Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/375
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 230.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende A. van den Dool en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1989) met een oppervlakte van 116 m2, een berging (4 m2), een dakkapel en een overkapping/luifel (16 m2) op een perceel van 159 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 182.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 230.000.
Artikel 40 Wet Pro waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
4. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren niet heeft verstrekt, terwijl daar om is verzocht. Het niet verstrekken van die gegevens leidt volgens belanghebbende tot een gegrond beroep. Belanghebbende verwijst, ter ondersteuning van zijn standpunt naar de uitleg die Advocaat-Generaal IJzerman [1] recentelijk aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft gegeven. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij het vaststellen van de waarde niet met factoren (cijfers) is gewerkt voor wat betreft ligging, luxe, onderhoud, kwaliteit en doelmatigheid van de woning.
4.2.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. In het taxatieverslag van de woning dat ten grondslag ligt aan de waardevaststelling staan immers geen KOUDV- en liggingsfactoren vermeld. In dat taxatieverslag staan wel transactieprijzen vermeld van verkochte woningen van vóór en ná waardepeildatum. Daarom kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, Wet WOZ heeft geschonden.
De waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 238.000 een matrix overgelegd en foto’s van de binnenkant van de woning. Ter ondersteuning van de waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten: [object 1] (verkocht voor € 227.000), [object 2] (verkocht voor € 265.000) en [object 3] (verkocht voor € 230.000), alle gelegen in [plaats]. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de vergelijkingsobjecten.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de juistheid van de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het object [object 1] is nagenoeg identiek aan de woning van belanghebbende. [object 1] heeft dezelfde bouwstijl en de perceeloppervlakte is gelijk aan die van de woning. De rechtbank acht dit object daarom het best vergelijkbare object. Aan zowel de woning als de [object 1] heeft de heffingsambtenaar ten aanzien van de woonoppervlakte een prijs per vierkante meter toegekend van € 1.396. Bij die prijs per vierkante meter is ook is rekening gehouden met de serre van de [object 1]. De verkoopprijs van [object 1] ondersteunt de vastgestelde waarde van de woning.
5.4.
Daarnaast zijn de andere twee vergelijkingsobjecten ([object 2] en [object 3]) die kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht, wat type, bouwjaar, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met verschillen, met name wat betreft woonoppervlakte van de woning en de oppervlakte van het perceel, voldoende rekening is gehouden. Uit de verkoopprijzen van deze panden volgt een hogere prijs per vierkante meter (€ 1.465 en € 1.436) dan waarvan is uitgegaan voor de woning. Die verkoopprijzen ondersteunen naar het oordeel van de rechtbank de prijs per vierkante meter van € 1.396 van [object 1].
5.5.
Wat belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zo is de omstandigheid dat de woning is gelegen bij een basisschool in de verkoopprijs van [object 1] verdisconteerd. Dat de badkamer, keuken en sanitair in gedateerde staat verkeren en daarom een lagere waarde rechtvaardigen, is niet aannemelijk geworden omdat er geen reden is te veronderstellen dat de staat van (deze delen van) de woning afwijkt van die van de referentiepanden. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 182.000 overigens niet met marktgegevens onderbouwd.
5.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
6. Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar uitspraken van andere rechtbanken. [3] De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om onderzoek te doen noch om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen.
6.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 28 februari 2020 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 april 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 14 maanden is overschreden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechtbank conform het thans geldende beleid deze vergoeding bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en dus 4 maanden te lang. De vergoeding over de bezwaarfase bedraagt afgerond € 43. De vergoeding voor de beroepsfase bedraagt de resterende € 107 die voor rekening van de Minister komt. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
7.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding ter zake van de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [4] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde ter zitting in beroep krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Minister. Zij moeten ook ieder de helft van het griffierecht van € 49 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 43;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 107;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 14 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.