Uitspraak
201805437/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te Bergen (NH),
2. het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 17/419 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 5 juli 2016 heeft het college een verzoek van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 december 2016 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 15 december 2016 vernietigd en het college opgedragen om na het onherroepelijk worden van deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1] en het college hebben elk een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant sub 1] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 20 mei 2019 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met zaken nrs. 201805427/1/A2, 201805656/1/A2, 201805447/1/A2, 201805623/1/A2, 201805618/1/A2, 201805723/1/A2, 201805416/1/A2, 201805428/1/A2, 201805422/1/A2, 201805423/1/A2, 201805442/1/A2, 201805740/1/A2, 201805443/1/A2, 201805439/1/A2, 201805657/1/A2, 201805670/1/A2, 201805671/1/A2, 201805620/1/A2, 201805414/1/A2, 201805707/1/A2 en 201805645/1/A2, behandeld op 4, 5 en 8 juli 2019, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [geamchtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur T. de Boer.
Overwegingen
1. [appellant sub 1] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie] in Bergen.
2. Hij heeft bij brief van 14 augustus 2015 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. [appellant sub 1] heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens hem bedraagt de planschade € 1.017.272,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan het perceel van [appellant sub 1] onder meer de bestemming "Wonen-Westdorp (W-WD)" en de aanduiding "natuur- en landschapswaarden (nlw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak.
Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale inhoud hebben van 2.200 m³ (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een inhoud van 2.430 m³) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse vrijstelling een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellant sub 1] de bestemming "Villa’s en Landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van Pro de planvoorschriften, diende per woning een minimum terreinbreedte van 35 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen. Verder gold een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.
5. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f.. In een advies van 29 april 2016 heeft Ten Have het college geadviseerd om het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have leidt het nieuwe bestemmingsplan tot beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Die beperking komt met name tot uitdrukking in een begrenzing van het (voorheen grote) bouwvolume en het vereiste dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het nieuwe bestemmingsplan heeft echter ook tot gevolg dat het enorme bouwvolume op de omliggende percelen is komen te vervallen. Dit planologische (indirecte) voordeel is zodanig groot dat het beperken van het bouwvolume op het eigen perceel niet heeft geleid tot planschade. Daarom kan een taxatie achterwege blijven. Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellant sub 1] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van 2.420 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Een redelijk denkend en handelend koper zal daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellant sub 1], aldus het advies van Ten Have.
6. Bij besluit van 5 juli 2016, als gehandhaafd bij het besluit op bezwaar, heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.
7. In beroep heeft [appellant sub 1] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 19 januari 2017 en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van 18 januari 2017 overgelegd. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 337.000,00.
De aangevallen uitspraak
8. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het advies van Ten Have niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft daarom het besluit op bezwaar vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van [appellant sub 1], met inachtneming van de uitspraak. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde "contra-expertise waardebepaling" van Leenstra, omdat deze geen rekening heeft gehouden met de maximale invulling van het Uitbreidingsplan, waarbij moet worden uitgegaan van forse bebouwing op de naburige percelen.
De hoger beroepen
9. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de vernietiging van het besluit op bezwaar door de rechtbank. Volgens het college heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat niet mocht worden afgegaan op het advies van Ten Have.
10. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat Ten Have kan worden aangemerkt als een deskundige. Verder is het hoger beroep van [appellant sub 1] gericht tegen het oordeel van de rechtbank om niet zelf in de zaak te voorzien op basis van de door [appellant sub 1] ingebrachte contra-expertise van Leenstra. Tot slot is zijn hoger beroep gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
Het verslag van de StAB
11. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het advies van
Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. Met het oog op een spoedige en definitieve geschilbeslechting heeft de Afdeling voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen.
Zij heeft de StAB verzocht om te onderzoeken of [appellant sub 1] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en zo ja, of hij planschade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. Op 20 mei 2019 heeft de StAB verslag uitgebracht.
Beoordeling hoger beroepen
Het hoger beroep van het college
12. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college in navolging van het advies van Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking door de aanname dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude planologische regime niet waren toegestaan.
12.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat Ten Have niet van een juiste planvergelijking is uitgegaan, door aan te nemen dat onder de werking van het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en Landhuizen" (vrijstaande) bijgebouwen niet waren toegelaten. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van het Uitbreidingsplan, zijn de gronden binnen deze bestemming uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s en landhuizen, waarbij het hoofdgebouw een inhoud dient hebben van minimaal 550 m³. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de verwijzing naar "hoofdgebouw" impliceert dat de bouw van (vrijstaande) bijgebouwen was toegelaten. Daarnaast was het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen bij een villa of landhuis inherent aan de bestemming "Villa’s en Landhuizen". Dat in artikel 4, eerste lid, van de voorschriften, dat van toepassing is op gronden met de bestemming "Woningen", expliciet is verwezen naar bijgebouwen, doet hieraan niet af. In die bepaling is een maatvoering voor bijgebouwen opgenomen. Dat er geen maatvoering is opgenomen voor bijgebouwen op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen", houdt niet in dat op die gronden bijgebouwen niet zijn toegestaan, maar dat voor bijgebouwen binnen deze bestemming geen maximale oppervlakte gold.
13. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have, omdat zij niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de beoordeling van de planologische voor- en nadelen tot stand is gekomen, wat de omvang van het planologisch voordeel is en waarom zij het omslagpunt heeft bepaald bij een bouwvolume van 2.200 m³.
13.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have niet inzichtelijk geeft gemaakt waarin het voordeel, dat ziet op het wegvallen van de bouwmogelijkheden op de buurpercelen (het indirecte voordeel), groter is dan het nadeel dat ziet op het vervallen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel (het directe nadeel).
Daarnaast heeft de rechtbank terecht overwogen dat Ten Have niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij het realiseren van 2.200 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Anders dan het college betoogt, lag het op de weg van Ten Have om dit punt nader toe te lichten, omdat het van wezenlijk belang is voor het vaststellen van de hoogte van het directe nadeel. De gegevens waarnaar Ten Have verwijst zijn een onvoldoende toelichting, omdat daaruit onvoldoende blijkt waarom het omslagpunt gelijk is aan hetgeen maximaal mag worden gebouwd onder het nieuwe planologische regime.
14. Het college betoogt tot slot evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het inschakelen van de StAB. De beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb een deskundige te benoemen, is een bevoegdheid van de rechtbank. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheid gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De omstandigheid dat de rechtbank in de eerdere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) wel de StAB heeft ingeschakeld, betekent niet zonder meer dat de rechtbank in deze zaak daartoe ook had moeten beslissen.
15. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have.
16. Het hoger beroep van het college is ongegrond.
Het hoger beroep van [appellant sub 1]
17. [appellant sub 1] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat Ten Have niet deskundig is en dat het college reeds daarom niet op haar adviezen heeft mogen afgaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have als deskundige kan worden beschouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat Ten Have is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Zij heeft voorts terecht overwogen dat het enkele feit dat Ten Have niet is ingeschreven in de kamer Wonen niet betekent dat zij op dat punt niet deskundig is. Vergelijk ook de uitspraak van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1642. Dat [appellant sub 1] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van Ten Have en dat Ten Have niet altijd wordt gevolgd in haar advisering, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij niet als deskundige kan worden aangemerkt.
18. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde "contra-expertise waardebepaling" van Leenstra. Volgens hem kon de rechtbank zonder meer afgaan op de taxatie van Leenstra en moet, nu de taxatie van Leenstra niet wordt betwist, daarop worden afgegaan.
18.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de taxatie van Leenstra niet uitgaat van een juiste maximale invulling van de mogelijkheden van de planologische regimes. Uit de rapportages van Leenstra blijkt dat hij alleen de gevolgen van de vermindering van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel van [appellant sub 1] heeft getaxeerd. Daaruit blijkt niet dat hij rekening heeft gehouden met het (indirecte) voordeel dat ziet op de vermindering van de bouwmogelijkheden op de omringende percelen. Dat betekent dat niet kan worden uitgegaan van de uitkomst van de door Leenstra verrichte taxatie, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen.
19. Gelet op het oordeel onder 15, behoeft hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank over de inhoud van het verslag van Ten Have geen bespreking meer.
- de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
20. De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Zij heeft daarnaast een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de zitting door Wiarda en Leenstra. Verder heeft de rechtbank een vergoeding toegekend in verband met de door [appellant sub 1] in beroep overgelegde contra-expertises van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Niet is gebleken dat de door de rechtbank toegekende vergoeding voor de deskundigenkosten te laag is. De Afdeling laat deze derhalve in stand.
21. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met vier andere zaken. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 2 punten x € 501,00 per punt toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 1.503,00) gedeeld door vijf zaken, hetgeen neerkomt op € 300,60 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant sub 1] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank de vijf zaken ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de vijf zaken niet nagenoeg identiek geweest.
22. Gelet op hetgeen hiervoor in 21 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant sub 1] gegrond. Uit het eindoordeel in 38 volgt waartoe dit leidt.
Bespreking van het advies van de StAB
23. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank het besluit op bezwaar terecht heeft vernietigd. Met het oog op de definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling hierna, aan de hand van de door partijen ingebrachte zienswijzen, beoordelen of het verslag van de StAB basis biedt voor een definitieve beslechting van het geschil.
24. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2265) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Inhoud advies StAB met taxatie De Boer
25. De StAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft geconcludeerd dat er planologische voor- en nadelen zijn en dat niet op voorhand met zekerheid te stellen is of en in welke mate per saldo een planologische verslechtering is opgetreden, zodat een taxatie nodig is. De StAB heeft vervolgens T. de Boer van Tiede de Boer randstedelijk rentmeester & taxateur verzocht om de waarde van de onroerende zaak van [appellant sub 1] te taxeren.
26. Uit het taxatieverslag blijkt dat De Boer de [locatie] op 5 april 2019 ter plaatse heeft opgenomen. Hij heeft aan de hand van referenties de marktwaarde op de peildatum bepaald. Om inzicht te krijgen in het marktbeeld, heeft hij een marktonderzoek gedaan, waarbij hij twintig transacties van vrijstaande woningen uit het NVM-archief heeft geanalyseerd. Tien van deze transacties hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de peildatum en tien van deze transacties hebben plaatsgevonden na de peildatum. Aan de hand van deze transacties heeft De Boer een gemiddelde grondwaarde bepaald. Omdat de betreffende kavels onderling afwijkende oppervlakten hebben, heeft hij ter demping van de effecten daarvan de oppervlakten verdeeld in schillen, waarbij hij aan de schillen een afnemende waarde heeft toegekend. De Boer komt tot de conclusie dat de gemiddelde prijs voor een kavel na de peildatum hoger is dan voor de peildatum en dat dus klaarblijkelijk geen negatieve prijscorrectie heeft plaatsgevonden als gevolg van de planologische wijziging.
27. De Boer heeft in zijn taxatieverslag verder vermeld dat hij de waarde van de woning van [appellant sub 1] in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie heeft getaxeerd aan de hand van marktgegevens van met de woning van [appellant sub 1] vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht. Hij heeft, hoewel hij de residuele grondwaardemethode in beginsel het meest geschikt acht voor de waardebepaling van een kavel, niet voor deze methode maar voor de vergelijkingsmethode gekozen, omdat er in Bergen geen woningen zijn gebouwd met een omvang zoals die op grond van het Uitbreidingsplan was toegelaten. De grootste woning staat aan de Breelaan 73 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.300 m². Doordat grotere woningen ontbreken in Bergen, kan volgens De Boer de grondwaarde niet met objectieve gegevens worden bepaald en is de vergelijkingsmethode het meest geschikt.
28. De Boer heeft daarnaast uiteengezet dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met onder meer het verlies van bebouwingsoppervlakte en bouwhoogte door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Hij heeft daarbij de kanttekening geplaatst dat door de massaliteit van de maximaal mogelijke bebouwing in de oude planologische situatie er rekening mee moest worden gehouden dat op een bepaald moment de bouwkosten de waarde van de woning te boven gaan. De waarde per m² zal afnemen naarmate de woning groter wordt. Uiteindelijk zal de waarde van de woonoppervlakte minder bedragen dan de bouwkosten (het omslagpunt). Daarnaast is de maximale oppervlakte onder het Uitbreidingsplan uitzonderlijk groot. Er is in de Nederlandse woningmarkt geen vraag naar dermate grote woningen, aldus De Boer. Verder zou de bouw van een woning met een dergelijke omvang leiden tot een verstening van de kavel, terwijl deze kavels juist hun waarde ontlenen aan een ruime tot zeer ruime omliggende tuin. Dit is volgens De Boer van (negatieve) invloed op de waarde. Tot slot heeft De Boer vermeld dat de bebouwingsmogelijkheden op de omringende percelen door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk zijn beperkt. Dit planologische voordeel is volgens De Boer van grote invloed op de waarde van de woning.
29. De Boer heeft de waarde van de woning voor de planologische mutatie getaxeerd op € 1.900.000,00 en de waarde na de planologische mutatie op € 1.950.000,00. De Boer heeft de waardevermindering getaxeerd op € 100.000,00 en de waardestijging op € 150.000,00. De StAB heeft op basis hiervan geconcludeerd dat er geen sprake is van waardevermindering.
Zienswijzen partijen
30. [appellant sub 1] heeft, mede onder verwijzing naar nadere rapportages van Langhout & Wiarda en Leenstra, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op de adviezen van de StAB. Hij voert aan dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Volgens hem kan al hierom niet worden afgegaan op de taxatie van De Boer. Daarnaast heeft [appellant sub 1] naar voren gebracht dat ook om andere redenen niet kan worden afgegaan op de taxatie van De Boer. De taxaties van De Boer zijn volgens [appellant sub 1] niet consistent en niet gebaseerd op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxaties bevatten vele fouten en onwaarheden en zijn niet controleerbaar gemaakt. De Boer heeft zijn marktonderzoek onzorgvuldig verricht, omdat hij slechts twintig transacties heeft onderzocht in plaats van alle transacties. Ook ingeval deze twintig transacties op de juiste manier zouden zijn beoordeeld, zou daaruit een waardedaling blijken. De Boer heeft verder onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij de residuele grondwaardemethode niet heeft gebruikt. Daarnaast heeft hij de vergelijkingsmethode onjuist toegepast. De door De Boer gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar. Hij heeft andere, wel vergelijkbare objecten, niet gebruikt. Tot slot wijkt de taxatie van De Boer af van de taxaties van K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen, die door de StAB in eerdere vergelijkbare zaken (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs. 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) is geraadpleegd, aldus [appellant sub 1].
31. Het college heeft, mede onder verwijzing naar een nader advies van Ten Have van 13 juni 2019, naar voren gebracht dat De Boer het voordeel wegens het wegvallen van de grote bouwmogelijkheden op de omliggende percelen op een te laag bedrag heeft getaxeerd.
Bespreking zienswijzen
32. Anders dan [appellant sub 1] stelt, leidt de omstandigheid dat de StAB tot andere conclusies is gekomen dan [appellant sub 1] en de door hem ingeschakelde deskundigen, niet tot een ander oordeel over de deskundigheid van de StAB dan hiervoor in 24 is gegeven. De omstandigheid dat de StAB in deze zaak een andere taxateur heeft ingeschakeld dan in de eerdere vergelijkbare zaken, leidt evenmin tot een ander oordeel.
- planvergelijking
33. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de StAB op zorgvuldige wijze verslag gedaan van de door haar gemaakte planvergelijking. Niet is gebleken dat de StAB bij de planvergelijking is uitgegaan van een onjuiste invulling van de planologische regimes. Uit het verslag van de StAB blijkt dat zij, anders dan [appellant sub 1] kennelijk heeft verondersteld, rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om bijgebouwen te bouwen in de nieuwe planologische situatie op de naburige percelen met een bouwhoogte van 5 m, zodat nagenoeg aaneengesloten bebouwing mogelijk is. De StAB heeft evenzeer rekening gehouden met het nadeel, dat ziet op de beperking van de oppervlakte bestemd voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
Ook is niet gebleken dat het verslag van de StAB op het punt van de planvergelijking evidente onjuistheden bevat, zoals door [appellant sub 1] naar voren is gebracht. De stelling van [appellant sub 1] dat in het verslag bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan de vermelde afstanden vanaf zijn perceel tot aan de bouwvlakken op de naburige percelen onjuist zijn, is onvoldoende voor deze conclusie. De StAB heeft ter zitting toegelicht dat de vermelde afstanden niet vanaf de perceelsgrens maar vanaf het bouwvlak van het perceel van [appellant sub 1] zijn gemeten en dat dit onjuist in haar verslag is vermeld. De enkele stelling van [appellant sub 1] dat in het taxatierapport van De Boer is uitgegaan van een onjuiste bruto vloeroppervlakte, is evenzeer onvoldoende voor deze conclusie.
- taxatie
34. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
35. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Boer op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid en oncontroleerbaarheid van de taxatie, zoals [appellant sub 1] naar voren brengt, is niet gebleken. Uit het taxatierapport van De Boer volgt dat hij voor de taxatie uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Bovendien heeft hij zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze uitgebreid toegelicht (vergelijk ook het hiervoor overwogene in 26 tot en met 28) en heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen.
36. Hetgeen [appellant sub 1] voor het overige naar voren heeft gebracht over het taxatieverslag en hetgeen het college naar voren heeft gebracht biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het verslag zodanige gebreken bevat, dat niet mag worden afgegaan op dit rapport. Daartoe wordt als volgt overwogen.
36.1. [appellant sub 1] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat het door De Boer verrichte marktonderzoek onvolledig is geweest. De Boer heeft inzichtelijk gemaakt waarom hij zich bij zijn marktonderzoek heeft beperkt tot het analyseren van tien transacties voor de peildatum en tien transacties na de peildatum. Hij heeft toegelicht dat hij, om een evenwichtig beeld te krijgen, zich heeft beperkt tot de transacties van vrijstaande woningen (villa’s en landhuizen) die een vrije ligging hebben op een ruime kavel in het plangebied waar de planologische wijziging heeft plaats gevonden. Voorts heeft De Boer ter zitting toegelicht dat Leenstra transacties van woningen met uiteenlopende kavelgroottes heeft betrokken bij zijn marktonderzoek en daarom de planologische wijziging ten onrechte uitsluitend heeft vertaald in de eerste staffel. Daarnaast heeft De Boer toegelicht dat een groot deel van de transacties die Leenstra heeft betrokken bij zijn marktonderzoek, niet representatief zijn, omdat het geen vrijstaande woningen zijn en niet zijn gelegen binnen het plangebied en dat ook daarom niet kan worden afgegaan op de uitkomst van het onderzoek van Leenstra. Anders dan [appellant sub 1] betoogt, kan De Boer daarom worden gevolgd in zijn op het marktonderzoek gebaseerde conclusie dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een negatieve prijscorrectie.
36.2. De Boer heeft voorts toegelicht waarom hij heeft gekozen voor de referentiewoningen Eeuwigelaan 25, Eeuwigelaan 34, Eeuwigelaan 40 en Jan Tooropweg 7. Hij heeft de overeenkomsten en verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning van [appellant sub 1] benoemd en die betrokken in zijn taxatie. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. De enkele omstandigheid dat de oppervlakte van Jan Tooropweg 7 niet vergelijkbaar is met de oppervlakte van de [locatie], maakt dit niet anders, nu De Boer dit heeft ondervangen door de oppervlakten onder te verdelen in schillen (vergelijk het hiervoor overwogene in 26). Verder heeft De Boer, blijkens zijn taxatie, er rekening mee gehouden dat het perceel aan de Eeuwigelaan 25 en de daarop gelegen woning (significant) kleiner zijn dan het perceel en de woning van [appellant sub 1]. Ook heeft hij ermee rekening gehouden dat de afwerking en de voorzieningen van de woning aan de Eeuwigelaan 40 matig zijn. Evenmin dwingt de stelling van [appellant sub 1] dat ten onrechte andere referentiewoningen niet in de vergelijking zijn betrokken tot de conclusie dat de door De Boer gebruikte woningen niet als referentie kunnen worden gebruikt.
36.3. Evenmin is er grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat de vervallen bouwmogelijkheden op omliggende percelen leidt tot een waardestijging van € 150.000,00. Anders dan appellant sub 1] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd op grond waarvan in dit geval tot die waardestijging is gekomen. Anders dan het college stelt is niet gebleken dat De Boer het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omringende percelen (het indirecte voordeel) op een te laag bedrag heeft bepaald. De enkele stelling van het college, onder verwijzing naar het nadere advies van Ten Have, is daarvoor onvoldoende.
Daarnaast is er geen grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat het wegvallen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel leidt tot een waardedaling van € 100.000,00. Anders dan [appellant sub 1] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd waarom volgens hem dit nadeel relatief beperkt is. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van De Boer op dit punt niet kan worden gevolgd.
36.4. [appellant sub 1] gaat tot slot met zijn betoog dat niet kan worden afgegaan op de taxatie door De Boer omdat die zonder verklaring afwijkt van de taxaties die De Bont in opdracht van de StAB in de eerdere vergelijkbare zaken heeft verricht, eraan voorbij dat De Bont een andere taxatiemethode heeft gebruikt dan De Boer. De Bont heeft de residuele waardemethode gebruikt, terwijl De Boer de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Een vergelijking van de door deze taxateurs gebruikte grondstaffels en andere elementen van de waardebepaling is al daarom niet mogelijk. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat De Boer een onjuiste taxatiemethode heeft gebruikt.
37. Gelet op het voorgaande legt de Afdeling het verslag van de StAB aan haar oordeelsvorming ten grondslag en volgt zij de conclusie van de StAB, dat er geen sprake is van een waardevermindering. De Afdeling betrekt bij dit oordeel dat ook De Bont in de door hem verrichte taxaties, in vergelijkbare gevallen, met gebruikmaking van een andere taxatiemethode, tot de conclusie is gekomen dat er geen nadeel is opgetreden voor de betreffende eigenaar.
Eindoordeel en slotoverwegingen
38. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover daarbij het college is opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank. De Afdeling zal bepalen dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde besluit op bezwaar van 15 december 2016 geheel in stand blijven. De aangevallen uitspraak wordt, gelet op het oordeel in 21, verder vernietigd, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, de hoogte van de in beroep bij de rechtbank gemaakte kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (ex nunc) vaststellen op 2 punten x € 512,00 = € 1.024,00 en het college veroordelen tot vergoeding daarvan. De aangevallen uitspraak wordt voor het overige bevestigd.
39. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.048,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellant sub 1] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellant sub 1] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 12 juni 2019 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van de StAB. Het gaat om één rapport voor alle zaken, hiervoor genoemd in het procesverloop, waarin de Afdeling de StAB heeft benoemd als deskundige. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat tien uren is besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.530,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien Langhout & Wiarda één rapport hebben opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.530,29 door het aantal zaken waarin de StAB is benoemd. Dat zijn 19 zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 80,54 (inclusief BTW).
Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 6 juni 2019 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant sub 1] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op het advies van de StAB, om aan te tonen dat de door De Boer namens de StAB verrichte taxatie onjuist is. Dit rapport ziet specifiek op deze zaak. Uit de factuur van Leenstra van 6 juni 2019 kan worden afgeleid dat per zaak acht uren is besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 121,95 (exclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op vier uren x € 121,95 = € 487,80, te verhogen met 21% BTW = € 590,24. [appellant sub 1] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van drie zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 306,00. Dat komt per zaak neer op € 15,95. [appellant sub 1] heeft verder verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 80,54 + € 590,24+ € 15,95+ € 306,06 = € 992,79.
40. Uit 38 volgt dat het college de in beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.024,00, dient te betalen aan [appellant sub 1]. Indien het college het door de rechtbank vastgestelde bedrag aan kosten voor rechtsbijstand al heeft vergoed, kan het college volstaan met het betalen van een aanvullende vergoeding van € 723,40 aan [appellant sub 1]. Omdat de Afdeling de uitspraak van de rechtbank voor het overige heeft bevestigd, volgt uit 20 dat het college evenzeer de in beroep gemaakte deskundigenkosten (reiskosten, kosten bijwonen zitting door de deskundigen en kosten contra-expertises) dient te vergoeden, voor zover het college dit nog niet heeft gedaan.
Daarnaast dient het college € 2.048,00 aan [appellant sub 1] te betalen voor de in hoger beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts dient, gelet op het hiervoor in 39 overwogene, het college aan [appellant sub 1] te betalen de in hoger beroep gemaakte deskundigenkosten, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 992,79. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.048,00+ € 992,79 = € 3.040,79.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;
II. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 1] gegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 17/419, voor zover de rechtbank het college heeft opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar tegen het besluit van 5 juli 2016 te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank en voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 1.024,00 (zegge: duizendvierentwintig euro) voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
VI. bepaalt dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde besluit van 15 december 2016, kenmerk 16uit08780 geheel in stand blijven;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.040,79 (zegge: drieduizend veertig euro en negenenzeventig cent), waarvan € 2.048,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant sub 1] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 253,00 (zegge: tweehonderddrieënvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt;
IX. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Bergen een bedrag van € 508,00 (zegge: vijfhonderdacht euro) aan griffierecht wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. van der Beek-Gillessen w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
680.