Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/1531
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] ., uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus B.V.) ,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 februari 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] , (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.971.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool, verbonden aan Previcus B.V. en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte gelegen op de eerste verdieping van een verzamelgebouw. Het bouwjaar is 1970. De oppervlakte van de winkelruimte is 1.746m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de bewijslast dient te worden omgekeerd en verzwaard. Tevens beoordeelt de rechtbank of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De rechtbank merkt op dat zij geen aanleiding heeft gezien om de verhuurder als derde-belanghebbende te betrekken bij dit geding.
Omkering en verzwaring van de bewijslast?
4. De heffingsambtenaar heeft zicht op het standpunt gesteld dat – omdat belanghebbende desgevraagd haar huurovereenkomst niet heeft overgelegd – de bewijslast dient te worden omgekeerd en verzwaard. In dat verband heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat aan belanghebbende geen informatiebeschikking is gegeven.
4.1
Artikel 27e, eerste lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat indien de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking [1] , de rechter het beroep ongegrond verklaart tenzij gebleken is dat en in hoeverre de uitspraak op het bezwaar onjuist is. Deze bepaling is ook van toepassing op procedures in het kader van de Wet WOZ. [2]
4.2
De rechtbank stelt voorop dat een WOZ-beschikking wordt gegeven zonder voorafgaande aangifte, zodat de variant die gerelateerd is aan het doen van een aangifte zich hier niet voordoet. De omkering en verzwaring van de bewijslast kan dus uitsluitend toepassing vinden als sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking. De heffingsambtenaar heeft geen informatiebeschikking afgegeven. De bewijslast kan daarom niet worden omgekeerd en/of verzwaard.
Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
Wettelijk kader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
5.1.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling de waardebepaling als geheel ter beoordeling voorligt. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het standpunt van de partijen dat voor de waardering van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Standpunten partijen
5.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingebracht, opgesteld door [taxateur] , taxateur, op 21 februari 2023 (het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.971.000. De marktanalyse is tot stand gekomen op basis van:
- gegevens van huurovereenkomsten van zes winkelpanden in dezelfde winkelstraat die rondom de waardepeildatum tot stand gekomen zijn [4] ;
- gegevens koopovereenkomsten van drie winkelpanden in dezelfde winkelstraat die rondom de waardepeildatum verkocht zijn [5] .
Op basis van deze analyse heeft de heffingsambtenaar een huursom en een kapitalisatiefactor bepaald. Tevens heeft de heffingsambtenaar een zelfstandige berekening gemaakt van de kapitalisatiefactor, gebaseerd op het model uit de Taxatiewijzer van Vereniging Nederlandse Gemeenten, deel 24 van 1 januari 2019.
5.4.
De gemachtigde is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. In de beoordeling van de verschillende onderdelen van de waardebepaling wordt ook ingegaan op de beroepsgronden van belanghebbende.
Huurgegevens en gemiddelde huursom (bijlage 5.1)
5.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut en de ligging van de onroerende zaak. Anders dan belanghebbende betoogt, is voldoende aannemelijk gemaakt dat het element van afnemend grensnut in de beoordeling is betrokken nu de referentieobjecten met de kleinste oppervlakte de hoogste prijs per vierkante meter hebben en bij de onroerende zaak de laagste prijs per vierkante meter is gebruikt.
5.6.
Ook met de omstandigheid dat sprake is van een onroerende zaak die gelegen is op de eerste verdieping is voldoende rekening gehouden. Dat uit zich in het feit dat de gehanteerde huurwaarde substantieel lager is dan die van referentieobjecten die op de begane grond gevestigd zijn, maar fractioneel hoger dan het referentieobject dat is gesitueerd in een kelder. [6]
5.7.
De rechtbank verwerpt tevens de stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met mogelijke bijzondere aspecten van de gehanteerde huurcijfers, zoals incentives en bijzondere bedingen. Anders dan belanghebbende stelt is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar wel aan zijn bewijstaak heeft voldaan. De bewijstaak van de heffingsambtenaar gaat niet zover dat huurovereenkomsten van de derde-partijen moeten worden overgelegd. Het taxatierapport is opgesteld door een deskundige taxateur die zijn expertise heeft toegepast bij het doen van het marktonderzoek. Deze taxateur heeft inzichtelijk gemaakt welke marktgegevens in de toepassing van de referentiemethode zijn gebruikt en heeft de kengetallen hiervan weergegeven in een matrix. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de gegevens waarop de berekening is gebaseerd. Met het inschakelen van een deskundige heeft als uitgangspunt heeft te gelden dat die deskundigheid de waarborg is dat met alle bijzonderheden rekening wordt gehouden. Op belanghebbende, die impliceert dat wel sprake is van bijzonderheden, rust de last om gemotiveerd te stellen en bij tegenspraak te onderbouwen dat sprake is van bijzonderheden waarmee geen rekening is gehouden. Hetgeen belanghebbende in deze procedure heeft ingebracht kwalificeert als een blote stelling en is in het oog van de omschreven toets te gering.
5.8.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van het eigen huurcijfer. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat geprobeerd is aan te sluiten bij het eigen huurcijfer van belanghebbende, maar dat belanghebbende geweigerd heeft om de huurovereenkomst over te leggen. Zonder nadere gegevens over de ingangsdatum van het eigen huurcijfer (en het tijdverloop in verhouding tot de waardepeildatum) is de vermelding van een gesteld eigen huurbedrag zonder betekenis.
Verkoopgegevens en kapitalisatiefactor (bijlage 5.2)
5.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de stukken gegeven berekening heeft voldaan aan zijn bewijstaak. Gekozen is voor drie verkoopgegevens van winkelpanden in dezelfde winkelstraat. Tevens is meer dan voldoende toegelicht hoe met de bijzonderheden en verschillen rekening is gehouden. Het gemiddelde kapitalisatiegetal dat uit deze analyse naar voren is gekomen is vervolgens nog verder naar beneden bijgesteld, in het voordeel van belanghebbende.
5.10.
De beroepsgronden van belanghebbende met betrekking tot de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
5.11.
De verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 maart 2020 [7] baat belanghebbende niet. De casus van de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leuwaarden is geenszins vergelijkbaar met het onderhavige geval. De door het Hof benoemde rechtsregels dienden als grondslag voor het oordeel om juist NIET van de (meervoudige) verkoopcijfers van de betreffende onroerende zaak uit te gaan. Daarvan is in het onderhavige geval juist geen sprake. Evenmin volgt de rechtbank belanghebbende in de suggestie dat de bewijskracht wordt ingeperkt door het gebrek aan informatie over eventuele bijzonderheden bij de verkooptransacties en/of gelieerdheid van de contractspartijen. De rechtbank verwijst in dat verband naar overweging 5.7 hiervoor. De rechtbank verwerpt ook de stelling dat geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Uit de matrix is af te leiden dat de heffingsambtenaar de huurwaarde kapitalisatiefactor lager heeft vastgesteld dan de laagste van de drie objecten. Ondanks de omstandigheid dat de waardepeildatum langer dan een jaar verwijderd is van de verkooptransacties acht de rechtbank deze toch voldoende bruikbaar gelet op de ligging van deze objecten. Bovendien heeft de taxateur een correctie toegepast.
5.12.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat de kapitalisatiefactor van 11,5 aannemelijk is gemaakt. De berekening die de heffingsambtenaar ten overvloede heeft gemaakt op basis van de Taxatiewijzer behoeft daarom geen behandeling meer.
5.13.
Al hetgeen belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het gelijk met betrekking tot de waardebepaling is aan de zijde van de heffingsambtenaar.
Misbruik van procesrecht, weigering overleggen eigen huurcontract
5.14.
Tot slot nog dit. De rechtbank verwerpt de stelling van de heffingsambtenaar dat sprake is van misbruik van procesrecht door belanghebbende omdat het eigen huurcijfer niet is overgelegd. De heffingsambtenaar heeft voldoende wettelijke middelen om belanghebbende ertoe te bewegen om medewerking te verlenen aan een verzoek om dergelijke informatie te verstrekken. [8] De rechtbank is van oordeel dat in de beschikkings- en bezwaarfase niet alle wettelijke mogelijkheden zijn onderzocht en/of toegepast. Elk van de wettelijke drang- dwangmiddelen om informatie te verstrekken danwel medewerking te verlenen heeft zijn eigen sancties, ook in het licht van de toepassing van de Wet WOZ. [9] De weigering van belanghebbende moet in dat verband worden getoetst. In het licht van de inhoudelijke beoordeling van de waardebeschikking is het niet-verstrekken niet meer dan een proceshouding waarvan de gevolgen voor rekening en risico van belanghebbende moeten blijven (zie 5.8). Een betekenis zoals de heffingsambtenaar die aan het niet-handelen toekent wordt door de rechtbank verworpen.
5.15.
In het licht van het door belanghebbende benoemde boetebeding dat in het contact met de heffingsambtenaar te berde is gebracht en door beide partijen ter zitting is aangestipt, merkt de rechtbank op dat de gevraagde inlichtingen door belanghebbende zonder voorbehoud moeten worden verstrekt. [10] Anderzijds rust op de heffingsambtenaar alsmede de ingeschakelde afnemers de verplichting rust om waardegegevens vertrouwelijk te behandelen. [11] Hetgeen partijen verdeeld houdt op dit punt is echter voor de beoordeling van de waarde niet van belang en kan dus niet ter beoordeling worden voorgelegd.
5.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
6. Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt primair dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade dient te worden afgewezen omdat belanghebbende een rechtspersoon is zodat van spanning en frustratie geen sprake kan zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar verwezen naar recente jurisprudentie in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’, vervat in de algemene voorwaarden van de gemachtigde. Subsidiair is de heffingsambtenaar van mening dat de vergoeding gemaximeerd dient te worden op € 50 per half jaar.
6.2.
De rechtbank heeft gelet op de duur van de behandeling van het beroep ambtshalve kennis genomen van de genoemde jurisprudentie en de openbaar gemaakte algemene voorwaarden van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. De rechtbank ziet onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
6.3.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 3 april 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 mei 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 14 maanden is overschreden.
6.4.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat er sprake is van discrepantie tussen de hoogte van de vergoeding en het financiële belang (in dit geval ongeveer € 7.000). Belanghebbende als ondernemer heeft de mogelijkheid om de financiële last van de gemeentelijke heffingen te betrekken in een analyse van kosten en baten die tot de prijsstelling van de producten leidt. Anderzijds is het financiële belang niet dermate gering dat een kale erkenning – dat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn – recht doet aan de situatie. Alles tegen elkaar afwegend is de rechtbank van oordeel dat de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Belanghebbende heeft – uitgaande van € 50 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 150. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend op 26 februari 2021 zodat de bezwaarfase overschreden is met afgerond 5 maanden. Dit brengt mee dat 5/14 deel voor de rekening van de heffingsambtenaar komt, zijnde afgerond € 54 komt en de rest, € 96 voor de rekening van de Minister. De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag gehandhaafd blijven.
Proceskosten
8. De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 [12] en 15 december 2022. [13] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan (afgerond) € 419, te verdelen over de heffingsambtenaar en de minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een
bedrag van € 54;
- veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een
bedrag van € 96;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 419;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 419;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 180;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 180;
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 16 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.