Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8562
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand, de heffingsambtenaar,
en
De Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 augustus 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 358.000,00 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] .
1.6.
De termijn voor het doen van uitspraak is met zes weken verlengd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). De woning is een appartement met een garage. Het bouwjaar van de woning is 2001. De inhoud van de woning is circa 685 m3.
2.2.
Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 295.000,00. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde van € 358.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank zal beoordelen of de WOZ-waarde voor het jaar 2020 te hoog is vastgesteld. Tevens zal de rechtbank beoordelen of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
Rechtskader
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Standpunten partijen
3.5.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 23 november 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 358.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] op [datum 1] 2018 verkocht voor € 382.000,00, [referentiewoning 2] op [datum 2] 2019 verkocht voor € 490.000,00, [referentiewoning 3] op [datum 3] verkocht voor € 225.000,00 en [referentiewoning 4] op [datum 4] 2020 verkocht voor € 385.000,00. De referentiewoningen zijn appartementen, alle gelegen in [woonplaats] , in de nabije omgeving van de woning. Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen.
Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de zogenoemde liggingswaarde. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit een (fictieve) waarde is die toegekend wordt aan appartementen om rekening te houden met de grootte ervan door uit te gaan van een bepaalde perceelgrootte die aan een appartement zou kunnen worden toegerekend. Hiermee kan beter aangesloten worden bij de marktwaarde van de appartementen.
Tevens heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning rekening gehouden met het VvE-reservefonds. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat hiermee rekening is gehouden door de waarde van de referentiepanden eerst te indexeren en vervolgens het aandeel in het VvE-reservefonds hierop in mindering te brengen.
3.6.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist en gesteld dat de vergelijkingspanden onvoldoende vergelijkbaar zijn waarbij de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een andere berekening heeft gehanteerd dan in de beroepsfase. Dit heeft bij belanghebbende tot onduidelijkheid geleid wat betreft de waarde van [referentiewoning 3] . Ook heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende ten onrechte rekening heeft gehouden met de zogenoemde liggingswaarde. De gemachtigde heeft dit ter zitting nader toegelicht en gesteld dat zijn manier van rekenen – door middel van een wortelformule –tot een beter waardeberekening leidt. Ook is de gemachtigde het niet eens met de wijze waarop de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het aandeel in het VvE-reservefonds. Naar de mening van de gemachtigde dient deze waarde volledig in mindering te worden gebracht op de verkoopprijs voorafgaand aan indexatie. Tevens heeft belanghebbende aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het afnemende grensnut.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de woning aan [referentiewoning 3] , voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende betwist dit ook niet. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 4] eveneens appartementen betreffen met een vergelijkbaar bouwjaar. De woningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht (datum voorlopige koopcontract). Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobject gebruiken.
De woning aan de [referentiewoning 3] is weliswaar een appartement maar het is dusdanig kleiner dat de rechtbank van oordeel is dat dit vergelijkingsobject minder bruikbaar is. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject buiten beschouwing.
Beoordeling
3.8.
De rechtbank stelt vast dat de drie vergelijkingsobjecten kleiner zijn (namelijk respectievelijk 421 m3, 427 m3 en 420 m³) dan de woning van belanghebbende (685 m³). Desondanks is ieder van de vergelijkingsobjecten verkocht voor een hogere prijs dan de voor de woning van belanghebbende vastgestelde waarde.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – de waarde niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd toegelicht dat de waarde die in de matrix aan de liggingswaarde is toegekend, een restpost is om de verkoopwaarde te benaderen. De rechtbank kan deze wijze van berekening niet volgen. Weliswaar is aan [referentiewoning 2] een hogere waarde toegekend voor de post liggingswaarde, omdat dit complex volgens de heffingsambtenaar een mooier en prestigieuzer complex betreft, maar niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de door de heffingsambtenaar toegekende waarde gekoppeld kan worden aan de liggingswaarde. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar in de matrix reeds rekening heeft gehouden met een betere ligging van [referentiewoning 2] door aan dit object een 4 toe te kennen ten opzichte van een 3 bij de woning van belanghebbende. Bovendien is de kubiekemeterprijs van de woning lager dan de prijs voor de vergelijkingsobjecten zonder dat hiervoor een verklaring is gegeven.
3.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 295.000,00 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende hierin niet geslaagd. De rechtbank acht hiervoor mede van belang dat de vergelijkingsobjecten voor een hoger bedrag zijn verkocht terwijl deze kleiner waren dan de woning van belanghebbende. Het standpunt van belanghebbende, dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met waarde van het afnemende grensnut en dat de wortelformule een betere benadering zou voor de waardebepaling van de woning, dient daarom verworpen te worden. De rechtbank verwerpt ook de stelling van belanghebbende dat het aandeel in het VvE-reservefonds in mindering moet worden gebracht op de verkoopprijs alvorens geïndexeerd wordt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten aanzien van het aandeel in het VvE-reservefonds voldoende rekening gehouden met het bepaalde in het arrest van de Hoge Raad van 13 augustus 2010. [2]
3.10.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 350.000,00.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. Het door belanghebbende ingestelde beroep slaagt.
Heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn?
3.12.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 30 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 26 augustus 2022 gedaan en dus afgerond 29 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Van bijzondere omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake zodat uit kan worden gegaan van 24 maanden.
3.13.
Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,00 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,00. Omdat de bezwaarfase afgerond 5 maanden heeft geduurd, komt de volledige overschrijding voor rekening van de Minister.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en verminderd de WOZ-waarde en de aanslag.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding voor zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
4.3.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 269,00. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,00. [3] Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.787,00.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 350.000,00;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 350.000,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500,00;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48,00 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.787,00 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 26 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffie is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.