Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 253984 / HA ZA 05-3590
Vonnis van 20 augustus 2008
in de zaak van
DE PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
procureur: mr. E.J. Snijders-Storm,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats A.],
gedaagden,
procureur: mr. C.M.E. Verhaegh.
Partijen zullen hierna de provincie en [gedaagden] worden genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en van hetgeen door partijen is aangevoerd ter zitting van 7 juli 2008.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 22 februari 2006 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de provincie van het gedeelte van het [perceel], zoals nader in dat vonnis omschreven. De onteigening geschiedt ten behoeve van de omleiding van de provinciale weg N 219 in de gemeenten Zevenhuizen-Moerkapelle en Waddinxveen.
2. Bij dit vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 259.471,--.
3. Tegen het vonnis houdende vervroegde onteigening is door [gedaagden] beroep in cassatie ingesteld. Bij arrest van de Hoge Raad van 28 september 2007 is het cassatieberoep verworpen. Het vonnis houdende vervroegde onteigening is niet ingeschreven in de openbare registers.
4. Bij vonnis van 14 maart 2008 heeft de voorzieningenrechter [gedaagden] veroordeeld om met ingang van de dag gelegen twee weken na de betekening van het vonnis het onteigende aan de provincie in gebruik te geven voor werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de N219.
5. De provincie heeft het voorschot op 1 april 2008 aan [gedaagden] betaald, vermeerderd met een bedrag van € 28.300,-- aan zekerheid.
6. De opneming door deskundigen ingevolge artikel 54a juncto 54j lid 1 van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 8 september 2005. Het concept-rapport is op 3 maart 2006 uitgebracht. Het definitieve rapport is op 18 april 2008 ter griffie gedeponeerd.
7. Het onteigende is een gedeelte ter grootte van 03.00.95 hectare van een gedraineerd perceel landbouwgrond, gelegen tussen de Bierhoogtweg en de Knibbelweg, met een totale grootte van 12.49.90 hectare. Het onteigende was in gebruik bij [gedaagden] als landbouwgrond voor hun landbouwbedrijf en maakte deel uit van de huiskavel.
8. Door de onteigening blijven twee perceelsgedeelten over; een westelijk deel, bestaande uit een smalle, in de lengte door een sloot doorsneden strook ter grootte van 00.50.85 hectare en een oostelijk deel ter grootte van 08.98.10 hectare.
9. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
A. de waarde € 299.030.--
B. de waardevermindering van het overblijvende nihil
C. de bijkomende schaden € 2.000,--
D. de belastingschade nihil
Totaal, behoudens P.M. terzake de rentederving € 301.030,--
10. Deze begroting is, behoudens het hierna wordt besproken, niet bestreden.
de peildatum
11. Als peildatum voor de schadeloosstelling hebben de deskundigen 1 april 2008 gehanteerd, de datum waarop [gedaagden] het gebruik van de gronden heeft moeten afstaan aan de provincie. De provincie is het daarmee eens.
12. [gedaagden] betoogt dat als peildatum voor de schadeloosstelling niet moet gelden de datum van de overgang van het gebruik naar de provincie maar de datum van het eindvonnis. Dit betoog slaagt.
13. Ingevolge artikel 40a Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven.
Nu in dit geval het vonnis waarbij de onteigening vervroegd is uitgesproken niet binnen twee maanden nadat het kracht van gewijsde heeft verkregen in de openbare registers is ingeschreven, geldt de hoofdregel dat de schade wordt bepaald naar de datum van het vonnis waarbij de schadeloostelling wordt vastgesteld.
de waarde
14. De deskundigen zijn bij de bepaling van de waarde uitgegaan van het volgende. Op 21 september 2004 heeft de raad van de gemeente Zevenhuizen- Moerkapelle het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” vastgesteld. De huidige N219 gaat direct ten zuiden van de A12 door de kern Zevenhuizen en veroorzaakt leefbaarheids- en verkeersveiligheidsproblemen. Een nieuw bestemmingplan voor de Omleidingsweg en aangrenzende gronden was nodig. Uit de toelichting bij het bestemmingplan blijkt dat het Rijk, de provincie, de stadsregio Rotterdam en de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle midden jaren 90 in het VINEX-uitvoeringsconvenant hebben afgesproken dat de Omleidingsweg de oplossing voor de verkeersdruk moest worden. Het tracé voor de Omleidingsweg is grotendeels gelegen op het grondgebied van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle. De aansluiting ervan op de A12 is deels gelegen op grondgebied van de gemeente Waddinxveen. De situering van het tracé is vastgelegd in een Uitvoeringsovereenkomst Omleidingsweg N 219, gesloten op 24 september 2004 tussen de Staat, de provincie, de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, de gemeente Waddinxveen en ProRail. De onteigende gronden hebben in het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” de bestemming "verkeersdoeleinden".
In het voordien geldende bestemmingsplan "Zevenhuizen Landelijk Gebied" rustte op het onteigende de bestemming "agrarische doeleinden". Op grond van artikel 11 lid 1 sub a van Pro de planvoorschriften zijn gronden met deze bestemming bestemd voor land- en tuinbouw op open grond.
De deskundigen gaan bij de waardebepaling van het onteigende uit van de agrarische waarde. De invloed van het werk waarvoor wordt onteigend moet worden geëlimineerd. Wel moet rekening worden gehouden met de bestemming “verkeersdoeleinden”, tenzij zou vast staan dat de gemeente bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan geen andere keus had dan zich aan te sluiten bij een door het Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan de percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. De deskundigen verwijzen in dit verband naar de arresten Staat/Matser, HR 22 november 1978, NJO 1979/1, en Staat/Markus, HR 18 juni 1980, NJO 1980/7.
De deskundigen hebben onderzocht of kan worden vastgesteld dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle geen enkele invloed heeft gehad op de tracékeuze voor de N219 en de aansluiting op de A12. Zij hebben het volgende vastgesteld. Het initiatief tot verlegging/omlegging van de weg is door de gemeente Zevenhuizen op 13 oktober 1988 genomen door opdrachtverlening aan Heidemij Adviesbureau BV tot tracéstudie. Uit de rapportage van Heidemij kwamen drie mogelijke tracés (met varianten) naar voren. De gemeente bleef zich bezighouden met de omlegging. In 1990 bleek dat, alvorens de gemeente haar plannen verder kon ontwikkelen, er eerst rapportage inzake het "Project A12" van Rijkswaterstaat moest komen, dat een verbetering van de capaciteit van de A12 inhield. De gemeente was nog steeds een voorstander van een omleidingsweg, maar beschouwde de totstandkoming ervan als een complexe aangelegenheid, waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Op 29 mei 1998 verscheen de “Startnotitie ten behoeve van de Milieueffectrapportage en de herziening van het bestemmingsplan in de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle", die ten doel had oplossingen voor de verkeersoverlast van de N219 in Zevenhuizen in beeld te brengen. De MER-rapportage was de basis voor het bestemmingsplan. De gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle is partij bij de Uitvoeringsovereenkomst Omleidingsweg N219 van 24 september 2004. Volgens de deskundigen volgt uit het bovenstaande dat de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle te zien is als initiatiefnemer voor de omleggingsweg. In dit kader is het niet relevant welke overheidsinstantie heeft betaald voor welk gedeelte van de weg. De keuze van het beoogde tracé is mede tot stand gekomen door toedoen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle. Van een dwangbestemming is dan ook geen sprake.
Omdat de verkeersbestemming een waardedrukkend effect heeft, wordt teruggevallen op de agrarische waarde. Van een complex, dat wil zeggen van een als één geheel in exploitatie te brengen zaken, is huns inziens geen sprake. De deskundigen hebben, mede op basis van enige vergelijkingstransacties en uitgaande van een schaarste aan landbouwgrond in de omgeving, de agrarische grondprijs geschat op € 85.000,-- per hectare. Daarbij wijzen zij er op dat in dit gebied, waar de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard, geen recente agrarische transacties bekend zijn.
15. De provincie is het eens met de deskundigen.
16.[gedaagden] heeft er bezwaar tegen dat de agrarische waarde als grondslag voor de schadeloosstelling wordt gekozen. Hij stelt dat de verkeersbestemming moet worden weggedacht, in de eerste plaats omdat de gemeente geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij het tracé dat door hogere overheden was bepaald, zodat sprake was van een dwangbestemming, en in de tweede plaats, omdat de aan te leggen weg deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow. Voor dit laatste vindt hij steun in de ruimtelijke plannen voor de Zuidplaspolder, met name het voorontwerpbestemmingsplan “Zuidplas West” dat vanaf 19 juni 2008 ter inzage is gelegd, waarin de N219 als vierbaans-ontsluitingsweg is opgenomen. De waarde van het onteigende als deel van het te ontwikkelen complex bedraagt zijns inziens tenminste € 22,50 per m².
Uitgaande van een waarde als agrarische grond acht hij het bedrag van € 8,50 per m² te laag. Onder verwijzing naar de zaak [D.] (vonnis van 6 juni 2007, zaaknummer 06-1773) bepleit hij een waarde van tenminste € 10,-- per m². In dit verband voert hij mede aan dat de prijzen van agrarische grond sinds 2006 landelijk met 25 tot 30% zijn gestegen.
17. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen dienaangaande in het rapport is betoogd.
18. Evenmin bestaat aanleiding het onteigende te beschouwen als onderdeel van een complex. De onteigening geschiedt ten behoeve van de aanleg van de N219 als regionale weg. Dat de weg wellicht in de toekomst zal worden verbreed en mede een functie zal krijgen ter ontsluiting van het te ontwikkelen gebied doet niet ter zake. Van een als één geheel te ontwikkelen complex is geen sprake. De bestemming “verkeersdoeleinden” kan dus niet worden weggedacht. Daarvan uitgaande ontleent de grond zijn hoogste waarde aan de voorheen geldende agrarische bestemming.
19.De door [gedaagden] genoemde agrarische transacties, waarbij prijzen van
€ 10,-- per m² zijn betaald, hebben de deskundigen niet maatgevend geacht, omdat het daarbij ging om aankopen van ‘buurmans erf’. De rechtbank sluit zich bij dat oordeel aan. De zaak [D.] is niet vergelijkbaar omdat daar rekening werd gehouden met een zekere verwachtingswaarde, gelegen in de mogelijkheid dat ter plaatse landgoederen in de zin van de Natuurschoonwet zouden mogen worden ontwikkeld. De twee transacties waarvan de notariële aktes kort voor de zitting zijn overgelegd, zijn niet maatgevend omdat niet blijkt dat het om grond met uitsluitend agrarische waarde gaat.
20. De deskundigen hebben verklaard in het tijdsverloop sinds 2006 reden te zien de waarde te stellen dan op € 8,50 per m² maar niet op een hoger bedrag, omdat dit landelijk bezien al een hoge prijs is en er ter plaatse de afgelopen twee jaar geen ontwikkeling zichtbaar is geweest. De exploitatiekosten zijn gestegen. Een redelijk handelend agrariër zal dan geen grond willen aankopen voor een hoger bedrag dan € 8,50 per m².
De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om hierover anders te oordelen. De omstandigheid dat niet de datum van ingebruikgeving maar de datum van dit vonnis bepalend is maakt onder deze omstandigheden geen verschil voor de waardebepaling. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van het onteigende volgen.
21. De westelijke overhoek, groot 00.50.85 hectare, is volgens de deskundigen na onteigening niet meer te exploiteren en kan ook niet worden samengevoegd met het buurperceel. Het feitelijk verlies van deze strook moet eveneens als vermogensschade worden vergoed en wel op basis van de agrarische waarde. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
waardevermindering van het overblijvende
22. De deskundigen hebben geconcludeerd dat zich voor wat betreft het perceelsgedeelte aan de oostzijde van het onteigende geen waardevermindering voordoet, omdat dit gedeelte, groot 08.98.10 hectare, een verwachtingswaarde heeft die ver uitgaat boven de agrarische waarde. Om die reden is huns inziens ook geen sprake van waardevermindering van de bedrijfsgebouwen.
23. [gedaagden] meent dat, indien voor het onteigende wordt uitgegaan van de agrarische waarde, dit ook moet gelden voor de bedrijfsgebouwen. Die ondergaan zijns inziens wel een waardevermindering door het verlies van het onteigende.
Deze redenering miskent het verschil in bestemming tussen het onteigende en hetgeen aan de oostzijde daarvan overblijft. Dit perceelsgedeelte ontleent immers wel een verwachtingswaarde aan de te verwachten ontwikkeling van het gebied. In die ontwikkeling verliezen de bijgebouwen, evenals de grond, hun agrarische functie. Het daarmee gepaard gaande verlies wordt gecompenseerd door de waardestijging die de nieuwe functie meebrengt. De rechtbank volgt dan ook het oordeel van de deskundigen dat zich geen waardevermindering van dit overblijvende voordoet.
bijkomende schaden
24. De deskundigen hebben vastgesteld dat het bedrijfsresultaat van [gedaagden] over een lange periode negatief is. Aankoop van vervangende grond achten zij niet aan de orde. De inkomensschade stellen zij op nihil.
25. [gedaagden] heeft deze conclusie bestreden maar daartoe geen overtuigende argumenten aangevoerd. Dat eventuele moeilijker exploitatie en teeltschade worden gecompenseerd door rente uit vrijkomend kapitaal wordt niet langer bestreden. Wat betreft de aankoop van vervangende grond gaat het er niet om of het nog mogelijk is die te kopen, maar of een redelijk handelend agrariër hiervoor zal kiezen. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat dit niet het geval is. Er bestaat geen grond voor vergoeding van inkomensschade.
26. De deskundigen zijn uitgegaan van een kostenpost van € 2000,-- voor aanpassing van drainage op het oostelijke perceelsgedeelte. De rechtbank zal dit bedrag, dat niet is bestreden, overnemen.
belastingschade
27. De provincie heeft aangeboden eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening te vergoeden na vaststelling daarvan door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. [gedaagden] heeft dit aanbod aanvaard. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
renteschade
28. De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 3% per jaar. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.
voorts
29. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] dienovereenkomstig vaststellen.
30. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven in totaal € 20.703,04. Tegen de hoogte van deze kosten heeft de provincie geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
31. [gedaagden] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
kosten rechtskundige bijstand inclusief 19% BTW € 17.085,88
kosten DLV Makelaars inclusief 19% BTW € 13.942,75
kosten Veerman Adviseurs inclusief 6% BTW € 988,45
32. De provincie heeft geen bezwaar tegen de hoogte van deze kosten, maar verzet zich tegen vergoeding van BTW, omdat [gedaagden] deze kosten kan verrekenen. Dit laatste is door [gedaagden] niet bestreden.
De rechtbank is van oordeel dat de BTW, omdat deze voor [gedaagden] verrekenbaar is, geen kostenpost vormt en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt. De genoemde kosten zullen worden vergoed tot
€ 14.357,70 voor rechtsbijstand, € 11.716,-- voor DLV Makelaars en € 932,-- voor Veerman Adviseurs, in totaal € 27.005,70.
33. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 301.030,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 259.471,--, vermeerderd met een bedrag van € 28.300,-- aan zekerheid, alsmede op een rente van 3% over € 13.259,-- vanaf 1 april 2008 tot heden;
II veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 13.259,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt de provincie tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagden] voordoende belastingschade, vast te stellen door de SAOZ te Rotterdam;
IV veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 20.703,04, inclusief BTW;
V veroordeelt de provincie in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagden] tot een bedrag van € 27.005,70, exclusief BTW;
VI veroordeelt de provincie in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 1.100,-- ter zake van griffierecht;
VII wijst het “Holland Silhouet”en het “Hart van Holland” aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2008