Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE - LELYSTAD
sector kanton - locatie Zwolle
zaaknummer : 441939 CV EXPL 09-1339
datum : 20 april 2010
Vonnis in de zaak van:
de stichting
STICHTING BEHEER MANDELIGHEID PARK ‘T VELDHUIS,
gevestigd te IJhorst,
gemachtigde mr. G.M. Volkerink,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
tegen
1.
[GEDAAGDE 1],
en
2.
[GEDAAGDE 2],
beiden wonende [adres], [woonplaats],
en
3.
[GEDAAGDE 3],
wonende [adres], [woonplaats],
en
4.
[GEDAAGDE 4],
en
5.
[GEDAAGDE 5],
beiden wonende [adres], [woonplaats],
en
6.
[GEDAAGDE 6],
wonende [adres], [woonplaats],
gedaagde partijen in conventie,
behalve gedaagde [6] tevens eisende partijen in reconventie,
gemachtigde telkens mr. J.W.A. de Jonge.
Procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie
- het tussenvonnis van 30 juni 2009
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen
- de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
Eiseres in conventie, tevens verwerende partij in reconventie, zal hierna met BMPV worden aangeduid.
Vorderingen in conventie
BMPV vordert, kort samengevat, een verklaring voor recht dat gedaagden krachtens obligatoire overeenkomst verplicht zijn aan BMPV de parkgelden te betalen bedoeld in artikel 17 van Pro de algemene akte, en voorts vordert zij van de gedaagden 1 en 2, van gedaagde 3, van gedaagden 4 en 5, en van gedaagde 6 telkens betaling van € 1.320,00 aan parkgelden, vermeerderd met de wettelijke rente, betaling van € 1.093,75 aan incassokosten en de betaling van de vervallen parkgelden vanaf 1 januari 2009 tot de dag van het vonnis, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
Gedaagden hebben deze vorderingen bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverkla-ring van BMPV, althans afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van BMPV in de proceskosten.
Vorderingen in reconventie
Met uitzondering van gedaagde [6] hebben gedaagden in conventie, hier eisers in reconventie, gevorderd de veroordeling van BMPV tot betaling van het aan hen toekomende deel van de ‘kwantumkorting OK-gas’ over het jaar 2008 door middel van verrekening van deze kwantum-korting met de per ultimo mei 2009 op te stellen eindafrekening, en uitbetaling van de per saldo aan hen toekomende bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 juni 2009 tot de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van BMPV in de proceskosten.
BMPV heeft deze vordering bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van eisers in reconventie, althans afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van hen in de kosten van de procedure.
1. Vaststaande feiten in conventie
1.1
Het volgende staat vast.
Bij notariële akte van 11 mei 1994 heeft Holiday Homes B.V. de eigendom verkregen van een boerderij, genaamd ’t Veldhuis, met bijgebouwen, camping en grasland, plaatselijk be-kend [adres] te [plaats], gemeente [gemeente].
1.2
Bij notariële akte van 8 december 1994 (getiteld: ALGEMENE AKTE) heeft Holiday Homes B.V. vastgelegd de ‘verkoopvoorwaarden en andere bijzondere bepalingen, die van toepassing zul-len zijn op de verkoop en overdracht van gedeelten van na te melden registergoed’, zijnde een ge-deelte van de hiervoor bedoelde onroerende zaken. Holiday Homes B.V. heeft deze onroe-rende zaken gesplitst in (aanvankelijk) 100 kavels ten behoeve van de bouw van recreatie-bungalows. De kavels zijn aan derden verkocht, hierna aangeduid als: de private delen.
1.3
In deze algemene akte is onder meer het volgende opgenomen:
Begripsbepalingen
De vennootschap en haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel zullen hierna en in de akten van levering ook worden aangeduid met ‘verkopende partij’.
De verkrijgers van percelen bouwterrein zullen hierna en in de akten van levering ook worden aangeduid met ‘kopende partij’.
1.4
In deze algemene akte zijn opgenomen kwalitatieve verplichtingen (in artikel 15, kort ge-zegd: het dulden van voorzieningen ten behoeve van openbare nutsdiensten), kettingbedin-gen (in artikel 16, kort gezegd: gebruik uitsluitend als recreatiebungalow en aansluiting op gemeenschappelijk antennesysteem) en erfdienstbaarheden (na artikel 17, kort gezegd: van bestendiging van de toestand, van weg en van instandhouding kleurenschema).
1.5
De algemene akte vermeldt ook:
BEHEER
Door de verkopende partij is, voor het beheer van het aan de verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld recreatiepark, bij akte (…) een besloten vennootschap (…) opgericht, genaamd: ’t Veldhuis Beheer B.V. (…) De doelstelling van deze rechtspersoon is onder andere: het beheren en onderhouden en het daartoe verrichten van alle werkzaamhe- den met betrekking tot de wegen, bermen, centrale antenne-voorziening, riolering, slagboom en openbare verlichting van het recreatiepark ’t Veldhuis en voorts het toezicht houden op de goede orde binnen het park.
(…)
Ten behoeve van het beheer is de kopende partij verplicht jaarlijks een bedrag (…) te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening.
(…)
WATER EN ELECTRICITEIT
Ten behoeve van de voorzieningen van water en electriciteit zal door de verkopende partij (…) verbruiksmeters worden geplaatst voor iedere bouwkavel. De kopende partij is verplicht maandelijks (bij wijze van voorschot) een bedrag (…) te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening.
1.6
Holiday Homes B.V. heeft van de onder 1.1 bedoelde onroerende zaken een gedeelte behou-den, welke gedeelte in de stukken is aangeduid met: ‘boerderij’, ‘de grond en infrastructuur’, en ‘het grasland en parkeerterrein’, hierna aangeduid als: het publieke deel.
1.7
Het publieke gedeelte is in 1997 verkocht aan ‘t Veldhuys C.V. die dit gedeelte, behalve de boerderij, in 2001 heeft doorverkocht aan ’t Veldhuys Services B.V.
In 2002 is vervolgens ook de boerderij aan ’t Veldhuys Services B.V. verkocht waarmee zij eigenaresse van het volledige publieke deel werd.
1.8
Nadat ’t Veldhuys Services B.V. op 6 juli 2005 in staat van faillissement was verklaard, heeft de heer [H] het publieke deel via een executieverkoop gekocht.
1.9
Behalve de boerderij heeft voornoemde [H] het publieke deel begin 2006 verkocht aan me-vrouw [B].
Mevrouw [B] heeft het publieke deel (behalve dus de boerderij) in maart 2007 verkocht aan de (toenmalige) eigenaren van de kavels/bungalows, dus van de private delen, met uitzonde-ring van gedaagden.
1.1
Deze eigenaren, krachtens de notariële akte van levering van 23 maart 2007 deelgenoten in het onverdeelde publieke deel (nog steeds: behoudens de boerderij), hebben op 23 maart 2007 BMPV opgericht en aan haar, kort gezegd, het beheer van het publieke deel opgedra-gen, welk deel krachtens de akte van dezelfde datum is bestemd tot een mandelige zaak. Tot de taken van BMPV behoort ook ‘de inning van parkgelden, voorschotten en afrekeningen ener-giegelden’.
1.11
BMPV is op grond van de akte van oprichting bevoegd de hiermee verband houdende ‘park-gelden’ en ‘voorschotten en afrekeningen energiegelden’ te incasseren en de daarmee verband houdende fondsen te beheren.
1.12
De mandelige eigenaren van het publieke deel zijn (de uiteindelijke) rechtsopvolgers onder bijzondere titel van Holiday Homes B.V.
1.13
Gedaagden zijn allen eigenaren van bungalows/kavels op het park. Zij zijn geen van allen mede-eigenaar van het publieke deel.
2. Geschil in conventie
2.1
BMPV is van mening dat gedaagden op grond van de onderscheiden notariële akten van levering, beschouwd in samenhang met de algemene akte, tot betaling van de parkbijdrage zijn verplicht. In de akten is volgens BMPV een beding tot betaling van de parkbijdrage ten behoeve van BMPV opgenomen, welke beding gedaagden en BMPV (namens haar door de verkopende partijen van gedaagden) hebben aanvaard.
De parkbijdrage 2007 en 2008 bedraagt € 660,00 per jaar. BMPV vordert deze bedragen van gedaagden met dien verstande dat eigenaren van één en dezelfde kavel de bijdrage gezamen-lijk zijn verschuldigd. Dit betreft de gedaagden 1 en 2, en 4 en 5.
2.2
Gedaagden weigeren de parkbijdrage te voldoen omdat volgens hen een daartoe strekkende verplichting ontbreekt.
Volgens gedaagden ontbeert de vordering van BMPV een toereikende grondslag. Zij betwis-ten de gevorderde bedragen. Wel zijn zij tot betaling van een redelijk bedrag aan BMPV bereid.
3. Beoordeling in conventie
3.1
In de dagvaarding heeft BMPV een vordering jegens meerdere gedaagden ingesteld. Aange-zien de notariële akten van levering waarbij de kavels/bungalows aan gedaagden zijn over-gedragen, niet gelijkluidend zijn, zal de kantonrechter aan de hand van de onderscheiden notariële akten de primaire grondslag van de vordering bespreken.
De kantonrechter overweegt, alvorens het geschil per gedaagde te bespreken, ten aanzien van alle gedaagden eerst het volgende.
3.2
Gesteld noch gebleken is dat partijen rechtstreeks een overeenkomst hebben gesloten die gedaagden tot betaling van de parkbijdrage aan BMPV verplicht. De vordering van BMPV berust dan ook uitsluitend op de stelling dat sprake is van een derdenbeding, overeengeko-men tussen gedaagden en hun verkopers. De vraag is dus of gedaagden krachtens een der-denbeding gehouden zijn de parkbijdrage aan BMPV te betalen. Bij de beantwoording van die vraag is de inhoud van de overgelegde notariële akten van belang, met name de algemene akte van 8 december 1994 en de diverse akten van levering krachtens welke akten aan ge-daagden de eigendom van de kavels/bungalows zijn overgedragen.
3.3
De kantonrechter neemt aan --partijen hebben zich daarover niet uitgelaten-- dat de in de algemene akte op bladzijde 12 genoemde beheerbijdrage en het voorschot nutsvoorzieningen (water en elektriciteit) identiek is aan de ‘parkgelden’ en ‘energiegelden’ bedoeld in artikel 6 van Pro de akte bestemming tot mandeligheid en in artikel 2 van Pro de akte van oprichting van BMPV.
Voor de leesbaarheid zal hierna uitsluitend over parkbijdrage worden gesproken, waarmee beide posten worden bedoeld.
3.4
De algemene akte van 8 december 1994 bevat de verkoopvoorwaarden die Holiday Homes B.V. voornemens was aan de kopers van de (toen nog 100) bouwkavels op te leggen. Deze akte, die een eenzijdige rechthandeling betreft, doet geen verplichtingen bij de kopers van de kavels ontstaan. Daartoe is vereist dat tussen Holiday Homes B.V. en de koper van de bouw-kavel een koopovereenkomst wordt gesloten, in welke overeenkomst de in de algemene akte verwoorde verkoopwaarden van toepassing worden verklaard. Noodzakelijk is dus dat Holi-day Homes B.V. die voorwaarde in het concrete geval daadwerkelijk bedingt en dat de koper dat beding aanvaardt.
3.5
De algemene akte bevat ten aanzien van de betaling van de parkbijdrage geen derdenbeding. Uit de algemene akte volgt dat de koper van de bouwkavel ten behoeve van het beheer en ten behoeve van de nutsvoorzieningen een bijdrage is verschuldigd op een ‘door of namens de verkopende partij op te geven rekening’. Het recht op betaling van de parkbijdrage komt dus toe aan Holiday Homes B.V. en niet aan bijvoorbeeld de parkbeheerder, aanvankelijk de in de algemene akte genoemde ‘t Veldhuis Beheer B.V. Het is goed denkbaar dat Holiday Homes B.V. voornemens was een rekeningnummer van ’t Veldhuis Beheer B.V. aan te wijzen, maar het vorderingsrecht bleef ook in dat geval bij Holiday Homes B.V.
In de algemene akte staat ook niet dat de koper van de bouwkavel de betaling van de park-bijdrage ten behoeve van Holiday Homes B.V. of haar rechtsopvolgster aan de opvolgend eigenaar van de bouwkavel dient op te leggen.
3.6
Uit het standpunt van BMPV volgt dat zij van oordeel is dat de bepaling in de algemene akte betreffende de betaling van de parkbijdrage geen kwalitatief recht is als bedoeld in artikel 6:251 BW Pro. BMPV baseert haar vordering immers uitsluitend op het gestelde derdenbeding. Ook de kantonrechter is van oordeel dat van een kwalitatief recht geen sprake is, omdat in de algemene akte een splitsing is gemaakt tussen de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen en het beheer ervan. Het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen, het publieke deel, eigendom van Holiday Homes B.V., is opgedragen aan ’t Veldhuis Beheer B.V. Het in artikel 6:251 BW Pro bedoelde noodzakelijke verband tussen het eigendomsrecht en --in dit geval-- het recht op betaling van de parkbijdrage ontbreekt daardoor. Zie in dit ver-band HR 13 juli 2007, LJN BA5796 en LJN BA5978 waarnaar gedaagden terecht hebben verwezen.
Dit betekent dat de vordering voortvloeiend uit het recht op betaling van de parkbijdrage niet ‘automatisch’ is overgegaan op degene die van Holiday Homes B.V. de eigendom van het publieke deel heeft verkregen.
3.7
De betaling van de parkbijdrage is evenmin een kwalitatieve verplichting als bedoeld in arti-kel 6:252 BW omdat een kwalitatieve verplichting betrekking moet hebben op een ‘dulden’ of een ‘niet te doen’ en daartoe niet de betaling van de parkbijdrage kan worden gerekend.
3.8
De slotsom is dat de betaling van de parkbijdrage een zuiver obligatoire verplichting van de koper van de bouwkavel jegens Holiday Homes B.V. is, welke verplichting eerst door de koopovereenkomst tussen Holiday Homes B.V. en de koper van de bouwkavel kan zijn ont-staan, mits in die koopovereenkomst de betalingsverplichting, al dan niet door middel van een verwijzing naar de algemene akte, is opgenomen.
Een kenmerk van een obligatoire verplichting is dat die verplichting, anders dan rechten met een zakelijke werking (‘droit de suite’), niet met de eigendomsoverdracht overgaat op de verkrijger van de onroerende zaak.
3.9
De vraag is dus of de onderscheiden notariële akten waarbij gedaagden de eigendom van de kavel/bungalow hebben verkregen, een obligatoire betalingsverplichting jegens BMPV in het leven hebben geroepen.
3.1
Bij de uitleg van de notariële akten dient de maatstaf ontleend aan HR 8 december 2000 NJ 2001, 350 en HR 13 juni 2003 NJ 2004, 251 en --recenter-- HR 4 september 2009 RvdW 2009-909, te worden toegepast, te weten de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De stellingen van partijen bieden ook geen enkel aanknopingspunt voor een meer op de Ha-viltexformule toegespitste uitleg, omdat partijen omtrent de onderhandelingen en de tot-standkoming van de onderscheiden koopovereenkomsten en akten van levering niets hebben gesteld.
3.11
De kantonrechter zal thans per gedaagde de vorderingen van BMPV bespreken.
4. Vorderingen tegen gedaagden [1] en [2]
4.1
Bij notariële akte van 30 oktober 2000 hebben [F] en [L] als verkopers aan gedaagden [1] en [2] als kopers geleverd de recreatiewoning met ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres] te [gemeente].
4.2
In deze notariële akte staat onder meer het volgende:
BEPALINGEN
Voormelde koopovereenkomst is, voor zover ten deze nog van belang, voorts gesloten onder de volgende bepalingen en bedingen:
(…)
Artikel 2, Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die:
a. (…)
b. (…)
c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen (tenzij hierna anders vermeld);
d. niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens erfdienstbaarheden (van welke de aan verkoper bekende hierna zullen worden vermeld);
e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst (tenzij hierna anders vermeld).
(…)
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere ver- plichtingen wordt verwezen naar gemelde akte waarbij verkoper het verkochte in eigendom verkreeg, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
De comparanten, handelend als gemeld, verklaren dat op deze overdracht van toepassing zijn en geacht worden hier letterlijk te zijn opgenomen alle bepalingen vervat in een akte houdende vaststelling algemene voorwaarden op acht december negentienhonderd vier en negentig verleden (…), welke akte hiervoor en hierna wordt aangeduid met de naam: ‘al-gemene akte’. Onder gemelde bepalingen worden ook begrepen de in die algemene akte omschreven kettingbedingen, kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden, welke kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden --voorzoveel nodig en mogelijk-- zijn ge-vestigd bij de reeds aan derden in eigendom overgedragen kavels, waarop voor rekening van de kopers een recreatiewoning is gebouwd en welke kwalitatieve verbintenissen en erf-dienstbaarheden bij deze worden gevestigd ten behoeve en ten laste van -- voorzover van toepassing over en weer-- het bij deze overgedragen gedeelte van het perceel (…) en het bij de verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel (…), één en an-der zoals omschreven in de algemene akte (…).
Het in de algemene akte bepaalde wordt bij deze aan de kopende partij opgelegd en be-dongen ten behoeve van de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst (…) en voor en namens de verkopende partij en de gemeente Staphorst door de comparant on-der I genoemd aangenomen.
De kopende partij en iedere opvolgende verkrijger verplichten zich bij elke gehele of ge-deeltelijke vervreemding of eigendomsovergang (…) vorenbedoelde bepalingen aan de wederpartij op te leggen en voor en namens de verkopende partij te bedingen en aan te nemen, één en ander zoals omschreven in de algemene akte.
(…)
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rech- ten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.
4.3
In deze akte van levering wordt verwezen naar het citaat uit de notariële aankomsttitel (de tekst die in de akte is voorzien van een verticale lijn en hiervoor cursief is afgedrukt). In dat citaat wordt verwezen naar de algemene akte. De bedoeling van het citaat en deze verwijzin-gen is, mede gelet op artikel 24 lid 2 Kadasterwet Pro, dat de verkrijger weet welke beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en bijzondere verplichtingen op de overgedragen onroe-rende zaak rusten.
Vervolgens hebben de mededelingen direct volgend op het citaat (Voor zover…) onder meer ten doel de koper eventuele verplichtingen uit kettingbedingen en derdenbedingen op te leg-gen. Die (obligatoire) bedingen ontberen immers zakelijke werking en moeten daarom (we-derom) worden bedongen en aanvaard. Deze uitleg sluit aan bij de hiervoor geciteerde tekst van artikel 2 aanhef Pro en onder c, d en e van de leveringsakte waarin is bepaald dat op de on-roerende zaak geen beperkte rechten en verplichtingen rusten, tenzij ‘hierna anders vermeld’. Bedoelde vermelding volgt na: ‘Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bij-zondere verplichtingen’.
4.4
De kantonrechter verwerpt daarmee de stelling van gedaagden dat de verwijzing in de leve-ringsakte naar het citaat uit de aankomsttitel (en indirect naar de algemene akte) slechts in verbinding met de tekst direct volgend op het citaat moeten worden gelezen, in die zin dat het citaat er slechts toedoet, indien en voor zover daarin een kettingbeding of een derdenbe-ding is opgenomen.
4.5
In de algemene akte is de verplichting tot betaling van de beheerbijdrage en kosten nutsvoor-zieningen aan de koper van de bouwkavel in het vooruitzicht gesteld. Het recht op die beta-ling, dus de vordering tot betaling, komt volgens de akte Holiday Homes B.V. en haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel toe. Holiday Homes B.V. en bedoelde rechtsopvolgers zijn in de akte gedefinieerd als ‘verkopende partij’ en jegens hen is de ‘kopen-de partij’, (de ‘verkrijgers van de percelen bouwterrein’) tot betaling verplicht.
Met de rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel is uitsluitend de opvolgend eige-naar van het publieke deel bedoeld. Dit volgt onder meer hieruit dat de beheerbijdrage vol-gens de algemene akte is verschuldigd in verband met ‘het beheer van het aan verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld recreatieterrein’ en de kosten nutsvoorzieningen verband houden met ‘de voorzieningen van water en electriciteit’ die aan de verkrijger zullen worden geleverd. Met de rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel is dus niet de opvolgend eigenaar van een bouwkavel/bungalow bedoeld, hoewel ook die koper/verkrijger strikt genomen rechtsopvolger onder bijzondere titel van Holiday Homes B.V. is.
4.6
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat door middel van het citaat en de daarin opge-nomen verwijzing naar de algemene akte (ook) de ‘bijzondere verplichtingen’ opgenomen in de algemene akte, waartoe de verplichting tot betaling van de beheerbijdrage en kosten nuts-voorzieningen moet worden gerekend, van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen [F] en [L] als verkopers en gedaagden als kopers. Door middel van de akte van levering van 30 oktober 2000 is geheel in lijn met de bepalingen uit de algemene akte op dit punt het recht op betaling van de beheerbijdrage en kosten nutsvoorzieningen ten behoeve van de rechtsopvol-ger van Holiday Homes B.V., de toenmalige eigenaar van het publieke deel, bedongen.
Uit de in zoverre onweersproken gebleven stellingen van BMPV blijkt dat de vennootschap ’t Veldhuys C.V. op 30 oktober 2000 eigenaresse van het publieke deel was.
4.7
Daarmee is het vraagstuk of de vordering tot betaling van de parkbijdrage in het vermogen van BMPV terecht is gekomen echter nog niet opgelost, omdat niet is opgehelderd of, en zo ja, op welke wijze de vordering van ’t Veldhuys C.V. op (uiteindelijk) BMPV is overgedra-gen.
Een overdracht door middel van een akte van cessie is noodzakelijk omdat het immers niet om een kwalitatief recht gaat, maar om een obligatoire vordering.
4.8
Mocht bedoeld vraagstuk ten gunste van BMPV worden opgelost, dan dient het verweer van gedaagden te worden besproken dat de gevorderde bijdrage te hoog is.
5. Vordering tegen gedaagde 3. De Regt
5.1
Door middel van de akte van levering van 15 december 2000 is de eigendom van kavel 24 van het park door de vennootschap Dwarsgracht Holding B.V. aan gedaagde [3] en zijn toenmalige partner geleverd. Dwarsgracht Holding B.V. of één van haar rechtsvoorgangers heeft kavel 24 van Holiday Homes B.V. gekocht.
5.2
Door middel van de notariële akte van levering van 15 december 2000 is aan gedaagde [3] geleverd:
een perceel grond, gelegen in het recreatiepark ’t Veldhuis nabij de Veldhuisweg 1 te IJhorst (…) bestemd voor de bouw van een recreatiewoning (…).
Deze akte vermeldt onder meer het volgende:
De comparanten (…) verklaren, dat op deze overdracht van toepassing zijn en geacht worden hier letterlijk te zijn opgenomen alle bepalingen vervat in een akte (…) op acht december negentienhonderd vier en negentig verleden (…) welke akte hiervoor en hierna wordt aange duid met de naam: ‘algemene akte’. Onder gemelde bepalingen worden ook begrepen de in die algemene akte omschreven kettingbedingen, kwalitatieve verbintenissen en erfdienst baarheden welke kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden --voorzoveel nodig en mogelijk-- zijn gevestigd bij de reeds aan derden in eigendom overgedragen kavels, waarop voor rekening van de kopers een recreatiewoning is gebouwd en welke kwalitatieve verbinte nissen en erfdienstbaarheden bij deze worden gevestigd ten behoeve en ten laste van -- voorzover van toepassing over en weer-- het bij deze overgedragen gedeelte van het perceel (…) en het bij de verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel (…) één en ander zoals omschreven in de algemene akte (…).
Het in de algemene akte bepaalde wordt bij deze aan de kopende partij opgelegd en bedon- gen ten behoeve van de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst (…) en voor en namens de verkopende partij en de gemeente Staphorst (…) aangenomen.
5.3
Aangezien deze leveringsakte niet wezenlijk afwijkt van de hiervoor besproken akte van 30 oktober 2000 en de vennootschap ’t Veldhuys C.V. ook op 14 december 2000 eigenaresse was van het publieke deel, verwijst de kantonrechter kortheidshalve naar hetgeen hiervoor is overwogen.
5.4
De door BMPV overgelegde akte van verdeling van 1 oktober 2003, opgemaakt tussen [ge-daagde 3] en zijn toenmalige partner, waarbij de onroerende zaak aan gedaagde [gedaagde 3] is toegedeeld leidt niet tot een ander oordeel, omdat door middel van die akte de reeds be-staande rechten en verplichtingen zijn toegedeeld en geen nieuwe rechten en verplichtingen jegens derden zijn gevestigd.
6. Vordering tegen gedaagden [4] en [5]
6.1
BMPV heeft in de dagvaarding gesteld dat gedaagden [4] en [5] de onroerende zaak aan de [adres] te hebben gekocht. BMPV heeft gesteld de notariële akte, die op de dag van de dag-vaarding nog niet in haar bezit was, over te zullen leggen, maar dat is niet gebeurd.
Daardoor kan niet worden beoordeeld of die notariële akte wel een voldoende grondslag biedt voor de toewijzing van de vordering.
6.2
Alle gedaagden hebben hetzelfde verweer gevoerd, zich daarbij vooral baserend op de akte van 30 oktober 2000. BMPV heeft geen andere, specifieke stellingen ingenomen dan de stel-lingen ontleend aan die akte.
De kantonrechter neemt daarom aan dat de leveringsakte van [4] en [5] tot dezelfde conclu-sies en vraag leiden als de akte van 30 oktober 2000. Zie rov. 4.7.
7. Vordering tegen gedaagde [6]
7.1
Door middel van de akte van levering van 13 oktober 1995 is de eigendom van kavel [X] van het park door Holiday Homes B.V. aan gedaagde [6] geleverd.
7.2
In de akte staat onder meer:
ALGEMENE AKTE
De comparanten verklaren, dat op deze overdracht van toepassing zijn en geacht worden hier letterlijk te zijn opgenomen alle bepalingen vervat in gemelde algemene akte. Onder gemelde bepalingen worden ook begrepen de in die algemene akte omschreven kettingbedingen, kwalitatieve verbintenissen en erfdienstbaarheden (…). Het in de algemene akte bepaalde wordt bij deze aan de kopende partij opgelegd en bedongen ten behoeve van de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst (…).
7.3
Gedaagde heeft de kavel van Holiday Homes B.V. gekocht en geleverd gekregen. Jegens Holiday Homes B.V. was gedaagde op grond van de toepasselijk verklaarde bepalingen uit de algemene akte tot betaling van parkbijdrage verplicht.
Ook hier rijst de vraag hoe de vordering tot betaling in het vermogen van (uiteindelijk) BMPV is geraakt.
8. Rolverwijzing
8.1
De kantonrechter zal de zaak voor uitlating partijen, te beginnen met BMPV, naar de hierna genoemde rolzitting verwijzen.
Mocht in rechte komen vast te staan dat de vorderingen op gedaagden niet in het vermogen van BMPV terecht zijn gekomen, dan lijkt overleg tussen partijen wenselijk vanwege het (herhaalde) aanbod van gedaagden een redelijke vergoeding voor het gebruik van het publie-ke deel te betalen. In dat geval dient BMPV inzage te verschaffen in de kosten waarop het bedrag van de parkbijdrage is gebaseerd.
8.2
De kantonrechter schort het oordeel over de gevorderde, maar betwiste post incassokosten ad € 4.374,85 voorlopig op.
8.3.
Behalve de rolverwijzing zal elke andere beslissing worden aangehouden.
9. Geschil en beoordeling in reconventie
9.1
Alle gedaagden in conventie, behoudens gedaagde [6], hebben een tegenvordering ingesteld. Deze gedaagden zullen hierna eisers worden genoemd.
9.2
Aan de tegenvordering liggen de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag.
De eigenaren van de kavels/bungalows, ook eisers, nemen gas af van de firma OK. Kennelijk loopt de financiële afwikkeling van de gasafname met de firma OK via BMPV.
De door OK over 2008 toegekende kwantumkorting komt de eigenaren toe, maar BMPV en/of de deelgenoten hebben besloten die korting niet eerder dan in juni 2010 aan de afne-mers uit te keren. De hieraan ten grondslag liggende redenen zijn dat op die manier een fi-nanciële buffer wordt gevormd en dat een twintigtal afnemers hun meterstanden nog niet aan BMPV hebben doorgegeven waardoor pas later de exacte omvang van de kwantumkorting en daarmee de uitkering aan de afnemers kan worden berekend en vastgesteld.
9.3
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Vaststaat dat eisers recht hebben op een deel van bedoelde kwantumkorting. Het punt in discussie is het tijdstip van de opeisbaarheid van de vordering. Op grond van artikel 6:38 BW Pro is een vordering terstond opeisbaar, tenzij een tijd voor de nakoming is bepaald. Eisers hebben gesteld dat de korting tegelijk met de eindafrekening 2008, ultimo mei 2009, behoort te worden voldaan. Die stelling is, behoudens een beroep op het hiervoor bedoelde besluit van BMPV en/of de deelgenoten, niet bestreden. Vanaf mei 2009 is de vordering van eisers dan ook opeisbaar, tenzij het verweer van BMPV doel treft dat eisers zijn gebonden aan het besluit de korting één jaar later uit te keren. BMPV heeft deze stelling onderbouwd met een beroep op de algemene akte, vooral de passage met betrekking tot het ‘Beheer’, hiervoor geci-teerd onder rov. 1.5.
9.4
Afgezien van de vraag of, en zo ja, in hoeverre eisers zijn gebonden aan de algemene akte, kan niet worden geoordeeld dat die akte ook maar iets regelt over de betaling voor gasver-bruik en de jaarlijkse gasafrekening. De passage waarnaar BMPV verwijst gaat over het be-heer van het publieke deel en niet over het gasverbruik door de eigenaren van de ka-vels/bungalows en de kosten ervan. Onder het kopje ‘Water en electriciteit’ zijn bepalingen over het verbruik van water en elektriciteit opgenomen. Ook daar staat niets over gasver-bruik. Wel staat er: ‘Bij eventueel meer- of minderverbruik zal jaarlijks, uiterlijk in de maand mei verrekening plaatsvinden’. Indien en voor zover deze bepaling naar analogie zou behoren te worden toegepast, ondersteunt deze bepaling het standpunt van eisers. BMPV noch de deel-genoten zijn bevoegd (ook niet bij meerderheid van stemmen) deze bepaling, indien al ana-logisch van toepassing, eenzijdig, dus zonder instemming van eisers, te wijzigen.
9.5
BMPV was dus gehouden ultimo mei 2009 de kwantumkorting aan eisers te voldoen. De tegenvordering van eisers is daarom toewijsbaar.
De beslissing tot toewijzing zal worden aangehouden totdat duidelijkheid over de uitkomst van het geschil in conventie is verkregen.
Beslissingen
De kantonrechter:
in conventie
1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 4 mei 2010 te 09.30 uur voor uitlating van partijen, eerst aan de kant van BMPV, en op een latere rolzitting aan de kant van gedaagden;
2.
houdt elke andere beslissing aan;
in reconventie
3.
houdt de zaak aan in afwachting van het eindvonnis in conventie.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzit-ting van 20 april 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.