Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 1, meervoudige kamer
Reg.nrs.: AWB 09/8172 WRO en AWB 09/8233 WRO
UITSPRAAK ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in de gedingen tussen
[A] e.a., wonende te [plaats], eisers sub 1,
en
[B] en [C], wonende te [plaats], eisers sub 2,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van Lisse, verweerder.
I PROCESVERLOOP
AWB 09/8172 WRO
Bij besluit van 7 april 2009, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder een verzoek van eisers sub 1 om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening toegewezen.
Bij besluit van 13 oktober 2009, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder het hiertegen door eisers sub 1 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit hebben eisers sub 1 bij brief van 19 november 2009, ingekomen bij de rechtbank op 23 november 2009 beroep ingesteld (registratienummer AWB 09/8172 WRO). De gronden zijn daarna aangevuld.
AWB 09/8233 WRO
Bij besluit van 19 mei 2009, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder een verzoek van eisers sub 2 om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening toegewezen.
Bij besluit van 13 oktober 2009, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder het hiertegen door eisers sub 2 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit hebben eisers sub 2 bij brief van 22 november 2009, ingekomen bij de rechtbank op 24 november 2009 beroep ingesteld (registratienummer AWB 09/8233 WRO). De gronden zijn daarna aangevuld.
Beide zaken
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd.
De beroepen zijn op 22 juli 2010 ter zitting gevoegd behandeld.
Eisers sub 1 [A] is in persoon verschenen.
Eisers sub 2 zijn in persoon verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.K. Koornneef, bijgestaan door mr. N. de Smid, adviseur bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ).
Op 13 augustus 2010 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) benoemd als deskundige. De StAB is verzocht binnen zes weken een onderzoek in te stellen naar de waardering van de onroerende zaken van eisers.
Op 17 september 2010 heeft de StAB het gevraagde verslag uitgebracht.
Eiser sub 1 en 2 hebben vervolgens bij brieven van 22 januari 2010 een reactie ingediend.
Hierna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten zonder een nadere zitting, nadat eisers
sub 1 en 2 en verweerder desgevraagd aan de rechtbank daartoe toestemming hebben verleend.
II OVERWEGINGEN
Bij besluit van 15 maart 2005 heeft verweerder, onder gelijktijdige verlening van een vrijstelling krachtens artikel 19, eerste lid, van de WRO (hierna: de vrijstelling), een bouwvergunning eerste fase verleend voor het bouwen van een parkeerkelder, een winkelstrook en 43 appartementen op het perceel Heereweg 184 t/m 188 / Berkhoutlaan 2 t/m 2E te Lisse.
De vrijstelling is, als gevolg van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) van 21 november 2007, LJN: BB8386, op die datum onherroepelijk geworden.
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden en is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingetrokken.
Aangezien de aanvraag om vergoeding van schade als gevolg van dit besluit van eisers
sub 1 bij verweerder is ingekomen op 11 januari 2008, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 juli 2008.
Aangezien de aanvraag om vergoeding van schade als gevolg van dit besluit van eisers
sub 2 bij verweerder is ingekomen op 14 oktober 2008, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat geldt sinds 1 juli 2008.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Ingevolge artikel 6.1 van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een besluit als bedoeld in artikel 3.10 van de Wro, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 9.1.10 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, zoals met terugwerkende kracht tot en met 1 juli 2008 gewijzigd bij wet van 31 maart 2010, Stb. 2010, 135, wordt een besluit tot vrijstelling, waartoe het verzoek is ingediend vóór 1 juli 2008, voor de toepassing van afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening gelijkgesteld met een besluit als bedoeld in artikel 3.10 van die wet.
Eisers stellen schade te hebben geleden ten gevolge van de verleende vrijstelling van de bepalingen van het bestemmingsplan "Centrum 1986", waardoor de herontwikkeling van het winkelcentrum, "De Madelief" genaamd, recht tegenover de voorzijde van hun woningen mogelijk is geworden.
Deze schade wordt volgens eisers veroorzaakt door met name de bouwmassa en de aantasting van hun woongenot door het verlies aan zonlicht en privacy, de in-/uitrit van de parkeergarage voor personenauto's, de in-/uitrit ten behoeve van het expeditieverkeer, de toenemende parkeerdruk in de omgeving als gevolg van de afname van parkeercapaciteit in de avonduren, extra geluidshinder en de teruggang in luchtkwaliteit.
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de planologische maatregelen, waarvan gesteld wordt dat deze schade hebben veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is, wat betreft het oude planologische regime, niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan grond bestaan om van voormeld uitgangspunt af te wijken.
Bij besluit van 7 april 2009 heeft verweerder, in navolging van het advies van SAOZ van maart 2009 het verzoek van eisers sub 1 om vergoeding van planschade toegewezen, en aan hen een vergoeding van € 22.500,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, toegekend.
Bij besluit van 19 mei 2009 heeft verweerder, in navolging van het advies van SAOZ van april 2009 het verzoek van eisers sub 2 om vergoeding van planschade toegewezen, en aan hen een vergoeding van € 20.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, toegekend.
Eisers sub 1 en 2 wonen aan de [adressen], aan de overzijde waarvan "De Madelief" is gerealiseerd. Zij kunnen zich met de toegekende vergoeding niet verenigen, en stellen daartoe, kort samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende. Verweerder is bij de beoordeling van de maximale mogelijkheden van bestemmingsplan "Centrum 1986" en de bouwverordening uitgegaan van een te ruime, niet realistische interpretatie. Bij de vergelijking van planologische regimes is verweerder ten onrechte uitgegaan van het gerealiseerde gebouw en niet van de maximale mogelijkheden die het door de raad van de gemeente Lisse op 26 oktober 2006 vastgestelde "Ruimtelijk Kader Centrumvisie 2006" (Centrumvisie 2006) biedt. Als gevolg daarvan heeft verweerder het planologisch nadeel verkeerd beoordeeld, hetgeen heeft geleid tot te lage schadevergoedingen. De beoordeling en de bepaling van de hoogte van de schadebedragen zijn niet onderbouwd en daarom ondoorzichtig. Tot slot achten eisers het verschil in hoogte van de toegekende schadevergoedingen, mede in vergelijking met de aan de eigenaresse van het perceel [adres] toegekende schadevergoeding, onbegrijpelijk.
Eisers hebben geen contra-expertise ingebracht.
De vraag die gelet op aangevoerde beroepsgronden moet worden beantwoord, is of verweerder zich mocht baseren op de adviezen van SAOZ.
Tussen partijen is niet in geschil dat SAOZ een juiste beschrijving geeft van hetgeen op grond van bestemmingsplan "Centrum 1986" maximaal mogelijk was. In dat kader is relevant dat op grond van het bestemmingsplan het bouwvlak waarop "De Madelief" is opgericht, geheel bebouwd mocht worden, en dat de maximale hoogte van gebouwen in het bestemmingsplan niet is geregeld.
Verweerder heeft zich, in navolging van SAOZ en onder verwijzing naar de uitspraak van de ABRS van 14 januari 2009, LJN: BG9744, op het standpunt gesteld dat de bouwverordening aanvullende werking heeft. Verweerder is bij de maximale invulling van bestemmingsplan "Centrum 1986" daarom, gelet op artikel 2.5.24, eerste lid, van de bouwverordening, uitgegaan van een maximale bouwhoogte van vijftien meter.
Eisers hebben ter zitting toegelicht dat zij het uitgangspunt van verweerder dat bouwverordening aanvullende werking heeft, niet betwisten. Zij stellen dat verweerder de mogelijkheid om onder het oude planologische regime nabij hun percelen een bouwwerk met een maximale bouwhoogte van vijftien meter te realiseren met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid ten onrechte niet uitgesloten heeft geacht, omdat de maximaal toegestane goothoogte volgens het bestemmingsplan vier meter (op gronden met de bestemming "Erven") respectievelijk zes meter (op gronden met de bestemming Detailhandel, kantoren, horeca en maatschappelijke doeleinden) bedroeg en de toegestane dakhelling ingevolge artikel 2.5.23, eerste lid, aanhef en onder a van de bouwverordening 45 graden bedroeg.
De rechtbank verwijst naar voornoemde uitspraak van de ABRS van 14 januari 2009, en overweegt dat de beroepsgrond faalt, omdat verweerder ingevolge artikel 2.5.28 van de bouwverordening ontheffing kon verlenen van het bepaalde in artikel 2.5.23 ten behoeve van gebouwen, bestemd voor woon-, kantoor- of winkeldoeleinden, indien de welstand bij het verlenen van de ontheffing is gebaat. Het bestaan van die voorwaarde heeft niet tot gevolg dat de ontheffingsmogelijkheid voor de maximale invulling van de bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten beschouwing diende te blijven.
Eisers stellen voorts dat verweerder bij de vergelijking van planologische regimes ten onrechte is uitgegaan van het gerealiseerde gebouw en niet van de maximale mogelijkheden die de "Centrumvisie 2006" biedt.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de vergelijking van planologische regimes terecht is uitgegaan van de bij besluit van 15 maart 2005 verleende vrijstelling en daarmee van het gerealiseerde bouwplan, en niet van de "Centrumvisie 2006" die de stedenbouwkundige visie van de raad van Lisse op de voorgestane ontwikkeling van het centrumgebied bevat. Dat beleidsstuk is immers geen in de artikelen 49, eerste lid, van de WRO en 6.1, tweede lid, van de Wro genoemde schadeoorzaak. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Het voorheen geldende planologische regime is het bestemmingsplan "Centrum 1986". Hiervan is vrijstelling ten aanzien van de maximale hoogte van het gebouw en bouwvergunning verleend op 15 maart 2005. Deze twee planologische regimes dienen voor de beantwoording van de vraag of eisers schadevergoeding toekomt, met elkaar te worden vergeleken.
De conclusie is dat verweerder, in navolging van de SAOZ, het planologisch nadeel juist heeft beoordeeld.
Eisers stellen dat die beoordeling heeft geleid tot te lage schadevergoedingen. Zij hebben dit standpunt onderbouwd door te verwijzen naar de uitspraak van de ABRS van 12 juli 2006, LJN: AY3671, waarin is geoordeeld dat "De Madelief", wat hoogte en omvang betreft, een ingrijpende inbreuk op het bestemmingsplan "Centrum 1986" met zich brengt. Dat oordeel van de ABRS is volgens eisers niet te verenigen met de door SAOZ ter toetsing van rapporten gehanteerde matrix waarbij planologische inbreuken worden gecategoriseerd in "licht", "zwaar", "bovenmatig zwaar" en "uitzonderlijk zwaar" en waarbij aan die onderverdeling in vier categorieën vervolgens schadepercentages van 0-5%, 5-10%, 10-15%, respectievelijk >15% worden gekoppeld. De ABRS spreekt in de uitspraak van 12 juli 2006 over een "ingrijpende inbreuk op het bestemmingspan". Verweerder heeft, in navolging van de SAOZ, een planschadevergoeding van slechts ongeveer 4,8 procent toegekend, terwijl dat minimaal 10 procent zou moeten zijn, gelet op de door de ABRS aan de mate van inbreuk gegeven kwalificatie. Verweerder is volgens eisers, gelet op de matrix, ten onrechte uitgegaan van een lichte inbreuk op het planologische regime.
De rechtbank heeft, gelet op enerzijds de gemotiveerde betwisting van de schadebedragen en anderzijds het feit dat verweerder ter zitting geen nadere toelichting heeft kunnen verstrekken ten aanzien van de onderbouwing van de hoogte van de schadebedragen, de StAB als deskundige benoemd, en haar verzocht een onderzoek in te stellen naar de waardering van de onroerende zaken van eisers. De StAB had bij die beoordeling, gelet op het vorenstaande, uit te gaan van de juistheid van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking.
Op 17 september 2010 heeft de StAB het gevraagde verslag uitgebracht en overgelegd.
De StAB heeft makelaar/taxateur T. de Boer opdracht gegeven om de waarden van de onroerende zaken van eisers vast te stellen en daarbij uit te gaan van de door de SAOZ gemaakte vergelijking van de planologische regimes. Uit het als bijlage StAB-4 bij het verslag van de StAB gevoegde taxatierapport blijkt dat volgens T. de Boer de waarde van de woning van eisers sub 1 op 16 maart 2005, uitgaande van maximale invulling van bestemmingsplan "Centrum 1986" € 475.000,-- bedroeg, en uitgaande van de vrijstelling
€ 452.500,--. De waardedaling als gevolg van de vrijstelling bedraagt derhalve € 22.500,--.
De waarde van de woning van eisers sub 2 bedroeg volgens T. de Boer op 16 maart 2005, uitgaande van maximale invulling van bestemmingsplan "Centrum 1986", € 460.000,--, en uitgaande van de vrijstelling € 440.000,--. De waardedaling als gevolg van de vrijstelling bedraagt derhalve € 20.000,--.
Volgens zowel de bij het opstellen van de adviezen van de SAOZ betrokken makelaar/taxateur, C.M. van der Reijden, als de bij het opstellen van het verslag van de StAB betrokken adviseur, T. de Boer, bedragen de waardedaling van de woningen van eisers sub 1 en 2 € 22.500,--, respectievelijk van € 20.000,--.
De conclusie is dat ook T. de Boer de planologische inbreuk als "licht" heeft beoordeeld. De waardeverminderingen van € 22.500,-- respectievelijk € 20.000,-- betekent een waardeverschil van ongeveer 4,8 procent ten opzichte van de getaxeerde waarde voorafgaand aan de planologische wijziging en blijft aldus binnen de bij de marge van 0-5%. De StAB is aldus niet tot een andere conclusie dan de SAOZ gekomen.
Eisers hebben geen contra-expertise overgelegd waaruit blijkt dat de waardedaling zoals door de deskundigen is vastgesteld, niet juist zou zijn. Ook in hetgeen eisers hebben gesteld, wordt geen grond gevonden om tot die conclusie te komen. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt waarom de door de SAOZ bepaalde waardeverminderingen niet juist zouden zijn. Daarom heeft verweerder, in navolging van de adviezen van SAOZ van maart 2009 en april 2009 de verzoeken van eisers sub 1 en 2 om vergoeding van planschade kunnen toewijzen, door aan hen een vergoeding van € 22.500,--, respectievelijk € 20.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvragen, toe te kennen. Daaraan doet niet af dat de waarde van de woning van eisers sub 1 volgens makelaar/taxateur C.M. van der Reijden voor en na de het verlenen van de vrijstelling
€ 465.000,--, respectievelijk € 442.500,-- bedroeg, en de waarde van de woning van eisers sub 2 € 457.000,-- respectievelijk € 437.000,--. Niet slechts zijn de verschillen tussen de door de beide deskundigen genoemde waarden relatief gering, maar ook is de door hen begrote waardedaling identiek.
Ook de omstandigheid dat volgens verweerder de waardevermindering van het naburige perceel Berkhoutlaan 4 te Lisse van een zelfde orde van grootte is als die van eisers
(van € 410.000,-- naar € 392.000,--), om welke reden aan de eigenaresse van dat perceel een planschadevergoeding is toegekend van € 18.000,--, leidt niet tot twijfel aan de juistheid van de kwalificatie van de mate van inbreuk op het planologische regime. Weliswaar bestaat vanuit de woonkamer van die woning geen direct zicht op "De Madelief" en is de ligging van de woning dus niet te vergelijken met de woningen van eisers, maar de schade als gevolg van de vrijstelling bestaat, zoals eisers zelf ook hebben gesteld, uit meer componenten dan alleen verlies van zonlicht en privacy. Niet valt in te zien waarom een waardedaling van de woning op het perceel Berkhoutlaan 4, die ongeveer 4,4% bedraagt ten opzichte van de planologische situatie voorafgaand aan het verlenen van de vrijstelling, en daarmee ook in de categorie "licht" valt, moet leiden tot de conclusie dat de waardedaling van de woningen van eisers in de categorie "zwaar" valt. De categorieën kennen nu eenmaal een bepaalde bandbreedte.
De conclusie is dat eisers, mede gelet op de bij taxaties als onvermijdelijk in aanmerking te nemen marges, niet aannemelijk hebben gemaakt dat het advies van de SAOZ zodanige gebreken bevat dat verweerder zijn besluiten daarop niet in redelijkheid kon baseren.
Gelet op het voorgaande kon verweerder zich voor zijn besluitvorming baseren op de adviezen van SAOZ.
De beroepen zijn ongegrond.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
III BESLISSING
De rechtbank 's-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. D. Aarts, mr. L. Koper en mr. L.M. Koenraad, in tegenwoordigheid van de griffier, mr. R.F. van Aalst.
Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.