Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 25/2737
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zundert
(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de vraag of het college terecht een tegemoetkoming in planschade aan eiser heeft toegewezen voor een bedrag van € 26.000,00. Eiser is het niet eens met het bedrag en vindt dat een tegemoetkoming van € 68.000,00 toegewezen moet worden. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Mede aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het beroep.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college terecht een tegemoetkoming in planschade aan eiser heeft toegekend van € 26.000,00. Eiser krijgt geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Eiser heeft een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 30 september 2024 toegewezen voor een bedrag van € 26.000,00. Met het bestreden besluit van 1 april 2025 op het bezwaar van eiser is het college bij die beslissing gebleven.
2.1.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) heeft op het beroep gereageerd.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van het college en [deskundige] als deskundige namens SAOZ.
2.3.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of het college terecht een tegemoetkoming in planschade aan eiser heeft toegekend van € 26.000,00. Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten van eiser, de beroepsgronden.
Inleiding
4. Eiser is sinds 16 augustus 1993 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [adres] .
4.1.
Op 10 maart 2023 is het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” in werking getreden. Door dit bestemmingsplan is de bestemming van de gronden ten zuiden van het perceel van eiser gewijzigd. Waar voorheen slechts beperkte bebouwing voor agrarisch gebruik was toegestaan, is nu de bouw van 31 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt.
4.2.
Eiser heeft op 24 november 2023 een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade vanwege waardevermindering van zijn eigendom door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.
4.3.
SAOZ is door het college ingeschakeld als planschadeadviseur. Op 12 september 2024 heeft SAOZ haar advies aan het college uitgebracht. Daarin concludeert SAOZ dat de voor eiser niet voorzienbare planologische wijziging tot een waardevermindering van € 60.000,00 heeft geleid. Een percentage van 4% moet volgens SAOZ als normaal maatschappelijk risico (NMR) gehanteerd worden. Dit maakt dat eiser volgens SAOZ aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in planschade voor een bedrag van € 26.000,00.
4.4.
Het college heeft op 30 september 2024 overeenkomstig het advies van SAOZ op de aanvraag beslist en een tegemoetkoming in planschade toegekend voor een bedrag van € 26.000,00.
Toetsingskader
5. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
5.1.
De door eiser aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
5.2.
De wettelijke regels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
Het geschil
6. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” heeft geleid tot een planologisch nadeligere situatie voor eiser en dat de woningbouwontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Evenmin is in geschil dat deze ontwikkeling, gelet op de ruimtelijke structuur van de omgeving, in beginsel als gedeeltelijk passend kan worden beschouwd. Partijen zijn het er daarnaast over eens dat de waarde van de woning van eiser voor de planwijziging € 850.000,00 bedraagt. In geschil is de omvang van de waardevermindering van de woning als gevolg van de planologische wijziging en de hoogte van het NMR dat daarbij in aanmerking moet worden genomen.
Heeft het college de waardevermindering van de woning juist vastgesteld?
7. Eiser stelt dat de waardevermindering van zijn woning als gevolg van de planologische wijziging groter is dan het bedrag waarvan SAOZ is uitgegaan. Volgens eiser is zijn woning gelegen op een locatie in het hogere prijssegment, waarvan de waarde sterk afneemt vanwege het ontstaan van een mindere ligging, bijvoorbeeld door de realisatie van een nieuwe woonwijk. Hij meent dat de waarde na de planwijziging € 765.000,00 bedraagt, terwijl SAOZ uitgaat van € 790.000,00. Omdat niet in geschil is dat de waarde voor de planwijziging € 850.000,00 bedroeg, komt eiser uit op een waardevermindering van € 85.000,00. Volgens hem heeft het college de omvang van de waardevermindering dan ook te laag vastgesteld.
7.1.
Het college volgt het advies van SAOZ, waarin de waardevermindering is vastgesteld op € 60.000,00, uitgaande van een waarde van € 790.000,00 na de planologische wijziging. Het college wijst erop dat eiser geen deskundig tegenadvies of onderbouwde taxatie heeft overgelegd die de door SAOZ gehanteerde waarde weerlegt. Volgens het college is het deskundigenadvies zorgvuldig tot stand gekomen en zijn de relevante planologische regimes en locatiekenmerken daarin voldoende meegewogen.
8. De rechtbank stelt voorop dat bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van de planologische mogelijkheden onder het oude en nieuwe regime. [1]
8.1.
Uit vaste rechtspraak [2] volgt dat artikel 6.1 van de Wro niet dwingt tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. [3] Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie. [4] Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van (dat aspect van) het taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Onvoldoende is een - niet met een tegenrapport onderbouwd - betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt. [5]
8.2.
De rechtbank stelt vast dat het college de waardevermindering van de woning heeft vastgesteld op basis van het advies van SAOZ. SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat het college in beginsel op een door SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. [6] Uit het dossier blijkt dat SAOZ bij haar waardering rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in het hogere prijssegment en de gevolgen van de planologische wijziging voor de marktpositie van de woning. Eiser heeft enkel gesteld dat de waardevermindering groter is, maar heeft dit niet onderbouwd met een onafhankelijk deskundigenrapport of andere objectieve gegevens. Dat de gemachtigde van eiser zelf makelaar en taxateur is, maakt hem niet tot een onafhankelijke deskundige in deze procedure. [7] Eiser heeft ook niet concreet onderbouwd welke onderdelen van het SAOZ-advies onjuist zouden zijn. Er is ook anderszins niet gebleken van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid of juistheid van het advies van SAOZ. Het college mocht daarom in redelijkheid van dit advies uitgaan. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding te oordelen dat de waardevermindering onjuist is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is het college terecht uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico (NMR) van 4%?
9. Eiser stelt dat het NMR op 2% had moeten worden vastgesteld. Volgens eiser mocht hij er, mede gelet op de ligging van het plangebied direct naast een sportbestemming en de toepasselijkheid van de VNG-richtafstandenlijst, op vertrouwen dat woningbouw op deze locatie niet zou worden toegestaan.
9.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat het NMR terecht op 4% is vastgesteld. Volgens het college past de woningbouwontwikkeling geheel binnen het langjarig gevoerde beleid en gedeeltelijk bij de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het college wijst erop dat woningbouw niet was uitgesloten en dat SAOZ het NMR aan de hand van de relevante indicatoren heeft beoordeeld en gemotiveerd op 4% heeft vastgesteld.
10. De rechtbank stelt voorop dat de vaststelling van het NMR in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is en dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. [8]
10.1.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. [9]
10.2.
De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. [10] Of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, wordt namelijk los van de omstandigheden van het geval beoordeeld. Of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, wordt wel beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval. [11] Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. [12]
10.3.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft voor het bepalen van de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen. [13]
10.4.
Zoals de rechtbank reeds in overweging 6 heeft vastgesteld, is tussen partijen niet in geschil dat de woningbouwontwikkeling, gelet op de ruimtelijke structuur van de omgeving, in beginsel als gedeeltelijk passend moet worden aangemerkt. Dit vormt het uitgangspunt voor de beoordeling van de hoogte van het NMR.
10.5.
Wat betreft het langjarig gevoerde beleid is de rechtbank van oordeel dat het college naar behoren heeft gemotiveerd dat de woningbouwontwikkeling binnen dat beleid past. Daartoe overweegt de rechtbank dat het plangebied is gelegen in een gebied dat in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is aangeduid als “verstedelijking afweegbaar” en dat de ontwikkeling past binnen het langjarig door gemeente en provincie gevoerde beleid.
10.6.
Voor zover eiser zich beroept op de VNG-richtafstandenlijst, overweegt de rechtbank dat deze richtafstandenlijst een belangrijk hulpmiddel vormt bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid, maar geen juridisch bindende norm is. Afwijken van deze richtafstanden is toegestaan, mits dat deugdelijk wordt gemotiveerd. Het enkele feit dat van de richtafstanden wordt afgeweken, brengt daarom niet mee dat woningbouw op deze locatie niet mocht worden verwacht. De planologische mogelijkheid tot woningbouw wordt immers bepaald door het bestemmingsplan en niet uitsluitend door de richtafstanden.
10.7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het college de planologische ontwikkeling terecht heeft aangemerkt als een normale maatschappelijke ontwikkeling die, gelet op de ruimtelijke structuur, als gedeeltelijk passend moet worden beschouwd. Nu aan één van beide indicatoren slechts gedeeltelijk wordt voldaan, kon het college naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de rechtspraak, in redelijkheid uitgaan van een drempel van 4%. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Koek, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. de Rooij, griffier, op 13 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van een geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in staat de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wettelijke regels
Wet ruimtelijke ordening
Artikel 6.1 Wro
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 36, eerste lid, of artikel 338, derde of vierde lid;
b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d;
c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.
Artikel 6.2 Wro
1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.