ECLI:NL:RBROT:2026:7470

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 25/330

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen

[eiser], uit [plaatsnaam], eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam

(gemachtigde: [naam 1]).

Samenvatting

1. Eiser is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook is geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. Het beroep is ongegrond.

Procesverloop

2. Met het besluit van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum
1 januari 2023 vastgesteld op € 1.356.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

2.1.

Met de uitspraak op bezwaar van 24 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 30 januari 2024 ongegrond verklaard.

2.2.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 8 juni 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [naam 2], taxateur. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen. De notificatie van de uitnodiging voor de zitting is op 24 april 2026 om 09:55 uur verstuurd naar het
e-mailadres van eiser.

Beoordeling door de rechtbank

WOZ-waarde

3. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 1.144.000,- bedraagt. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, zijn niet vergelijkbaar met de woning, omdat het geen bungalows zijn. De vierkantemeterprijs van de woning is veel hoger dan de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Er zijn betere vergelijkingsobjecten voorhanden, namelijk [adres 2] en
[adres 3].

3.1.

Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.^[1]Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.^[2]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.^[3]

3.2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. In beroep heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten gewijzigd naar [adres 4], [adres 5] en [adres 6]. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er geen met de woning vergelijkbare bungalows zijn verkocht rond de waardepeildatum en de woning daarom vergeleken is met tussenwoningen en een hoekwoning uit dezelfde buurt, met een vergelijkbaar bouwjaar en woonoppervlakte. Deze vergelijkingsobjecten zijn daarom bruikbaar bij de waardering.

3.3.

Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten lager is dan de vierkantemeterprijs van de woning. Het is daarom aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar hoefde de woning niet te vergelijken met [adres 2] of
[adres 3], omdat die objecten niet rond de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel

4. Eiser betoogt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. [adres 2] en [adres 3] zijn identiek aan zijn woning en hebben een lagere waarde. Eiser beroept zich op een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van
19 november 2024.^[4]

4.1.

Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld en ongelijke gevallen ongelijk. De belanghebbende moet aannemelijk maken dat sprake is van een relevante groep van identieke woningen, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.^[5]

4.2.

Naar het oordeel van de rechtbank is het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. De verschillen tussen [adres 2], [adres 3] en de woning zijn niet verwaarloosbaar. Het perceel van [adres 2] bestaat voor 690 m2 uit water, terwijl het perceel van de woning van eiser voor 406 m2 uit water bestaat. Omdat water lager wordt gewaardeerd dan grond, is geen sprake van een verwaarloosbaar verschil. Het perceel van [adres 3] is 917 m2, terwijl het perceel van de woning van eiser 1.266 m2 groot is. Ook dat is geen verwaarloosbaar verschil. De verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland baat eiser niet, omdat in die zaak wel sprake was gelijke gevallen, namelijk appartementen in hetzelfde complex. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr.J.I. Kamp, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 26 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep ongegrond tegen vaststelling WOZ-waarde woning Rotterdam