Uitspraak
201504564/1/A2.
Datum uitspraak: 23 maart 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] en [appellante C] (hierna: tezamen en in enkelvoud: [appellant B]), allen wonend te Broek,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 april 2015 in zaken nrs. 15/99 en 15/100 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van De Friese Meren (thans: De Fryske Marren).
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 3 juli 2014 heeft het college verzoeken van [appellant A] en [appellant B] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij onderscheiden besluiten van 25 november 2014 heeft het college de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 29 april 2015 heeft de rechtbank de door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [belanghebbende] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 februari 2016, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door ir. H. Wieringa, werkzaam bij bureau "Land & Co", en het college, vertegenwoordigd door drs. P.B. Loonstra, werkzaam bij de gemeente De Fryske Marren, vergezeld van mr. D.S. Krijgsman, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) zijn verschenen.
Voorts is daar [belanghebbende] als partij gehoord.
Overwegingen
1. [appellant A] is eigenaar van de woning op het perceel [locatie 1] te Broek. [appellant B] is eigenaar van de woning op het perceel [locatie 2]. [appellant A] heeft op 4 juni 2013 en [appellant B] heeft op 18 juni 2013 verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "Natuur en Waterlandgoed Trijntje Wiel". Dit bestemmingsplan maakt ten westen van de woningen van [appellant A] en [appellant B] de bouw mogelijk van drie landgoedwoningen met bijbehorende tuinen. De maximale hoogte van de woningen bedraagt 10.60 meter. De overige gronden in het plangebied zijn bestemd voor natuurgronden en water. Het ten noorden van de woningen gelegen gebied is bestemd voor natuur, gecombineerd met een extensief agrarisch gebruik. Volgens [appellant A] en [appellant B] leiden zij ten gevolge van de planologische verandering schade, bestaande uit waardedaling van hun woningen door verlies van vrij uitzicht.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
3. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
4. Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde besluiten van 3 juli 2014 twee afzonderlijke door de SAOZ opgestelde adviezen van 17 juni 2014 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat op circa 150 meter ten noordwesten van het perceel van [appellant A] en op circa 129 meter ten westen van het perceel van [appellant B] landgoedwoningen kunnen worden gebouwd. Voor de tussengelegen gronden geldt thans deels een natuurbestemming, deels is voor de tussengelegen gronden de bestemming "Cultuurgrond" uit het bestemmingsplan "Broek Noord" van toepassing gebleven. Deze gronden zijn bestemd voor cultuurgrond, met daaraan ondergeschikt, sloten, bermen en beplanting, paden, nutsvoorzieningen, met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Uitgaande van een maximale invulling kon er voorheen op kortere afstand al zicht zijn op 3 meter hoge bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij te denken valt aan teeltondersteunende voorzieningen of sleufsilo’s.
Op verder westelijk gelegen gronden gold ingevolge het bestemmingsplan "Buitengebied" de bestemming "Agrarisch gebied", met aanduiding "ontwikkelingsmogelijkheden watergebonden recreatie". Deze gronden waren onder meer bestemd voor agrarische cultuurgronden, waarbij houtteelt niet in de bestemming was begrepen en bestaande niet-grondgebonden agrarische bedrijven, grondgebonden agrarische bedrijven, waarbij mestopslag, buiten het bouwvlak/de op de plankaart aangegeven rechthoek, niet in de bestemming was begrepen. Op deze gronden mochten met uitzondering van gebouwtjes ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen, geen gebouwen worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gold hier eveneens een hoogte van maximaal 3 meter.
Nu in het tussenliggende gebied deels de agrarische bestemming uit het bestemmingsplan "Broek Noord" van toepassing is gebleven, moeten aanvragers, uitgaande van een maximale invulling onder het nieuwe bestemmingsplan derhalve rekening houden met de mogelijkheid dat zij op ruime afstand zicht hebben op woonbebouwing, achter agrarische bouwwerken met een hoogte van 3 meter. Van een volledig vrij uitzicht waar de aanvragers in hun aanvraag vanuit gaan was planologisch geen sprake. De planologische maatregel heeft voor de aanvragers niet geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor tegemoetkoming vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid, aldus de SAOZ.
5. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant A] en [appellant B] niet aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van zodanige belemmeringen dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat op de tussengelegen gronden sleufsilo’s zouden worden gerealiseerd. De rechtbank ziet in hetgeen [appellant A] en [appellant B] over de verandering van hun uitzicht naar voren hebben gebracht geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat de adviezen van de SAOZ van 17 juni 2014 onzorgvuldig tot stand zijn gekomen, dan wel inhoudelijk niet concludent zouden zijn. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat het college de aan de planvergelijking verbonden conclusies niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Het college heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat de verandering in het uitzicht niet tot een planologisch nadeliger situatie leidt, aldus de rechtbank.
6. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de adviezen van de SAOZ niet zorgvuldig tot stand zijn gekomen, nu er geen enkele toelichting op de werkwijze bij het uitbrengen van de adviezen is gegeven. In het rapport van de SAOZ is voorts geen aandacht geschonken aan de mate van waarschijnlijkheid dat er bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zouden komen en aan het feit dat dergelijke bouwwerken aanzienlijk minder storend in het landschap zouden zijn dan de nu geprojecteerde woningen met boomaanplant. De gemeente heeft zeker vanaf het jaar 1988 en wellicht langer een uitbreiding van Broek met woningbouw afgewezen. De planologische vergelijking gaat voorbij aan de prealabele vraag naar het verschil in de beleving bij het wonen met rondom een agrarische bestemming en agrarische bedrijvigheid en bij het wonen met uitzicht op een niet onaanzienlijke bebouwing met een later hoog opgaande bomenrij. Uit een door [appellant A] en [appellant B] in hoger beroep overgelegd rapport van Land & Co van 3 juni 2015 volgt dat het nieuwe bestemmingsplan tot schade heeft geleid en dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de tussengelegen percelen zouden worden aangebracht. De makelaar/taxateur heeft de waardedaling op de peildatum voor [locatie 1] gesteld op een bedrag van € 172.000,00 en voor [locatie 2] op € 366.000,00. Ter ondersteuning van deze waardevermindering hebben [appellant A] en [appellant B] gesteld dat twee in de nabijheid gelegen kavels met vrij uitzicht bij de verkoop elk € 200.000,00 tot € 300.000,00 meer hebben opgebracht dan het aan nummer 17 grenzende perceel nummer 15.
6.1. De SAOZ is volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (onder meer uitspraak van 13 januari 2010, zaak nr. 200904677/1/H2) te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat het college in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan, tenzij er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan. Ter zitting heeft Krijgsman naar voren gebracht dat de gebruikelijke werkwijze bij de bespreking en de opname is dat de bedoeling van de advisering en, als daar behoefte aan is, alle te doorlopen stappen worden uitgelegd. Dat, zoals ter zitting door [appellant A] en [appellant B] aan de orde is gesteld, niet de gebruikelijke werkwijze is gevolgd bij het opstellen van de adviezen, is weliswaar niet zorgvuldig te achten, maar dit vormt op zichzelf onvoldoende reden voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen. [appellant A] en [appellant B] kunnen voorts niet worden gevolgd in hun stelling dat de SAOZ geen aandacht heeft geschonken aan de mate van waarschijnlijkheid dat er bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de tussengelegen gronden zouden komen. De SAOZ heeft in het commentaar op de door [appellant A] en [appellant B] ingediende zienswijze terecht opgemerkt dat voor de beoordeling dient te worden uitgegaan van een maximale planologische invulling, tenzij deze met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten, doch dat daarvan geen sprake was. In reactie op het rapport van Land & Co, waarin staat dat sleufsilo’s uit een oogpunt van doelmatigheid altijd zijn gelegen bij de veestallen en dat deze slechts bij wijze van uitzondering op afstand van het bouwvlak worden gebouwd en dat hetzelfde geldt voor mestsilo’s, heeft [belanghebbende] toegelicht dat het in de praktijk voorkomt dat sleufsilo’s om uiteenlopende redenen op ruime afstand van de gebouwen liggen en dat het beeld bij mestsilo’s hetzelfde is. Voorts heeft het college er ter zitting terecht op gewezen dat in het rapport van Land & Co ook is geconstateerd dat dergelijke opslag in uitzonderingssituaties wel voorkomt. De stelling van [appellant A] en [appellant B] ter zitting dat de ondergrond niet geschikt is voor sleufsilo’s heeft het college weersproken. Volgens het college komt grondverbetering veel voor. Gelet hierop hebben [appellant A] en [appellant B] niet aannemelijk gemaakt dat in de oude planologische situatie de oprichting van sleufsilo’s of mestsilo’s met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Ook was de oprichting van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij te denken valt aan teeltondersteunende voorzieningen, mogelijk. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college van de maximale invulling onder het oude bestemmingsplan mocht uitgaan.
6.2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient op basis van een geobjectiveerde vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime te worden onderzocht of de verzoeker door de planologische wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Volgens vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld uitspraak van 27 november 2013 in zaak nr. 201209764/1/A2) spelen subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, daarbij geen rol. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van een eventuele waardevermindering (vergelijk uitspraak van 13 juni 2007 in zaak nr. 200602289/1). Daarbij is niet de subjectieve beleving van [appellant A] en [appellant B] van de nieuwe bestemming van belang, maar gaat het om de vraag of, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend verkoper, de woningen van [appellant A] en [appellant B] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in waarde zijn verminderd. Wat betreft het uitzicht vanuit de woning en de tuin van [appellant A] en [appellant B] is er volgens de SAOZ als gevolg van de realisatie van de drie woningen met tuinen slechts een zeer beperkte verslechtering te constateren. Voorts acht de SAOZ, hoewel het karakter van het gebied is gewijzigd, dit niet wezenlijk nadelig voor het object van [appellant A] en [appellant B], waarbij zij van belang heeft geacht dat de drie woningen op behoorlijk grote afstand van het object worden gerealiseerd, terwijl de overige en deels verder gelegen noordelijke gronden een natuurbestemming en een waterbestemming, gecombineerd met een agrarische natuurbestemming krijgen. De situeringswaarde van het object van [appellant A] en [appellant B] zal derhalve niet in relevante mate worden aangetast, hun woningen blijven primair en onveranderd gericht op het aangrenzende water en de direct aan de overzijde daarvan gelegen cultuurgronden. Omdat de planologische maatregel niet heeft geleid tot een nadeliger positie, is de SAOZ niet aan een beoordeling van de waarde toegekomen. Anders dan [appellant A] en [appellant B] betogen, heeft de SAOZ op die wijze de planologische nadelen niet onderschat en is er om die reden geen aanleiding voor het oordeel dat het college niet op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan. Voor zover [appellant A] en [appellant B] hebben gewezen op de waardedaling van hun woningen die door de door hen ingeschakelde makelaar/taxateur is vastgesteld en zij de waardeverschillen bij de verkoop van het naast nummer 17 gelegen perceel nummer 15 en twee nabijgelegen kavels toeschrijven aan een vrij uitzicht, leidt dit niet tot een ander oordeel. Aan deze waardeverschillen kan niet de door [appellant A] en [appellant B] gewenste betekenis worden gehecht. Daarbij is van belang dat, zoals het college ter zitting heeft toegelicht, in de rapporten van de makelaar/taxateur nadrukkelijk is vermeld dat de taxatie geen uitputtend planologisch onderzoek kan bevatten en dat de gegevens niet als volledig mogen worden beschouwd. Derhalve zijn de verkoopprijzen van deze percelen niet mede op een deugdelijke planologische vergelijking gebaseerd.
6.3. Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. van Zanten, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Van Zanten
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2016
97.