Uitspraak
201300165/1/A3.
Datum uitspraak: 18 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EKA Vastgoed I B.V. en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EKA Vastgoed II B.V., beide gevestigd te Den Haag, (hierna: tezamen en in enkelvoud EKA Vastgoed B.V.),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 21 november 2012 in zaak nr. 12/3626 in het geding tussen:
EKA Vastgoed B.V.
en
de raad van de gemeente Leiden.
Procesverloop
Bij besluit van 18 januari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden aan de raad een voorstel gedaan om de gronden, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie L nummers 2315 A1 en A3 tot en met A184, voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: de Wvg) van toepassing zijn.
Tegen dit besluit heeft EKA Vastgoed B.V. bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 31 maart 2011 heeft de raad overeenkomstig het voorstel van het college de gronden, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie L nummers 2315 A1 en A3 tot en met A184 aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn.
Bij besluit van 26 januari 2012 heeft de raad het door EKA Vastgoed B.V. tegen het besluit van 18 januari 2011 gemaakte bezwaar, dat ingevolge artikel 6, derde lid, van de Wvg wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de raad van 31 maart 2011, onder verbetering van de motivering, ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 november 2012 heeft de rechtbank het door EKA Vastgoed B.V. daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft EKA Vastgoed B.V. hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 december 2013, waar EKA Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door mr. J. Geelhoed, advocaat te Naaldwijk, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A.M. Kluit en E. van der Nat, beiden werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door mr. R. van der Zwan, advocaat te Den Haag, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 2 van Pro de Wvg, zoals dat luidde ten tijde hier van belang, kan de gemeenteraad gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van toepassing zijn.
Ingevolge artikel 5, eerste lid, komen gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming ook voor aanwijzing in aanmerking. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.
Ingevolge artikel 6, eerste lid, kan het college gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 5 in Pro werking treedt.
Ingevolge het derde lid wordt, indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, het bezwaar of beroep geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad.
2. De raad heeft zich bij het besluit van 31 maart 2011 op het standpunt gesteld dat de aanwijzing van de desbetreffende gronden noodzakelijk is in verband met de gewenste ontwikkelingen in het Stationsgebied. Hij heeft daaraan het "Beeldkwaliteitplan Leiden Stationsgebied" van 28 mei 2010 (hierna: beeldkwaliteitplan), de "Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied" van 17 augustus 2010 (hierna: de nota) en het raadsvoorstel 10.0129 van 2 november 2010 (hierna: het raadsvoorstel) ten grondslag gelegd. Bij besluit van 26 januari 2012 heeft de raad de aanwijzing van de desbetreffende gronden gehandhaafd. Ter motivering van dat besluit heeft de raad het advies van 22 december 2011 van de Commissie Bezwaarschriften overgenomen.
3. EKA Vastgoed B.V. betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat aan de formele toepassingsvereisten van artikel 5, eerste lid, van de Wvg is voldaan. Zij voert hiertoe aan dat niet aannemelijk is gemaakt dat het toegedachte gebruik van de gronden afwijkt van het huidige gebruik. De rechtbank heeft volgens haar ten onrechte overwogen dat de raad afdoende heeft gemotiveerd dat het toekomstige gebruik intensiever zal zijn. Hoewel geen gedetailleerde bestemming van de gronden bekend hoeft te zijn, zou volgens EKA Vastgoed B.V. in dit geval, gelet op de ruime toegedachte bestemming van de gronden, op zijn minst bekend moeten zijn waarom die bestemming leidt tot een intensiever gebruik van de gronden dan de huidige bestemming.
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 25 april 2012 in zaak nr. 201105317/1/A3) is bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.
Het bij het besluit van 26 januari 2012 overgenomen advies van de Commissie Bezwaarschriften vermeldt dat de huidige bestemming van de aangewezen gronden een combinatie is van wonen en werken. Verder vermeldt het advies dat uit het beeldkwaliteitplan, de nota en het raadsvoorstel volgt dat op de desbetreffende gronden onder meer een drietal gebouwen zal worden gerealiseerd die zijn aangeduid met de bestemming "gemengd gebruik", dat naast 50% wonen een mix van andere functies inhoudt, zoals winkels, grootschalige retail, werk- en bedrijfsruimte, horeca en leisure, voorzieningen en parkeren. Voorts volgt daaruit dat wordt voorzien in een verbeterde openbare ruimte, waardoor een fijnmazig netwerk van openbare routes, diverse dwarsverbindingen tussen deze routes en een natuurlijke aansluiting op de binnenstad ontstaat, met doorsnijdingen en straatverbeteringen en een nieuwe route "Centrum/Leeuwenhoek". Ten slotte volgt daaruit dat niet alleen het huidige gesloten gedateerde bouwblok zou moeten wijken voor een kleinschalige, open blokkenstructuur, maar dat als gebouwtypologie is gekozen voor een gebouw met sokkel en bovenbouw. Hoewel de toegedachte bestemming vooralsnog niet wezenlijk afwijkt van de huidige bestemming van de desbetreffende gronden, het fijnmazige netwerk aan openbare routes daargelaten, heeft de rechtbank gelet op alle voormelde omstandigheden terecht overwogen dat de raad aannemelijk heeft gemaakt dat het toekomstige gebruik van die gronden intensiever zal zijn en dat derhalve van een afwijkend gebruik kan worden gesproken. Voor het oordeel dat, gelet op de ruime toegedachte bestemming, tenminste duidelijk zou moeten zijn in hoeverre die bestemming leidt tot intensiever gebruik, biedt de Wvg geen grond. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 28 maart 2012 in zaak nr. 201105481/1/A3), is het inherent aan de toepassing van artikel 5 van Pro de Wvg dat van de toegedachte bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. In dit stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangeduid welke bestemming zal worden toegekend. Voorts behoeft nog niet voor elk in de aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast.
Gelet hierop en op het feit dat aan de desbetreffende gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht, heeft de rechtbank terecht overwogen dat is voldaan aan de formele voorwaarden van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.
4. EKA Vastgoed B.V. betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte bij haar beoordeling rekening heeft gehouden met een onzekerheidsmarge ten aanzien van de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Zij voert daartoe aan dat geen onzekerheid bestaat over de vraag of de beoogde ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd, maar dat deze in ieder geval pas over tien jaar zullen worden verwezenlijkt.
4.1. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, leidt de omstandigheid dat de plannen pas over tien jaar zullen worden verwezenlijkt, niet tot het oordeel dat de raad niet in redelijkheid het voorkeursrecht heeft kunnen vestigen. De rechtbank heeft dit terecht onderkend. Daarbij heeft zij voorts terecht in aanmerking genomen dat, indien binnen drie jaar geen opvolgend plan wordt vastgesteld, het voorkeursrecht van rechtswege vervalt.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. A. Hammerstein en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. B. Nell, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Nell
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2013
597.