Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 18/6692
uitspraak van 5 december 2019
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van [de gemeente] ,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2018 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Zitting
Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 21 november 2019. Daarbij waren aanwezig H.J. van Zelst als gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] namens de heffingsambtenaar.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 202.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.539;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan deze vergoedt.
Vooraf
Uit de stukken van het geding blijkt niet dat in het geval van belanghebbende heffingen van de gemeente of van het waterschap afhankelijk zijn van de WOZ-waarde. Het procesbelang bij deze procedure is niet betwist door de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft, gelet op de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2019:5838, ook geen aanleiding gezien om ambtshalve (uit eigen beweging) onderzoek te doen of er een ander belang is bij de deze procedure.
Motivering
1. De heffingsambtenaar heeft bij de beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de woning voor het jaar 2018 vastgesteld op € 206.000. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde gehandhaafd.
2. Belanghebbende huurt de woning. Het is een appartement uit 2013, met een onderpandige schuur/berging, een parkeerplaats in een parkeergarage en een loggia (een soort balkon). De woning heeft een inhoud van ongeveer 327 m³.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 182.000.
4. De WOZ-waarde dient – voor zover van belang – gelijk te zijn aan de prijs die:
- de meest biedende koper voor de woning zou betalen
- bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze
- na de beste voorbereiding.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. In beginsel is de heffingsambtenaar gehouden om dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen tot stand zijn gekomen voldoende dicht bij de waardepeildatum.
5. De heffingsambtenaar heeft om aan zijn bewijslast te voldoen een taxatierapport ingebracht, met daarbij een matrix. In die matrix is de getaxeerde waarde van € 206.000 onderbouwd aan de hand van de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten.
6. Wat partijen verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of bij de vaststelling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden met een onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaren (vve-reserve) bij de vergelijkingsobjecten in de zin dat een correctie op de verkoopprijs moet worden gemaakt voor zover de verkoopprijs beïnvloed is door de aanwezigheid van de vve-reserve. De rechtbank vindt – anders dan de heffingsambtenaar – van wel en zal dit hieronder uitleggen.
De Hoge Raad heeft in een arrest van 8 september 1993 geoordeeld dat een vve-reserve geen onderdeel uit maakt van de prijs die betaald wordt voor de onroerende zaak zelf. Voor het bepalen van de waarde van de woning moet dan ook de invloed van een dergelijke reserve worden uitgeschakeld, door met dat gedeelte van de verkoopprijs dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden [1] .
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat dit arrest achterhaald is, omdat het dateert van voor de verplichtstelling van de oprichting van een vereniging van eigenaren bij appartementencomplexen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. De Hoge Raad heeft zijn arrest uit 1993 namelijk bevestigd in een arrest van 13 augustus 2010 [2] .
De heffingsambtenaar heeft verder nog gewezen op een uitspraak van het Hof Den Haag van 11 oktober 2016 [3] , maar heeft daarbij een door het Hof geciteerde overweging van de rechtbank aangehaald. Het Hof Den Haag volgt in zijn uitspraak (zie rov. 6.8.2) juist het arrest van de Hoge Raad uit 1993. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar de uitspraak van het Hof Den Haag kan hem daarom niet baten.
De praktische bezwaren die de taxateur aanvoert indien (onderzocht moet worden of) een correctie op verkoopprijzen moet worden gemaakt voor vve-reserves, vormen voor de rechtbank geen aanleiding om van de jurisprudentie van de Hoge Raad af te wijken. Dat geldt ook voor een door de heffingsambtenaar aangehaalde opvatting van een medewerker van de Waarderingskamer op vragen door de heffingsambtenaar.
7. Het voorgaande betekent overigens niet dat in het geval sprake is van een vve-reserve, er zonder meer een correctie op de verkoopprijs moet plaatsvinden voor het volledige bedrag van de vve-reserve. Denkbaar is immers dat een tot stand gekomen verkoopprijs niet of in mindere mate is beïnvloed door de aanwezige vve-reserve. Het ligt echter op de weg van degene die zich daarop beroept, om aannemelijk te maken dat dat het geval is.
8. Belanghebbende heeft tijdens de zitting een akte van levering overgelegd van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] in [plaats] . Uit deze akte blijkt van een aandeel in het vve-reserve van € 5.082,27.
De taxateur is bij het bepalen van de waarde van de woning uitgegaan van de gemiddelde m³-prijs die is afgeleid van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en heeft daarbij een correctie toegepast in verband met de mindere voorzieningen in de woning. De taxateur heeft echter geen rekening gehouden met de vve-reserve van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] in [plaats] . Van de andere vergelijkingsobjecten is niet bekend of er een vve-reserve is en zo ja, wat de grootte daarvan is. Dit komt voor risico van de heffingsambtenaar omdat het op zijn weg ligt te onderbouwen dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is en de heffingsambtenaar de verkoopcijfers in dat kader heeft aangevoerd. [4]
Nu de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de vve-reserves dan wel niet heeft onderzocht in hoeverre sprake is van vve-reserves, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Opmerking verdient daarbij dat de verwijzing ter zitting naar een taxatie door [woningbouwvereniging] op een leegwaarde van € 203.000 onvoldoende is, reeds omdat stukken daarover niet zijn ingebracht.
9. Ook belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 182.000 niet aannemelijk gemaakt.
10. Nu geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs (in goede justitie) op € 202.000.
11. Het beroep is gegrond.
12. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar heeft verder ingestemd met vergoeding van het kadastrale uittreksel voor een bedrag van € 7.
Deze uitspraak is gedaan op 5 december 2019 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, in tegenwoordigheid van E.C. Petrusma, griffier, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.