Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector bestuursrecht,
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nr.: 06/2037 OZB
Uitspraak in het geding tussen
De Stichting [eiseres] te [plaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Epe,
verweerder.
1. Feiten en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2006 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres en plaats], onder de naam Verzorgingshuis [naam] (hierna: het verzorgingshuis), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2003 op [bedrag]]
Daarbij is een aanslag onroerende-zaakbelastingen voor gebruikers opgelegd ten bedrage van [bedrag].
Namens eiseres is daartegen bij schrijven van 4 april 2006 bezwaar gemaakt, waarbij een beroep is gedaan op toepassing van het amendement De Pater – Van der Meer , waarmee beoogd is de afschaffing van het gebruikersdeel onroerende-zaakbelasting.
Bij schrijven van 10 april 2006 is door verweerder meegedeeld dat het bezwaarschrift van eiseres is aangemerkt als een verzoek om vermindering van de aanslag OZB voor gebruikers. Bij brieven van 24 april 2006 en 31 mei 2006 zijn de bezwaargronden aangevuld.
Bij besluit van 4 juli 2006 is aan het verzoek om vermindering van de aanslag OZB gebruikers tegemoetgekomen en is de aanslag OZB-gebruikers verminderd met een bedrag van [bedrag]. Onder verwijzing naar dit besluit zijn namens eiseres de bezwaargronden bij brief van 17 juli 2006 aangevuld. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en zijn besluit van 4 juli 2006 gehandhaafd.
Namens eiseres heeft drs. X, makelaar-taxateur o/z bij brief van 4 september 2006, ontvangen bij de rechtbank op 6 september 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2007. Eiseres is daar verschenen bij haar gemachtigde Y. Namens verweerder is verschenen A. van der Beek.
Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
2. Geschil
Niet in geschil is de waarde in de zin van de WOZ van het Verzorgingshuis [naam] per waardepeildatum 1 januari 2003 ten bedrage van [bedrag].
De WOZ-waarde is opgebouwd uit een deel waarbij de waarde is toegerekend aan die van woondoeleinden en een deel voor niet-woondoeleinden.
Het bezwaar van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde is door verweerder opgevat als een verzoek om vermindering van de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruikers als bedoeld in artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet, tekst 2006 (hierna: de Wet).
Aanvankelijk is in bezwaar door eiseres bepleit dat de aanslag dient te worden verminderd met het hele gebruikersdeel, zoals dit ook geldt per 1 januari 2006 voor woningen. Later is door eiseres het standpunt ingenomen dat een uitsplitsing dient te worden gemaakt naar:
a. dat deel van de waarde van die gedeelten van het verzorgingshuis die noch in hoofdzaak tot woning dienen, noch in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (waarde niet-woondeel)
b. dat deel van de waarde van die gedeelten van het verzorgingshuis die wel in hoofdzaak tot woning dienen, dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (waarde woondeel).
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de grond en de gemeenschappelijke ruimte niet naar rato moeten worden verdeeld, nu per onderdeel beoordeeld moet worden waartoe dat onderdeel dient. Verweerder neemt in aanmerking dat de dagverblijfsruimten in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Verweerder concludeert dat in totaal 41,7% van het verzorgingshuis in hoofdzaak tot woning c.q. in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden. De aanslag is dan ook met dit percentage verminderd.
Het geschil beperkt zich vervolgens tot de vraag of de grondwaarde specifiek aan het woondeel of het niet-woondeel kan worden toegekend of naar rato dient te worden toebedeeld.
Eiseres verwijst voor haar standpunt onder meer naar een stuk van de Waarderingskamer betreffende OZB-gebruikers bij panden met bijzondere woonfunctie.
In dit stuk van de Waarderingskamer staat onder meer het volgende:
“Bij het beoordelen van het percentage van de waarde dat buiten aanmerking gelaten moet worden, zal dan niet alleen gekeken worden naar de waarde van de gebouwdelen voor wonen respectievelijk voor “niet-wonen”, maar zal ook de waarde van de grond eventueel verdeeld moeten worden. In de meeste gevallen zal de waarde van de grond naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen, verdeeld kunnen worden in “waarde grond voor woondoeleinden” en “waarde grond voor overige doeleinden”.”
Tevens wordt deze opvatting volgens eiseres ondersteund door een uitspraak van de Rechtbank te ’s-Gravenhage van 23 januari 2007 (LJN: AZ9888) en een melding van de VNG op www.informatie.nl.
Verweerder is van mening dat ten onrechte in de uitspraak op bezwaar een gedeelte van de grond aan woondoeleinden is toegerekend en daarmee een te hoge vermindering is verleend.
Van het advies van de Waarderingskamer dient in dit geval te worden afgeweken, aangezien bij dit object relatief gezien veel grond aanwezig is. De tekst van het advies laat ruimte voor een dergelijke afwijking. Bovendien dient volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) de waarde van de grond zelfs in zijn geheel te worden toegerekend als zijnde delen die niet tot woondoeleinden dienen.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet hoe het betreffende wetsartikel moet worden geduid. De vraag is wat onder “delen” moet worden verstaan. Uit artikel 4 Uitvoeringsregeling Pro instructie waardebepaling Wet WOZ valt af te leiden dat grond als een zelfstandig deel van de onroerende zaak moet worden beschouwd. De wettekst moet dan zo worden geïnterpreteerd dat per deel moet worden bekeken of dat in hoofdzaak tot woning dient dan wel in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden.
Volgens verweerder kan van grond niet worden gezegd dat deze dient tot wonen. Men woont niet in de grond, maar in de opstal. Dit betekent dat, voor wat betreft de grond, aan het vereiste van in hoofdzaak dienen tot woning niet wordt voldaan.
Tussen partijen is, zoals ter zitting is gebleken, niet in geschil dat bij gegrondverklaring van het beroep het woongedeelte, inclusief de naar rato toegerekende grondwaarde [bedrag] (67%) bedraagt. De heffingsgrondslag is dan [bedrag].
Indien de grondwaarde niet naar rato wordt toegerekend en zoals verweerder betoogt tot het niet-woongedeelte moet worden gerekend, stellen partijen zich op het standpunt dat in dat geval de door verweerder in de uitspraak op het bezwaar gehanteerde berekening juist is.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. Ingevolge artikel 220f, achtste lid, van de Wet kan de aanslag in de gebruikersbelasting worden verminderd met het percentage van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
3.2. Uit dit artikel noch uit de wetsgeschiedenis is af te leiden hoe de toerekening dient te geschieden. De Waarderingskamer stelt zich op het standpunt dat eventueel een verdeling van de grond naar de voor de opstal geldende verhouding mogelijk is. De VNG geeft in een noot bij het rekenvoorbeeld, behorend bij vraag 11 van veelgestelde vragen over OZB-gebruikersbelastingen en het amendement-De Pater, aan dat de wet geen voorschriften geeft voor de toerekening van de onder- of projectiegrond aan de woon- of niet woonfunctie. In de lijn van de uitspraak van het Hof Leeuwarden van 20 mei 2005, nr.572/03, LJN: AT6217 kan de grond naar rato van de waardedelen van de opstallen worden toegerekend aan de woon- en niet-woondelen. Dit is echter volgens de VNG geen verplichting.
3.3. De rechtbank is van oordeel dat zowel het standpunt van de Waarderingskamer als dat van de VNG niet als dwingend mag worden beschouwd. De toerekening van de grond aan woon en/of niet-woonfunctie hangt sterk af van de feiten in de betreffende casus.
3.4. Uit de ter zitting getoonde plattegrond van het betreffende perceel blijkt dat het grootste gedeelte van de grond dient als ondergrond voor de gebouwde eigendom. Het resterende gedeelte bestaat uit tuin en groenstroken met diverse prieeltjes.
3.5. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval een toerekening van alle grond naar de voor de opstal geldende verhouding redelijk is. Anders dan verweerder meent, hangt de waarde van de ondergrond zo nauw samen met de waarde van de boven die grond gerealiseerde opstal dat zij niet afzonderlijk daarvan voor de waardeverdeling van het gehele object kan worden beschouwd. De ondergrond is daarom als zodanig bij de waardeverdeling niet een zelfstandig in aanmerking te nemen deel van de onroerende zaak. Dit betekent dat de waarde van deze grond moet worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de realisatie van voor bewoning geschikte plekken de ondergrond van essentieel belang is.
3.6. Naar het oordeel van de rechtbank moet ook de omliggende grond worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding. De rechtbank acht de oppervlakte van de grond, die niet onder de opstallen is gelegen, niet dusdanig groot dat een gedeelte daarvan niet tot de woondoeleinden zou mogen worden gerekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de bewoners van het verzorgingshuis en hun bezoekers ook de tuin en de groenstroken kunnen gebruiken, zodat ook deze delen van de grond moeten worden geacht mede dienstbaar te zijn aan woondoeleinden.
3.7. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond. Daarom dient het woongedeelte, inclusief de naar rato toegerekende grondwaarde op [bedrag] (67%) te worden bepaald. De heffingsgrondslag is dan [bedrag]. De aanslag dient te worden verminderd tot een bedrag van [bedrag].
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 322,-- en een wegingsfactor 1). Voor een hogere vergoeding acht de rechtbank geen termen aanwezig.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot [bedrag] en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644,-- en wijst de gemeente Epe aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Epe het door eiseres betaalde griffierecht van € 281,-- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P. van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.