Uitspraak
201606663/1/A2.
Datum uitspraak: 14 juni 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Aalsmeer,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 juli 2016 in zaak nr. 15/7633 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer.
Procesverloop
Bij besluit van 4 juni 2015 heeft het college [appellant] een planschadevergoeding toegekend ten bedrage van € 20.000,00.
Bij besluit van 13 oktober 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 juli 2016 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 mei 2017, waar [appellant], vergezeld door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Essakkili en mr. E. Bakker, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Aalsmeer. Volgens [appellant] is zijn woning aanzienlijk in waarde gedaald als gevolg van de planologische maatregelen die het verleggen van de provinciale weg N201 mogelijk hebben gemaakt. Daarom heeft hij op 20 juni 2010 een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend.
Besluitvorming
2. Het college heeft aan zijn besluit van 4 juni 2015 een advies van De Bont Adviesbureau Schadevergoedingen (hierna: De Bont) van 5 februari 2015 ten grondslag gelegd. De Bont beschrijft in dit advies dat bij planschadebeoordelingen een waardevermindering in de regel wordt bepaald door waarden vóór en ná inwerkingtreding van de schadeveroorzakende maatregel te vergelijken. In dit geval heeft hij zich evenwel primair laten leiden door zijn kennis en ervaring op het gebied van planschadebepaling en de classificaties zoals die zijn terug te vinden in uitspraken van de Afdeling, zoals die van 28 april 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO8492. In deze uitspraken wordt een waardevermindering die ligt tussen 0-5% aangeduid als "lichte schade", een waardevermindering die ligt tussen 5-10% als "zware/ernstige schade" en een waardevermindering die boven 10% ligt als "bovenmatige schade". Deze wijze van schatten van waardevermindering is volgens De Bont in dit geval gepast, omdat de woning van [appellant] zich slecht laat vergelijken met andere woningen en er meerdere planologische maatregelen zijn die schade veroorzaken en elk een verschillend effect hebben. De Bont geeft te kennen wel enkele transacties te hebben geanalyseerd om de waardedaling na de inwerkingtreding van de planologische maatregelen te kunnen inschatten, maar deze heeft hij niet van doorslaggevend belang geacht. Volgens De Bont moet het planologisch nadeel van [appellant] als (relatief) zwaar worden gekwalificeerd. Dit vertaalt zich volgens De Bont in een waardedaling van € 20.000,00. Dat bedrag komt overeen met 6,25% van de waarde van de woning voor de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende maatregelen, die hij op € 320.000,00 heeft getaxeerd. Dit percentage past in de door de Afdeling geaccepteerde classificatie van "zware/ernstige schade", aldus De Bont.
Het college heeft het besluit van 4 juni 2015, onder verwijzing naar een advies van de commissie voor de bezwaarschriften van 12 oktober 2015, gehandhaafd bij zijn besluit van 13 oktober 2015. Volgens het advies van de commissie blijkt uit het advies van De Bont dat het verkeer door de aanleg van de N201 ter plaatse zal toenemen. Verder is volgens De Bont sprake van een aanzienlijke planologische verzwaring als gevolg van milieufactoren, zoals geluid, stof, geur, licht en luchtkwaliteit en van een zekere verslechtering wat betreft het uitzicht en de situering. Deze typering voldoet volgens de commissie aan de in de rechtspraak aanvaarde kenmerken van middelzware schade, die leidt tot een waardedaling van 4 tot 6 à 7%. De inschatting van De Bont dat de schade 6,25% van de waarde bedraagt, is daarmee in lijn. Er bestaat geen aanleiding de planschade te laten vaststellen door een gezamenlijk aan te wijzen derde taxateur. Het door [appellant] ingebrachte rapport van makelaar C.A. Eveleens van 6 juli 2015, dat betrekking heeft op de woning van de zus van [appellant] aan de [locatie 2], geeft daartoe evenmin aanleiding, omdat Eveleens geen planologische vergelijking heeft gemaakt. Verder is niet gebleken dat de WOZ-waarde van de woning van [appellant] in het jaar onmiddellijk na de planologische wijzigingen aanzienlijk meer is gedaald dan het door De Bont geschatte schadepercentage, zodat de WOZ-waarde niet relevant is voor de beoordeling van de planschadetaxatie, aldus het advies van de commissie voor de bezwaarschriften.
Beroep
3. De rechtbank heeft overwogen dat bij de beoordeling van een verzoek om planschade een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan wordt gesteld dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon dan wel kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:781. Uit het rapport van De Bont blijkt dat een dergelijke vergelijking heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft De Bont op basis van die planologische bevindingen, eigen waarnemingen, vergelijkbare transacties rond de peildatum en omgevingsfactoren een beredeneerde waarde van de woning van [appellant] begroot. De rechtbank is van oordeel dat uit het rapport van Eveleens niet blijkt dat een planvergelijking is gemaakt of dat de planologische effecten in de waardedaling zijn betrokken. In het rapport is slechts gesteld dat het schadepercentage van 6,25% discutabel is, maar dat verder onvoldoende onderbouwd. Het college heeft, onder verwijzing naar het advies van De Bont, voldoende gemotiveerd dat het gebruikelijk is de zwaarte van de schade uit te drukken in een percentage en waarom in dit geval een percentage van 6,25% toepasselijk is. [appellant] heeft met het rapport van Eveleens niet aannemelijk gemaakt dat het advies van De Bont onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Het college heeft het advies van De Bont dan ook aan zijn besluitvorming ten grondslag kunnen leggen, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het advies van De Bont aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen. Volgens [appellant] is het advies dat De Bont heeft uitgebracht ondeugdelijk. Het is niet duidelijk op welke wijze De Bont de waarde van de woning aan de [locatie 1] heeft getaxeerd. In het advies worden namelijk geen referentieobjecten opgevoerd. Verder heeft De Bont een schadepercentage gebruikt om het planologisch nadeel te begroten, terwijl het planschaderecht bepaalt dat de vermindering van de waarde van de onroerende zaak dient te worden gecompenseerd. Het gebruik van een percentage doet geen recht aan de omstandigheden van dit specifieke geval. Gelet op de ernst van het planologisch nadeel dat de maatregelen die het verleggen van de provinciale weg N201 mogelijk maken met zich brengen, zou een hogere vergoeding toegekend moeten worden. Dat de door De Bont voorgestelde vergoeding te laag is, blijkt uit het overgelegde rapport van Eveleens. Hoewel dit rapport ziet op de naastgelegen woning, geeft het op zijn minst een indicatie dat het verschil tussen de waarde van de woning vóór en ná de inwerkingtreding van de planologische maatregelen groter is dan De Bont heeft geschat. De rechtbank heeft dit niet onderkend, aldus [appellant].
4.1. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Het vorenstaande brengt met zich dat het aan [appellant] is om concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van De Bont naar voren te brengen. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat [appellant] dergelijke aanknopingspunten niet naar voren heeft gebracht. De Bont heeft in zijn advies uiteengezet dat het oude planologische regime een aantal voor [appellant] negatieve mogelijkheden bood en dat het nieuwe regime een voordeel biedt, omdat de woning niet meer als agrarische bedrijfswoning is aangemerkt. [appellant] bestrijdt de door De Bont gemaakte beoordeling van de planologische regimes niet. Eveleens gaat hieraan in haar rapport geheel voorbij. Uit het rapport van Eveleens blijkt dat zij slechts de marktwaarde van de woning van de zus van [appellant] heeft getaxeerd. Reeds hierom kan aan het rapport van Eveleens niet de waarde worden toegekend die [appellant] daaraan toekent. Dat in het advies van De Bont geen referentieobjecten worden genoemd, maakt niet dat het college dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. Dat dit met zich brengt dat een gemaakte taxatie lastig te beoordelen is, is inherent aan taxatie. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het aandragen van referentieobjecten, dat de door De Bont gemaakte taxatie onjuist is. [appellant] gaat er met zijn standpunt dat een schadepercentage geen recht doet aan de omstandigheden van het specifieke geval ten slotte aan voorbij dat De Bont niet voor het schadepercentage 6,25% heeft gekozen, maar dat hij heeft geschat dat de woning van [appellant] als gevolg van de planologische wijzigingen met € 20.000,00 in waarde is gedaald. De Bont heeft in zijn advies uiteengezet dat dit bedrag overeenkomt met 6,25% van de waarde van de onroerende zaak en dat percentage past binnen de classificatie van "zware/ernstige schade" die hier aan de orde is (in dit verband zij gewezen op de uitspraken van de Afdeling van 28 april 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO8492 en 29 augustus 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB2527). Ook hetgeen [appellant] in dit verband aanvoert kan hem niet baten.
Het betoog faalt.
Slotsom
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Van Altena
voorzitter De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2017
735.