ECLI:NL:RBZWB:2024:3892

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Bergen op Zoom

Zaaknummer: 10743540 CV EXPL 23-3051

Vonnis van 24 april 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap

[eiser in conventie] B.V.,

gevestigd te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie] ,

gemachtigde: mr. F.F.J. Froger,

tegen

[gedaagde in conventie] , H.O.D.N. [handelsnaam],

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

gemachtigde: mr. J. Smael.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 januari 2024 met de daarin genoemde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 3c en 17 t/m 24;

- productie 25 van [eiser in conventie] ;

- producties 8 en 9 van [gedaagde in conventie] (inclusief USB-stick);

- producties 26 en 27 van [eiser in conventie] ;

- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de op die zitting door mr. Froger voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Op de mondelinge behandeling heeft mr. Smael namens [gedaagde in conventie] een e-mail overgelegd van 18 maart 2024 (productie 10). De inhoud van deze e-mail is ter zitting besproken en door de griffier toegevoegd aan het dossier.

2.De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde in conventie] als huurder en [eiser in conventie] als verhuurder heeft in de periode van 1 juli 2018 tot 1 juli 2023 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot (een gedeelte van) een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde). De bedrijfsruimte is gelegen aan de [adres 1] in [plaats 3] . Het gehuurde bestaat uit een kantoorruimte van ongeveer 195 m2, een onverwarmde opslagruimte van ongeveer 108 m2 en zes parkeerplaatsen. Het overige gedeelte van de bedrijfsruimte had [eiser in conventie] zelf in gebruik. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 3.803,93 inclusief btw en servicekosten per maand.

2.2.

In artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat dat de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17 februari 2015 en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21 (hierna: de algemene bepalingen), op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In datzelfde artikel staat ook dat de inhoud van de algemene bepalingen partijen bekend is en dat huurder en verhuurder een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen.

2.3.

[gedaagde in conventie] heeft voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst een bankgarantie gesteld van € 9.267,62.

2.4.

[gedaagde in conventie] heeft de huurovereenkomst per 1 juli 2023 opgezegd. Op 31 mei 2023 heeft de voorinspectie plaatsgevonden in het kader van de oplevering van het gehuurde. [gedaagde in conventie] heeft zich bij de voorinspectie laten vertegenwoordigen door [naam 1] (hierna: de heer [naam 1] ). Namens [eiser in conventie] werd de voorinspectie bijgewoond door [naam 2] (hierna: de heer [naam 2] ). Van de voorinspectie is een rapport opgemaakt.

2.5.

De eindoplevering heeft plaatsgevonden op 7 juli 2023. Daarbij is vastgesteld dat [gedaagde in conventie] alleen de ontbrekende plafondplaten heeft vervangen en het plafond in de meterkast heeft teruggeplaatst. De overige opleverpunten uit het voorinspectierapport zijn door [gedaagde in conventie] niet hersteld.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie] vordert, samengevat, dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis aan [eiser in conventie] te betalen:

I. een bedrag van € 10.156,93 aan huurachterstand over de maanden mei en juni 2023 en gemeentelijke belastingen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

II. een bedrag van € 3.000,00 aan verbeurde contractuele boetes wegens het niet op tijd betalen van de huur, te vermeerderen met € 300,00 per openstaande factuur voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat de betreffende factuur wordt betaald na 30 september 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

III. een bedrag van € 15.291,50 aan herstelkosten en € 3.211,22 aan btw daarover, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

IV. een bedrag van € 11.411,79 aan vergoeding op grond van artikel 22.10 van de algemene bepalingen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

V. een bedrag van € 893,37 aan incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

VI. de kosten van deze procedure (inclusief nakosten).

in reconventie

3.2.

[gedaagde in conventie] vordert, na vermeerdering van eis, dat [eiser in conventie] wordt veroordeeld om:

primair:

I. een bedrag te betalen van € 6.234,00 aan onverschuldigd betaalde servicekosten, € 9.018,13 aan voorgeschoten energiekosten, € 134,97 aan vergoeding voor weggenomen gasflessen en € 576,16 aan voorgeschoten kosten voor waterverbruik en riool- en zuiveringsheffing;

subsidiair:

II. binnen zeven dagen na dit vonnis inzage te verschaffen in de daadwerkelijk door [eiser in conventie] gemaakte service- en energiekosten;

in alle gevallen:

III. de kosten van deze procedure te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

huurachterstand en gemeentelijke belastingen

4.1.

[gedaagde in conventie] heeft niet weersproken dat hij de huur over de maanden mei en juni 2023 van in totaal € 6.287,46 exclusief btw en de factuur van de gemeentelijke belastingen van 10 mei 2023 van € 2.549,10 nog moet betalen. Deze bedragen zijn daarom toewijsbaar.

4.2.

Evenmin wordt weersproken dat [gedaagde in conventie] btw verschuldigd is over de achterstallige huur. Het gevorderde bedrag van € 1.320,37 zal eveneens worden toegewezen.

toepasselijkheid van de algemene bepalingen

4.3.

[eiser in conventie] baseert een deel van haar vorderingen op de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie] voert daartegen aan dat de algemene bepalingen niet aan hem ter hand zijn gesteld, zodat de vorderingen van [eiser in conventie] moeten worden afgewezen. De kantonrechter overweegt hierover het volgende.

4.4.

Door middel van het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft [gedaagde in conventie] laten blijken in te stemmen met de toepassing van de algemene bepalingen. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat verder dat [gedaagde in conventie] een exemplaar van die algemene bepalingen heeft ontvangen (zie hierboven onder 2.2). Hieruit blijkt dat de algemene bepalingen aan [gedaagde in conventie] ter hand zijn gesteld. Mocht dit niet het geval zijn geweest, dan had van [gedaagde in conventie] verwacht mogen worden dat hij daar bij [eiser in conventie] over had geklaagd voordat hij de huurovereenkomst ondertekende. De kantonrechter zal de vorderingen hieronder inhoudelijk beoordelen.

contractuele boete

4.5.

Volgens [eiser in conventie] is [gedaagde in conventie] op grond van artikel 23.2 een contractuele boete verschuldigd die tot 1 oktober 2023 al is opgelopen tot een bedrag van € 3.000,00. In dit artikel staat het volgende:

“23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”

4.6.

Uit de facturen die door [eiser in conventie] zijn overgelegd, blijkt dat de huur voor de maand mei 2023 uiterlijk op 27 april 2023 betaald had moeten worden, de gemeentelijke belastingen uiterlijk op 24 mei 2023 en de huur voor de maand juni 2023 uiterlijk op 1 juni 2023. [gedaagde in conventie] heeft deze bedragen tot op de dag van vandaag niet betaald. Hij is dus te laat, zodat hij op grond van artikel 23.2 een contractuele boete verschuldigd is. De gevorderde boete zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende.

4.7.

[gedaagde in conventie] voert aan dat de contractuele boete disproportioneel hoog is en in geen enkele verhouding staat tot de schending van de huurovereenkomst. Hij heeft de kantonrechter dan ook gevraagd om de gevorderde boete op grond van artikel 6:94 BW te matigen. De kantonrechter mag alleen gebruik maken van deze bevoegdheid als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarbij zal de kantonrechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

4.8.

[eiser in conventie] legt artikel 23.2 van de algemene bepalingen kennelijk zo uit dat bij het berekenen van de boete per maand ook de boete over de achterstand van de aan de betreffende maand voorafgaande maanden wordt opgeteld. Zodoende heeft [eiser in conventie] voor iedere afzonderlijk openstaande maand huur en de openstaande gemeentelijke belastingen iedere maand de (minimum)boete van € 300,00 in rekening gebracht. Daarmee komt de berekening van de boete op 1 oktober 2023 uit op een bedrag van € 3.000,00 (10 x € 300,00), terwijl de totale betalingsachterstand € 10.156,93 inclusief btw bedraagt.

4.9.

De kantonrechter acht deze uitleg niet aannemelijk. Zij gaat ervan uit dat de bepaling van artikel 23.2 zo moet worden uitgelegd dat per maand over de totale betalingsachterstand in de betreffende maand de (minimum)boete van € 300,00 verschuldigd is. De kantonrechter zal de gevorderde boete dienovereenkomstig matigen.

4.10.

Dat is echter niet het enige. Na het einde van de huurovereenkomst is er geen contractuele grondslag (meer) voor de gevorderde boete. [eiser in conventie] heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde in conventie] na 1 juli 2023 de boete desondanks verschuldigd is. Het deel van de vordering dat ziet op de periode daarna, komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

4.11.

Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie] een boete van in totaal € 600,00 verschuldigd is. Dit bedrag bestaat uit de boete van € 300,00 over de betalingsachterstand in mei 2023, vermeerderd met de boete van € 300,00 over de betalingsachterstand in juni 2023. Het bedrag van € 600,00 zal worden toegewezen.

herstelkosten

4.12.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] verplicht is om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd (artikel 7:224 lid 2 BW). De bedrijfsruimte is nieuw gebouwd en het gehuurde is ook als zodanig aan [gedaagde in conventie] opgeleverd. In dit kader is de stelling van [gedaagde in conventie] dat sprake is van gebruiksschade, te algemeen. Het had op de weg van [gedaagde in conventie] gelegen om deze stelling nader te onderbouwen, maar dit heeft hij niet gedaan. Hetzelfde geldt overigens voor zijn stelling dat niet alle schade waarvan vergoeding wordt gevorderd zich in het gehuurde bevindt. In beginsel is [gedaagde in conventie] daarom verantwoordelijk voor de herstelkosten. De verschillende schadeposten waarvan [eiser in conventie] vergoeding vordert, zullen hieronder afzonderlijk worden besproken.

a.
vervanging van een beschadigde glazen deur

4.13.

[eiser in conventie] vordert een vergoeding van € 2.139,00 exclusief btw voor de kosten van het demonteren van de beschadigde deur en het leveren en monteren van een nieuwe deur. Ter onderbouwing van haar vordering verwijst [eiser in conventie] naar de prijsopgave van [b.v. 1] van 6 juli 2023. [gedaagde in conventie] voert aan dat deze werkzaamheden veel goedkoper uitgevoerd kunnen worden. Hij verwijst daarbij naar de e-mail van [bedrijf 1] van 18 maart 2024 die op de mondelinge behandeling is overgelegd. [bedrijf 1] geeft voor het opnemen van de maten, het leveren van het benodigde glas, het overzetten van het bestaand beslag en de montage een richtprijs af van € 1.200,00 exclusief btw. [eiser in conventie] heeft geen verweer gevoerd tegen het standpunt van [gedaagde in conventie] , anders dan dat een richtprijs weleens hoger uit kan vallen. Omdat [eiser in conventie] de herstelwerkzaamheden nog niet heeft laten uitvoeren, zijn de daadwerkelijke herstelkosten nog niet bekend. Het is dus onzeker of de richtprijs van [bedrijf 1] hoger uit zou vallen. De kantonrechter kan dit echter ook niet uitsluiten. Artikel 7:752 lid 2 BW bepaalt dat een richtprijs in beginsel niet met meer dan 10% mag worden overschreden. Dat in deze situatie sprake zou kunnen zijn van een hoger percentage, is niet gesteld of gebleken. De kantonrechter wijst daarom een bedrag toe van € 1.320,00 exclusief btw (€ 1.200,00 + 10%).

b.
schoonmaakkosten

4.14.

[eiser in conventie] heeft op 5 juli 2023 een offerte ontvangen van [bedrijf 2] voor een grote schoonmaak van de volledige bedrijfsruimte voor € 760,00 exclusief btw. De offerte is gericht aan [b.v. 2] op de [adres 2] in [plaats 3] . Nog daargelaten of deze offerte ziet op het gehuurde (gelegen aan de [adres 1] , een paar deuren verder), is de kantonrechter niet gebleken dat de geoffreerde schoonmaakwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Om te beginnen heeft [eiser in conventie] niet weersproken dat [gedaagde in conventie] het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst structureel liet schoonmaken. Verder geldt dat vieze vloeren en toiletten niet zonder meer rechtvaardigen dat de volledige bedrijfsruimte wordt schoongemaakt. Er kan niet worden vastgesteld dat de heer [naam 1] bij de voorinspectie inderdaad heeft gezegd dat het gehuurde niet netjes is opgeleverd door [gedaagde in conventie] . [eiser in conventie] heeft de vermeende geluidsopname daarvan namelijk niet in het geding gebracht. Wel zijn door [gedaagde in conventie] foto’s en een video overgelegd van het gehuurde zoals hij dat heeft opgeleverd. Daaruit blijkt evenmin de noodzaak van het schoonmaken van de volledige bedrijfsruimte. Gelet op het voorgaande zal het gevorderde bedrag van € 760,00 exclusief btw worden afgewezen.

c.
varia

4.15.

[b.v. 3] (hierna: [b.v. 3] ) heeft op 4 juli 2023 een offerte uitgebracht van € 3.680,00 exclusief btw voor verschillende werkzaamheden. Deze werkzaamheden omvatten onder meer het verwijderen van de loze data bekabeling die tussen de plafonds is aangebracht, het verwijderen van de aangebrachte wijzigingen in de meterkast en het verwijderen van de waterkraan onderin de meterkast. Dat [eiser in conventie] de bestuurder is van [b.v. 3] , is op zichzelf onvoldoende om deze vordering van [eiser in conventie] af te wijzen. Het had op de weg van [gedaagde in conventie] gelegen om te onderbouwen dat de kosten niet marktconform zijn, bijvoorbeeld door een andere, lagere offerte te overleggen (zoals [gedaagde in conventie] voor de beschadigde deur ook heeft gedaan). Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde in conventie] verklaard dat hij de loze bekabeling niet heeft verwijderd, terwijl hij dit op grond van het voorinspectierapport wel had moeten doen. [gedaagde in conventie] is dan ook verantwoordelijk voor de kosten hiervan. Ten aanzien van de waterkraan in de meterkast geldt het volgende. Dat deze is geplaatst met toestemming van [eiser in conventie] , wil nog niet zeggen dat het verwijderen daarvan voor zijn rekening komt. [gedaagde in conventie] heeft dit standpunt verder niet onderbouwd. Hij moet daarom ook de verwijderingskosten voor de waterkraan betalen. Verder blijkt uit de offerte van [b.v. 3] dat het herstellen van de deur van de vaatwasser duurder is dan het aanschaffen van een nieuwe vaatwasser, hetgeen door [gedaagde in conventie] niet is weersproken. Het is daarom niet onredelijk dat [gedaagde in conventie] de kosten voor een nieuwe vaatwasser moet betalen. Tegen de overige door [b.v. 3] opgevoerde werkzaamheden heeft [gedaagde in conventie] geen verweer gevoerd. Het gevorderde bedrag van € 3.680,00 exclusief btw is dus toewijsbaar.

d.
schilderwerkzaamheden

4.16.

Op 9 juli 2023 heeft [bedrijf 3] een bedrag van € 8.212,50 exclusief btw geoffreerd voor schilderwerk aan de binnenkant van de bedrijfsruimte. [gedaagde in conventie] heeft de muren voorafgaand aan de voorinspectie echter laten sausen door [bedrijf 4] . Hiervan heeft [gedaagde in conventie] de factuur overgelegd. In het voorinspectierapport staat weliswaar dat het schilderwerk op de wanden te dik is, maar dit blijkt verder nergens uit. [eiser in conventie] had ter onderbouwing een verklaring van een deskundige kunnen overleggen, maar dit heeft hij niet gedaan. Uit de aanwezige foto’s blijkt wel dat het schilderwerk in het gehuurde her en der beschadigd is, dat er gaten in de muren zitten die niet zijn hersteld en dat er verf is achtergebleven op de kozijnen. Dit is schade die voor rekening en risico van [gedaagde in conventie] komt. Daar mag dus wel een vergoeding tegenover staan. De offerte is echter onvoldoende gespecificeerd en er zijn geen andere aanknopingspunten voor wat betreft de herstelkosten hiervan. De kantonrechter zal daarom zelf een schatting moeten maken (artikel 6:97 BW). De kantonrechter zal een bedrag van € 1.000,00 toewijzen.

e.
vervanging van de sloten

4.17.

Voor het vervangen van de sloten wordt door [eiser in conventie] een bedrag van € 500,00 exclusief btw gevorderd. Een offerte of factuur daarvan is niet overgelegd. De hoogte van de schade is daarmee onvoldoende onderbouwd. Los daarvan kan niet worden vastgesteld dat vervanging van de sloten noodzakelijk is. Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn aan [gedaagde in conventie] drie sleutels overhandigd. Bij de oplevering heeft hij er zes ingeleverd. Niet is gebleken dat slechts één daarvan een originele sleutel was, zoals [eiser in conventie] stelt. Dat het maken van kopieën niet was toegestaan, is evenmin gebleken. Er zijn bovendien geen aanknopingspunten waaruit de kantonrechter kan afleiden dat [gedaagde in conventie] sleutels heeft achtergehouden. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.18.

Niet is weersproken dat [gedaagde in conventie] 21% btw verschuldigd is over de totaal toe te wijzen vergoeding van € 6.000,00. De kantonrechter wijst een bedrag van € 1.260,00 aan btw toe.

vergoeding op grond van artikel 22.10 van de algemene bepalingen

4.19.

Dan is vervolgens de vraag of [gedaagde in conventie] ook een vergoeding moet betalen over de tijd die met het herstel van het gehuurde is gemoeid. Hiervoor is artikel 22.10 van de algemene bepalingen van belang:

“22.10 Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is Huurder aan Verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende levering van zaken en diensten, onverminderd Verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en redelijke kosten.”

4.20.

[eiser in conventie] vordert een vergoeding over een periode van drie maanden, vanaf 1 juli tot en met 30 september 2023. [gedaagde in conventie] is het niet eens met deze vordering, omdat [eiser in conventie] de oplevering pas op 7 juli 2023, dus na het einde van de huurovereenkomst, heeft ingepland. Dit had zij eerder kunnen doen, aldus [gedaagde in conventie] . Echter heeft de heer [naam 1] pas op 29 juni 2023 aan [eiser in conventie] gevraagd om de oplevering in te plannen. Het is dan ook niet redelijk om van [eiser in conventie] te verwachten dat deze afspraak vervolgens binnen twee dagen plaatsvindt, laat staan dat de schadeposten dan ook al hersteld zijn. Dat [gedaagde in conventie] het gehuurde al sinds medio april 2023 niet meer gebruikte, is zijn eigen keuze geweest. Het gehuurde stond nog tot 1 juli 2023 tot zijn beschikking. Dit speelt dus geen rol bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde in conventie] na 1 juli 2023 nog een vergoeding verschuldigd is op grond van artikel 22.10 van de algemene bepalingen. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vergoeding in ieder geval toewijzen over de maand juli 2023.

4.21.

De kantonrechter heeft [eiser in conventie] op de mondelinge behandeling gevraagd waarom zij na de oplevering van het gehuurde niet is aangevangen met het herstel daarvan. Daarop heeft de heer [eiser in conventie] geantwoord dat hij in de zomer van 2023 vier weken niet in het gehuurde aanwezig kon zijn vanwege zijn vakantie, dat hij [gedaagde in conventie] bij brief van 25 augustus 2023 eerst nog in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken zelf te herstellen en dat hij wacht tot [gedaagde in conventie] de herstelkosten heeft voldaan. Dit zijn echter geen gegronde redenen om met het herstel te wachten. Er is namelijk niet gebleken dat [eiser in conventie] zonder de betaling van [gedaagde in conventie] over onvoldoende geld beschikt om de herstelkosten voor te schieten. De heer [eiser in conventie] heeft ook niet toegelicht waarom hij aanwezig moet zijn op het moment dat het herstel wordt uitgevoerd. Verder heeft [gedaagde in conventie] na de voorinspectie van 31 mei 2023 al voldoende gelegenheid gekregen om de schade aan het gehuurde zelf te herstellen. Dit leidt tot de conclusie dat [eiser in conventie] niet schadebeperkend heeft gehandeld. Om die reden komt haar geen vergoeding toe over de maanden augustus en september 2023.

4.22.

De laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende levering van zaken en diensten per maand is € 3.803,93 inclusief btw. Dit bedrag zal worden toegewezen.

bankgarantie

4.23.

[gedaagde in conventie] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een bankgarantie gesteld van € 9.267,62. Inmiddels is dit bedrag aan [eiser in conventie] uitgekeerd. De bankgarantie zal daarom in mindering worden gebracht op de door [gedaagde in conventie] te betalen herstelkosten van € 7.260,00 inclusief btw en de vergoeding op grond van artikel 22.10 van de algemene bepalingen van € 3.803,93 inclusief btw. [gedaagde in conventie] hoeft daarom feitelijk slechts € 1.796,31 aan vergoedingen te betalen.

buitengerechtelijke incassokosten

4.24.

[eiser in conventie] vordert een bedrag van € 893,37 aan buitengerechtelijke incassokosten over de huurachterstand exclusief btw, de gemeentelijke belastingen en de contractuele boete. De kantonrechter toetst deze vordering aan de wettelijke regeling van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het Besluit vereist dat incassohandelingen zijn verricht. Uit vaste rechtspraak blijkt dat niet relevant is welke incassohandelingen dat zijn (Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). [gedaagde in conventie] handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, zodat een aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW niet vereist is. Op 25 augustus 2023 heeft [eiser in conventie] [gedaagde in conventie] per e-mail gesommeerd om de huurachterstand, de gemeentelijke belastingen en de contractuele boete te betalen. Daarmee heeft [eiser in conventie] aan de wettelijke vereisten voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten voldaan. Een deel van de vorderingen waarover de buitengerechtelijke incassokosten zijn berekend, wordt afgewezen, zodat de kantonrechter het wettelijke tarief opnieuw zal berekenen. Een bedrag van € 846,83 wordt toegewezen.

beslagkosten

4.25.

[eiser in conventie] heeft conservatoir beslag laten leggen voor de vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Deze vordering is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam begroot op € 28.000,00 inclusief rente en kosten. Het uitgangspunt is dat [eiser in conventie] de kosten van het beslag kan terugvorderen van [gedaagde in conventie] , tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv). Dit is niet het geval. De gevorderde vergoeding van de herstelkosten wordt namelijk gedeeltelijk toegewezen. [eiser in conventie] heeft bij het beslagrekest een kopie van de verkeerde huurovereenkomst overgelegd, maar dit doet niet af aan de rechtmatigheid van de vordering. Deze vordering is dus toewijsbaar.

4.26.

Op basis van de overgelegde stukken worden de beslagkosten begroot op:

- salaris advocaat € 406,00 (1 procespunt a € 406,00)

- griffierecht € 676,00

- explootkosten €
668,50

- totaal: € 1.750,50

wettelijke (handels)rente

4.27.

De wettelijke (handels)rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Met het boetebeding van artikel 23.2 van de algemene bepalingen (zie hierboven onder 4.5) zijn partijen een van de wet afwijkende regeling overeengekomen voor de schade door vertraging in de betaling van de huurprijs. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is niet bepaald dat de boete verschuldigd is onverminderd de rechten op schadevergoeding uit andere hoofde. Dit blijkt ook nergens anders uit. Artikel 6:92 lid 2 BW brengt dus mee dat [eiser in conventie] uitsluitend aanspraak kan maken op de contractuele boete. De vordering tot vergoeding van wettelijke (handels)rente over de huurachterstand en gemeentelijke belastingen is daarmee ongegrond en zal worden afgewezen (Gerechtshof Den Haag, 6 april 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1549).

4.28.

Gelet op het feit dat de vergoeding op grond van artikel 22.10 van de algemene bepalingen (zie hierboven onder 4.19) mede het karakter heeft van een gefixeerde schadevergoeding, zal de kantonrechter daarover niet de gevorderde wettelijke handelsrente toewijzen, maar de wettelijke rente. De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW heeft namelijk geen betrekking op een verplichting tot vergoeding van schade.

4.29.

De gevorderde wettelijke rente over de contractuele boete en de herstelkosten wordt niet weersproken en is gegrond. Deze vordering wordt dan ook toegewezen.

aanhouding van iedere verdere beslissing

4.30.

Hierna zal blijken dat op de tegenvordering van [gedaagde in conventie] nog niet definitief kan worden beslist. Om die reden zal ook de beslissing in conventie worden aangehouden.

in reconventie

servicekosten

4.31.

[eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] hebben gecorrespondeerd over een maandelijks door [gedaagde in conventie] te betalen bedrag van € 103,90 exclusief btw (€ 125,72 inclusief btw) aan servicekosten. Daarbij gaat het volgens [gedaagde in conventie] om een voorschot. Hij stelt dat de daadwerkelijke kosten lager zijn dan het totale bedrag dat hij aan [eiser in conventie] heeft betaald. Zo is er uiteindelijk geen CV ketel geplaatst, maar een warmtepomp. De kosten daarvan zijn afzonderlijk aan [gedaagde in conventie] gefactureerd. De ramen zijn nooit schoongemaakt. Of er ooit onkruid is verwijderd, is [gedaagde in conventie] onbekend. Tot slot is in het gehuurde slechts één brandblusser aanwezig. De keuringskosten van dat apparaat bedragen hooguit € 10,00 per jaar. [gedaagde in conventie] vindt daarom dat [eiser in conventie] hem in totaal € 6.234,00 moet terugbetalen op grond van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW).

4.32.

Uit de e-mails van partijen van 12 augustus 2017 en 8 september 2017 blijkt dat [gedaagde in conventie] heeft ingestemd met het betalen van een maandelijkse vergoeding voor bepaalde zaken/diensten. In reactie op het voorstel van [eiser in conventie] ten aanzien van de servicekosten, schrijft [gedaagde in conventie] op 15 augustus 2017 namelijk het volgende (onderstreepte tekst):

“Voor de servicekosten heb ik de onderstaande opstelling:

- CV ketel € 75,00akkoord

- Onkruid spuiten, 6 manuren incl. materiaal € 330,00akkoord

- Uitgaande van 2 brandhaspels + 2 brandblussers keuren € 60,00akkoord

- 4 x ramen per jaar zemen of zelfreinigend glas € 504,00akkoord

- (…)”

Het gaat hier overigens om de kosten per jaar.

Op 8 september 2017 heeft [eiser in conventie] de afspraken vervolgens per e-mail bevestigd:

“De servicekosten hebben we bepaald op € 103,90 per maand, bestaande uit: onderhoud CV ketel + onkruid verwijderen van buitenterrein + keuring van 2 brandhaspels en 2 brandblussers + 4 x per jaar ramen aan de buitenzijde of zelfreinigend glas toepassen.”.

[gedaagde in conventie] heeft daar vervolgens niet afwijzend op gereageerd.

4.33.

Dat het hier om een voorschot gaat in plaats van een vaste kostenvergoeding, is niet vast komen te staan. Dit blijkt niet uit de hiervoor genoemde e-mailwisseling tussen partijen, de huurovereenkomst of anderszins. Dit betekent dat alleen sprake zal zijn van een onverschuldigde betaling indien [gedaagde in conventie] iedere maand méér heeft betaald dan de overeengekomen vaste kostenvergoeding. De daadwerkelijke kosten die [eiser in conventie] heeft gemaakt om de overeengekomen zaken/diensten aan te bieden, doen niet ter zake. Verder merkt de kantonrechter op dat op de facturen van mei en juni 2023 een bedrag van € 122,36 exclusief btw (€ 148,06 inclusief btw) aan servicekosten wordt vermeld. Onduidelijk is of partijen de vaste kostenvergoeding na 8 september 2017 hebben verhoogd.

4.34.

Ten aanzien van de onderhoudskosten van de warmtepomp geldt het volgende. [gedaagde in conventie] heeft ermee ingestemd een vergoeding te betalen voor het onderhoud van de CV ketel. Dat partijen na 8 september 2017 zijn overeengekomen dat in plaats van een CV ketel een warmtepomp zou worden geplaatst, betekent niet zonder meer dat [gedaagde in conventie] dan niet voor het onderhoud van die warmtepomp hoeft te betalen. Dat de onderhoudskosten voor een warmtepomp hoger zijn dan die voor een CV ketel, is niet gebleken. [gedaagde in conventie] voert aan dat hij maandelijks al een vergoeding voor de warmtepomp betaalde. Hierover hebben partijen echter afzonderlijke afspraken gemaakt die, voor zover de kantonrechter kan beoordelen, niet zien op de onderhoudskosten. De kantonrechter verwijst daarbij naar de

e-mail die [gedaagde in conventie] op 3 mei 2018 aan [eiser in conventie] heeft verstuurd. Hierin schrijft [gedaagde in conventie] dat hij akkoord is met een meerprijs van € 3.015,00 exclusief btw voor de warmtepomp en dat hij deze kosten graag apart vermeld wil zien op de factuur. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] een vergoeding verschuldigd is voor het onderhoud van de warmtepomp. De kosten die [eiser in conventie] heeft gemaakt (omgerekend € 14,18 inclusief btw per maand), zijn voldoende onderbouwd door middel van de facturen van [b.v. 3] .

4.35.

[eiser in conventie] heeft verder weersproken dat er slechts één brandblusser aanwezig is in het gehuurde. Dit waren er twee, aldus [eiser in conventie] . [gedaagde in conventie] heeft dit verder niet meer betwist. De kosten voor het onderhoud daarvan bedragen (omgerekend) € 3,63 inclusief btw per maand, zo blijkt uit de factuur van CENO Brandbeveiliging en de toelichting van [eiser in conventie] daarop. [eiser in conventie] heeft ook verklaard dat [gedaagde in conventie] akkoord is gegaan met de plaatsing van zelfreinigend glas. [gedaagde in conventie] heeft dit niet weersproken. Zoals weergegeven in de e-mail van 12 augustus 2017, bedragen de kosten daarvan € 504,00 exclusief btw per jaar. De maandelijkse kosten komen neer op € 50,82 inclusief btw. Tot slot blijkt uit de factuur van [bedrijf 5] en de toelichting van [eiser in conventie] daarop dat er wel degelijk onkruid is verwijderd van het buitenterrein. De kosten hiervan bedragen (omgerekend) € 45,93 inclusief btw per maand.

4.36.

De kantonrechter kan vooralsnog niet vaststellen dat [gedaagde in conventie] méér heeft betaald dan de vaste kostenvergoeding die hij op grond van de gemaakte afspraken verschuldigd was. Het is de kantonrechter echter niet duidelijk of de vaste kostenvergoeding sindsdien nog is verhoogd, of dat [eiser in conventie] op de facturen van mei en juni 2023 (en misschien ook wel eerder) onterecht € 148,06 inclusief btw aan servicekosten in rekening heeft gebracht. [gedaagde in conventie] wordt in de gelegenheid gesteld om zich daar bij akte nader over uit te laten, waarna [eiser in conventie] een antwoordakte mag nemen. [gedaagde in conventie] wordt bovendien nadrukkelijk verzocht om bij diezelfde akte ten aanzien van iedere afzonderlijke servicekostenpost toe te lichten wat en waarom er onverschuldigd is betaald.

vergoeding voor weggenomen gasflessen

4.37.

[eiser in conventie] heeft erkend dat hij gasflessen heeft weggenomen en dat zij de door [gedaagde in conventie] gevorderde vergoeding van € 134,97 verschuldigd is. Dat deze vergoeding vervolgens gedeeltelijk verrekend zou kunnen worden met een bedrag van € 98,74 aan deurwaarderskosten en wettelijke handelsrente, is niet komen vast te staan. Voor zover de kantonrechter kan beoordelen, is [gedaagde in conventie] niet bij vonnis veroordeeld tot betaling van die kosten en rente. Evenmin is gesteld of gebleken dat deze kosten als incassokosten moeten worden beschouwd en op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW toewijsbaar zijn. Het beroep op verrekening slaagt dus niet. Het bedrag van € 134,97 zal aan [gedaagde in conventie] worden toegewezen.

energiekosten

4.38.

[gedaagde in conventie] stelt verder dat hij de energiekosten voor de volledige bedrijfsruimte voor zijn rekening heeft genomen, terwijl [eiser in conventie] daar zelf ook gebruik van maakte. Volgens [gedaagde in conventie] komen het verbruik en de kosten daarvan voor 70% voor zijn eigen rekening en voor 30% voor de rekening van [eiser in conventie] . Dit komt neer op een door [eiser in conventie] te betalen bedrag van € 9.018,13 inclusief btw, aldus [gedaagde in conventie] . [eiser in conventie] is het daar niet mee eens. Zo voert zij aan dat [gedaagde in conventie] werkzaam is op het gebied van ICT-dienstverlening. Met zijn computers en servers verbruikte [gedaagde in conventie] heel veel energie. Bovendien gebruikte [eiser in conventie] de bedrijfsruimte hooguit enkele uren per week. Dit was ook nog eens uitsluitend in de coronaperiode, dus niet gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst. [eiser in conventie] begrijpt overigens wel dat zij voor een deel mee zal moeten betalen aan de energiekosten, maar 30% is volgens haar te veel. Verder is [eiser in conventie] van mening dat deze kosten verrekend kunnen worden met de kosten van de energie die [gedaagde in conventie] heeft verbruikt met het opladen van zijn caravan in de loods. Die kosten heeft [eiser in conventie] voor haar rekening genomen.

4.39.

Vooropgesteld wordt dat uit de berekening van [gedaagde in conventie] blijkt dat het bedrag van € 9.018,13 inclusief btw ook een vergoeding omvat voor de weggenomen gasflessen (€ 134,97 inclusief btw) en schoonmaakkosten (€ 2.069,10 inclusief btw). Een vergoeding voor weggenomen gasflessen is in deze procedure echter ook afzonderlijk gevorderd en toegewezen (zie hierboven onder 4.37). De kantonrechter ziet niet in waarom [eiser in conventie] tweemaal een vergoeding voor weggenomen gasflessen zou moeten betalen. Het had op de weg van [gedaagde in conventie] gelegen om zijn vordering op dit punt voldoende te onderbouwen, maar dit heeft hij niet gedaan. Verder heeft [gedaagde in conventie] niet onderbouwd op grond waarvan [eiser in conventie] verplicht zou zijn om mee te betalen aan de door [gedaagde in conventie] gemaakte schoonmaakkosten. Dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen.

4.40.

Gelet op het voorgaande is [eiser in conventie] aan [gedaagde in conventie] hooguit een bedrag van € 6.814,06 inclusief btw voor de energiekosten verschuldigd. Dit bedrag lijkt echter niet aannemelijk gezien de toelichting van [eiser in conventie] op haar aanwezigheid in de bedrijfsruimte en haar verbruik. [eiser in conventie] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij bij de nieuwbouw een tussenmeter heeft laten plaatsen in het gedeelte van het pand dat zij zo nu en dan zelf in gebruik had. Bovendien heeft zij verklaard bereid te zijn de tussenmeterstanden (alsnog) in het geding te brengen. Op grond van artikel 22 lid 1 Rv zal de kantonrechter [eiser in conventie] bevelen om deze gegevens (desgewenst voorzien van een korte toelichting) bij akte te overleggen, zodat haar daadwerkelijke verbruik op basis daarvan kan worden vastgesteld. [gedaagde in conventie] zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om hierover een antwoordakte te nemen.

4.41.

De kantonrechter overweegt in het kader van de gevorderde energiekosten verder nog dat [eiser in conventie] haar beroep op verrekening ten aanzien van de oplaadkosten van de caravan onvoldoende heeft onderbouwd. Niet is gesteld of gebleken hoe hoog de tegenvordering van [eiser in conventie] is. [eiser in conventie] schrijft in haar conclusie van antwoord in reconventie dat zij dit, als dit wenselijk is, alsnog nader kan toelichten. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter echter te laat. Hierbij verwijst de kantonrechter naar de artikelen 21 en 128 lid 3 Rv, waarin – kort gezegd – is bepaald dat de verwerende partij verplicht is alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren bij conclusie van antwoord. Dit verweer wordt dan ook gepasseerd.

waterverbruik

4.42.

Ook ten aanzien van de kosten voor het verbruik van water voert [gedaagde in conventie] aan dat het redelijk is dat [eiser in conventie] daaraan meebetaalt, omdat zij gebruik heeft gemaakt van de bedrijfsruimte. [eiser in conventie] voert tegen deze vordering hetzelfde verweer als hiervoor, namelijk dat zij slechts zeer incidenteel gebruik maakte van de bedrijfsruimte. Een verdeling van 70/30 is dan ook niet redelijk. Anders dan in het geval van de energiekosten, is de kantonrechter in dit geval niet gebleken dat aanvullende stukken overgelegd kunnen worden waaruit het daadwerkelijke waterverbruik van [eiser in conventie] blijkt. Nu [gedaagde in conventie] in dit kader de stelplicht en de bewijslast draagt, concludeert de kantonrechter dat hij zijn vordering tegenover het standpunt van [eiser in conventie] onvoldoende heeft onderbouwd. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Deze vordering zal worden afgewezen.

inzage in de daadwerkelijk gemaakte kosten

4.43.

Subsidiair heeft [gedaagde in conventie] op grond van artikel 843a Rv nog gevorderd dat [eiser in conventie] wordt veroordeeld om inzage te geven in de daadwerkelijk gemaakte service- en energiekosten. Nu uit het voorgaande blijkt dat de primaire vordering tot betaling slechts voor een deel zal worden toegewezen, komt de kantonrechter voor het overige deel toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. De kantonrechter concludeert dat deze vordering moet worden afgewezen, omdat [gedaagde in conventie] zijn (resterende) belang bij deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. De tussenmeterstanden van het energieverbruik zullen bij akte door [eiser in conventie] in het geding gebracht worden (zie hiervoor onder 4.40) en [eiser in conventie] heeft de facturen die zij heeft ontvangen en die van belang zijn voor het opstellen van een afrekening van de servicekosten al bij dagvaarding overgelegd. Niet is gebleken dat aanvullende informatie overgelegd kan worden waarmee het daadwerkelijke waterverbruik van [eiser in conventie] kan worden vastgesteld (zie hiervoor onder 4.42). Het had op de weg van [gedaagde in conventie] gelegen om toe te lichten welke (concrete) stukken hij verder nog wenst in te zien. Dit heeft hij niet gedaan.

aanhouding van iedere verdere beslissing

4.44.

Gelet op het voorgaande zal iedere verdere beslissing in reconventie worden aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

5.2.

beveelt [eiser in conventie] bij akte de bescheiden zoals vermeld onder 4.40 te overleggen (desgewenst voorzien van een korte toelichting);

5.3.

stelt [gedaagde in conventie] in de gelegenheid om zich uit te laten over hetgeen is overwogen onder 4.36;

5.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 22 mei 2024voor het nemen van de akte door [eiser in conventie] zoals bedoeld onder 5.2 en het nemen van de akte door [gedaagde in conventie] zoals bedoeld onder 5.3, waarna [gedaagde in conventie] en [eiser in conventie] op de rol van 4 weken daarna door middel van een antwoordakte op elkaars aktes kunnen reageren;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.

Tussenvonnis in huurgeschil over bedrijfsruimte met vorderingen inzake huurachterstand, herstelkosten en servicekosten

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing