,
- de mondelinge behandeling waarbij door de advocaat van [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd,
- de akte wijziging van eis in reconventie van [gedaagde];
- de tijdens de mondelinge behandeling door [eisers] overgelegde foto.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen van partijen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Partijen zijn de drie appartementseigenaren van een pand in Rotterdam bestaande uit een winkelruimte op de begane grond en daarboven twee woningen. Zij hebben ruzie gekregen over een aantal onderwerpen. In de eerste plaats is onenigheid ontstaan over de plaatsing door de appartementseigenaar van de bovenste woning op het dak van het pand van een dakopbouw van ± 15m2 waarin hij voor zichzelf o.a. een warmtepomp en een WTW-unit heeft neergezet. De rechtbank is van oordeel dat hiervoor een wijziging van de splitsingsakte nodig was, die niet is verkregen, en dat er onvoldoende grond is om zoals door de appartementseigenaar verzocht een wijziging van de splitsingsakte te bevelen (art. 5:144 BW Pro) of daarvoor vervangende machtiging te verlenen (art. 5:140 BW Pro). De dakopbouw moet dus in beginsel worden verwijderd, waarvoor de rechtbank gelet op de wederzijdse belangen een termijn stelt die pas ingaat nadat de termijn voor hoger beroep is verstreken. Partijen hebben ook een conflict over de verwijdering door de eigenaar van het bovenste appartement van een rookgasafvoerkanaal die op het dak uitmondde in een schoorsteen, die ook is verwijderd, en twee inpandige ventilatiekanalen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dit alle gemeenschappelijke zaken, en had dus de VvE besluiten tot verwijdering moeten nemen. De rechtbank beveelt de aanleg door de eigenaar van het bovenste appartement van een nieuw rookgasafvoerkanaal waar de onderste twee appartementseigenaren gebruik van kunnen maken, maar oordeelt dat dat ook op een andere plek kan worden aangelegd dan waar het kanaal voorheen zat. De eigenaar van het bovenste appartement moet ook zorgdragen voor de aanleg van nieuwe ventilatiekanalen voor de twee andere appartementen, maar hij mag voor de woning onder hem gebruik maken van het ventilatiekanaal door zijn woning dat hij al had aangelegd maar nog niet met de buitenlucht had verbonden. Ten slotte hebben partijen nog twee financiële geschillen. Die gaan over vooruitbetaalde kosten van reparatie en de kosten die de appartementseigenaar van de bovenste woning heeft gemaakt voor het naar zijn zeggen verbeteren van het dak. Eerstgenoemde kosten moeten worden betaald. De tweede vordering wordt afgewezen omdat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.
3.De feiten
3.1.
Bij akte van 21 juni 2000 (hierna: de splitsingsakte) is het pand aan de [adres] gesplitst in drie appartementsrechten, genummerd [nummers]. Het op de begane grond gelegen appartement met nummer [huisnummer 1] is een winkelruimte, met een eigen voordeur. De huidige eigenaar hiervan is [eiser 1]. Hij heeft op 9 november 2020 zijn appartement geleverd gekregen van de vorige eigenaar [naam 1] (hierna: [naam 1]). Op de eerste verdieping bevindt zich een woning, met [huisnummer 2]. De huidige eigenaar hiervan is [eiser 2]. Hij heeft het appartementsrecht door koop verkregen van [naam 2] (hierna: [naam 2]) op 16 juni 2023. Daarboven is de tweede woning gesitueerd, gelegen op de tweede en derde verdieping, met nummer [huisnummer 3] Eigenaar hiervan is [gedaagde]. [gedaagde] is op 2 november 2018 appartementseigenaar geworden van zijn woning.
De twee woningen hebben ieder op de begane grond een eigen voordeur en kunnen via elk een eigen inwendige trap worden bereikt. Via een inwendige trap in het appartement van [gedaagde] kan het dak van het pand worden bereikt.
3.2.
In de splitsingsakte is een VvE opgericht. [eisers] zijn ieder voor 1/4 gerechtigd in de gemeenschap van appartementsrechten en [gedaagde] voor 2/4 deel daarin. In de bij de splitsingsakte opgerichte VvE geldt een dienovereenkomstige stemverhouding.
3.3.
De splitsingsakte verwijst naar een modelreglement dat geacht wordt daarin woordelijk te zijn opgenomen behoudens voor zover daarin wijzigingen in de akte zijn opgenomen. De bepalingen in het reglement luiden, voor zover van belang:
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw (…), alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, (…), de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen (…).
(…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
(…)
Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers. (…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. (...)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht. (…)
Artikel 37
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
(...)
4. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
(…)
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde de maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
(...).
3.4.
Op 22 oktober 2020 heeft [gedaagde] in een e-mail aan de toenmalige twee andere appartementseigenaren, [naam 1] en [naam 2], voorgesteld om een gemeenschappelijke schoorsteen op het dak, die gebruikt werd voor rookgasafvoer, te verwijderen en in plaats daarvan voor [huisnummer 2] een aparte pijp te plaatsen. [naam 1] heeft gereageerd met de mededeling dat zij eerst wilde weten wat de kosten daarvan waren (productie 3 [eisers]). Op 7 november 2020 heeft [gedaagde] [naam 1] en [naam 2] geschreven dat hij van hen telefonisch had begrepen dat zij er geen bezwaar tegen hebben als de schoorsteen wordt verwijderd, waaraan hij toevoegde: “Indien wel bezwaar, laat even weten a.u.b” (productie 8 [gedaagde]).
3.5.
In een e-mail 2 augustus 2021 heeft [gedaagde] [eiser 1] en [naam 2] over de kosten van het verwijderen van de schoorsteen geïnformeerd en voorgesteld die kosten te verdelen (laatste pagina productie 8 van [gedaagde]).
3.6.
Op 6 april 2022 verleende de Gemeente Rotterdam aan [gedaagde] vergunning om een dakopbouw en een dakterras op het dak van het pand te plaatsen (productie 13 [gedaagde]). In de periode tot juni 2022 hebben [gedaagde], [eiser 1] en [naam 2] overleg gevoerd over het plaatsen van een dakterras door [gedaagde]. [eiser 1] kon zich daarin vinden, maar [naam 2] maakte bezwaar. Op 6 juli 2022 heeft [gedaagde] een gebruikersovereenkomst opgesteld voor het inrichten en gebruiken door hem van een dakterras met een opbouw. Deze overeenkomst heeft [eiser 1] ondertekend, maar [naam 2] niet. In augustus 2023 heeft [gedaagde] een dakopbouw met een oppervlakte van 6 bij 3,5 meter (bestaande uit een overloop en een berging/installatieruimte van 15 vierkante meter) op het dak geplaatst.
3.7.
In januari 2024 is de kruipruimte van het pand opgeruimd. Er bleek schimmelvorming te zijn ontstaan. Geconstateerd is dat de balkenconstructie verrot was en aan vervanging toe was. Omdat de balkenconstructie tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand behoort, is besloten deze te vervangen. [eiser 1] heeft voorgesteld de kosten voor te schieten, waarna de kosten overeenkomstig de verdeelsleutel aan hem betaald zouden worden door de overige eigenaren. Nadat aan [gedaagde] was meegedeeld dat dit enkele honderden euro’s zou kunnen kosten, zijn partijen hiermee akkoord gegaan en zijn de werkzaamheden uitgevoerd. [eiser 1] heeft de kosten van € 1.232,88 voor [gedaagde] voorgeschoten. [gedaagde] weigerde echter dat bedrag te voldoen, waarvoor hij als reden opgaf dat een VvE-besluit daartoe ontbrak.
3.8.
Op 27 maart 2024 heeft de Gemeente Rotterdam een bouwinspectie laten uitvoeren. Daaruit komt naar voren dat het verwijderen door [gedaagde] in 2021 van de schoorsteen tot gevolg heeft gehad dat de appartementen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] niet over een behoorlijke rookgasafvoer beschikken.
3.9.
[eiser 2] is bezig met een verbouwing van zijn appartement, maar hij kan die naar zijn zeggen niet afronden omdat hij geen behoorlijke rookgasafvoer heeft. Partijen hebben overleg gevoerd over de ontstane situatie, maar hebben geen overeenstemming bereikt.
4.De vorderingen
in conventie
4.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om de geplaatste dakopbouw binnen één maand nadat vonnis is gewezen te verwijderen en verwijderd te houden op eigen kosten, één en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 50.000,-; althans, in lijn met dit gevorderde, een zodanige veroordeling uitspreekt als de rechtbank juist en redelijk acht,
II. [gedaagde] te veroordelen om op zijn kosten de bestaande ventilatiepijp die uitkomt in de toekomstige technische ruimte van [eiser 2] (in productie 17 het rechter kanaal) binnen één maand nadat vonnis is gewezen te heropenen en heropend te houden op zo’n wijze dat twee afzonderlijke ventilatieverbindingen gecreëerd kunnen worden die in verbinding staan met de buitenlucht in een rechte lijn conform de uitgangspunten van de gemeente, één en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 50.000,-; althans, in lijn met dit gevorderde een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk acht;
III. [gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan en bij te dragen in de kosten conform de verdeelsleutel van het transformeren van het bestaande kanaal dat uitkomt in de toekomstige badkamer van [eiser 2] (in productie 17 het linker kanaal), binnen één maand nadat vonnis is gewezen, in een rookgasafvoerpijp zodat alle appartementseigenaren worden voorzien van een deugdelijke rookgasafvoer, waarbij een ruimte van minimaal 350 mm (35cm) ter beschikking zal worden gesteld over de hoogte van alle privégedeelten voor de rookgasafvoer, één en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 50.000,-; althans, in lijn met dit gevorderde een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk acht;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.232,88 aan [eiser 1] voor zijn aandeel in de herstelkosten van de balkenconstructie, één en ander onder bepaling dat als dit bedrag niet binnen veertien (14) dagen nadat vonnis is gewezen is voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente verschuldigd zal zijn; althans, in lijn met het gevorderde een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk acht;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, en (buiten)gerechtelijke incassokosten, één en ander onder bepaling dat als deze kosten niet binnen veertien (14) dagen nadat vonnis is gewezen zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde.
4.3.
Op de stellingen die [eiser 1] en [eiser 2] aan hun vorderingen ten grondslag leggen en op hetgeen [gedaagde] voor zijn verweer heeft aangevoerd, wordt voor zover nodig hierna ingegaan.
in reconventie
4.4.
[gedaagde] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Primair beveelt althans een vervangende machtiging verleent tot wijziging van de akte van splitsing inclusief reglement en splitsingstekening, met de volgende wijzigingen:
a. De dakopbouw wordt onderdeel van het privégedeelte van [huisnummer 3];
b. Alle kosten samenhangend met herstel- en/of onderhoud aan de dakopbouw zijn volledig voor de eigenaar van [huisnummer 3];
c. De eigenaar c.q. gebruiker van [huisnummer 3] mag het dak conform verleende vergunning, dan wel voor de helft als dakterras gebruiken. Het dak blijft gemeenschappelijk;
d. Alle kosten en/of schade die ontstaan door het dakterras komen volledig voor rekening komen van [huisnummer 3];
e. Als het dak moet worden hersteld of vervangen dan wel andere werkzaamheden moeten gebeuren, moet de eigenaar van [huisnummer 3] medewerking verlenen aan het tijdelijk verwijderen van het dakterras zonder enige vergoeding van schade;
f. De algemene vergadering van eigenaars kan besluiten tot intrekking van het gebruiksrecht van het dak als dakterras. Ook kan de algemene vergadering van eigenaars - eventueel onder voorwaarden - besluiten om (andere) eigenaars een gebruiksrecht voor het dak te verlenen.
dan wel onder zodanige voorwaarden in goede justitie door de rechtbank te bepalen.
dan wel onder zodanige voorwaarden in goede justitie door de rechtbank te bepalen.
2. Subsidiair [eisers] te veroordelen tot een bedrag van € 17.289,69, dan wel € 8.644,85;
3. Zowel primair als subsidiair [eisers] te veroordelen in de proceskosten en te vermeerderen met de wettelijke rente als betaling binnen veertien dagen na vonnis uitblijft.
4.5.
[eisers] voeren verweer en concluderen tot het niet-ontvankelijk verklaren van [gedaagde] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.6.
Op de stellingen die [gedaagde] aan zijn vorderingen ten grondslag legt en op hetgeen [eisers] voor hun verweer hebben aangevoerd, wordt voor zover nodig hierna ingegaan.
5.De beoordeling (zowel in conventie als in reconventie)
Vordering I in conventie: verwijdering van de dakopbouw
Voor de dakopbouw was een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk
5.1.
Met het plaatsen van de dakopbouw op het dak van het pand heeft [gedaagde] een gemeenschappelijk gedeelte van het pand exclusief en permanent in gebruik genomen, zonder dat hij hiervoor van beide andere appartementseigenaren toestemming had. Die toestemming had hij echter -in beginsel- wel nodig. De akkoordverklaring door één van de andere appartementseigenaren met het aanleggen door [gedaagde] van een dakterras met opbouw en het ondertekenen door deze van de door [gedaagde] opgestelde gebruikersovereenkomst was niet voldoende. [gedaagde] heeft namelijk een zodanige wijziging in de constructie en indeling van het pand aangebracht dat sprake is van een goederenrechtelijke wijziging, waarvoor de splitsingsakte moet worden aangepast. [1] Aan een wijziging van de splitsingsakte dienen in beginsel alle appartementseigenaren mee te werken (art. 5:139 lid 1 BW Pro). Aan de voorwaarde voor de uitzondering hierop van art. 5:139 lid 2 BW Pro is in dit geval niet voldaan.
5.2.
De dakopbouw van [gedaagde] is niet te beschouwen als een tijdelijke constructie die zich voor eenvoudig herstel leent. Dat dit anders is, heeft [gedaagde] ook niet aangevoerd. Ook kan niet worden gezegd dat het dak de bestemming van dak heeft behouden, zoals in de rechtspraak wel is geoordeeld over een dakterras of een lichte terrasoverkapping. De door [gedaagde] uitgevoerde bouwkundige ingreep was veel verdergaand. Hij heeft onder de dakopbouw een ruimte voor zichzelf gecreëerd waar hij ook elektrische installaties heeft neergezet. Daarom was een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk en kon [gedaagde] niet volstaan met het verkrijgen van toestemming door de VvE voor het aanbrengen van de dakopbouw en kon hij ook niet volstaan met het laten ondertekenen door de andere appartementseigenaren van een gebruikersovereenkomst. Die overeenkomst is overigens door maar één van de twee andere appartementseigenaren ondertekend. De andere appartementseigenaar heeft dit expliciet geweigerd.
5.3.
Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, betekent artikel 13 van Pro het splitsingsreglement (“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”) niet de VvE kan besluiten dat een dakopbouw als hier aan de orde zou kunnen worden neergezet. Uit die bepaling in het reglement volgt alleen dat óók de VvE met de dakopbouw moet instemmen. De reden voor de vereiste toestemming van de VvE (naast de vereiste wijziging van de splitsingsakte) is dat zij het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en dat zij als beheerder aanvullende voorwaarden kan stellen aan de mogelijke wijziging van zaken door een verbouwing, die niet in de splitsingsakte opgenomen hoeven te worden.
Overigens: er is geen rechtsgeldig VvE-besluit genomen die het [gedaagde] toestond op het dak een dakopbouw te plaatsen
5.4.
Anders dan [gedaagde] meent, is er overigens geen rechtsgeldig VvE-besluit genomen die hem toestond de dakopbouw te plaatsen. Van een vergadering van de VvE waarin daartoe is besloten, is geen sprake geweest en de appartementseigenaren hebben ook niet, in plaats van zo’n vergadering, met toepassing van artikel 37 lid 4 van Pro het splitsingsreglement allen schriftelijk ingestemd met een voorstel om [gedaagde] toe te staan een dakopbouw te plaatsen. Voor het gebruik door [gedaagde] van een gedeelte van het dak als dakterras en voor zijn wens om daarop zonnepanelen te plaatsen geldt eveneens dat de VvE hierover niet in vergadering bijeen is gekomen en dat de appartementseigenaren daarmee (tot nu toe) niet unaniem schriftelijk hebben ingestemd.
5.5.
[gedaagde] heeft -in reconventie- de rechtbank verzocht om op grond van artikel 5:144 BW Pro te bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, althans om op de voet van artikel 5:140 BW Pro een vervangende machtiging daartoe te verlenen.
Er zijn geen procesrechtelijke redenen die maken dat de tegenverzoeken van [gedaagde] niet in behandeling kunnen worden genomen
5.6.
[eisers] voeren het formele verweer dat [gedaagde] in zijn tegenverzoeken niet kan worden ontvangen, omdat voor beide verzoeken een verzoekschriftprocedure moet worden gevolgd. Ook wijzen zij erop dat die verzoeken bij de kantonrechter moeten worden ingediend.
5.7.
De rechtbank gaat aan dit verweer om proceseconomische redenen voorbij. Ten eerste brengt het enkele feit dat uit de artikelen 5:144 en 5:140 BW volgt dat voor de in die artikelen bedoelde verzoeken een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter moet worden gevolgd, nog niet mee dat [gedaagde] in zijn verzoeken niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Op grond van artikel 69 Rv Pro kan de rechtbank namelijk “zo nodig” een bevel kan geven het juiste procesinleidend stuk in te dienen. In combinatie met artikel 71 Rv Pro zou dat dan bij de kantonrechter moeten gebeuren. De rechtbank is echter van oordeel dat er goede redenen zijn om het verzoek in deze dagvaardingsprocedure te bespreken en te beoordelen. Artikel 69 Rv Pro staat hieraan niet in de weg omdat het bevel “zo nodig” kan worden gegeven, dus niet dwingend is voorgeschreven. In een verzoekschriftprocedure worden alle belanghebbenden opgeroepen. Dat is in dit geval ook geen probleem. Alle appartementseigenaren zijn in deze procedure al betrokken en zo nodig kunnen andere belanghebbenden met toepassing van art. 118 Rv Pro worden opgeroepen. Artikel 71 Rv Pro dwingt ten slotte niet het verzoek van [gedaagde] naar de kantonrechter te verwijzen. De rechtbank kan de zaak aan zich houden. Het voordeel van een behandeling nu, is dat de uitspraak over de vordering van [eisers] niet hoeft te worden aangehouden (wat bij een verwijzing naar de kantonrechter wel nodig zou zijn, zie artikel 5:108 lid 2 BW Pro) en dat het vanwege de samenhang wenselijk is dat de vordering van [eisers] tot verwijdering van de dakopbouw samen met de door [gedaagde] ingediende tegenverzoeken wordt behandeld.
5.8.
Een bevel als bedoeld in artikel 5:144 BW Pro tot wijziging van de splitsingsakte kan onder meer worden gegeven als de inrichting van het in de splitsing betrokken gebouw niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing (artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro). De rechter is echter vrij om het gevraagde bevel niet te geven als de afwijking van de splitsingsakte is ontstaan door toedoen van een van de appartementseigenaren. [2]
5.9.
In dit geval heeft [gedaagde] zonder de vereiste toestemming van de andere appartementseigenaren en terwijl één van hen, [naam 2], daartegen destijds uitdrukkelijk bezwaar heeft gemaakt, in strijd met de splitsingsakte een gemeenschappelijk gedeelte van het pand tot ruimte voor zichzelf omgebouwd. De andere appartementseigenaar, [eiser 1], heeft wel ingestemd met het gebruik van het dak als dakterras maar onduidelijk is of hij ervan op de hoogte is gesteld dat [gedaagde] een dakopbouw van meer dan 15 m2 zou plaatsen en daarin allerlei elektrische installaties zou neerzetten. Een dakopbouw waarvan alleen [gedaagde] gebruik van maakt is strijdig met de splitsingstekening en dus de akte. Artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro is niet bedoeld voor het faciliteren van met de splitsingsakte en de splitsingstekening strijdige bouwwerkzaamheden die zonder de vereiste instemming van de overige appartementseigenaren zijn uitgevoerd. Het verzoek van [gedaagde] om te bevelen de splitsingsakte te wijzigen zoals door hem voorgesteld, wordt door de rechtbank gelet hierop afgewezen. De zaak wijkt wezenlijk af van de situatie die aan de orde was in de door [gedaagde] genoemde beschikking van het hof Amsterdam van 21 januari 2025 [3] , omdat [gedaagde], anders dan in die zaak, geen voorafgaande instemming van de andere appartementseigenaren op een VvE-vergadering heeft verkregen (zie hiervoor onder 5.4). [gedaagde] heeft een gemeenschappelijk gedeelte, namelijk een deel van het dak, als eigen ruimte tot zich genomen. Dat is een wezenlijke inbreuk op het recht van de appartementseigenaren gezamenlijk. Art. 5:144 lid 1 BW Pro is er niet voor bedoeld een situatie als deze te ‘legaliseren’ als de andere appartementseigenaren daarmee niet instemmen.
5.10.
Subsidiair verzoekt [gedaagde] dat een vervangende machtiging wordt verleend op grond van artikel 5:140 BW Pro. Ook dit verzoek wijst de rechtbank af. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verzet van de andere eigenaren tegen de dakopbouw niet worden aangemerkt als een weigering “zonder redelijke grond” zoals in dit wetsartikel bedoeld. De wijziging van de splitsingsakte die [gedaagde] voorstelt is ingrijpend. Zonder dat hiervoor een compensatie tegenover staat zou een gemeenschappelijk gedeelte van het pand als privégedeelte aan hem worden toebedeeld. De andere appartementseigenaren kunnen dat deel van het dak niet meer benutten omdat het aan [gedaagde] privé toebehoort. [gedaagde] stelt er belang bij te hebben dat hij zijn installaties voor verwarming van zijn woning op het dak kan plaatsen “zodat hij zijn appartement daarvoor niet hoeft te gebruiken”. Dat belang van [gedaagde] weegt echter niet zwaarder dan het belang van de andere appartementseigenaren.
5.11.
Op de bezwaren van de andere appartementseigenaren tegen de dakopbouw als zodanig hoeft verder niet te worden ingegaan. De vraag of het pand constructief geschikt is voor een dakopbouw als door [gedaagde] neergezet, zal de rechtbank dus verder onbesproken laten. Het bezwaar dat het esthetische karakter van het pand door de dakopbouw wordt aangetast, lijkt wat zwaar aangezet, maar kan ook blijven rusten. [eisers] hebben gesteld dat door de dakopbouw de rookgasafvoer en ventilatiemogelijkheden van de appartementen van [eisers] zijn afgesloten en dat hierin hun voornaamste bezwaar tegen de dakopbouw ligt. Hierover moet worden opgemerkt dat [gedaagde] nadrukkelijk ontkent dat de rookgasafvoerkanalen en de ventilatiekanalen door de dakopbouw niet meer door het dak naar buiten kunnen worden gevoerd.
Slotsom: vordering I tot verwijdering van dakopbouw is toewijsbaar, maar uitvoerbaar bij voorraad verklaring blijft achterwege
5.12.
Het voorgaande brengt mee de primaire vordering van [eisers] toewijsbaar is.
Het is spijtig dat partijen er niet in geslaagd zijn tot een consensus te komen over het gebruik van het dak van het pand op een wijze die uiteindelijk voor hen allen gunstig zou kunnen zijn. Te denken valt aan een afspraak waarbij de dakopbouw of de voorzieningen van [gedaagde] behouden kunnen blijven maar ook recht wordt gedaan aan de belangen van de andere appartementseigenaren. [eisers] zullen begrijpen dat, als [gedaagde] dat niet mag, ook zij het dak niet mogen benutten voor het plaatsen van b.v. eigen installaties. Het zou dus ook in hun belang kunnen zijn om tot een gezamenlijke regeling met betrekking tot het gebruik van het dak te komen. Wat daarvan zij, de vordering van [eisers] onder I is op zichzelf toewijsbaar, hoe ingrijpend deze ook voor [gedaagde] is.
5.13.
Gelet op de ingrijpende gevolgen van directe tenuitvoerlegging, zal de rechtbank er niet toe overgaan het vonnis op dit punt uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [eisers] hebben tegenover het daartegen door [gedaagde] gevoerde verweer dat tenuitvoerlegging een directe kapitaalvernietiging betekent onvoldoende onderbouwd welk belang zij hebben bij een directe verwijdering van de dakopbouw (dat dakopbouw de rookgas- en ventilatiekanalen niet in de weg mag zitten, is hiervoor al opgemerkt).
5.14.
De termijn waarbinnen de dakopbouw moet worden verwijderd zal de rechtbank ruimer stellen dan gevorderd. Een termijn van drie maanden te rekenen vanaf het moment dat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, is redelijk en moet voor [gedaagde] uitvoerbaar zijn.
5.15.
[eisers] hebben gevorderd een dwangsom op te leggen met betrekking tot de vordering tot verwijdering van de dakopbouw. De rechtbank ziet aanleiding om ter waarborging van de naleving van het vonnis een dwangsom op te leggen van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,-. De dwangsom raakt vanzelfsprekend niet eerder verschuldigd dan nadat de termijn waarbinnen de veroordeling moet zijn nageleefd is verstreken.
Vordering II in conventie: ventilatiepijpen van [eisers]
5.16.
[eisers] hebben hun tweede vordering in de dagvaarding onder 60 als volgt toegelicht. [gedaagde] moet naar hun mening worden veroordeeld om, op eigen kosten, de ventilatiepijpen die uitkomen in de technische ruimte van [eiser 2] en de studio van [eiser 1] te herstellen in de oorspronkelijke staat en dus te heropenen “op zo'n wijze dat daar twee afzonderlijke ventilatieverbindingen gecreëerd kunnen worden, één voor het appartementsrecht van [eiser 1] en één voor het appartementsrecht van [eiser 2]”. Het gaat bij deze vordering dus om de (voorheen aanwezige) ventilatiekanalen van beide appartementen, zoals [gedaagde] ook heeft begrepen. Zo zal de vordering dan ook worden begrepen. Dienaangaande oordeelt de rechtbank het volgende.
Ventilatie ten behoeve van het appartement van [eiser 2]
5.17.
Voor wat betreft het ventilatiekanaal van [eiser 2] gaat het om het ventilatiekanaal dat in verbinding stond met de oude wc-ruimte in zijn appartement die [eiser 2] wil ombouwen tot een technische ruimte. Vast staat dat dit kanaal door [gedaagde] is weggehaald. Hij stelt dat hij dat met instemming van [eiser 2] heeft gedaan. Ter zitting heeft [eiser 2] dit nadrukkelijk ontkend. De rechtbank kan in het midden laten of [eiser 2] wel of niet met verwijdering van het ventilatiekanaal heeft ingestemd. Het volgende heeft namelijk te gelden.
5.18.
Ventilatiekanalen zijn, anders dat [gedaagde] heeft aangevoerd, niet privé. Artikel 9 lid 1 onder Pro a van het modelreglement, dat deel uitmaakt van de splitsingsakte, rekent “tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken” immers onder meer “de schoorstenen en de ventilatiekanalen”. Met het betoog van [gedaagde] dat onderscheid moet worden gemaakt tussen afzuigkanalen en ventilatiekanalen gaat de rechtbank niet mee. Het kanaal vanuit de oude wc-ruimte van het appartement is mogelijk inderdaad alleen aangelegd om lucht af te voeren, maar dat betekent niet dat het geen ventilatiekanaal is in de zin van het reglement. Uit niets volgt dat de opsteller van het reglement de bedoeling heeft gehad als ventilatiekanaal alleen aan te merken een kanaal dat (mede) in staat is om lucht van buiten naar binnen te trekken, wat [gedaagde] kennelijk betoogt. Bij de uitleg van een begrip in een akte van splitsing komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan en moet die bedoeling naar objectieve maatstaven kunnen worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Van de bedoeling om van ventilatiekanalen zogenoemde afzuigkanalen uit te zonderen, blijkt niet uit de akte. Het wc-luchtkanaal voert lucht af en is daarom als een ventilatiekanaal te beschouwen. Het kanaal is dus een gemeenschappelijke zaak.
5.19.
Omdat het kanaal een gemeenschappelijke zaak is, zou een VvE-besluit hebben moeten zijn genomen die het [gedaagde] toestond om het kanaal te verwijderen. Zo’n besluit is echter niet genomen. [gedaagde] beroept zich wel op een besluit “van de eigenaars” dat genomen zou zijn om een nieuw ventilatiekanaal aan te leggen voor appartementsrecht [huisnummer 2] en stelt wel dat “alle drie de eigenaren” ermee akkoord gingen dat “de ventilatiekanalen” werden verwijderd, maar wanneer in VvE-verband daartoe zou zijn besloten, vermeldt [gedaagde] niet, zodat de rechtbank aan die stelling als onvoldoende onderbouwd voorbij gaat.
5.20.
[gedaagde] voert tegen de vordering van [eisers] om het kanaal voor [eiser 2] te heropenen en geopend te houden, het verweer dat erop neerkomt dat het “niet redelijk” is om dit van hem te verlangen. Het oude kanaal zou smal en onlogisch zijn en ook al niet meer door de vorige eigenaar, [naam 2], worden gebruikt. [eiser 2] zou ook via een horizontaal kanaal kunnen ventileren. Daarnaast moet [gedaagde] “allerlei kosten” betalen terwijl het alternatief voor [eiser 2] goedkoper is. Dat zijn echter geen steekhoudende argumenten tegen toewijzing van de vordering. Er was in aanvang een kanaal aanwezig en dat kanaal is op enig moment door [gedaagde], tijdens de verbouwing van zijn woning, daaruit verwijderd, zonder besluit van de VvE daarover. Dat is dus niet toegestaan.
5.21.
[gedaagde] voert aan dat [eiser 2] voor de ventilatie gebruik kan maken van een in het appartement van [gedaagde] aangebracht plat kanaal, van 5,5 x 22 cm, dat [gedaagde] ooit voor [naam 2] heeft aangelegd. Het is onduidelijk waar dit kanaal precies (in het appartement van [gedaagde]) loopt (de overgelegde foto’s zijn voor de rechtbank daarvoor onvoldoende duidelijk) en of dit platte kanaal op dit moment daadwerkelijk met de buitenlucht is verbonden. Wat daarvan verder zij, het staat [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank op zich vrij om bij het verbinden van de ventilatieopening in de oude wc-ruimte/toekomstige technische ruimte van [eiser 2] met de buitenlucht (al of niet gedeeltelijk) gebruik te maken van dit platte kanaal, als dit voor [gedaagde] beter uitkomt. Het platte kanaal is groot genoeg; in elk geval groter dan het oude kanaal van 9 cm in doorsnede, zodat [eiser 2] niet op die grond tegen gebruik van het platte kanaal als ventilatie bezwaar kan maken. De strekking van de veroordeling die de rechtbank zal uitspreken is, dat voor [eiser 2] ventilatie van de wc-ruimte gerealiseerd wordt.
5.22.
Over de wijze waarop het ventilatiekanaal moet lopen merkt de rechtbank voor de volledigheid op dat het niet nodig is dat het in een rechte lijn naar boven moet worden doorgetrokken. Niet gesteld noch gebleken is dat het oude ventilatiekanaal in een rechte lijn naar boven liep vanuit de oude wc-ruimte en evenmin is voldoende aangetoond dat de gemeente dat zou eisen, zoals de bewoordingen van de vordering suggereert. [gedaagde] heeft betwist dat de gemeente dat voorschrijft en [eiser 2] heeft dit punt verder niet onderbouwd. De rechtbank zal daarom dit onderdeel van de vordering niet in de veroordeling opnemen. Ook zal het onderdeel van de vordering dat er twee ventilatiekanalen voor [eiser 2] zouden moeten worden aangebracht niet worden toegewezen. Uit niets kan worden afgeleid dat ooit twee kanalen in de wc-ruimte hebben gezeten. Uit de tekeningen bij de conclusie van [gedaagde] en de toelichting op zitting maakt de rechtbank op dat het ventilatiekanaal van [eiser 1] op een andere plaats heeft gezeten.
Ventilatie ten behoeve van het appartement van [eiser 1]
5.23.
Voor wat betreft de ventilatie vanuit het appartement van [eiser 1] geldt het volgende. Op dit moment is de wc-ruimte van het appartement van [eiser 1] niet aangesloten op een ventilatiekanaal. Zo’n kanaal was er vroeger wel, zoals [gedaagde] aan de hand van tekeningen heeft duidelijk gemaakt. Ook voor dit kanaal geldt dat het om een gemeenschappelijke zaak gaat, omdat het splitsingsreglement dit expliciet bepaalt voor ventilatiekanalen. Er had dus een VvE-besluit genomen moeten worden om het kanaal te verwijderen. Dat zo’n besluit door de VvE is genomen is in onvoldoende mate door [gedaagde] onderbouwd. Volgens [gedaagde] heeft de rechtsvoorganger van [eiser 1] het kanaal zelf verwijderd. Het is niet duidelijk wat de relevantie daarvan is. Waar het om gaat is dat het ventilatiekanaal zoals dat door het appartement van [gedaagde] liep, verwijderd is. Dat zal de rechtsvoorganger van [eiser 1] niet hebben gedaan. Dat de rechtsvoorganger mogelijk feitelijk geen gebruik meer maakte van de ventilatiemogelijkheid, is niet van belang. Voor de beoordeling van de vordering doet ook niet ter zake of [eiser 2] geen kanaal voor [eiser 1] door zijn appartement wil of kan laten lopen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dat “praktisch onmogelijk” zou zijn. Dat is echter niet het relevante criterium. De vordering die hier aan de orde is, is gericht tegen [gedaagde] en heeft dus alleen betrekking op dat kanaal voor zover het door het appartement van [gedaagde] loopt.
5.24.
Voor wat betreft het argument van [gedaagde] dat [eiser 1] alternatieve mogelijkheden heeft om de wc-ruimte te ventileren, verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is opgemerkt bij de bespreking van het ventilatiekanaal van [eiser 2]. Ook het argument van [gedaagde] dat hij kosten moet maken om een ventilatiekanaal aan te brengen ten behoeve van de wc-ruimte in het appartement van [eiser 1] mist relevantie. Dat is een gevolg van het verwijderen van een zaak zonder daartoe gerechtigd te zijn. Dat hij geconfronteerd zou worden met een onevenredig hoge kostenpost heeft [gedaagde] niet gesteld en is door hem niet aannemelijk gemaakt. Hoe het ventilatiekanaal door zijn appartement zal lopen, mag [gedaagde] tot op bepaalde hoogte zelf bepalen. Hij zal ervoor moeten zorgen dat een kanaal wordt aangelegd dat in verbinding staat met de buitenlucht, zoals dat vroeger ook het geval was (toen zou geventileerd zijn via een uitlaatpijp ergens in het midden van het dak, zoals op de zitting door [gedaagde] is toegelicht), en dat vanuit het appartement van [eiser 1] daarmee verbinding kan worden gelegd. Dit zal overleg vergen met [eiser 1] en [eiser 2], maar dat staat aan de toewijzing van de vordering niet in de weg.
Termijn en dwangsom
5.25.
De termijn waarbinnen de ventilatiekanalen moeten zijn aangelegd, zal de rechtbank stellen op vier maanden na datum van dit vonnis. De gevorderde termijn van een maand is te kort gelet op de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.
5.26.
De rechtbank zal evenals dat gedaan is bij de vordering ten aanzien van de dakopbouw, een dwangsom verbinden aan de veroordeling van [gedaagde] op het punt van het aanleggen van ventilatiekanalen, dit ter waarborging van de naleving van het vonnis. Ook hier is een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,- passend en geboden. De dwangsom raakt vanzelfsprekend niet verschuldigd wanneer [gedaagde] kan aantonen dat hij alles heeft gedaan wat in zijn macht ligt om de ventilatiekanalen daadwerkelijk te realiseren (art. 611d Rv).
Vordering III in conventie: rookgasafvoerkanalen
5.27.
De derde vordering van [eisers] heeft betrekking op de rookgasafvoerkanalen die oorspronkelijk uitkwamen op de schoorsteen die door [gedaagde] in augustus 2021 is verwijderd.
5.28.
Uit wat op de mondelinge behandeling is besproken, volgt dat de bedoelde schoorsteen op een schacht stond met daarin oorspronkelijk drie rookgasafvoerkanalen, voor ieder appartement één, die in de schoorsteen uitmondden. [gedaagde] heeft de schoorsteen in augustus 2021 verwijderd, omdat deze er slecht aan toe was en lekkageschade veroorzaakte. De kosten daarvan zijn door [gedaagde] met de andere twee appartementseigenaren, toen [eiser 1] en [naam 2], gedeeld.
5.29.
Een schoorsteen is een gemeenschappelijke zaak, dat staat tussen partijen niet ter discussie. Naar het oordeel van de rechtbank is nog wel verdedigbaar dat uit de betaling van de rekening voor de verwijdering van de schoorsteen volgt dat de appartementseigenaren er uiteindelijk mee hebben ingestemd dat deze verwijderd werd en dat dus een VvE-besluit is genomen om de schoorsteen te verwijderen. Daarmee is echter nog geen VvE-besluit genomen met betrekking tot de rookgasafvoerkanalen die door de appartementen liepen en die uitliepen op de schoorsteen, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank moeten ook deze kanalen en de stenen schacht waarin zij lopen worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak. De uitspraak van het hof Arnhem die [gedaagde] vermeldt ter ondersteuning van zijn stelling dat het om privé zaken gaat, gaat niet over rookgasafvoerkanalen zoals in deze zaak aan de orde, maar om rookgasafvoer
pijpenvan cv-ketels die dus met de cv-ketels verbonden zijn en waarvoor de uitzondering van artikel 9 lid 1 onder Pro b, laatste zin, van het splitsingsreglement geldt, omdat het om een technische installatie gaat, die inhoudt dat niet gemeenschappelijk is wat uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. [4] Het gaat hier echter niet om een technische installatie met daaraan verbonden pijpen maar om de uitsparingen in een uit steen opgetrokken schacht van onder tot boven in het pand. Naar het oordeel van de rechtbank had voor wegnemen van de schacht en de kanalen een (afzonderlijk) VvE-besluit moeten worden genomen. Zo’n besluit is niet genomen en daarom is de verwijdering van de kanalen niet geoorloofd geweest. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] daarom dient mee te werken aan het aanleggen of aanbrengen van nieuwe rookgasafvoerkanalen ten behoeve van de appartementen van [eiser 1] en [eiser 2].
pijpenvan cv-ketels die dus met de cv-ketels verbonden zijn en waarvoor de uitzondering van artikel 9 lid 1 onder Pro b, laatste zin, van het splitsingsreglement geldt, omdat het om een technische installatie gaat, die inhoudt dat niet gemeenschappelijk is wat uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. [4] Het gaat hier echter niet om een technische installatie met daaraan verbonden pijpen maar om de uitsparingen in een uit steen opgetrokken schacht van onder tot boven in het pand. Naar het oordeel van de rechtbank had voor wegnemen van de schacht en de kanalen een (afzonderlijk) VvE-besluit moeten worden genomen. Zo’n besluit is niet genomen en daarom is de verwijdering van de kanalen niet geoorloofd geweest. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] daarom dient mee te werken aan het aanleggen of aanbrengen van nieuwe rookgasafvoerkanalen ten behoeve van de appartementen van [eiser 1] en [eiser 2].
5.30.
Over de wijze waarop dat moet gebeuren, overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagde] heeft zich bereid verklaard om in de hoek van het pand van partijen ruimte vrij te maken voor rookgasafvoerkanalen ten behoeve van de appartementen van [eisers] Zijn belang bij die locatie voor het plaatsen van rookgasafvoerkanalen is dat de ruimte waarin de schacht met rookgasafvoerkanalen oorspronkelijk liep, inmiddels door hem onder andere is omgebouwd tot een keuken en dat een ingrijpende verbouwing nodig zou zijn als hij verplicht zou worden een schacht met rookgasafvoerkanalen terug te brengen op de oude plaats. Dat zou namelijk ongeveer midden in die keuken zijn. De rechtbank is van oordeel dat niet essentieel is dat de schacht op de oude plaats wordt teruggezet, maar dat het er om gaat dat de onderste twee appartementen gebruik moeten kunnen maken van kanalen waardoorheen zij rookgas kunnen afvoeren. Een belang van [eisers] bij plaatsing van de rookgasafvoermogelijkheid op dezelfde plaats als waar de schacht voorheen stond, hebben [eisers] niet gesteld, althans onvoldoende toegelicht. De rechtbank acht daarom aanvaardbaar dat [gedaagde] rookgasafvoerbuizen in de door hem voorgestelde hoek van het pand plaatst, dit uiteraard wel onder de voorwaarde dat de gemeente dat toestaat en de afvoer verder aan de bouwkundige eisen voldoet. De gevorderde maatvoering van de kanalen wordt door de rechtbank niet overgenomen, omdat dit een belemmering kan opleveren voor de mogelijkheid van uitvoering, die niet nodig is. De rechtbank hoeft hier verder niet op in te gaan, maar het is bij deze wijze van uitvoering mogelijk dat, doordat er afvoerbuizen zullen worden geplaatst voor cv-installaties, dit meebrengt dat die buizen de status krijgen van privé-zaken, gelet op artikel 9 lid 1 onder Pro b van het splitsingsreglement, maar dat betekent niet dat [gedaagde] niet meer volgens de verdeelsleutel zou behoeven mee te betalen. De betalingsverplichting volgens de verdeelsleutel vloeit voort uit het feit dat hij de oorspronkelijk gemeenschappelijke zaak, de schacht met rookgasafvoerkanalen heeft verwijderd.
5.31.
De rechtbank zal de vordering dus in zoverre toewijzen dat [gedaagde] veroordeeld wordt om mee te werken aan en volgens de verdeelsleutel bij te dragen in het aanleggen van rookgasafvoerkanalen ten behoeve van de appartementen. Ook deze veroordeling vergt overleg tussen partijen, maar dat staat daaraan niet in de weg. De termijn voor de uitvoering zal ook op vier maanden na datum van dit vonnis worden vastgesteld. Verder zal de veroordeling worden versterkt met een zelfde dwangsom als voor de andere veroordelingen van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,-.
Vordering onder IV in conventie; betaling herstelkosten balkenreparatie
5.32.
[eiser 1] heeft de reparatiekosten van de balken voorgeschoten. [gedaagde] was daarmee akkoord als het om enkele honderden euro’s zou gaan. Die situatie deed zich voor. De betalingsverplichting van [gedaagde] vloeit reeds voort uit het feit dat hij dit heeft toegezegd. Het formele verweer dat geen VvE-besluit is genomen, faalt. Voor toepassing van een correctie voor btw bestaat geen grondslag, omdat [eiser 1] voldoende heeft aangetoond dat hij de facturen die hij heeft voorgeschoten privé heeft betaald.
De subsidiaire tegenvordering in reconventie
5.33.
[gedaagde] vordert subsidiair dat [eisers] worden veroordeeld tot betaling van € 17.289,69 dan wel € 8.644,85, zijnde hun aandeel in de kosten voor het herstel van het dak (offerte van De Waard Bouw- en Timmerbedrijf, productie 17 van [gedaagde]). [gedaagde] grondt zijn vordering op ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde] heeft zelf de kosten voor het herstel van het dak betaald. Hiermee zijn [eiser 1] en [eiser 2] ongerechtvaardigd verrijkt en daarom moeten zij conform de verdeelsleutel in de splitsingsakte alsnog meebetalen aan de herstelkosten, aldus [gedaagde].
5.34.
De rechtbank is van oordeel dat de subsidiaire vordering van [gedaagde] tot betaling van een deel van het bedrag dat hij heeft uitgegeven aan het herstel en de wijzigingen in het dak, niet toewijsbaar is, reeds omdat onduidelijk is gebleven en niet is onderbouwd dat het nodig was om tot dit bedrag kosten te maken om het dak op orde te maken. Dat [naam 3] hem mondeling heeft geadviseerd om het dak volledig te renoveren bij plaatsing van de dakopbouw is onvoldoende, omdat [eisers] niet met het plaatsen van een dakopbouw akkoord waren.
Proceskosten in conventie en in reconventie
5.35.
[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en in reconventie (inclusief de nakosten) betalen.
5.36.
In zowel conventie als in reconventie past de rechtbank tarief II toe. In reconventie waardeert de rechtbank, gelet op de samenhang met conventie, de verrichtingen op halve punten. De proceskosten komen daarmee uit op:
Explootkosten: € 135,97
Griffierecht: € 320,00
Salaris advocaat in conventie: € 1.228,00 (2 punten x tarief II € 614,00)
Salaris advocaat in reconventie € 614,00 (2 punten x 0,5 x tarief II € 614,00)
Nakosten
€ 278,00(plus de evt. verhoging, zie beslissing)
€ 278,00(plus de evt. verhoging, zie beslissing)
Totaal € 2.575,97
5.37.
De door [eisers] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie is toewijsbaar op de wijze als in de beslissing is vermeld.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard met uitzondering van de beslissing op vordering I in conventie
5.38.
Zoals hiervoor vermeld, heeft [gedaagde] verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor zover de vordering tot verwijdering van de dakopbouw wordt toegewezen. Die vordering wordt toegewezen. Het verzoek om dit onderdeel van het vonnis niet uitvoerbaar te verklaren wordt, zoals onder 5.13 is toegelicht, gehonoreerd. Voor het overige zal het vonnis zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om de geplaatste dakopbouw op het pand aan de [adres] uiterlijk binnen drie maanden nadat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, te verwijderen en verwijderd te houden, op eigen kosten, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000,00;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om op zijn kosten de bestaande ventilatiepijpen die uitkomen in de toekomstige technische ruimte/voorheen wc-ruimte van het appartement van [eiser 2] en de studio van [eiser 1] te herstellen en/of te heropenen op zo’n wijze dat voor het appartementsrecht van [eiser 2] en voor het appartementsrecht van [eiser 1] twee (afzonderlijke) ventilatieverbindingen gecreëerd worden, binnen vier maanden na datum van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000,00;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om mee te werken aan en bij te dragen in de kosten conform de verdeelsleutel van het aanleggen van een rookgasafvoer of rookgasafvoerpijpen zodat alle appartementseigenaren worden voorzien van een deugdelijke rookgasafvoer, binnen vier maanden na datum van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan dit bevel wordt voldaan, de eerste dag daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000,-;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.232,88 aan [eiser 1], te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag als dit niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.575,97 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten in conventie ten bedrage van € 1.961,97 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.7.
verklaart de onderdelen 6.2 tot en met 6.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst af het meer of anders gevorderde en verzochte.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.