Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1062
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 december 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Loon op Zand),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 januari 2025.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op € 623.000 vastgesteld. Hierbij is uitgegaan van de toestand van de woning per 1 januari 2024. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 508.000. Tevens is een kostenvergoeding van € 161,74 toegekend.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft gemachtigde namens belanghebbende deelgenomen en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] , [taxateur] (taxateur) en als toehoorder [toehoorder] . Op dezelfde zitting zijn nog vier zaken van andere, door gemachtigde vertegenwoordigde, belanghebbenden behandeld.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning in aanbouw (bouwjaar 2024) met een gebruikersoppervlakte van 188 m2. De woning is gelegen op een perceel van 5890 m2. De woning heeft een kelder en een aangebouwde berging/schuur, met tevens op het perceel een gastenverblijf, een ligbox stal, twee werktuigen bergingen, erfverharding, een jongveestal, een hooi/stroschuur, twee mestkelders en een noodgebouw.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 450.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in bezwaar verlaagde waarde van € 508.000.
Omvang van het geschil
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Kostenvergoeding in bezwaar
3.4.
Belanghebbende stelt dat de kostenvergoeding voor de bezwaarfase niet juist is vastgesteld. Waar aanvankelijk in de uitspraak op bezwaar een totaal bedrag van € 161,74 is toegekend, verzoekt belanghebbende in beroep primair om een verhoging van de kostenvergoeding in bezwaar gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 17 januari 2025. [1]
3.5.
De heffingsambtenaar vindt, kort gezegd, dat voor deze zaak en bij deze gemachtigde geen sprake is van een bijzonder geval.
3.6.
Gelet op wat de Hoge Raad in de arresten van 17 januari 2025 [2] en 25 april 2025 [3] heeft overwogen, moet worden beoordeeld of het geval van belanghebbende met het oog op die proceskostenvergoeding is aan te merken als een ‘bijzonder geval’ als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van 17 januari 2025. Blijkens dit arrest rust de bewijslast dat sprake is van een ‘bijzonder geval’ op belanghebbende. [4] Het gaat hierbij niet specifiek om de werkzaamheden die de gemachtigde heeft verricht in de procedure waarin die proceskostenvergoeding wordt toegekend, maar om het bedrijfsmodel. Die moet zijn ingericht als no cure no pay of op een grondslag die daarmee op één lijn kan worden gesteld. Het is aan de belanghebbende en de gemachtigde, die zich op de uitzondering beroepen, te onderbouwen dat geen sprake is van no cure no pay of een daarmee op één lijn te stellen bedrijfsmodel.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van een bijzonder geval. Gemachtigde geeft aan dat er door zijn kantoor niet gewerkt wordt met standaard tekstblokken. De rechtbank ziet daarin onvoldoende grond voor het oordeel dat zijn bedrijfsmodel niet de door de Hoge Raad genoemde kenmerken bezit en dus sprake is van een bijzondere omstandigheid. Daarbij heeft gemachtigde geen financiële gegevens overlegd en daardoor geen inzicht gegeven in zijn bedrijfsmodel. Belanghebbende voldoet dus niet aan zijn bewijslast. Dat betekent dat bij de vaststelling en de toekenning van de proceskosten de vermenigvuldigingsfactoren uit artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ kunnen worden toegepast. Welke matigingsfactor specifiek op grond van artikel 30a Wet WOZ moet worden toegepast komt onderstaand verder aan de orde.
3.8.
Gemachtigde stelt zich subsidiair op het standpunt dat de onjuiste matigingsfactor [5] op de proceskostenvergoeding in bezwaar is toegepast. Ten onrechte is de matigingsfactor voor 2025 toegepast, terwijl de matigingsfactor uit 2024 toegepast dient te worden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de proceskostenvergoeding in bezwaar op grond van artikel 30a, eerste lid, Wet WOZ op de juiste wijze is berekend.
3.9.
Niet in geschil is dat belanghebbende recht heeft op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. Uit de stukken van het dossier leidt de recht af dat ook niet in geschil is dat er 1 punt moet worden toegekend voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting.
3.10.
De rechtbank oordeelt als volgt. De matiging van de kosten van rechtsbijstand geldt voor bezwaar, (hoger) beroep, verzet of een verzoek om herziening tegen/van een besluit (beschikking of uitspraak) dat op of na 1 januari 2024 is bekendgemaakt. Belangrijk daarbij is dat de beoordeling van de kostenvergoeding per fase van de procedure geschiedt. De datum van toezending van de uitspraak op bezwaar of de uitspraak van de rechtbank is leidend, gelet op de tekst van de overgangsbepaling. [6] In dit geval is de aanslag opgelegd na 1 januari 2024 en de uitspraak op bezwaar is gedaan na 1 januari 2025. Artikel 30a van de Wet WOZ over de matiging van kosten van rechtsbijstand is dan ook van toepassing.
3.11.
Vervolgens komt de vraag op welke matigingsfactor van toepassing is. Per 1 januari 2025 is namelijk de betreffende factor gewijzigd naar aanleiding van jurisprudentie van de Hoge Raad. [7] Bij de invoering van die wetgeving is aangegeven dat dit is ingegeven door de wens van de wetgever om de vergoeding van (proces)kostenvergoedingen blijvend op (ongeveer) hetzelfde niveau te houden dat door de wetgever redelijk wordt geacht. [8] Gelet daarop ziet de rechtbank aanleiding om in dit geval voor de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar de bezwaarkostenvergoeding juist heeft vastgesteld ook rekening te houden met deze regels. De rechtbank acht dat ook leiden tot een passende vergoeding in de omstandigheden van dit geval, omdat de vergoeding die dan wordt toegekend niet in betekenende mate (in negatieve zin) afwijkt van de vergoeding waar aanspraak op gemaakt kon worden ten tijde van het verrichten van de proceshandelingen. [9]
3.12.
Het voorgaande houdt in dat de heffingsambtenaar voor de kostenvergoeding in bezwaar de juiste methodiek heeft gevolgd. Desalniettemin heeft belanghebbende er terecht op gewezen dat de heffingsambtenaar een afrondingsfout heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft dat zelf ook erkend. Het beroep is in zoverre gegrond en de rechtbank zal de kostenvergoeding in bezwaar vaststellen op € 161,76.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
3.13.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, voor wat betreft de op de zaak betrekking hebbende stukken (de iWOZ-rapportages en PMA-inlichtingenformulieren), niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op de iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de iWOZ-rapportages niet behoren tot de in artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ te verstrekken gegevens.
3.14.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [10]
3.15.
De iWOZ-rapportages en de PMA-inlichtingenformulieren van de referentiewoningen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is slechts anders als voorgenoemde stukken door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om tot een onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te komen. [11] Naar aanleiding van de verklaring van de heffingsambtenaar en de taxateur ter zitting maakt de rechtbank op dat de stukken waar belanghebbende in de bezwaarfase om heeft verzocht weldegelijk zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.16.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Uit het voorgaande (zie overweging 3.16) blijkt dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan.
3.17.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb), tenzij sprake is van een benadeling. Daarvan is sprake indien aannemelijk is dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig alle gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ zou hebben verstrekt en de belanghebbende zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd. [12] De rechtbank ziet in dit geval aanleiding om de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Gelet op het hierna volgende oordeel ten aanzien van de waarde-onderbouwing door de heffingsambtenaar zou de uitspraak op bezwaar geen andere uitkomst hebben gehad bij tijdige verstrekking van de gegevens. [13] Wel is deze schending aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding en een vergoeding van het griffierecht.
Toetsingskader van de rechtbank
3.18.
Op 1 januari 2023 was de woning in aanbouw. Daar zijn partijen het over eens. De waarde van de woning die toen in aanbouw was moet gelet op artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Onder vervangingswaarde wordt verstaan: het uit de stichtingskosten (bouwkosten) of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, naar de toestand op 1 januari 2024. [14] Tussen partijen is als uitgangspunt niet in geschil dat de waarde van de woning moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ.
3.19.
Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning in aanbouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [15]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.20.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix met bijbehorende bijlagen met toelichting ten grondslag gelegd dat op 25 juni 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
3.21.
Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 450.000. Belanghebbende voert daartoe aan dat de woning al wel wind- en waterdicht was, echter alle technische installaties ontbraken nog, en waren er geen nutsvoorzieningen, geen sanitaire voorzieningen, geen keuken, geen badkamer en aan de binnenzijde was de woning nog helemaal niet afgewerkt.
3.22.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de vervangingswaarde uitgegaan van de juiste uitgangspunten. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de stichtingskosten en het gereedheidspercentage per 1 januari 2024. Bij het gereedheidspercentage wordt gekeken naar hoever de bouw van de woning af was aan het begin van het kalenderjaar. Op de toestandsdatum is de woning water- en winddicht volgens belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij rekening houdend met de staat van de woning op toestandsdatum 1 januari 2024 een gereedheidspercentage van 60% heeft gehanteerd, omdat de woning wind- en waterdicht was. Verder heeft de heffingsambtenaar de bouwkosten bepaald aan de hand van normbedragen uit het Taxatieboekje. Belanghebbende heeft zich tegen deze berekeningsmethode en de gehanteerde uitgangspunten niet verzet. Aanvullend op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de eenheidsprijs bovendien onderbouwd door een vergelijking te maken met verschillende vergelijkbare woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende met stukken onderbouwd dat de gehanteerde stichtingskosten en het gehanteerde gereedheidspercentage onjuist zijn. De enkele stelling dat de voorzieningen en de technische installaties van (een deel van) het object op de toestandsdatum nog niet gereed of in een bepaalde staat waren is daarvoor onvoldoende. Belanghebbende heeft daartoe geen concreet en verifieerbaar bewijs voor aangeleverd De beroepsgrond slaagt niet.
3.23.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond voor wat betreft de beslissing ten aanzien van de kostenvergoeding in bezwaar. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de kostenvergoeding. Voor het overige is het beroep ongegrond.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is verklaard en sprake was van een gebrek dat met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb is gepasseerd, moet de heffingsambtenaar het griffierecht vergoeden.
4.3.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten in beroep. Voor het achterwege laten daarvan vanwege bijzondere omstandigheden als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 453,50. Wel ziet de rechtbank aanleiding om de vergoeding te matigen wegens samenhang. Er is namelijk sprake van zaken waarin een vergoeding wordt toegekend wegens een geconstateerde schending van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ en een onjuiste berekening van de hoogte van de kostenvergoeding in bezwaar. Hierover is door vier verschillende belanghebbenden die door gemachtigde worden vertegenwoordigd geklaagd in procedures die (nagenoeg) gelijktijdig zijn behandeld, waarbij de betreffende rechtsbijstand nagenoeg identiek is geweest. De omstandigheid dat daarbij nog een aanvullend geschilpunt aanwezig was, acht de rechtbank in dit geval geen aanleiding om geen samenhang te constateren. [16] De rechtbank zal dan ook een factor van 1,5 hanteren, waardoor de in totaal toe te kennen vergoeding € 680,25 bedraagt. Per zaak zal een bedrag van € 170,07 worden toegekend. De rechtbank acht dat aanvullend op basis van artikel 2, tweede lid van het Besluit proceskosten bestuursrecht een passende vergoeding gelet op de aanleiding voor de toekenning van de proceskostenvergoeding. Door de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is belanghebbende namelijk niet benadeeld, waardoor deze schending op basis van artikel 6:22 Awb Pro gepasseerd is. Verder vindt het gelijk van belanghebbende ten aanzien van de kostenvergoeding zijn oorsprong in een afrondingsverschil van € 0,02.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover het is gericht tegen de beslissing over de kostenvergoeding gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de kostenvergoeding;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende van € 161,76 onder verrekening van hetgeen reeds is betaald;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding voor de kosten in beroep aan belanghebbende van € 170,07.
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- beslist dat, voor zover de (proces)kostenvergoedingen en het griffierecht niet tijdig worden betaald, de wettelijke rente daarover in zoverre is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.