Uitspraak
202202893/1/A2.
Datum uitspraak: 24 juli 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B], wonend te Berlicum nb, gemeente Sint-Michielsgestel (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant sub 1]),
2. het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel,
3. [appellant sub 3A] en [appellante sub 3B], wonend te Berlicum nb, gemeente Sint-Michielsgestel, (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant sub 3]),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 1 april 2022 in zaak nr. 21/687, 21/724 en 21/725 in het geding tussen:
1. [appellant sub 1]
2. Beekveld B.V., gevestigd te Erp, gemeente Meijerijstad (hierna ook: de vennootschap),
en
het college.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 21 augustus 2020 heeft het college aan [appellant sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 28.000,00 en aan [appellant sub 3] een tegemoetkoming in planschade van € 19.200,00 toegekend.
Bij afzonderlijke besluiten van 2 februari 2021 heeft het college de bezwaren van [appellant sub 1] en Beekveld B.V. tegen het besluit over de tegemoetkoming aan [appellant sub 1] ongegrond verklaard.
Bij besluit van 9 februari 2021 heeft het college het bezwaar van Beekveld B.V. tegen het besluit over de tegemoetkoming aan [appellant sub 3] ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 april 2022 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] ingestelde beroep ongegrond en de door Beekveld B.V. ingestelde beroepen gegrond verklaard, de besluiten van 2 februari 2021 en 9 februari 2021 vernietigd, de besluiten van 21 augustus 2020 herroepen en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1], het college en [appellant sub 3] ieder hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1], [appellant sub 3] en het college hebben ieder nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 februari 2023, waar [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B], bijgestaan door mr. M.J.A. Verhagen, advocaat te Eindhoven, [appellant sub 3A] en [appellante sub 3B], bijgestaan door Verhagen voornoemd, en het college, vertegenwoordigd door drs. T. Diebels, vergezeld van mr. A.A.M Bruggeman, zijn verschenen.
Tevens is op de zitting Beekveld B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde] en mr. T.E.P.A. Lam, advocaat te Nijmegen, gehoord.
Na de zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en met toepassing van artikel 8:45, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bij brief van 21 april 2023 het bestuur van de stichting Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen (hierna: LRGD) verzocht om schriftelijk inlichtingen te geven. Vervolgens heeft de Afdeling bij brief van 13 juni 2023 het bestuur van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (hierna: NVR) vergelijkbare vragen gesteld. Het LRGD en de NVR hebben aan deze verzoeken voldaan. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op de gegeven inlichtingen te reageren. [appellant sub 1] heeft een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw op zitting behandeld op 6 februari 2024, waar [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B], bijgestaan door mr. M.J.A. Verhagen, advocaat te Eindhoven, [appellant sub 3] vertegenwoordigd door Verhagen voornoemd, en het college, vertegenwoordigd door drs. T. Diebels, vergezeld van mr. drs. C.M.L. van der Lee, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant sub 1] heeft op 3 augustus 1992 het perceel met woning [locatie 1] te Berlicum gekocht en op 21 april 2010 een daaraan grenzend perceel (hierna gezamenlijk ook: het perceel van [appellant sub 1]). [appellant sub 3] is sinds 18 februari 1986 eigenaar van het perceel met woning [locatie 2] te Berlicum (hierna ook: het perceel van [appellant sub 3]), dat hij kort daarvoor via een mondelinge overeenkomst heeft gekocht. Zij hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 8 januari 2018 in werking getreden bestemmingsplan "Wijzigingsplan Beekveld" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Op grond van het nieuwe bestemmingsplan kunnen 108 nieuwe woningen worden gebouwd op percelen ten noorden en oosten van het perceel van [appellant sub 1] en ten noorden, oosten en zuidoosten van het perceel van [appellant sub 3]. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 3] daalt als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan de waarde van hun percelen, waardoor zij schade lijden.
Beekveld B.V. is de ontwikkelaar van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft met de gemeente een planschadekostenvergoedingsovereenkomst gesloten. Beekveld B.V. heeft in bezwaar en beroep aangevoerd dat de nieuwe planologische ontwikkeling voor [appellant sub 1] en [appellant sub 3] ten tijde van de koop van hun percelen voorzienbaar was.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
2. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [appellant sub 1] en [appellant sub 3] in de aanvragen aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
De besluiten van het college
3. Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde besluiten van 21 augustus 2020 door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgestelde planschadeadviezen van augustus 2020 ten grondslag gelegd. Volgens de planschadeadviezen maakt het nieuwe bestemmingsplan in de directe nabijheid van de percelen van [appellant sub 1] en [appellant sub 3] in essentie nieuwe woningbouw en bijbehorende infrastructuur mogelijk op voorheen planologisch overwegend onbebouwde agrarische gronden. Volgens de SAOZ was deze planologische verandering voor [appellant sub 1] en [appellant sub 3] ten tijde van de koop van hun percelen niet voorzienbaar.
De uitspraak van de rechtbank
4. De rechtbank heeft overwogen dat het college bij de beoordeling van de voorzienbaarheid de volgende documenten heeft betrokken:
- (de toelichting bij) het bestemmingsplan "Beekveld" (1982);
- het Streek- en dorpenplan 1983/1984;
- (de toelichting bij) het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" (1986);
- het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld, 1e uitwerking" (1987).
De rechtbank heeft geoordeeld dat de nieuwe woningbouw op grond van (de toelichting bij) het bestemmingsplan "Beekveld" uit 1982 voor [appellant sub 1] en [appellant sub 3] voorzienbaar was en dat de vaststelling van het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" in 1986 daarin geen verandering heeft gebracht. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat in dat bestemmingsplan geen andere invulling aan het betrokken gebied is gegeven, dan in het bestemmingsplan "Beekveld". Dat in het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" de uitbreiding van de woonbebouwing tot aan de weg Bleekveld niet expliciet is vermeld, impliceert volgens de rechtbank niet dat de planwetgever de eerdere woningbouwmogelijkheden in het gebied Beekveld heeft willen uitsluiten. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er, ook na de vaststelling van het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld", nog steeds de mogelijkheid dat de betrokken gronden voor woningbouw zouden worden ontwikkeld.
Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de planologische ontwikkeling die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt niet voor [appellant sub 1] en [appellant sub 3] voorzienbaar was.
De (hoger) beroepen
Voorzienbaarheid
Gronden
5. [appellant sub 1], [appellant sub 3] en het college kunnen zich niet vinden in de uitspraak van de rechtbank.
Het college betwist dat [appellant sub 1] en [appellant sub 3] op grond van de toelichting bij het bestemmingsplan "Beekveld" uit 1982 de planologische veranderingen die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt konden voorzien. Het college voert aan dat in die toelichting alleen in algemene termen is vermeld dat de aanleiding voor het bestemmingsplan uitbreidingsmogelijkheden van de woonbebouwing in de toekomst was. Volgens het college is dit een haast loze constatering. Het college voert aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de weg Beekveld de westelijke grens vormde van de in het bestemmingsplan "Beekveld" vermelde toekomstige woonbebouwing in het gebied Beekveld. Volgens het college biedt de toelichting bij dit bestemmingsplan onvoldoende concrete beleidsvoornemens om voorzienbaarheid aan te nemen.
Het college, [appellant sub 3] en [appellant sub 1] betogen dat [appellant sub 3] tijdens zijn investeringsbeslissing kort voor 18 februari 1986 en [appellant sub 1] tijdens zijn investeringsbeslissing op 20 juni 1992 op basis van de toentertijd openbaar gemaakte ruimtelijke beleidsvoornemens niet konden voorzien dat in de directe nabijheid van hun percelen nieuwe woningbouw planologisch mogelijk zou worden gemaakt, zoals in het nieuwe bestemmingsplan is gebeurd. Zij hoefden toen alleen op geruime afstand globaal ten zuidoosten van hun percelen nieuwe woningbouw te verwachten, zoals was vermeld op het kaartje op pagina 7 van de toelichting bij het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" uit 1986. Volgens het college is met het kaartje een nieuwe concrete invulling gegeven aan het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan. In de toelichting is een onderverdeling in woongebieden B1, B2 en B3 opgenomen, waarbij het dichtstbijzijnde gebied B3 op ongeveer 100 m afstand van de percelen van [appellant sub 3] en [appellant sub 1] ligt. In de toelichting is vermeld dat de invulling van deelgebied B3 minder wenselijk is en het gebied slechts als uitwijkmogelijkheid kan fungeren bij optredende capaciteitsproblemen.
[appellant sub 3] en [appellant sub 1] wijzen er op dat de gronden grenzend aan hun percelen tot 1986 in eigendom waren bij de gemeente. In een raadsvoorstel van 7 augustus 1985, waarmee de gemeenteraad op 26 september 1985 heeft ingestemd, is vermeld dat geen woonbebouwing in fase III van Beekveld zal worden gerealiseerd en dat de gronden daarom kunnen worden verkocht. De gronden zijn op 3 oktober 1986 geleverd aan de heer Dielissen. De voorgenomen verkoop van de gronden is bekend gemaakt in het plaatselijke weekblad De Brug van 7 juni 1985. Volgens [appellant sub 3] en [appellant sub 1] volgt uit deze gang van zaken dat de gemeente in 1985 niet langer het voornemen had om op deze gronden woningbouw te realiseren.
6. Beekveld B.V. heeft bij de rechtbank betoogd, dat [appellant sub 1] en [appellant sub 3], behalve op grond van het bestemmingsplan "Beekveld", ook op grond van het Streek- en dorpenplan uit 1983/1984 nieuwe woningbouw nabij hun percelen konden voorzien. Beekveld B.V. heeft aangevoerd dat dat plan namelijk voorzag in de mogelijkheid van uitbreiding van woningbouw in de richting van de woningen van [appellant sub 1] en [appellant sub 3].
De rechtbank heeft in haar uitspraak onder 3.13 overwogen dat dit betoog geen verdere bespreking behoeft. De Afdeling zal dit betoog daarom betrekken bij haar beoordeling van de voorzienbaarheid.
Maatstaf
6.1. De voorzienbaarheid van een planologische verandering moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Als de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. De voorzienbaarheid moet worden vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, en dus niet op het moment van levering. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5.23-5.25, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
Beoordeling
6.2. Het college heeft op de zitting van 27 februari 2023 toegelicht dat het ontwerpbestemmingsplan "Beekveld" op 10 april 1981 ter inzage is gelegd. Het bestemmingsplan "Beekveld" is op 19 november 1981 vastgesteld, op 25 januari 1983 goedgekeurd en nadien in werking getreden. In de toelichting bij het bestemmingsplan is het volgende vermeld:
"De aanleidingen voor voorliggend plan komen voort uit twee hoofdaspecten te weten:
1. de uitbreidingsmogelijkheden van de woonbebouwing in de toekomst;
2. […]
ad. 1. Gelet op de ligging van het gebied direct grenzend aan de Hoogstraat, welke als hoofdas van Berlicum kan worden aangemerkt, alsook de korte afstand tot het Mercuriusplein en de goede verbindingsmogelijkheden van m.n. het oostelijke plandeel, zowel vanuit de kom als vanuit het landelijke wegennet (RW266) maken van het gebied Beekveld een toekomstig uitbreidingsgebied bij uitstek. Toch dienen hier al enkele punten naar voren te worden gebracht waarmee in de toekomst rekening zal moeten worden gehouden, punten die zowel van belang zijn voor de inrichting van het gebied als voor de uiteindelijke kapaciteit. Zo zal, met het oog op het behoud van het Aa-dal als landschappelijk hoofdelement, de weg Beekveld als uiterste (westelijke) grens moeten worden beschouwd en zal zorg moeten worden gedragen voor het behoud van het intermediaire karakter dat de weg thans draagt. Hierdoor kan een goede relatie tussen dorp en landschap worden gegarandeert. […]
Voorliggend plan dient mede om de geschiktheid van het gebied als toekomstig woongebied te behouden en te bestemmen. Daartoe is het grootste gedeelte van het gebied thans in de bestemming "agrarisch kernrandgebied" opgenomen omdat:
- positieve bestemming voor de woonfunctie niet mogelijk is lettend op het feit dat de uitbreiding van het woningbestand nog zeker tot 1984 in het plan "Westenbroek" kan worden gerealiseerd en bovendien dat dit, gezien de onzekerheden omtrent de inrichting van het gebied, nogal prematuur lijkt;
[…]."
Op de plankaart van de Structuurschets en dorpenplan 1983/1984 is met een pijl in westelijke richting het gebied Beekveld aangeduid als uitbreidingsrichting voor woondoeleinden.
Op de zitting heeft het college verder toegelicht dat in 1984 een voorontwerpbestemmingsplan "Woongebied Beekveld" ter inzage heeft gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan "Woongebied Beekveld" is op 25 augustus 1986 ter inzage gelegd, op 27 november 1986 vastgesteld en op 15 mei 1987 goedgekeurd. Het bestemmingsplan is in mei/juni 1987 in werking getreden. Op de zitting is gebleken dat het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" niet van toepassing was op de gronden grenzend aan de percelen van [appellant sub 1] en [appellant sub 3], waarop op grond van het nieuwe bestemmingsplan woningbouw mogelijk is gemaakt. In de toelichting bij het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" is het volgende vermeld:
"Binnen de uitbreidingslocaties of -richtingen, zoals die reeds in de in de Structuurschets c.q. het Dorpenplan waren aangegeven is, op basis van de toen aanwezige situatie, met betrekking tot het gebruik, eigendom, verwervingsmogelijkheden, stedebouwkundige wenselijkheden e.d., bij de evaluatie een nadere onderverdeling en/of begrenzing aangebracht, zoals ook aangegeven op bijgevoegd kaartje. Hierbij zijn met name de volgende punten van belang:
[…]
- Beekveld 1, 2, 3 (resp. ca. 5,5 , 5,5 , en 3 ha.)
[…]
. Deelgebied B3 is, in verband met een optimale ontsluiting uitsluitend van de Runweg, als uitbreidingsgebied minder wenselijk. Het zou slechts als "uitwijkmogelijkheid" kunnen fungeren bij optredende kapaciteitsproblemen. De noord-westelijke begrenzing laat achter het Burg. Godschalxplein nog een zekere openheid bestaan."
In de toelichting waren op een kaartje de deelgebieden B1, B2 en B3 aangeduid.
Het college van burgemeester en wethouders van de toenmalige gemeente Berlicum heeft in weekblad De Brug van 7 juni 1985 een advertentie geplaatst, waarin percelen landbouwgrond, aangeduid met kadastrale perceelnummers, te koop werden aangeboden. In een raadsvoorstel van 7 augustus 1985 heeft dat college vermeld:
"De percelen L 1184 (ged.), 303, 298 en 300 (ged.) met een gezamenlijke oppervlakte van circa 3.42.55 ha gelegen in gebied Beekveld zijn in eerste instantie bestemd geweest voor woondoeleinden. Aangezien geen woonbebouwing in fase III van Beekveld gerealiseerd zal worden zijn de percelen als compensatiegrond aangeboden aan […]. Naar aanleiding van het vorenstaande stellen wij uw raad voor tot verkoop over te gaan onder de gebruikelijke voorwaarden en bepalingen."
De raad van de toenmalige gemeente Berlicum heeft bij besluit van 26 september 1985 met de verkoop ingestemd. Uit een bijgevoegde kadastrale kaart volgt dat de verkochte percelen gelegen waren aansluitend of nabij de percelen van [appellant sub 1] en [appellant sub 3].
6.3. Toen [appellant sub 1] zijn perceel op 3 augustus 1992 kocht, hadden de naastgelegen percelen op grond van het bestemmingsplan "Beekveld" de bestemming "Agrarisch kernrandgebied". Volgens de toelichting diende dat bestemmingsplan mede om de geschiktheid van het gebied als toekomstig woongebied te behouden en te bestemmen en was daartoe het grootste gedeelte van het plangebied bestemd als "Agrarisch kernrandgebied". Uit de plankaart van het dorpenplan viel ook op te maken dat in het gebied Beekveld woningbouw was voorzien. Uit de toelichting en het dorpenplan kon niet worden opgemaakt welk gedeelte van gebied Beekveld in de toekomst voor woondoeleinden zou worden bestemd. De gronden op enige afstand ten zuidoosten van het perceel van [appellant sub 1] waren toen op grond van het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" voor woondoeleinden bestemd. Volgens de toelichting bij dat bestemmingsplan was in dat plan op grond van een evaluatie een begrenzing van het woongebied in Beekveld aangebracht.
Gelet op deze toelichtingen, gelezen in onderling verband, mocht [appellant sub 1] er in 1992 van uitgaan dat het gemeentelijk beleid over woonbebouwing in het gebied Beekveld in het bestemmingsplan "Woongebied Beekveld" was uitgekristalliseerd en zijn definitieve beslag had gekregen. Hij hoefde toen niet te voorzien dat nadien op aangrenzende percelen planologisch woningbouw mogelijk zou worden gemaakt, zoals in het nieuwe bestemmingsplan is gebeurd. Deze conclusie vindt steun in het hiervoor aangehaalde raadsvoorstel voor de verkoop van percelen nabij het perceel van [appellant sub 1]. De rechtbank heeft dit ten onrechte niet onderkend.
6.4. Toen [appellant sub 3] zijn perceel in februari 1986 kocht, was het gebied Beekveld op grond van het bestemmingsplan "Beekveld" grotendeels bestemd als "Agrarisch kernrandgebied". Volgens de toelichting diende dat bestemmingsplan mede om de geschiktheid van het gebied als toekomstig woongebied te behouden en te bestemmen en was daartoe het grootste gedeelte van het plangebied bestemd als "Agrarisch kernrandgebied". Uit de plankaart van het dorpenplan viel ook op te maken dat in het gebied Beekveld woningbouw was voorzien. Uit de toelichting en het dorpenplan kon niet worden opgemaakt welk gedeelte van gebied Beekveld in de toekomst voor woondoeleinden zou worden bestemd. In 1984 had het voorontwerpbestemmingsplan "Woongebied Beekveld’ ter inzage gelegen, waarin gronden op enige afstand zuidoostelijk van zijn perceel voor woondoeleinden waren bestemd. Volgens de toelichting bij dat voorontwerp was in dat plan op grond van een evaluatie een begrenzing van het woongebied in Beekveld aangebracht.
Gelet op deze toelichtingen, gelezen in onderling verband, mocht [appellant sub 3] er in 1986 van uitgaan dat het gemeentelijk beleid over woonbebouwing in het gebied Beekveld in het voorontwerpbestemmingsplan "Woongebied Beekveld" was uitgekristalliseerd en zijn definitieve beslag had gekregen. Hij hoefde toen niet te voorzien dat nadien op aangrenzende percelen planologisch woningbouw mogelijk zou worden gemaakt, zoals in het nieuwe bestemmingsplan is gebeurd. Deze conclusie vindt steun in het hiervoor aangehaalde raadsvoorstel voor de verkoop van percelen nabij het perceel van [appellant sub 1]. De rechtbank heeft dit ten onrechte niet onderkend.
6.5. De betogen van het college, [appellant sub 3] en [appellant sub 1] slagen. Het betoog van Beekveld B.V. slaagt niet.
Tussenconclusie en verdere behandeling
7. Uit het voorgaande volgt dat de hoger beroepen van het college, [appellant sub 1] en [appellant sub 3] gegrond zijn. De Afdeling zal daarom de uitspraak van de rechtbank vernietigen.
Dit heeft tot gevolg dat het besluit van het college van 21 augustus 2020 op de aanvraag van [appellant sub 3] om een tegemoetkoming in planschade herleeft. Bij dat besluit heeft het college aan [appellant sub 3] een tegemoetkoming in planschade van € 19.200,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 september 2019 tot aan de dag van uitbetaling, toegekend. Aangezien [appellant sub 3] tegen dat besluit geen bezwaar heeft gemaakt en geen beroep heeft ingesteld bij de rechtbank, betreft het hoger beroep van [appellant sub 3] alleen het oordeel van de rechtbank over de voorzienbaarheid. Wat de Afdeling hierna overweegt kan er dus niet toe leiden dat het college aan [appellant sub 3] een hogere tegemoetkoming in planschade moet toekennen dan het bij het besluit van 21 augustus 2020 heeft gedaan.
8. De rechtbank heeft in haar uitspraak onder 5 overwogen dat Beekveld B.V. en [appellant sub 1] ook beroepsgronden hebben aangevoerd over de planvergelijking, de taxatie, het normaal maatschappelijk risico en de vergoeding van gemaakte deskundigenkosten. Aangezien de rechtbank aan de beoordeling van deze gronden niet is toegekomen, zal de Afdeling deze hierna alsnog beoordelen. Daarbij zal zij meenemen wat daarover verder nog in hoger beroep is aangevoerd.
Planvergelijking
Planschadezaak [appellant sub 3]
9. Beekveld B.V. heeft in beroep betoogd dat het college het SAOZ-advies over de aanvraag van [appellant sub 3] om een tegemoetkoming in planschade niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen, omdat daarin bij de planvergelijking niet is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het voorheen geldende bestemmingsplan "Beekveld" (hierna: het oude bestemmingsplan). De vennootschap voert aan dat onder het regime van het oude bestemmingsplan op gronden nabij het perceel van [appellant sub 3] bedrijven tot milieucategorie 2 waren toegestaan met een oppervlakte van maximaal 540 m2. Het nieuwe bestemmingsplan staat ter plaatse uitsluitend een kantoor met een oppervlakte van maximaal 320 m2 toe. De vennootschap voert verder aan dat op grond van het oude bestemmingsplan ten zuiden van de woning van [appellant sub 3] al woonbebouwing was toegestaan, zodat de vermindering van uitzicht als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zeer beperkt is.
9.1. Beekveld B.V. heeft dit betoog ook in bezwaar naar voren gebracht. De SAOZ heeft in een nader advies van 19 november 2020, in reactie op het bezwaar, terecht vermeld dat zij in haar advies van augustus 2020 rekening heeft gehouden met het vervallen van de mogelijkheid om op gronden nabij het perceel van [appellant sub 3] een bedrijf in milieucategorie 2 op te richten en dat in de nieuwe situatie ter plaatse een kantoor planologisch is toegestaan. Uit het SAOZ-advies van augustus 2020 volgt ook dat de SAOZ bij haar advisering in aanmerking heeft genomen dat het oude bestemmingsplan ten zuidoosten van het perceel van [appellant sub 3] al enige woonbebouwing toestond. De SAOZ is in haar advies van augustus 2020 tot de conclusie gekomen dat [appellant sub 3] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan per saldo wordt geconfronteerd met de nadelige gevolgen die aan de nieuwe permanente woonfunctie verbonden zijn, met name geluid-, licht- en verkeershinder.
In wat Beekveld B.V. heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding om aan de juistheid van deze conclusie in het SAOZ-advies te twijfelen. Het college mocht het SAOZ-advies in zoverre aan zijn besluiten ten grondslag leggen.
Planschadezaak [appellant sub 1]
10. Beekveld B.V. heeft in beroep betoogd dat het college het SAOZ-advies over de aanvraag van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen. De vennootschap voert aan de SAOZ er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan ten oosten van het perceel van [appellant sub 1] slechts beperkte bouwmogelijkheden zijn toegestaan. Voor een strook grond van 5 m grenzend aan het perceel is geen bouwvlak opgenomen en in de daaraan grenzende strook grond van 5 m is de bouwhoogte beperkt tot maximaal 3,5 m. Pas op 10 m afstand van het perceel van [appellant sub 1] is bebouwing met een maximale goot- en bouwhoogten van 7 m en 11 m toegestaan. Verder is bebouwing ten zuidoosten van het perceel pas op een afstand van ongeveer 15 m toegestaan. Beekveld B.V. voert ook aan dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan het gebruik van zware landbouwvoertuigen is vervallen op de voorheen voor agrarisch gebruik bestemde gronden. Dat is zeker voor [appellant sub 1] van belang, omdat zijn perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan volledig was omgeven door landbouwgrond. Volgens de vennootschap leidt het nieuwe bestemmingsplan dan ook niet tot intensiever gebruik van de gronden in het plangebied.
10.1. Beekveld B.V. heeft dit betoog ook in bezwaar naar voren gebracht. De SAOZ heeft in een nader advies van 19 november 2020, in reactie op het bezwaar, terecht vermeld dat zij in haar advies van augustus 2020 heeft vermeld dat, gelet op de oostelijke en zuidoostelijke situering van de nieuwbouw ten opzichte van de tuin en woning van [appellant sub 1], alsmede de afstand van de nieuwbouw tot het perceel, in redelijkheid kan worden geconcludeerd dat sprake is van extra schaduwwerking dan wel zonlichtvermindering op het perceel van [appellant sub 1] door de nieuwe woonbebouwing. Daarbij heeft de SAOZ rekening gehouden met de afstanden van de nieuwe woonbebouwing tot het perceel. In het nader advies heeft de SAOZ verder vermeld dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan de bouwhoogte en bouwmassa van de toegestane bebouwing is toegenomen, waardoor het uitzicht vanuit de woning en tuin van [appellant sub 1] in noordelijke, oostelijke en zuidoostelijke richting is verslechterd. De SAOZ acht de stelling van Beekveld B.V. dat het nieuwe bestemmingsplan in de omgeving van het perceel slechts bebouwing van beperkte omvang mogelijk maakt onjuist. In het nader SAOZ-advies is terecht vermeld dat in het SAOZ-advies van augustus 2020 is vermeld dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot uitzichtverlies, schaduwhinder of zonlichtvermindering, afname van de situeringswaarde, extra aantasting van de privacy en per saldo tot een toename van aan de nieuwe woonfunctie gerelateerde gebruiksintensiteit, bestaande uit een toename van geluid-, licht- en verkeershinder.
De SAOZ heeft in het nader advies van 19 november 2020 ook terecht vermeld dat zij in haar advies van augustus 2020 rekening heeft gehouden met het voorheen toegestane gebruik van de agrarisch bestemde gronden nabij het perceel van [appellant sub 1].
Gezien het voorgaande ziet de Afdeling in wat Beekveld B.V. op dit punt heeft aangevoerd geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de SAOZ-adviezen. Het college mocht in zoverre op deze adviezen afgaan.
Conclusie
11. De betogen slagen niet.
Taxatie: deskundigheid taxateur
De gronden van [appellant sub 1]
12. [appellant sub 1] betoogt in hoger beroep dat de taxatie van de SAOZ niet is uitgevoerd door een bevoegde en deskundige taxateur. [appellant sub 1] voert aan dat A.A.M. Bruggeman, de taxateur van de SAOZ in deze zaak, niet staat ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), omdat hij geen register-taxateur is, maar kandidaat register makelaar taxateur (K-RMT). Hij staat als zodanig ingeschreven bij de Stichting VastgoedCert. Maar het Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen (hierna: LRGD) heeft de Stichting VastgoedCert niet aangemerkt als een ‘zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie’. Een K-RMT is nog in opleiding en voert zijn werkzaamheden uit onder verantwoordelijkheid van een registermakelaar of registertaxateur. Hij mag volgens de website van Stichting VastgoedCert niet zelfstandig taxeren of een taxatierapport opstellen. Bruggeman is ook ingeschreven bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), die wel als zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie door het LRGD is erkend. Hij staat in het register van het LRGD vermeld voor de specialisaties ‘planschade’ en ‘taxaties’. [appellant sub 1] betwijfelt of Bruggeman in het register van het LRGD terecht staat ingeschreven voor de specialisatie ‘taxaties’, omdat hij als rentmeester alleen maar kennis hoeft te hebben van de basistaxatieleer. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 28 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3983, voert [appellant sub 1] aan dat de taxateur ten onrechte geen schriftelijke verklaring heeft gegeven waaruit blijkt dat en waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige voor het taxeren van de waarde van een woning.
De vergewisplicht van bestuursorganen
13. Artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) luidt, voor zover hier van belang: "Het bestuursorgaan wijst een adviseur aan die een advies uitbrengt over de op de aanvraag te nemen beslissing, […]".
Artikel 6.1.3.3, eerste lid, van het Bro luidt: "Bij gemeentelijke verordening, provinciale verordening en bij regeling van Onze Minister worden regels gegeven over de aanwijzing van een adviseur en de wijze waarop deze tot een advies komt."
Artikel 6.1.3.3, tweede lid, van het Bro luidt, voor zover hier van belang: "De regels, bedoeld in het eerste lid, hebben in ieder geval betrekking op:
a. de deskundigheid en onafhankelijkheid van de adviseur;
[…]
d. de wijze waarop de aanvrager en eventuele andere betrokken bestuursorganen of andere belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4.a, tweede en derde lid van de wet vooraf in de aanwijzing van de adviseur worden gekend, dan wel deze na aanwijzing kunnen wraken;
e. […]."
14. In deze zaak volgt uit artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening dat het college verplicht is een adviseur aan te wijzen die een advies uitbrengt over de op de aanvraag om tegemoetkoming in planschade te nemen beslissing. In andere nadeelcompensatiezaken kan deze verplichting volgen uit artikel 3:2 van Pro de Awb, bijvoorbeeld in zaken waarin beantwoording nodig is van een of meer vragen, waarvoor specialistische kennis of ervaring is vereist waarover alleen een deskundige beschikt.
Daarbij rust op het college een vergwisplicht over de kwaliteiten van de aangewezen adviseur, te weten diens onpartijdigheid, onafhankelijkheid en deskundigheid. Deze vergewisplicht voor de wettelijk adviseur is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb en voor andere adviseurs volgt deze uit artikel 3:2 van Pro de Awb.
Verder volgt uit artikel 6.1.3.3., tweede lid, aanhef en onder d, van het Bro dat het bestuursorgaan zich in planschadezaken, voorafgaand aan de aanwijzing van een adviseur, ervan moet vergwissen of deze voldoet aan de aan een adviseur te stellen kwaliteitseisen. Voor andere nadeelcompensatiezaken kan deze verplichting besloten liggen in artikel 3:2 van Pro de Awb.
In deze zaak is in geschil of de opsteller van het taxatierapport van de SAOZ kan worden aangemerkt als een deskundige ter zake van het taxeren van de onroerende zaak waarvan [appellant sub 1] stelt dat deze als gevolg van de planologische wijziging in waarde is verminderd.
15. De Afdeling ziet, gelet op de behoefte van de rechtspraktijk, aanleiding om voorafgaande aan de beantwoording van deze vraag in deze concrete zaak, enige algemene overwegingen te geven. Daarmee wordt beoogd de praktijk enige handvatten te bieden voor de wijze waarop een bestuursorgaan zich kan vergewissen van de deskundigheid van een te benoemen taxateur van onroerende zaken in planschadezaken en in andere nadeelcompensatiezaken.
16. Een bestuursorgaan mag in beginsel op voorhand uitgaan van de deskundigheid van een taxateur die in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie. Een relevante beroepsorganisatie is: een organisatie met leden die beroepsmatig taxaties uitvoeren, ook in planschadezaken, voor het lidmaatschap eisen stelt aan opleiding en ervaring op het gebied van taxeren, vereist dat haar leden aantoonbaar hun taxatiekennis en -ervaring op peil houden en voorziet in tuchtrecht voor haar leden. Een taxateur is in de juiste hoedanigheid lid van een relevante beroepsorganisatie als uit het lidmaatschap volgt dat die taxateur beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om de onroerende zaak in de voorliggende planschadezaak te taxeren.
Het is mogelijk dat een taxateur die niet of niet in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie wel beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om onroerende zaken in een voorliggende planschadezaak te taxeren. Zo kan een taxateur lid zijn van een relevante beroepsorganisatie, maar niet in de juiste hoedanigheid. Of een taxateur is weliswaar in de juiste hoedanigheid volwaardig lid van een beroepsorganisatie, maar deze organisatie voldoet niet aan alle voorwaarden om als relevant te worden aangemerkt. Als een bestuursorgaan het voornemen heeft om in een concrete planschadezaak een dergelijke taxateur te benoemen, dan ligt het in de rede dat het de te benoemen taxateur verzoekt een (eventueel aanvullende) deskundigheidsverklaring over te leggen. In een deskundigheidsverklaring motiveert een taxateur, voor zover het zijn deskundigheid betreft, waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige voor het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde, door informatie te verstrekken over zijn eventuele lidmaatschappen van (relevante) beroepsorganisaties, in welke hoedanigheid hij daarvan lid is, (daaruit blijkende) relevante opleiding, gevolgde permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. Een deskundigheidsverklaring kan deel uitmaken van een verklaring van een adviseur (in dit geval: een taxateur) die informatie bevat op grond waarvan het bestuursorgaan zich kan vergewissen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de adviseur in de betreffende zaak (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 februari 2021 onder 48, ECLI:NL:RVS:2021:374).
Als een taxateur in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie, vermeldt het bestuursorgaan in de kennisgeving over de voorgenomen benoeming aan partijen als bedoeld in artikel 6.1.3.3, tweede lid, onder d, van het Bro het lidmaatschap van die relevante beroepsorganisatie en die hoedanigheid van de taxateur. In het andere geval voegt het bestuursorgaan de deskundigheidsverklaring van de te benoemen taxateur bij deze kennisgeving. Partijen hebben dan de mogelijkheid om zich voorafgaand aan het uitbrengen van een advies uit te laten over de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur. Hierdoor kunnen procedures hierover worden voorkomen, dan wel kan al in een vroegtijdig stadium van de procedure duidelijkheid worden verkregen over de vraag of, en zo ja, waarom op dit punt is voldaan aan de vergewisplicht.
17. De Afdeling volgt [appellant sub 1] dus niet in zijn betoog dat een bestuursorgaan voor het uitvoeren van taxaties in een planschadezaak alleen een registertaxateur, ingeschreven bij het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), mag inschakelen. Uit het voorgaande volgt namelijk dat ook taxateurs die niet zijn ingeschreven bij de NRVT kunnen beschikken over de vereiste deskundigheid, mits het college zich hiervan heeft vergewist. Het is dan ook vervolgens de vraag of het college hier aan zijn vergewisplicht zoals hiervoor in 14 en 16 beschreven heeft voldaan.
Toepassing op deze planschadezaak
Inleiding
18. Bruggeman heeft in de inleiding van het door hem opgestelde taxatierapport van 10 maart 2020 over zijn deskundigheid vermeld: "Ten behoeve van de advisering over de aanvraag tot tegemoetkoming heeft de planschadedeskundige van SAOZ, in de hoedanigheid van kandidaat register makelaar taxateur (KRMT), beëdigd rentmeester NVR en als deskundige geregistreerd bij het Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen de onderhavige onroerende zaak geïnspecteerd en gewaardeerd."
De SAOZ heeft verder in haar nader advies van 19 oktober 2021 vermeld dat de betrokken adviseur niet alleen op grond van jarenlange kennis en ervaring, maar ook als beëdigd rentmeester NVR, Kandidaat Register Makelaar Taxateur K-RMT en zijn inschrijving in het Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen (LRGD) alleszins bekwaam is ter zake taxaties uit te voeren.
In het LRGD was Bruggeman ten tijde van belang geregistreerd voor het vakgebied ‘Overheidsaansprakelijkheid’ met als specialisaties ‘planschade’ en ‘nadeelcompensatie’ en het vakgebied ‘Vastgoed’ met als specialisatie ‘taxeren’. Daarbij waren zijn lidmaatschap van de NVR en zijn inschrijving als K-RMT bij VastgoedCert vermeld.
Inlichtingen
19. De Afdeling heeft met toepassing van artikel 8:45, eerste lid, van de Awb het LRGD en de NVR verzocht schriftelijk inlichtingen te geven over de vraag of uit de registratie van Bruggeman in het LRGD onderscheidenlijk zijn lidmaatschap van de NVR kan worden afgeleid dat hij beschikt over de deskundigheid die vereist is om een bepaald soort vastgoed, namelijk woningen, te taxeren. Het LRGD en de NVR hebben de gevraagde inlichtingen gegeven. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld over de gegeven inlichtingen een zienswijze in te dienen. [appellant sub 1] en [appellant sub 3] hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. De Afdeling heeft van deze reacties kennis genomen en deze reacties op een nadere zitting op 6 februari 2024 met partijen besproken.
20. Het LRGD heeft in zijn brief van 1 mei 2023 meegedeeld dat personen tegenover het LRGD hun deskundigheid kunnen aantonen door:
- lidmaatschap van een beroepsorganisatie die door het LRGD als ‘zelfstandig kwalificerende organisatie’ is gekwalificeerd;
- het aanleveren van relevante informatie op grond van de Regeling Bijzondere Vakgebieden voor personen die geen lid zijn van een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie.
Een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie is volgens het LRGD een beroepsorganisatie met tuchtrecht, een eigen gedragscode en een verplichting tot permanente educatie. Deskundigen die aantonen dat zij lid zijn van een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie kunnen zich op grond daarvan registreren bij het LRGD voor het vakgebied dat de beroepsorganisatie bestrijkt. Het LRGD heeft de NVR aangemerkt als zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie. VastgoedCert is niet als zodanig aangemerkt.
Volgens het LRGD kan uit de registratie van Bruggeman in het LRGD niet worden afgeleid, noch kan worden uitgesloten, dat Bruggeman beschikt over de deskundigheid om te taxeren. Taxeren behoort op grond van het lidmaatschap van de NVR tot de competentie wanneer de deskundige is geregistreerd onder het Expertisegebied ‘Taxatie’. Het LRGD heeft verwezen naar de website van de NVR, waar kan worden nagegaan of de deskundige voor dat expertisegebied is geregistreerd.
21. De NVR heeft in haar brief van 27 juli 2023 meegedeeld dat een lid van de NVR beschikt over de benodigde deskundigheid om taxaties uit te voeren volgens in de praktijk gangbare standaarden. Volgens de NVR voorzien de opleiding en permanente educatie van een NVR-rentmeester in de kennis en kunde die nodig zijn om een taxatie uit te voeren. De opleiding richt zich op landelijk vastgoed in de volle breedte en woningen zijn daar onderdeel van. Een NVR-rentmeester is van oudsher in het bijzonder geschoold op de kennisgebieden pacht, erfpacht, onteigening en bestuursrechtelijke schadeloosstellingen, zoals planschade en nadeelcompensatie. Maar niet iedere rentmeester zal volgens de NVR na zijn beëdiging met regelmaat (blijven) taxeren.
Daaraan heeft de NVR toegevoegd dat een kandidaat voor het gewoon lidmaatschap van de NVR moet beschikken over kennis, kunde en vaardigheden in acht modules. Taxatie is één van deze modules (module 4). Voor module 4 is vereist ‘Basis taxatieleer onroerende zaken’: verschillende methoden van waardebepaling en waardenbegrippen kunnen onderscheiden, inclusief basiskennis bouwkunde. Bij de beoordeling van de aanvraag voor het gewoon lidmaatschap van de NVR moet de kandidaat voor module 4 kunnen aantonen door opleiding of werkervaring:
- het kunnen lezen en interpreteren van bouwtekeningen, het kunnen herkennen van bouwkundige materialen, constructies en installaties en het kunnen inschatten van de mogelijkheden tot verduurzaming als benodigdheden om de waarde van onroerende zaken goed te kunnen inschatten;
- het kunnen uitvoeren en kunnen beoordelen van taxaties/waardebepalingen/berekeningen van onroerend goed volgens verschillende methodieken.
Voor het lidmaatschap van de NVR is registratie bij de NRVT of inschrijving bij VastgoedCert niet vereist.
Een NVR-rentmeester is gebonden aan de Gedragscode NVR. De NVR heeft meegedeeld dat op grond van deze gedragscode het de individuele verantwoordelijkheid van een NVR-rentmeester is om een opdracht alleen aan te nemen als deze inschat over de daarvoor vereiste deskundigheid te beschikken. Als een NVR-rentmeester zich niet aan de gedragscode houdt, dan kan de Stichting Rentmeesterskamer deze rentmeester tuchtrechtelijke sancties opleggen.
Deskundigheid Bruggeman
22. Het LRGD houdt een register bij van gerechtelijk deskundigen. Uit de gegeven inlichtingen volgt dat de deskundigheid van de in het register opgenomen gerechtelijk deskundigen is gebaseerd op het lidmaatschap van een zelfstandig kwalificerende organisatie of op grond van gegevens die in het kader van de Regeling Bijzondere Vakgebieden aan de LRGD zijn overgelegd. Volgens haar website registreert het LRGD deskundigen uit alle vakgebieden die werkzaam zijn in het strafrecht, civiel recht en bestuursrecht. Hoewel het LRGD aan de registratie eisen stelt, volgt uit de inschrijving in het LRGD niet dat de taxateur in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie zoals hiervoor omschreven onder 16. En dus op voorhand door het bestuursorgaan als ter zake deskundige taxateur kan worden aangemerkt. Hiervoor moet worden beoordeeld of de zelfstandig kwalificerende organisatie, waarvan de taxateur in voorkomend geval lid is, kan worden aangemerkt als relevante beroepsorganisatie als bedoeld in 16. Is dat niet het geval , dan zal het bestuursorgaan zich nader moeten vergewissen van de deskundigheid van de taxateur.
23. Uit de gegeven inlichtingen volgt dat de NVR voldoet aan een groot aantal van de vereisten voor een relevante beroepsorganisatie die hiervoor onder 16 zijn vermeld. Zo heeft de NVR leden die beroepsmatig taxaties uitvoeren in planschadezaken, stelt zij bij het aangaan van het lidmaatschap relevante eisen aan opleiding en ervaring op het gebied van taxeren, vereist zij van haar leden permanente educatie, hanteert zij een gedragscode en kent zij tuchtrecht. Maar de NVR heeft in de gegeven inlichtingen ook vermeld dat niet iedere beëdigde rentmeester na de beëdiging regelmatig zal blijven taxeren en dat het de individuele verantwoordelijkheid van een beëdigde rentmeester is om een taxatie-opdracht alleen aan te nemen als hij inschat over de daarvoor vereiste deskundigheid te beschikken. Hieruit volgt dat de NVR niet vereist dat al haar leden hun taxatiekennis en -ervaring op peil houden. In zoverre voldoet de NVR niet volledig aan de vereisten voor een relevante beroepsorganisatie die hiervoor onder 16 zijn vermeld. Het had daarom in de rede gelegen dat het college in het kader van zijn vergewisplicht aan Bruggeman had gevraagd om een deskundigheidsverklaring, waarin Bruggeman de gevolgde relevante educatie sinds zijn beëdiging als rentmeester en zijn ervaring op het gebied van het taxeren van woningen in planschadezaken zou hebben vermeld.
24. Bruggeman heeft voor zijn deskundigheid ook verwezen naar zijn inschrijving als Kandidaat Register Makelaar Taxateur (K-RMT) bij VastgoedCert. Op grond van het ‘Beroepsprofiel Kandidaat-Makelaar Wonen’ van VastgoedCert mag een K-RMT alleen onder verantwoordelijkheid van een registermakelaar of registertaxateur taxeren. Vast staat dat Bruggeman niet op deze wijze heeft getaxeerd. Bruggeman heeft namelijk in een brief van 24 september 2022 aan het college toegelicht dat wel een collegiale toets is uitgevoerd, maar dat geen plausibiliteitstoets van de marktwaarde heeft plaatsgevonden door een registertaxateur van de SAOZ. Dat in het beroepsprofiel van VastgoedCert is vermeld dat een K-RMT wel een onroerende zaak mag waarderen, acht de Afdeling in dit verband niet relevant. Op de zitting van 6 februari 2024 is namelijk gebleken dat niet in geschil is dat in dit verband geen verschil bestaat tussen taxeren en waarderen.
25. Gezien het voorgaande mocht het college niet alleen op grond van de registratie van Bruggeman in het LRGD, zijn lidmaatschap van de NVR en zijn registratie als K-RMT bij VastgoedCert aannemen dat hij beschikte over de deskundigheid die nodig is om de waarde van de woning van [appellant sub 1] te taxeren.
26. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college niet voldaan aan zijn plicht om zich ervan te vergewissen dat het onderzoek naar de waarde van de woning van [appellant sub 1] op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, omdat het zich er niet van heeft vergewist dat Bruggeman ten tijde van belang beschikte over de deskundigheid die nodig is om in deze planschadezaak de waarde van de woning van [appellant sub 1] te taxeren. Dat betekent dat aan de totstandkoming van het taxatierapport een gebrek kleeft, zodat het college dit niet aan het besluit over de tegemoetkoming in planschade ten grondslag mocht leggen.
27. Het betoog slaagt.
Taxatie: het taxatierapport
De gronden van [appellant sub 1]
28. [appellant sub 1] betoogt dat de SAOZ bij de taxatie van onjuiste oppervlaktes is uitgegaan door gebruik te maken van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) in plaats van zelf de oppervlakte in te meten. De SAOZ is uitgegaan van een woonoppervlakte van de woning van 215 m2, terwijl de door hem ingeschakelde taxateur Pernet een gebruiksoppervlakte op het perceel van 268 m2 heeft gemeten. Volgens [appellant sub 1] heeft zijn woning een oppervlakte van 215 m2, maar heeft de SAOZ het bijgebouw van 140 m2 en het daarin gevestigde kantoor van 55 m2 ten onrechte niet bij haar taxatie betrokken. Dat blijkt volgens [appellant sub 1] ook uit de vergelijkingsobjecten die in het SAOZ-advies zijn vermeld, omdat die alle een oppervlakte hebben die vergelijkbaar is met de oppervlakte van de woning. [appellant sub 1] voert aan dat de waarde van € 550.000 van het perceel per peildatum 8 januari 2018 in het SAOZ-advies veel te laag is. De door hem ingeschakelde taxateur J. Brouwers heeft de waarde van het perceel getaxeerd op € 740.000,00, de door hem ingeschakelde taxateur J.L.S.M. Pernet op € 750.000,00 en de door hem ingeschakelde taxateur Th.J.W. van der Walle heeft het perceel per de datum 28 september 2010 getaxeerd op € 800.000,00, waarbij hij is uitgegaan van het door hem ingemeten woonoppervlak van 280 m2.
[appellant sub 1] voert verder aan dat de taxatie van de SAOZ niet inzichtelijk is. Zo heeft de SAOZ wel vermeld dat zij voor de verschillen tussen de gebruikte referentieobjecten en zijn perceel correcties heeft toegepast, maar heeft de SAOZ daarover niets in haar adviezen vermeld waardoor de gedachtegang van de taxateur onvoldoende controleerbaar is. De SAOZ heeft ook ten onrechte de keuze van de vergelijkingsobjecten in haar adviezen niet toegelicht. Op de zitting van 27 februari 2023 heeft [appellant sub 1] hieraan toegevoegd dat de SAOZ ten onrechte de oppervlakte van alle gebouwen op zijn perceel en de waarden daarvan niet in haar adviezen heeft vermeld.
[appellant sub 1] voert ook aan dat in het nader advies van de SAOZ van 19 oktober 2021, dat het college bij brief van 20 oktober 2021 als verweerschrift bij de rechtbank heeft ingediend, is vermeld dat de toetsing van de marktwaarde door een andere taxateur (RT) van de SAOZ is gedaan, maar dat de SAOZ ten onrechte de naam van deze andere taxateur niet bekend wil maken. Hierdoor is het ten onrechte niet mogelijk om de deskundigheid van deze medewerker van de SAOZ te beoordelen. Verder is in de adviezen van de SAOZ vermeld dat taxaties op grond van een intern SAOZ-protocol geschieden. De SAOZ heeft eveneens ten onrechte dat protocol niet aan hem verstrekt, terwijl hij er om heeft gevraagd.
29. In beroep en hoger beroep heeft [appellant sub 1] verwezen naar een, naar aanleiding van het conceptadvies van de SAOZ, bij het college overgelegde contra-expertise van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. van 11 mei 2020. Op basis van een planvergelijking is Overwater in de contra-expertise tot de conclusie gekomen dat [appellant sub 1] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zwaar dan wel bovenmatig planologisch nadeel ondervindt. Registertaxateur J.R. van der Kooij, werkzaam bij Overwater, heeft de waarde van perceel [locatie 1] onder het regime van het oude planologische regime getaxeerd op € 740.000,00 en onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op € 666.000,00. Het planologisch nadeel bedraagt volgens Overwater dus € 74.000,00. Volgens de contra-expertise is in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 2% redelijk.
30. In de zienswijze van 23 augustus 2023 heeft [appellant sub 1] aangevoerd dat onduidelijk is volgens welke methode, norm of standaard Bruggemans zijn taxatie heeft uitgevoerd. Hij pleit ervoor om taxaties in planschadezaken op grond van internationale standaarden, zoals de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS), uit te voeren. Bruggeman heeft dat volgens hem ten onrechte in deze zaak niet gedaan.
[appellant sub 1] pleit er in zijn zienswijze ook voor dat taxaties in planschadezaken worden getoetst door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Hij voert aan dat het NWWI ervoor zorgt dat taxatierapporten uniform en volgens duidelijke richtlijnen zijn opgesteld. De partijen in een planschadezaak krijgen hierdoor heldere, objectieve en betrouwbare taxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarden tot stand zijn gekomen.
[appellant sub 1] heeft in de zienswijze verder aangevoerd dat de SAOZ ten onrechte het interne taxatiedossier niet aan hem beschikbaar heeft gesteld. Ook hierdoor is volgens hem de taxatie van Bruggeman onvoldoende inzichtelijk.
Beoordeling
De taxatierapporten van Pernet, Brouwers en Van der Walle
31. [appellant sub 1] heeft in de bezwaarprocedure een door registertaxateur J.A.C. Brouwers opgesteld taxatierapport van 10 mei 2020 overgelegd. Hij heeft in de procedure bij de rechtbank een door registertaxateur J.L.S.M. Pernet opgesteld taxatierapport van 22 april 2021 en een door registertaxateur Th.W.J. van der Walle opgesteld taxatierapport van 28 september 2010 overgelegd.
Op de zitting van 27 februari 2023 heeft [appellant sub 1] desgevraagd bevestigd dat aan het taxatierapport van Pernet geen planologische vergelijking ten grondslag ligt. Uit de taxatierapporten van Brouwers en van Van der Walle blijkt evenmin dat daaraan een planologische vergelijking ten grondslag is gelegd. Op de zitting van 6 februari 2024 heeft [appellant sub 1] over de taxatie van Brouwers nader toegelicht dat Brouwers en Overwater hebben samengewerkt en dat Overwater het taxatierapport van Brouwers heeft beoordeeld en daarvan gebruik heeft gemaakt. In de contra-expertise van Overwater is vermeld dat de daarin vermelde taxatie is opgesteld door registertaxateur Van der Kooij. Daarin is ook vermeld dat Van der Kooij met plaatselijk makelaar en registertaxateur Brouwers overleg heeft gevoerd over de waarde per peildatum en de gehanteerde referenties. Gelet hierop, begrijpt de Afdeling dat het taxatierapport van Brouwers moet worden beschouwd als behorend bij de contra-expertise van Overwater.
Uit het voorgaande volgt dat niet is gebleken dat de taxateurs Pernet en Van der Walle bij het opstellen van hun taxatierapporten rekening hebben gehouden met de maximale planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Alleen al hierom kunnen deze taxatierapporten van Pernet en Van der Walle geen twijfel zaaien aan de SAOZ-adviezen en zijn ze niet geschikt om de omvang van het planologisch nadeel te bepalen dat Van Roesel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan lijdt of zal lijden.
Taxatiemethode
32. In de Wro en het Bro zijn geen expliciete eisen gesteld aan de te hanteren taxatiemethode bij het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. In de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit zijn op dit punt evenmin eisen gesteld aan de taxatie van schadezaken op grond van die wetgeving. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 onder 4.6, ECLI:NL:RVS:2016:2582, is in planschadezaken bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en het nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Uit wat de Afdeling in deze overzichtsuitspraak onder 8.3 heeft overwogen, volgt dat een taxateur in zijn taxatierapport op inzichtelijke wijze moet aangeven welke taxatiemethode hij heeft gebruikt, welke overige feiten en omstandigheden hij aan de taxatie ten grondslag heeft gelegd en dat de taxatie niet onbegrijpelijk mag zijn.
33. In planschadezaken bestaat dan ook geen verplichting om taxaties overeenkomstig het IVS of EVS uit te voeren, zoals [appellant sub 1] heeft bepleit. Naar het oordeel van de Afdeling heeft Bruggeman met de vermelding in het taxatierapport dat de taxatie is gebaseerd op het planschadeadvies van de SAOZ en dat gebruik is gemaakt van de directe vergelijkingsmethode, voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij deze uitgangspunten aan zijn taxatie ten grondslag heeft gelegd.
34. Het betoog slaagt in zoverre niet.
SAOZ-protocol, intern taxatiedossier, interne toetsing
35. In het taxatierapport heeft Bruggeman vermeld dat de taxatie zorgvuldig is samengesteld conform het voor de SAOZ geldende protocol. Er is rekening gehouden met diverse informatiebronnen, overwegingen, eventueel van toepassing zijnde berekeningswijzen, wegingsfactoren en dergelijke en dit alles is in belangrijke mate verwerkt in het taxatierapport.
In het nader SAOZ-advies van 19 oktober 2021 heeft de SAOZ toegelicht dat in het interne SAOZ-protocol onder meer is vermeld dat de toetsing van de marktwaarde in de taxatie wordt verricht "door een andere taxateur (RT) van de SAOZ", waarbij deze nagaat of de uitvoerend taxateur bij de taxatie de relevante informatie heeft betrokken, tot een aannemelijke conclusie is gekomen en dit op afdoende wijze heeft vastgelegd in het dossier. In een brief van Bruggeman van 24 september 2022 aan het college in reactie op een brief van [appellant sub 1] van 20 september 2022 aan het college, heeft Bruggeman toegelicht dat een collega van de SAOZ wel een collegiale toets heeft uitgevoerd, maar dat geen plausibiliteitstoets van de marktwaarde heeft plaatsgevonden door een registertaxateur van de SAOZ. Daarbij heeft Bruggeman vermeld dat dit gezien zijn hoedanigheid ook niet nodig was.
Op de zitting van 27 februari 2023 heeft Bruggeman toegelicht dat de taxatie niet is getoetst door een registertaxateur, maar dat er wel toetsing door een collega heeft plaatsgevonden. Hij heeft daarbij bevestigd dat de naam van die collega niet in het taxatierapport en de andere SAOZ-adviezen is vermeld.
Op de zitting van 6 februari 2024 heeft Van der Lee desgevraagd meegedeeld dat het taxatierapport van Bruggeman collegiaal is getoetst door SAOZ-collega rentmeester J.H.J. van Erk. Op deze zitting heeft Van der Lee ook vermeld dat er geen bezwaar bestaat tegen openbaarmaking van het interne SAOZ-protocol. Van der Lee heeft op deze zitting verder toegelicht dat de term ‘taxatiedossier’ een wat te zware term is. Er staat volgens hem alleen maar in op welke wijze de taxateur tot de in het taxatierapport vermelde waarde is gekomen.
36. De Afdeling is van oordeel dat in dit geval het college het SAOZ-protocol aan [appellant sub 1] had moeten verstrekken. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat in het taxatierapport naar het SAOZ-protocol is verwezen, [appellant sub 1] om dat protocol heeft verzocht en de SAOZ geen bezwaar heeft tegen openbaarmaking van het protocol.
Verder heeft Bruggeman de hiervoor onder 35, eerste alinea, aangeduide gegevens niet dan wel niet allemaal in zijn taxatierapport vermeld. Door dit niet te doen, heeft Bruggeman ten onrechte onvoldoende inzicht gegeven in alle feiten en omstandigheden die hij bij zijn taxaties heeft betrokken.
Niet uitgesloten is dat een collegiale toetsing tot aanpassing van het taxatierapport kan leiden. Bruggeman had daarom in het taxatierapport ook moeten vermelden dat zijn collega Van Erk in zijn hoedanigheid van rentmeester het taxatierapport collegiaal heeft getoetst. Hij heeft dit ten onrechte niet gedaan.
37. Uit het voorgaande volgt dat [appellant sub 1] terecht heeft aangevoerd dat het taxatierapport van Bruggeman onvoldoende inzichtelijk is. Het college had het taxatierapport ook daarom niet aan zijn besluiten ten grondslag mogen leggen.
De betogen slagen in zoverre.
De referentieobjecten
38. [appellant sub 1] heeft eveneens terecht aangevoerd dat de gemaakte correcties om de referentieobjecten vergelijkbaar te maken met het perceel [locatie 1] ten onrechte niet in het taxatierapport of de SAOZ-adviezen zijn vermeld.
In het taxatierapport van 10 maart 2020 heeft Bruggeman geen referentieobjecten vermeld. De SAOZ heeft in een nader advies van 19 november 2020 alsnog de door Bruggeman gebruikte referentieobjecten vermeld. Volgens het nader advies heeft Bruggeman bij het gebruik van de referentieobjecten diverse correcties toegepast, rekening houdend met de grootte van de objecten en de percelen, de ligging, de afwerking en specifieke elementen van het object van [appellant sub 1]. Door deze correcties niet in het taxatierapport te vermelden, is dat rapport ten onrechte niet voldoende inzichtelijk.
39. Het betoog slaagt ook in zoverre.
De bebouwing op het perceel
40. Op de zitting van 27 februari 2023 is gebleken dat de oppervlakte van de woning van [appellant sub 1] van 215 m2 niet meer in geschil is.
41. [appellant sub 1] heeft terecht aangevoerd dat uit het taxatierapport van Bruggeman ten onrechte niet blijkt op welke wijze hij het bijgebouw bij zijn taxatie heeft betrokken en dat het taxatierapport daardoor onvoldoende inzichtelijk is.
Bruggeman heeft bij de beschrijving van het perceel van [appellant sub 1] in het taxatierapport het bijgebouw wel vermeld, maar zonder vermelding van de oppervlakte ervan. In het taxatierapport is verder niet vermeld in hoeverre het bijgebouw bijdraagt aan de waarde van het perceel. In het nader SAOZ-advies van 19 oktober 2021 is vermeld dat de taxateur aan het bijgebouw een extra waarde heeft toegekend, maar die waarde is in dat advies evenmin vermeld.
Niet in geschil is dat het gaat om een groot vrijstaand bijgebouw op perceel [locatie 1] en dat de ruimten in het gebouw verschillende functies hebben. Aannemelijk is daarom dat de waarde van het bijgebouw betekenisvol bijdraagt aan de totale waarde van het perceel. De taxateur had daarom in het taxatierapport de oppervlakte van het bijgebouw moeten vermelden en, gezien de grootte en verschillende functies van het bijgebouw, in dit geval ook inzicht moeten geven in de bijdrage van het bijgebouw aan de waarde van het perceel. De taxateur heeft dit ten onrechte niet gedaan.
42. Het betoog slaag ook in zoverre.
De gronden van Beekveld B.V.
43. Beekveld B.V. heeft in beroep aangevoerd dat de getaxeerde waarden van de woning van [appellant sub 1] in het SAOZ-advies van augustus 2020 van € 550.000,00 onder het regime van het oude bestemmingsplan en € 500.00,00 onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan sterk afwijken van de WOZ-waarden van de woning van € 478.000,00 op 1 januari 2018 en € 507,00,00 op 1 januari 2019. Volgens Beekveld B.V. heeft het college deze verschillen onvoldoende gemotiveerd.
Beoordeling
44. Een verschil met de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van een onroerende zaak vormt niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 4.7, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
45. Beekveld B.V. heeft deze grond ook in bezwaar naar voren gebracht. Volgens het nader SAOZ-advies van 19 november 2020 heeft zij de waarde van het perceel [locatie 1] aan de hand van referentieobjecten bepaald. Daarbij heeft zij extra waarde toegekend aan het grote bijgebouw op dat perceel. Volgens het advies heeft ook de landelijke ligging van het perceel in de directe nabijheid van agrarische gronden een positieve invloed op de waarde onder het regime van het oude bestemmingsplan. Met deze aspecten is volgens de SAOZ bij het bepalen van de WOZ-waarde geen rekening gehouden. De WOZ-waarde per 1 januari 2018 acht de SAOZ dan ook veel te laag.
46. Beekveld B.V. heeft terecht aangevoerd dat tussen de WOZ-waarde van perceel [locatie 1] per 1 januari 2018 van € 478.000,00 en de door de SAOZ getaxeerde waarde van dat perceel per peildatum 8 januari 2018 van € 550.000,00 een groot verschil zit. Dat geldt niet voor de WOZ-waarde van € 507.000,00 per 1 januari 2019 en de door de SAOZ getaxeerde waarde van € 500.000,00 onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft de SAOZ het verschil tussen de WOZ-waarde per 1 januari 2018 en de getaxeerde waarde per peildatum toereikend gemotiveerd in het nader SAOZ-advies van 19 november 2020. Het college mocht op deze motivering afgaan. De Afdeling benadrukt dat zij hiermee, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen oordeel geeft over de juistheid van de door de SAOZ getaxeerde waarden van perceel [locatie 1] onder het regime van het oude en het regime van het nieuwe bestemmingsplan.
47. Het betoog slaagt niet.
Normaal maatschappelijk risico
Gronden
48. [appellant sub 1] betoogt dat het college ten onrechte, in navolging van de SAOZ, is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 4%. Onder verwijzing naar de aanvullende overzichtsuitspraak van de Afdeling van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, voert [appellant sub 1] aan dat het normaal maatschappelijk risico in deze zaak niet hoger is dan het forfait van 2%. Volgens hem past de nieuwe planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang niet geheel binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en in het geheel niet binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Hij voert verder aan dat de nieuwe bebouwing dichtbij zijn perceel kan worden gerealiseerd, een hoge bebouwingsdichtheid heeft en forse bouwmassa’s kent.
49. Beekveld B.V. heeft in beroep betoogd dat het college ten onrechte niet een normaal maatschappelijk risico van 5% heeft aangehouden. Volgens Beekveld B.V. past de nieuwe planologische ontwikkeling volledig in de ruimtelijke structuur van de omgeving en in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Daarbij voert zij aan dat sinds het bestemmingsplan "Beekveld" uit 1982 zich in het gebied Beekveld steeds een verdere uitbreiding van woonbebouwing heeft voorgedaan, waarbij vanaf het begin duidelijk was dat de uitbreiding in westelijke richting zou plaatsvinden.
Maatstaf
50. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5.9 en 5.10, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
De Afdeling heeft voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. Zie de aanvullende overzichtsuitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 onder 7.15, ECLI:NL:RVS:2021:2402.
Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. De afstand is alleen relevant bij het beantwoorden van de vraag of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en/of past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Aan die afstand komt geen zelfstandige betekenis toe omdat de omvang van de waardevermindering van onroerende zaken wordt bepaald door de afstand van de onroerende zaak tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat die afstand al in de waardevermindering van de onroerende zaak is verdisconteerd. Zie de hiervoor aangehaalde aanvullende overzichtsuitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 onder 7.16.
Beoordeling
51. De SAOZ heeft in het planschadeadvies over het normaal maatschappelijk risico in deze zaak het volgende vermeld. De uitbreiding van woningen in de bebouwde kom, die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt, is in zijn algemeenheid aan te merken als een normale maatschappelijk ontwikkeling. Gelet op de structuur van de omgeving, zijnde een buitengebied met een relatief lage bebouwingsdichtheid en verder ten oosten een recent gerealiseerde nieuwbouwwijk, kan de nieuwe planologische ontwikkeling grotendeels als passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving worden aangemerkt. De toegestane grondgebonden woningbouw past naar haar omvang en aard bij de verder ten oosten recent gerealiseerde woonwijk, maar wijkt naar omvang en aard af van de bebouwing in het voorheen bestaande agrarische gebied. De nieuwe planologische ontwikkeling past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde beleid. Daarbij heeft de SAOZ gewezen op de in 2009 vastgestelde Structuurvisie Sint-Michielsgestel, de op 13 oktober 2011 vastgestelde Woonvisie van de gemeente, de in mei 2016 vastgestelde ‘Woonvisie 2016-2021’ en de omstandigheid dat de nieuwe woonwijk met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid in het moederplan wordt gerealiseerd. Op grond van het voorgaande komt de SAOZ tot de conclusie dat de ontwikkeling valt aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die grotendeels in de lijn der verwachtingen lag. De SAOZ heeft op grond hiervan een normaal maatschappelijk risico van 4% redelijk geacht.
Op de zitting van 27 februari 2023 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat de gemeente sinds 2011 openbaar gemaakt ruimtelijk beleid heeft waarin het gebied Beekveld is aangemerkt voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouw, maar dat het gebied Beekveld in de periode 1999-2011 beleidsmatig niet als woongebied was aangemerkt.
52. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de SAOZ in haar planschadeadvies deugdelijk gemotiveerd dat de nieuwe planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang gedeeltelijk past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Uit het voorgaande volgt verder dat de nieuwe planologische ontwikkeling past binnen het door de gemeente gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Gelet hierop heeft het college terecht een normaal maatschappelijk risico van 4% in deze zaak redelijk geacht.
53. De betogen slagen niet.
Slotsom
54. De hoger beroepen van het college, [appellant sub 1] en [appellant sub 3] zijn gegrond. De Afdeling zal daarom de uitspraak van de rechtbank vernietigen en, doende wat de rechtbank zou behoren te doen, het beroep van [appellant sub 1] bij de rechtbank gegrond verklaren en het besluit van het college van 2 februari 2021 op het door [appellant sub 1] gemaakte bezwaar vernietigen. Het door Beekveld B.V. bij de rechtbank ingestelde beroep is ongegrond.
Definitieve beslechting van het geschil
55. De Afdeling kan nu niet komen tot definitieve beslechting van het geschil. De Afdeling zal wel met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb bepalen dat tegen het nieuwe besluit alleen bij haar beroep kan worden ingesteld.
Proceskosten en griffierecht
56. Het college moet proceskosten vergoeden.
In dit verband overweegt de Afdeling, dat de door [appellant sub 1] geclaimde kosten voor het taxatierapport van Pernet niet voor vergoeding in aanmerking kunnen komen, omdat dit rapport niet is gebaseerd op een planvergelijking en daarom niet geschikt is om de omvang van de planschade van [appellant sub 1] vast te stellen.
57. Redelijke toepassing van artikel 8:114, tweede lid, van de Awb brengt met zich dat de griffier van de Raad van State aan [appellant sub 3] het door hem betaalde griffierecht voor het hoger beroep terugbetaalt. Hierbij neemt de Afdeling in het bijzonder in aanmerking dat het college zich in alle instanties op het standpunt heeft gesteld dat de nieuwe planologische ontwikkeling voor [appellant sub 3] niet voorzienbaar was ten tijde van de koop van zijn perceel.
Wat betekent deze uitspraak?
58. Deze uitspraak betekent voor [appellant sub 3] dat over zijn aanvraag om een tegemoetkoming in planschade definitief is beslist. Het besluit van het college van 21 augustus 2020 op de aanvraag van [appellant sub 3] herleeft. Op grond van dat besluit moet het college hem een tegemoetkoming in planschade van € 19.200,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 september 2019 tot aan de dag van uitbetaling, betalen en hem het betaalde recht als bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening terugbetalen. Het college moet aan [appellant sub 3] verder de in de beslissing van deze uitspraak vermelde proceskosten betalen.
59. Deze uitspraak betekent voor [appellant sub 1] dat het college met inachtneming van de overwegingen in deze uitspraak binnen drie maanden na de openbaarmaking ervan een nieuw besluit moet nemen op het door [appellant sub 1] gemaakte bezwaar. Het hoeft in dat besluit alleen nog te beslissen over de hoogte van de tegemoetkoming in planschade van [appellant sub 1]. Het college moet aan het besluit een advies van een ter zake deskundige ten grondslag leggen.
Het college moet aan het nieuwe besluit ook een door een deskundige taxateur opgestelde taxatie van het perceel van [appellant sub 1] ten grondslag leggen. Het college moet het voornemen om de taxateur in deze planschadezaak te benoemen vooraf bekend maken aan [appellant sub 1] en Beekveld B.V. en deze in de gelegenheid stellen om binnen een redelijke termijn daarop een reactie in te dienen. Het college kan bij die bekendmaking een deskundigheidsverklaring van de beoogde taxateur voegen, waarin deze objectief bezien en controleerbaar inzicht geeft in zijn deskundigheid op basis van kennis, kunde en ervaring, om in deze concrete planschadezaak het perceel van [appellant sub 1] te taxeren.
In het taxatierapport moet de taxateur de gehanteerde taxatiemethode en alle overige feiten en omstandigheden vermelden die hij bij zijn taxatie heeft betrokken. De taxateur vermeldt in het taxatierapport naast de getaxeerde waarde van het perceel [locatie 1] als geheel, de getaxeerde waarden van de woning en van het bijgebouw op dat perceel. Als de taxateur de taxatie mede overeenkomstig een interne richtlijn of intern protocol heeft uitgevoerd, dan moet hij die richtlijn of dat protocol als bijlage bij zijn taxatierapport voegen.
Het college mag [appellant sub 1] in het nieuwe besluit geen voorzienbaarheid tegenwerpen en moet in het besluit uitgaan van een normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van het perceel van [appellant sub 1] voor het ontstaan van de planschade.
Het college moet aan [appellant sub 1] de in de beslissing van deze uitspraak vermelde proceskosten betalen en het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Het voorgaande laat uiteraard onverlet dat partijen ook een schikking kunnen treffen, zoals ook op de zitting van 6 februari 2024 is beproefd. Hierbij kunnen de hiervoor gegeven oordelen mogelijk behulpzaam zijn.
60. Het college hoeft geen nieuw besluit te nemen op het door Beekveld B.V. gemaakte bezwaar. Daarop is met deze uitspraak definitief beslist. Het college moet Beekveld B.V. wel aanmerken als derde belanghebbende bij het nieuwe besluit op het door [appellant sub 1] gemaakte bezwaar.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van
1 april 2022 in zaak nr. 21/687, 21/724 en 21/725;
III. verklaart het beroep van [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 2 februari 2021, kenmerk 1246041;
V. verklaart het beroep van Beekveld B.V. ongegrond;
VI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel binnen 13 weken na deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen een nieuw besluit moet nemen op het door [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] gemaakte bezwaar;
VII. bepaalt dat tegen het nieuwe besluit alleen beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten tot een bedrag van € 1.248,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel tot vergoeding van bij [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 17.036,89, waarvan € 4.375,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel tot vergoeding van bij [appellant sub 3A] en [appellante sub 3B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.798,39, waarvan € 1.750,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.;
XI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 455,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt;
XII. gelast dat de griffier van de Raad van State aan [appellant sub 3A] en [appellante sub 3B] het door hen betaalde griffierecht van € 274,00 voor de behandeling van het hoger beroep terugbetaalt.
Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Willems
voorzitter
w.g. Oranje
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 juli 2024
507