Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/217
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Borsele).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 195.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1960) met een oppervlakte van 76 m², met een berging/schuur (48 m²), aangebouwde woonruimte (32 m²) en overkapping (10 m²) op een perceel van 223 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 167.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 195.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 Wet Pro WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat zij niet aan deze verplichting hebben voldaan.
5.2.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 april 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 230.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 195.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Bovendien zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar na waardepeildatum, verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende stelt dat een deel van het perceel in gebruik is als brandgang en door hem niet privé gebruikt kan worden. Hij stelt zich primair op het standpunt dat de objectafbakening van de woning onjuist is. Subsidiair is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar de waardering onjuist heeft toegepast, door toepassing van de volledige grondstaffel. De heffingsambtenaar stelt dat de brandgang vrij toegankelijk is en geen beperking voor belanghebbende vormt. Verder voert de heffingsambtenaar aan dat de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4] ook een brandgang hebben op hun perceel.
9.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Om als afzonderlijke onroerende zaak te worden aangemerkt moet de brandgang blijkens zijn indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De heffingsambtenaar is er terecht van uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak. De brandgang is dienstbaar aan de woning en voor iedereen vrij toegankelijk. Verder is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat niet alleen de woning, maar ook de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4] op de kadastrale eigendomsgrens zijn afgebakend en op eigen grond een openbare brandgang hebben. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze referentiewoningen niet over een brandgang beschikken. In dit geval leidt de brandgang niet tot een waardevermindering, omdat deze omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dus ook in de uit deze verkoopprijzen vastgestelde waarde van de woning.
9.2.
Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen tegenover een basisschool, waarvan (geluids)overlast door spelende kinderen en parkeerproblematiek tijdens breng- en haalmomenten wordt ervaren.
9.3.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging tegenover een basisschool een waardedrukkend effect heeft. Belanghebbende heeft dit wel gesteld, maar heeft deze stelling niet met objectieve, controleerbare (verkoop)gegevens onderbouwd. De gestelde (geluids)overlast acht de rechtbank, met de heffingsambtenaar, subjectief van aard. Hierin ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor de woning te hoog is vastgesteld. Bovendien liggen ook de vergelijkingsobjecten in de nabijheid van de school.
9.4.
Belanghebbende stelt verder ter zitting dat de woonoppervlakte van referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 3] onjuist is. In de matrix gaat de heffingsambtenaar uit van een oppervlakte van 108 m² voor de referentiewoning aan [adres 4] . In het WOZ-waardeloket staat aangegeven dat de oppervlakte 94 m² is. Voor de referentiewoningen aan de [adres 3] gaat de heffingsambtenaar uit van 104 m² en in WOZ-waardeloket is een oppervlakte van 113 m² opgenomen. De heffingsambtenaar voert aan dat de woonoppervlakte is vastgesteld op basis van bouwtekeningen.
9.5.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende deze stelling tardief en in strijd met de goede procesorde pas ter zitting naar voren heeft gebracht. Bovendien is de enkele stelling en verwijzing naar een website waar een andere oppervlakte zou staan, onvoldoende om aan de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens te twijfelen.
9.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken, badkamer en sanitair in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keukens en badkamers van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing daarvan geen foto’s of andere objectieve gegevens overgelegd. De rechtbank merkt op dat voor de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4] factor 2 is toegepast en voor [adres 3] een factor 3. In zoverre heeft de taxateur rekening gehouden met het voorzieningenniveau en dat in de waardeberekening verdisconteerd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor zijn woning een lagere factor voor het voorzieningenniveau zou moeten gelden. De enkele stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau acht de rechtbank daarvoor onvoldoende.
9.7.
Belanghebbende doet verder ter zitting een beroep op het gelijkheidsbeginsel, en voert aan dat alle panden tussenwoningen of hoekwoningen zijn in dezelfde omgeving, en deze aanzienlijk lager worden gewaardeerd. Belanghebbende heeft, daarnaar gevraagd, ter zitting erkend dat hij niet kan onderbouwen dat het gaat om identieke panden.
9.8.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [3] De rechtbank overweegt dat partijen het erover eens zijn dat de door belanghebbende genoemde (referentie)panden niet identiek zijn aan de woning. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel.
9.9.
Tot slot stelt belanghebbende dat de bergingen van de referentiewoningen lager zijn gewaardeerd dan de berging van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt ter zitting dat ook indien de laagste waarde van de berging van de referentiewoningen wordt toegepast, de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De rechtbank constateert dat uit de waardematrix volgt dat de getaxeerde waarde van de woning € 230.000 is. De getaxeerde waarde van de woning is nog steeds hoger dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 195.000, indien aan de berging een waarde wordt toegekend van € 4.000.
9.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 18 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 20 augustus 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 6 maanden.
10.2
De rechtbank volstaat, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, met de enkele constatering dat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het verzoek om schadevergoeding eerst ter zitting en daarmee na deze uitspraak is gedaan, de overschrijding minder dan 12 maanden bedraagt en niet is gebleken dat het financiële belang gelijk is aan of meer dan € 1000 bedraagt. Gemachtigde heeft omtrent het financiële belang niets aangevoerd. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
11.1.
Omdat sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht en de proceskosten aan belanghebbende vergoeden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat artikel 7:15, tweede lid, van de Awb spreekt over door een belanghebbende gemaakte kosten. Nu sprake is van rechtsbijstand op basis van “no cure no pay” heeft belanghebbende geen kosten gemaakt, aldus de heffingsambtenaar. Aan toekenning van een vergoeding van kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand staat niet in de weg dat die bijstand is verleend op basis van “no cure no pay”. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281 volgt dat rechtsbijstand op basis van “no cure no pay” voor vergoeding in aanmerking komt.
11.2.
Belanghebbende heeft verzocht om de proceskosten in de fase van bezwaar vast te stellen op € 624 (per proceshandeling). Belanghebbende verwijst hierbij naar de conclusie van Advocaat-Generaal R.J. Koopman van 1 maart 2024, ECLI:NL:PHR:2024:235. Nu sprake is van een ongegrond beroep met schending van artikel 40 Wet Pro WOZ, wordt de heffingsambtenaar alleen veroordeeld in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De proceshandelingen in bezwaar komen niet voor vergoeding in aanmerking. Belanghebbende krijgt voor de rechtsbijstand door een gemachtigde op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
- wijst af het verzoek om immateriële schadevergoeding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 20 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.