Uitspraak
201805656/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Bergen (NH),
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 14/5318 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH).
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2014 heeft het college een verzoek van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 november 2014 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
[appellante] heeft een zienswijze ingediend.
[appellante] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 20 mei 2019 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met zaken nrs. 201805427/1/A2, 201805428/1/A2, 201805447/1/A2, 201805623/1/A2, 201805618/1/A2, 201805723/1/A2, 201805416/1/A2, 201805442/1/A2, 201805422/1/A2, 201805423/1/A2, 201805437/1/A2, 201805740/1/A2, 201805443/1/A2, 201805439/1/A2, 201805657/1/A2, 201805670/1/A2, 201805671/1/A2, 201805620/1/A2, 201805414/1/A2, 201805707/1/A2 en 201805645/1/A2, behandeld op 4, 5 en 8 juli 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is daar verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur T. de Boer.
Overwegingen
1. [appellante] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie A] in Bergen.
2. Zij heeft bij brief van 13 augustus 2013 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. [appellante] heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens haar bedraagt de planschade € 1.190.812,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan het perceel van [appellante] onder meer de bestemming "Wonen-Westdorp (W-WD)" en de aanduidingen "natuur en landschapswaarden (nlw)" en "kub-2" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale inhoud hebben van 1.500 m3 (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een maximale inhoud van 1.650 m3) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellante] de bestemming "Villa’s en Landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van Pro de planvoorschriften, diende per woning een minimum terreinbreedte van 25 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen. Verder gold een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.
5. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f.. In een advies van 9 mei 2014 heeft Ten Have het college geadviseerd om het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have was er onder de werking van het Uitbreidingsplan op het eigen perceel geen bouwmogelijkheden, omdat het perceel niet voldeed aan de minimum terreinbreedte. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet wel in bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Daarnaast zijn in het nieuwe plan de zeer ruime bouwmogelijkheden op de naastgelegen percelen fors beperkt. Ten Have heeft geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan voor [appellante] tot een evident planologisch voordeliger situatie leidt. Daarom kan een taxatie achterwege blijven. Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellante] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van 1.500 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Een redelijk denkend en handelend koper zal daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellante], aldus het advies van Ten Have.
6. Bij het besluit van 11 juni 2014 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.
7. In bezwaar heeft [appellante] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 6 oktober 2014 en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van dezelfde datum overgelegd. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 668.000,00.
8. Bij het besluit van 27 november 2014 heeft het college het besluit van 11 juni 2014 gehandhaafd.
Uitspraak rechtbank
9. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de door [appellante] in bezwaar overgelegde contra-expertises had moeten voorleggen aan Ten Have. Ook had het college de inhoud van de contra-expertises moeten betrekken in zijn besluitvorming. Tot slot had [appellante] in het kader van hoor en wederhoor de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op de reactie van Ten Have op de eerdere, in vergelijkbare zaken uitgebrachte adviezen van de StAB. Nu [appellante] in beroep alsnog heeft kunnen reageren op de contra-expertises en de reactie van Ten Have op de eerdere StAB-adviezen, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat zij door voormelde gebreken niet is benadeeld en bestaat er aanleiding om die gebreken met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te passeren.
De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat het college Ten Have in haar primaire standpunt heeft kunnen volgen dat op basis van de planvergelijking evident is dat voor [appellante] per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Tegenover de aanzienlijke directe en indirecte planologische voordelen staan beperkte planologische nadelen. Het uitvoeren van een taxatie is naar het oordeel van de rechtbank in een dergelijk geval niet nodig. De rechtbank is daarom niet toegekomen aan een bespreking van de beroepsgronden over de taxatie door Ten Have. De rechtbank heeft hierbij opgemerkt dat Ten Have er in haar planvergelijking weliswaar ten onrechte van is uitgegaan dat vrijstaande bijgebouwen onder het Uitbreidingsplan niet waren toegestaan en dat zij de mogelijkheid van nagenoeg aaneengesloten bebouwing niet in haar advisering heeft meegewogen, maar dit levert naar het oordeel van de rechtbank niet een dusdanig groot planologisch nadeel op, dat aannemelijk is dat dit het forse voordeel zal overstijgen. Evenmin kan nog betekenis toekomen aan de door [appellante] ingebrachte contra-expertises, omdat daarin is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten bij de planvergelijking.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de conclusies van het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft daarom het beroep tegen het besluit van 27 november 2014 ongegrond verklaard. De rechtbank heeft in de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aanleiding gezien te bepalen dat het college de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, de kosten van deskundigen en het griffierecht vergoedt.
Het hoger beroep van [appellante]
10. Het hoger beroep van [appellante] is gericht tegen het door de rechtbank met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb passeren van gebreken die aan het besluit van 27 november 2014 kleven. Ook is haar hoger beroep gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de door Ten Have verrichte planvergelijking en het oordeel dat het college de conclusies van het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Tevens is het hoger beroep van [appellante] gericht tegen de overweging van de rechtbank dat Ten Have kan worden aangemerkt als een deskundige. Tot slot is haar hoger beroep gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
Het verslag van de StAB
11. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. Met het oog op een spoedige en definitieve geschilbeslechting heeft de Afdeling voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen. Zij heeft de StAB verzocht om te onderzoeken of [appellante] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en zo ja, of zij planschade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. Op 20 mei 2019 heeft de StAB verslag uitgebracht.
Beoordeling hoger beroep [appellante]
-deskundigheid
12. [appellante] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat Ten Have niet deskundig is en het college al daarom niet op haar adviezen heeft mogen afgaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have als deskundige kan worden beschouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat Ten Have is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Zij heeft voorts terecht overwogen dat het enkele feit dat Ten Have niet is ingeschreven in de kamer Wonen niet betekent dat zij op dat punt niet deskundig is. Vergelijk ook de uitspraak van de Afdeling van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1642. Dat [appellante] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van Ten Have en dat Ten Have niet altijd wordt gevolgd in haar advisering, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij niet als deskundige kan worden aangemerkt.
-toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb door rechtbank
13. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van Pro de Awb. Zij voert aan dat de door haar in bezwaar overgelegde contra-expertises niet zijn voorgelegd aan een deskundige en dat dit met de zitting bij de rechtbank niet is hersteld.
13.1. Artikel 6:22 van Pro de Awb luidt: Een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, kan, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld.
13.2. Anders dan de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat artikel 6:22 van Pro de Awb geen toepassing kon vinden. [appellante] heeft in bezwaar contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra overgelegd. Het college heeft in het besluit op bezwaar van 27 november 2014 niet toegelicht waarom de contra-expertises niet zijn voorgelegd aan Ten Have. Ook heeft het college in dit besluit geen reden gegeven waarom de contra-expertises niet kunnen worden gevolgd. In het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften is daarvoor evenmin een reden gegeven. Nu in de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra punten over de planvergelijking naar voren zijn gebracht die aanknopingspunten bieden voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have gemaakte planvergelijking, had het college in zijn besluitvorming, zo nodig na raadpleging van Ten Have, op deze punten moeten ingaan. Dit betekent dat aan het besluit van 27 november 2014 een motiveringsgebrek kleeft. Dit gebrek is in beroep niet hersteld. Gelet hierop heeft de rechtbank ten onrechte aannemelijk geacht dat [appellante] niet is benadeeld door toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Dit betekent dat de rechtbank het eerste besluit van 23 december 2015 had behoren te vernietigen.
Het betoog slaagt.
14. Uit het oordeel onder 13.2 volgt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de conclusies van het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Gelet hierop wordt aan een bespreking van de door [appellante] aangevoerde gronden tegen het oordeel van de rechtbank over de inhoud van het verslag van Ten Have niet meer toegekomen.
-de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
15. [appellante] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door haar gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. De rechtbank heeft terecht overwogen dat [appellante] niet in aanmerking komt voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar, nu het besluit op het verzoek niet is herroepen.
16. De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Zij heeft daarnaast een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de zitting door Wiarda en Leenstra. Niet is gebleken dat deze vergoeding te laag is.
[appellante] heeft geen rapporten van deskundigen in beroep bij de rechtbank ingediend. De Afdeling laat derhalve de door de rechtbank uitgesproken vergoeding van de deskundigenkosten in stand.
17. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met vier andere zaken. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 2 punten x € 501,00 per punt toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 1.503,00) gedeeld door vijf zaken, hetgeen neerkomt op € 300,60 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellante] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank de vijf zaken ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de vijf zaken niet nagenoeg identiek geweest.
Tussenconclusie hoger beroep [appellante]
18. Gelet op hetgeen hiervoor in 13.2 en 17 is overwogen, is het hoger beroep van [appellante] gegrond. Uit het eindoordeel in 40 volgt waartoe dit leidt.
Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep college
19. Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [appellante] gegrond is. Nu het hoger beroep van [appellante], gelet op het voorgaande, gegrond zal worden verklaard, is deze voorwaarde vervuld en dient tot een inhoudelijke beoordeling van het incidenteel hoger beroep te worden overgegaan.
20. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de door [appellante] in bezwaar overgelegde contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra had moeten voorleggen aan Ten Have. Volgens het college bestond daartoe geen aanleiding, omdat in de contra-expertises niet is uitgegaan van planmaximalisatie.
20.1. Dit betoog faalt. Zoals hiervoor in 13.2 is overwogen, zijn in de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra punten over de planvergelijking naar voren gebracht die aanknopingspunten bieden voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have gemaakte planvergelijking. Gelet hierop had het college in zijn besluitvorming, zo nodig na raadpleging van Ten Have, op deze punten moeten ingaan.
21. Het college betoogt voorts evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden. Nu het college de reactie van Ten Have van 18 november 2014 op de eerdere StAB-adviezen heeft betrokken in zijn besluitvorming, had het college met het oog op een zorgvuldige voorbereiding [appellante] in de gelegenheid moeten stellen te reageren op de reactie van Ten Have.
22. Gelet op het oordeel in 13.2 en 14 behoeft hetgeen het college heeft aangevoerd over het oordeel van de rechtbank over de door Ten Have verrichte planvergelijking op het punt van de (vrijstaande) bijgebouwen geen bespreking meer.
23. Het college betoogt tot slot tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het inschakelen van de StAB. De beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb een deskundige te benoemen, is een bevoegdheid van de rechtbank. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheid gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De omstandigheid dat de rechtbank in de eerdere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2, 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) wel de StAB heeft ingeschakeld, betekent niet zonder meer dat de rechtbank in deze zaak daartoe ook had moeten beslissen.
Tussenconclusie incidenteel hoger beroep college
24. Het incidenteel hoger beroep van het college is ongegrond.
Bespreking van het advies van de StAB
25. Uit het oordeel in 13.2 volgt dat de rechtbank het besluit van 27 november 2014 had behoren te vernietigen en dat de Afdeling dit alsnog zal doen. Met het oog op de definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling hierna, aan de hand van de door partijen ingebrachte zienswijzen, beoordelen of het verslag van de StAB basis biedt voor een definitieve beslechting van het geschil.
26. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2265) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Inhoud advies StAB met taxatie De Boer
27. De StAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft geconcludeerd dat er planologische voor- en nadelen zijn en dat niet op voorhand met zekerheid te stellen is of en in welke mate per saldo een planologische verslechtering is opgetreden, zodat een taxatie nodig is. De StAB heeft vervolgens T. de Boer van Tiede de Boer randstedelijk rentmeester & taxateur verzocht om de waarde van de onroerende zaak van [appellante] te taxeren.
28. Uit het taxatieverslag blijkt dat De Boer de [locatie A] op 12 april 2019 ter plaatse heeft opgenomen. Hij heeft aan de hand van referenties de marktwaarde op de peildatum bepaald. Om inzicht te krijgen in het marktbeeld, heeft hij een marktonderzoek gedaan, waarbij hij twintig transacties van vrijstaande woningen uit het NVM-archief heeft geanalyseerd. Tien van deze transacties hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de peildatum en tien van deze transacties hebben plaatsgevonden na de peildatum. Aan de hand van deze transacties heeft De Boer een gemiddelde grondwaarde bepaald. Omdat de betreffende kavels onderling afwijkende oppervlakten hebben, heeft hij ter demping van de effecten daarvan de oppervlakten verdeeld in schillen, waarbij hij aan de schillen een afnemende waarde heeft toegekend. De Boer komt tot de conclusie dat de gemiddelde prijs voor een kavel na de peildatum hoger is dan voor de peildatum en dat dus klaarblijkelijk geen negatieve prijscorrectie heeft plaatsgevonden als gevolg van de planologische wijziging.
29. De Boer heeft in zijn taxatieverslag verder vermeld dat hij de waarde van de woning van [appellante] in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie heeft getaxeerd aan de hand van marktgegevens van met de woning van [appellante] vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht. Hij heeft, hoewel hij de residuele grondwaardemethode in beginsel het meest geschikt acht voor de waardebepaling van een kavel, niet voor deze methode maar voor de vergelijkingsmethode gekozen, omdat er in Bergen geen woningen zijn gebouwd met een omvang zoals die op grond van het Uitbreidingsplan was toegelaten. De grootste woning staat aan de Breelaan 73 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.300 m². Doordat grotere woningen ontbreken in Bergen, kan volgens De Boer de grondwaarde niet met objectieve gegevens worden bepaald en is de vergelijkingsmethode het meest geschikt.
30. De Boer heeft daarnaast uiteengezet dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met onder meer het verlies van bebouwingsoppervlakte en bouwhoogte door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Hij heeft daarbij de kanttekening geplaatst dat door de massaliteit van de maximaal mogelijke bebouwing in de oude planologische situatie er rekening mee moest worden gehouden dat op een bepaald moment de bouwkosten de waarde van de woning te boven gaan. De waarde per m² zal afnemen naarmate de woning groter wordt. Uiteindelijk zal de waarde van de woonoppervlakte minder bedragen dan de bouwkosten (het omslagpunt). Daarnaast is de maximale oppervlakte onder het Uitbreidingsplan uitzonderlijk groot. Er is in de Nederlandse woningmarkt geen vraag naar dermate grote woningen, aldus De Boer. Verder zou de bouw van een woning met een dergelijke omvang leiden tot een verstening van de kavel, terwijl deze kavels juist hun waarde ontlenen aan een ruime tot zeer ruime omliggende tuin. Dit is volgens De Boer van (negatieve) invloed op de waarde. Tot slot heeft De Boer vermeld dat de bebouwingsmogelijkheden op de omringende percelen door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk zijn beperkt. Dit planologische voordeel is volgens De Boer van grote invloed op de waarde van de woning.
31. De Boer heeft de waarde van de woning voor de planologische mutatie getaxeerd op € 1.650.000,00 en de waarde na de planologische mutatie op € 1.815.000,00. De Boer heeft de waardevermindering getaxeerd op nihil en de waardestijging op € 165.000,00. De StAB heeft op basis hiervan geconcludeerd dat er geen sprake is van waardevermindering.
Zienswijzen partijen
32. [appellante] heeft, mede onder verwijzing naar nadere rapportages van Langhout & Wiarda en Leenstra, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op de adviezen van de StAB. Zij voert aan dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Volgens haar kan al hierom niet worden afgegaan op de taxatie van De Boer. Daarnaast heeft [appellante] naar voren gebracht dat ook om andere redenen niet kan worden afgegaan op de taxatie van De Boer. De taxaties van De Boer zijn volgens [appellante] niet consistent en niet gebaseerd op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxaties bevatten vele fouten en onwaarheden en zijn niet controleerbaar gemaakt. De Boer heeft zijn marktonderzoek onzorgvuldig verricht, omdat hij slechts twintig transacties heeft onderzocht in plaats van alle transacties. Ook ingeval deze twintig transacties op de juiste manier zouden zijn beoordeeld, zou daaruit een waardedaling blijken. De Boer heeft verder onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij de residuele grondwaardemethode niet heeft gebruikt. Daarnaast heeft hij de vergelijkingsmethode onjuist toegepast. De door De Boer gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar. Hij heeft andere, wel vergelijkbare objecten, niet gebruikt. Tot slot wijkt de taxatie van De Boer af van de taxaties van K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen, die door de StAB in eerdere vergelijkbare zaken (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs. 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2, 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) is geraadpleegd, aldus [appellante].
33. Het college heeft, mede onder verwijzing naar een nader advies van Ten Have van 13 juni 2019, naar voren gebracht dat De Boer het voordeel wegens het wegvallen van de grote bouwmogelijkheden op de omliggende percelen op een te laag bedrag heeft getaxeerd.
Bespreking zienswijzen
34. Anders dan [appellante] stelt, leidt de omstandigheid dat de StAB tot andere conclusies is gekomen dan [appellante] en de door haar ingeschakelde deskundigen, niet tot een ander oordeel over de deskundigheid van de StAB dan hiervoor in 26 is gegeven. De omstandigheid dat de StAB in deze zaak een andere taxateur heeft ingeschakeld dan in de eerdere vergelijkbare zaken, leidt evenmin tot een ander oordeel.
-planvergelijking
35. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de StAB op zorgvuldige wijze verslag gedaan van de door haar gemaakte planvergelijking. Niet is gebleken dat de StAB bij de planvergelijking is uitgegaan van een onjuiste invulling van de planologische regimes, zoals door [appellante] naar voren is gebracht. [appellante] wordt niet gevolgd in haar betoog dat de StAB ten onrechte heeft geconcludeerd dat er in de oude planologische situatie geen bouwmogelijkheden waren op het eigen perceel. Uit de planvoorschriften van het Uitbreidingsplan volgt dat behalve aan de verhouding open terrein tot bebouwing, ook diende te worden voldaan aan de minimum terreinbreedte. Het perceel van [appellante] voldeed op de peildatum niet aan de minimum terreinbreedte van 25 m die op grond van het Uitbreidingsplan was vereist om te bouwen. De StAB wordt gevolgd in haar conclusie dat, gelet op de in 1970 verleende bouwvergunning voor de bestaande woning op het perceel van [appellante], deze bestaande bebouwing de maximaal mogelijke invulling onder het oude planologische regime was. Of bij die bouwvergunning vrijstelling is verleend van de minimum terreinbreedte, is hier niet van belang, omdat de vergunde bebouwing de maximaal mogelijke bebouwing vormt. Anders dan [appellante] betoogt, volgt uit de bouwvergunning niet dat er bij bouwplannen op haar perceel niet meer hoefde te worden voldaan aan de minimumterreinbreedte. Het vereiste van de minimum terreinbreedte bleef na de verlening van de bouwvergunning gelden.
Ook is niet gebleken dat het verslag van de StAB op het punt van de planvergelijking evidente onjuistheden bevat, zoals door [appellante] naar voren is gebracht. De stelling van [appellante] dat in het verslag bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan de vermelde afstanden vanaf haar perceel tot aan de bouwvlakken op de naburige percelen onjuist zijn, is onvoldoende voor deze conclusie. De StAB heeft ter zitting toegelicht dat de vermelde afstanden niet vanaf de perceelsgrens maar vanaf het bouwvlak van het perceel van [appellante] zijn gemeten en dat dit onjuist in haar verslag is vermeld. De enkele stelling van [appellante] dat in het taxatierapport van De Boer is uitgegaan van een onjuiste bruto vloeroppervlakte, is evenzeer onvoldoende voor deze conclusie.
-taxatie
36. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
37. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Boer op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid en oncontroleerbaarheid van de taxatie, zoals [appellante] naar voren brengt, is niet gebleken. Uit het taxatierapport van De Boer volgt dat hij voor de taxatie uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Bovendien heeft hij zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze uitgebreid toegelicht (vergelijk ook het hiervoor overwogene in 28 tot en met 30) en heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen.
38. Hetgeen [appellante] voor het overige naar voren heeft gebracht over het taxatieverslag en hetgeen het college naar voren heeft gebracht biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het verslag zodanige gebreken bevat, dat niet mag worden afgegaan op dit rapport. Daartoe wordt als volgt overwogen.
38.1. [appellante] wordt niet gevolgd in haar betoog dat het door De Boer verrichte marktonderzoek onvolledig is geweest. De Boer heeft inzichtelijk gemaakt waarom hij zich bij zijn marktonderzoek heeft beperkt tot het analyseren van tien transacties voor de peildatum en tien transacties na de peildatum. Hij heeft toegelicht dat hij, om een evenwichtig beeld te krijgen, zich heeft beperkt tot de transacties van vrijstaande woningen (villa’s en landhuizen) die een vrije ligging hebben op een ruime kavel in het plangebied waar de planologische wijziging heeft plaats gevonden. Voorts heeft De Boer ter zitting toegelicht dat Leenstra transacties van woningen met uiteenlopende kavelgroottes heeft betrokken bij zijn marktonderzoek en daarom de planologische wijziging ten onrechte uitsluitend heeft vertaald in de eerste staffel. Daarnaast heeft De Boer toegelicht dat een groot deel van de transacties die Leenstra heeft betrokken bij zijn marktonderzoek, niet representatief zijn, omdat het geen vrijstaande woningen zijn en niet zijn gelegen binnen het plangebied en dat ook daarom niet kan worden afgegaan op de uitkomst van het onderzoek van Leenstra. Anders dan [appellante] betoogt, kan De Boer daarom worden gevolgd in zijn op het marktonderzoek gebaseerde conclusie dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een negatieve prijscorrectie.
38.2. De Boer heeft voorts toegelicht waarom hij heeft gekozen voor de referentiewoningen Buerweg 42, Buerweg 15, Jan Tooropweg 7 en Buerweg 43. Hij heeft de overeenkomsten en verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning van [appellante] benoemd en die betrokken in zijn taxatie. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. De enkele omstandigheid dat de oppervlakte van Jan Tooropweg 7 niet vergelijkbaar is met de oppervlakte van de [locatie A], maakt dit niet anders, nu De Boer dit heeft ondervangen door de oppervlakten onder te verdelen in schillen (vergelijk het hiervoor overwogene in 28). Verder heeft De Boer, blijkens zijn taxatie, er rekening mee gehouden dat het perceel aan de Buerweg 43 en de daarop gelegen woning aanmerkelijk kleiner zijn dan het perceel en de woning van [appellante]. Ook heeft hij ermee rekening gehouden dat de voorzieningen van de woning aan de Buerweg 43 matig zijn. Dat het perceel Buerweg 15 in de oude planologische situatie niet voldeed aan de minimum terreinbreedte, naar [appellante] stelt, betekent niet dat de daarop gelegen woning niet vergelijkbaar is. Verder dwingt de stelling van [appellante] dat ten onrechte andere referentiewoningen niet in de vergelijking zijn betrokken, niet tot de conclusie dat de door De Boer gebruikte woningen niet als referentie kunnen worden gebruikt.
38.3. Evenmin is er grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat de vervallen bouwmogelijkheden op omliggende percelen leiden tot een waardestijging van € 125.000,00. Anders dan [appellante] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd op grond waarvan in dit geval tot die waardestijging is gekomen. Anders dan het college stelt is niet gebleken dat De Boer het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omringende percelen (het indirecte voordeel) op een te laag bedrag heeft bepaald. De enkele stelling van het college, onder verwijzing naar het nadere advies van Ten Have, is daarvoor onvoldoende.
Daarnaast is er geen grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat het toegenomen bebouwbaar oppervlakte op het eigen perceel leidt tot een waardestijging van € 40.000,00. Anders dan [appellante] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd dat de als gevolg van de planologische wijziging mogelijke uitbreiding van de bestaande woning met 362,4 m2 een positieve invloed heeft op de waarde. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van De Boer op dit punt niet kan worden gevolgd.
38.4. [appellante] gaat tot slot met haar betoog dat niet kan worden afgegaan op de taxatie door De Boer omdat die zonder verklaring afwijkt van de taxaties die De Bont in opdracht van de StAB in de eerdere vergelijkbare zaken heeft verricht, eraan voorbij dat De Bont een andere taxatiemethode heeft gebruikt dan De Boer. De Bont heeft de residuele waardemethode gebruikt, terwijl De Boer de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Een vergelijking van de door deze taxateurs gebruikte grondstaffels en andere elementen van de waardebepaling is al daarom niet mogelijk. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat De Boer een onjuiste taxatiemethode heeft gebruikt.
39. Gelet op het voorgaande legt de Afdeling het verslag van de StAB aan haar oordeelsvorming ten grondslag en volgt zij de conclusie van de StAB, dat er geen sprake is van een waardevermindering. De Afdeling betrekt bij dit oordeel dat ook De Bont in de door hem verrichte taxaties, in vergelijkbare gevallen, met gebruikmaking van een andere taxatiemethode, tot de conclusie is gekomen dat er geen nadeel is opgetreden voor de betreffende eigenaar.
Eindoordeel en slotoverwegingen
40. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover het beroep tegen het besluit van 27 november 2014 ongegrond is verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellante] tegen het besluit van 27 november 2014 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb vernietigen. Voorts zal de Afdeling, gelet op het oordeel in 39, bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 27 november 2014 in stand blijven. De aangevallen uitspraak wordt, gelet op het oordeel in 17, verder vernietigd, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellante] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, de hoogte van de in beroep bij de rechtbank gemaakte kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (ex nunc) vaststellen op 2 punten x € 512,00 = € 1.024,00 en het college veroordelen tot vergoeding daarvan. De aangevallen uitspraak wordt voor het overige bevestigd.
41. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.048,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellante] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellante] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 12 juni 2019 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van de StAB. Het gaat om één rapport voor alle zaken, hiervoor genoemd in het procesverloop, waarin de Afdeling de StAB heeft benoemd als deskundige. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat tien uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.530,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien Langhout & Wiarda één rapport heeft opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.530,29 door het aantal zaken waarin de StAB is benoemd. Dat zijn 19 zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 80,54 (inclusief BTW).
Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 12 juni 2019 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellante] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op het advies van de StAB, om aan te tonen dat de door De Boer namens de StAB verrichte taxatie onjuist is. Dit rapport ziet specifiek op deze zaak. Uit de factuur van Leenstra van 12 juni 2019 kan worden afgeleid dat per zaak acht uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 121,95 (exclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op vier uren x € 121,95 = € 487,80, te verhogen met 21% BTW = € 590,24. [appellante] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van drie zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 306,00. Dat komt per zaak neer op € 15,95. [appellante] heeft verder verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door haar ter zitting overgelegde nota blijkt dat zij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 80,54 + € 590,24+ € 15,95+ € 306,06 = € 992,79.
42. Uit 40 volgt dat het college de in beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.024,00, dient te betalen aan [appellante]. Indien het college het door de rechtbank vastgestelde bedrag aan kosten voor rechtsbijstand al heeft vergoed, kan het college volstaan met het betalen van een aanvullende vergoeding van € 723,40 aan [appellante]. Omdat de Afdeling de uitspraak van de rechtbank voor het overige heeft bevestigd, volgt uit 16 dat het college evenzeer de in beroep gemaakte deskundigenkosten (reiskosten, kosten bijwonen zitting door de deskundigen en kosten contra-expertises) dient te vergoeden, voor zover het college dit nog niet heeft gedaan.
Daarnaast dient het college € 2.048,00 aan [appellante] te betalen voor de in hoger beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts dient, gelet op het hiervoor in 41 overwogene, het college aan [appellante] te betalen de in hoger beroep gemaakte deskundigenkosten, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 992,79. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.048,00+€ 992,79 = € 3.040,79.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van [appellante] gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van het college ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 14/5318, voor zover de rechtbank het beroep tegen het besluit van 27 november 2014 ongegrond heeft verklaard en voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellante] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60;
IV. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
V. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Bergen van 27 november 2014, kenmerk 14uit08234;
VI. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 1.024,00 (zegge: duizendvierentwintig euro) voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.040,79 (zegge: drieduizendveertig euro en negenenzeventig cent), waarvan € 2.048.00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 253,00 (zegge: tweehonderddrieënvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
609.