Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd in [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister,
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.432.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak gelegen op het bedrijventerrein [X] in [plaats]. De onroerende zaak wordt gebruikt als een automobielbedrijf en bestaat onder meer uit een showroom, werkplaats, kantoorruimte, opslag, kantine en een was-/kleedruimte, met een parkeerterrein van 6.081 m2 en extra grond van 2.438 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 8.992 m2. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van 3.277 m2.
2.1.
Belanghebbende huurt de onroerende zaak voor € 225.000 per jaar (vanaf 1 oktober 2016).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.025.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 2.432.000.
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Artikel 40 Wet Pro waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
4. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de huurwaardekapitalisatiefactor niet inzichtelijk heeft gemaakt, terwijl daar wel om is verzocht. Het niet verstrekken van die gegevens leidt volgens belanghebbende tot een gegrond beroep. Belanghebbende verwijst, ter ondersteuning van haar standpunt naar de uitleg die Advocaat-Generaal IJzerman [1] recentelijk aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft gegeven. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat tijdens de hoorzitting alles met belanghebbende is besproken en dat wat besproken is ook in de uitspraak op bezwaar is meegenomen.
4.2.
Uit de inhoud van de uitspraak op bezwaar leidt de rechtbank af dat de hoogte van de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor tijdens het hoorgesprek met (de professionele gemachtigde van) belanghebbende is besproken. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de ingevolge artikel 40 Wet Pro WOZ op hem rustende verplichtingen. Er is geen reden te veronderstellen dat de heffingsambtenaar over stukken met betrekking tot deze factor beschikt die hij niet aan belanghebbende heeft gegeven.
Waarde onroerende zaak
5. De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin verkoop- en huurgegevens zijn opgenomen van objecten waarin een automobielbedrijf is gevestigd en die net als de onroerende zaak gelegen zijn op het bedrijventerrein [X]. Die gegevens luiden als volgt:
- [adres 2] verkocht op 13 juni 2016 voor € 2.885.000, met een perceeloppervlakte van 7.593 m2 en waarvan de oppervlakte van het gebouw 1.686 m2 is. De geïndexeerde verkoopwaarde is berekend op € 2.957.125.
- [adres 3] verkocht op 1 juli 2016 voor € 4.003.387 met een perceeloppervlakte van 5.714 m2 en waarvan de oppervlakte van het gebouw 4.642 m2 is. De geïndexeerde verkoopwaarde is berekend op € 4.103.472.
- [adres 4] is met ingang van 1 januari 2018 verhuurd voor € 201.055 (jaarhuur), met een perceeloppervlakte van 9.300 m2 en waarvan de oppervlakte van het gebouw 1.529 m2 is.
- [adres 5] verhuurd met ingang van 1 november 2018 voor € 150.000 (jaarhuur), met een perceeloppervlakte van 3.589 m2 en waarvan de oppervlakte van het gebouw 1.797 m2 is.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de onroerende zaak de beste ligging heeft ten opzichte van de hiervoor genoemde objecten. De onroerende zaak ligt op een hoek en aan een drukke doorgaande provinciale weg op het bedrijventerrein [X].
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en de daarbij gegeven toelichting de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank leidt dat af uit de verkooptransacties van de panden [adres 2] en [adres 3] die de rechtbank goed vergelijkbaar acht met de onroerende zaak. Weliswaar zijn de verkopen van [adres 2] en [adres 3] ver van de waardepeildatum gerealiseerd, maar de rechtbank acht deze gegevens hier goed bruikbaar omdat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling van dit soort bedrijfspanden en deze objecten aan dezelfde straat en op hetzelfde bedrijventerrein zijn gelegen als de onroerende zaak. De rechtbank heeft geen reden de juistheid van die berekeningen te betwijfelen. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de onroerende zaak de beste ligging heeft. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vastgestelde waarde zeker niet te hoog is.
5.2.
Al hetgeen belanghebbende heeft gesteld inzake de huurwaardekapitalisatiefactor behoeft geen beoordeling nu de rechtbank voor de bepaling van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode als uitgangspunt heeft genomen. Daarnaast heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 2.025.000 niet onderbouwd met marktgegevens.
5.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
6. Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar uitspraken van andere rechtbanken. [2] De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen.
6.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 6 april 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 april 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 13 maanden is overschreden. De rechtbank ziet ook geen reden om, conform het nieuwe beleid, af te wijken van het bedrag van € 500 per half jaar overschrijding van de redelijke termijn gezien het belang van de zaak dat een bedrag van € 500 ruimschoots overstijgt. Belanghebbende heeft recht op een schadevergoeding van € 1.500. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en dus 3 maanden te lang. De vergoeding over de bezwaarfase bedraagt afgerond € 346. De vergoeding voor de beroepsfase bedraagt de resterende € 1.154 die voor rekening van de Minister komt. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
7.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding ter zake van de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [3] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde ter zitting in beroep krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Minister. Zij moeten ook ieder de helft van het griffierecht van € 360 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 346;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.154;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 180 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht tot een bedrag van € 180 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 14 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.