Uitspraak
202100288/4/A2.
Datum uitspraak: 24 juli 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Veghel, gemeente Meierijstad,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 3 december 2020 in zaak nr. 19/842 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad.
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2018 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 februari 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 december 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 6 februari 2019 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
[appellant] heeft een nader stuk ingebracht.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 25 januari 2022, waar [appellant], via een videoverbinding bijgestaan door mr. L.A. Pronk, en het college, via een videoverbinding vertegenwoordigd door mr. M. de Jong, advocaat te Kerkdriel, zijn verschenen.
Bij tussenuitspraak van 2 maart 2022, in zaak nr. 202100288/1/A2, heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen twaalf weken na verzending van de uitspraak het gebrek in het besluit van 6 februari 2019 te herstellen en de Afdeling en [appellant] de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Bij beschikking van 14 juni 2022, in zaak nr. 202100288/3/A2, heeft de Afdeling de termijn tot en met 6 juli 2022 verlengd.
Bij besluit van 14 juni 2022 heeft het college het bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
[appellant] heeft een zienswijze ingediend.
Bij tussenuitspraak van 28 december 2022, in zaak nr. 202100288/2/A2, heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen twaalf weken na verzending van de uitspraak het gebrek in het besluit van 14 juni 2022 te herstellen en de Afdeling en [appellant] de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Bij besluit van 17 januari 2023 heeft het college het bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
[appellant] heeft een zienswijze ingediend.
Het college heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft met toepassing van artikel 8:45, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) het bestuur van de stichting Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen (hierna: het LRGD) verzocht om schriftelijk inlichtingen te geven. Het LRGD heeft aan dit verzoek voldaan.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om schriftelijk op de gegeven inlichtingen te reageren. Van deze gelegenheid hebben zij gebruik gemaakt.
De Afdeling heeft vervolgens met toepassing van artikel 8:45, eerste lid, van de Awb het bestuur van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (hierna: de NVR) verzocht om schriftelijk inlichtingen te geven. De NVR heeft aan dit verzoek voldaan.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om schriftelijk op de gegeven inlichtingen te reageren. Van deze gelegenheid heeft [appellant] gebruik gemaakt.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw op een zitting behandeld op 6 februari 2024, waar [appellant], bijgestaan door mr. W.P.N. Remie, advocaat te Tilburg, en het college, vertegenwoordigd door mr. M. de Jong, advocaat te Kerkdriel, zijn verschenen. Verder is mr. drs. C.M.L. van der Lee (hierna: Van der Lee), werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), aan de zijde van het college als deskundige verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is sinds 26 juni 1997 eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Veghel (hierna: de woning). Aan de eigenaar van het naast de woning gelegen perceel aan de [locatie 2] is een omgevingsvergunning verleend ten behoeve van het in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van één van de op het perceel aanwezige bedrijfsgebouwen voor de huisvesting van maximaal 24 arbeidsmigranten. Dit besluit is op 19 november 2016 (hierna: de peildatum) in werking getreden.
aanvraag om tegemoetkoming in planschade
2. Bij brief van 24 maart 2017, bij de gemeente Meijerstad binnengekomen op 28 maart 2017, heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning heeft geleid tot waardevermindering van de woning.
overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.18 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [appellant] in de aanvraag aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
eerste tussenuitspraak van de Afdeling
4. De Afdeling is in haar tussenuitspraak van 2 maart 2022 tot het oordeel gekomen dat de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 6 februari 2019 ten onrechte in stand heeft gelaten. Zij heeft het college opgedragen om het geconstateerde gebrek in de taxatie te herstellen door opnieuw advies van een deskundige in te winnen, waarbij die deskundige, op basis van de in een advies van 4 februari 2019 gemaakte vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied op grond van het bestemmingsplan en de mogelijkheden na de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning, de waarden van de woning op de peildatum onder het oude en nieuwe planologische regime moet vaststellen.
eerste conclusie van de Afdeling
5. Uit de tussenuitspraak van 2 maart 2022 volgt dat het door [appellant] tegen de uitspraak van de rechtbank van 3 december 2020 ingestelde hoger beroep gegrond is. De Afdeling zal die uitspraak, voor zover aangevallen, vernietigen, voor zover daarbij is bepaald dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde besluit van 6 februari 2019 geheel in stand blijven.
besluit van 14 juni 2022
6. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft het college de SAOZ gevraagd om een advies uit te brengen. In een advies van 14 juni 2022 is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 400.000,00 had en onder het nieuwe planologische regime een waarde van € 390.000,00. Volgens de SAOZ heeft de planologische verandering geleid tot een waardevermindering van de woning van € 10.000,00.
7. In het besluit van 14 juni 2022 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat de door [appellant] geleden schade geheel binnen het normale maatschappelijk risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, zodat geen aanleiding bestaat voor het toekennen van een tegemoetkoming in deze schade. Hierbij is een drempel van 4 procent van de waarde van de woning onmiddellijk voorafgaand aan de planologische verandering gehanteerd. Dit komt overeen met een bedrag van € 16.000,00. Het college heeft daarom de beslissing tot afwijzing van de aanvraag gehandhaafd.
8. Uit artikel 6:19 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:24 van Pro deze wet, volgt dat het besluit van 14 juni 2022 voorwerp is van dit geding.
beroep
9. [appellant] betoogt in de zienswijze dat de taxatie van de SAOZ niet voldoet aan de vereisten dat deze bevoegdelijk en deskundig is uitgevoerd. Hij voert aan dat de taxatie ten onrechte niet is uitgevoerd door een registertaxateur die is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (hierna: het NRVT). Verder betwist hij dat de adviseur door kennis en ervaring deskundig is. Daarnaast bestrijdt hij de stelling van de SAOZ dat het niet nodig is een NRVT-taxateur op de zaak te zetten, omdat dit bij een planschadeprocedure niet nodig is, gegeven de bijzondere aard van de waardering die nogal afwijkt van wat bij een NRVT-marktwaardetaxatie gebruikelijk is. Volgens [appellant] is niet relevant dat deze taxatie niet de verkoop van het object tot doel heeft. Het doel is de waarde van het object vast te stellen bij verkoop naar inzicht van een redelijk denkend en handelend koper.
10. Verder betwist [appellant] de aanvaardbaarheid van het door het college gehanteerde percentage voor het deel van de schade dat redelijkerwijs voor zijn rekening moet blijven. Hij bestrijdt onder meer het standpunt van het college dat de ontwikkeling past in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Hij wijst erop dat de omgeving wordt gekenmerkt door burgerwoningen en niet door vrijkomende agrarische bebouwing. Ter onderbouwing van betoog heeft hij een taxatierapport overgelegd, waarin, in verband met het normale maatschappelijke risico, een drempel van 2 procent is gehanteerd.
tweede tussenuitspraak van de Afdeling
11. De Afdeling heeft aan haar tussenuitspraak van 28 december 2022 onder meer de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.
taxatie
11.1. Het betoog van [appellant] strekt ertoe dat de opsteller van het advies van de SAOZ, die ook de opsteller is van het daarin opgenomen taxatieverslag, niet kan worden aangemerkt als een deskundige ter zake van het taxeren van de onroerende zaak, waarvan hij stelt dat deze als gevolg van de planologische wijziging in waarde is verminderd. Volgens [appellant] had het college daarom dit advies niet aan zijn besluit ten grondslag mogen leggen.
Uit het besluit blijkt niet dat, en zo ja hoe, het college zich heeft vergewist van de deskundigheid van de opsteller van het advies ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde.
11.2. Het is de Afdeling niet gebleken dat de opsteller van het advies van de SAOZ aan het college en [appellant] een schriftelijke verklaring ter beschikking heeft gesteld, waaruit, onder meer, blijkt dat en waarom hij objectief bezien en controleerbaar is aan te merken als deskundige ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde. De opsteller van het advies staat in het LRGD, voor zover hier van belang, ingeschreven met als specialisaties planschade en nadeelcompensatie. De opsteller van het advies staat in dit register - anders overigens dan enkele andere medewerkers van de SAOZ - niet ingeschreven voor de specialisatie taxatie.
Het betoog van de opsteller van het advies dat hij zelf van mening is dat hij desondanks door opleiding, inschrijvingen en ervaring volledig gekwalificeerd is om de onderhavige waardering te verrichten, is zonder inzichtelijke onderbouwing daarvan, die ontbreekt, niet voldoende om de door het betoog van [appellant] gewekte twijfel aan de deskundigheid van deze adviseur ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde, weg te nemen.
Dat, zoals in het advies van de SAOZ is gesteld, in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak, impliceert, anders dan de SAOZ betoogt, niet dat de taxatie van de waarde daarvan niet behoeft te worden verricht door een deskundig taxateur en dat kan worden volstaan met een taxatie van een planschadedeskundige, die niet tevens is gekwalificeerd als taxateur.
omvang van het normale maatschappelijke risico
11.3. In de uitspraak van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, heeft de Afdeling voor het bepalen van de hoogte van het normale maatschappelijke risico, voor zover hier van belang, de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien maar aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of als aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.
11.4. Omdat het college zich op het standpunt heeft gesteld dat de ontwikkeling niet past in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid, is niet voldaan aan één van beide indicatoren, zodat de door het college toegepaste drempel van 4 procent alleen al daarom onvoldoende is gemotiveerd.
11.5. Het college heeft bovendien in het besluit niet deugdelijk gemotiveerd waarom de ontwikkeling, die voorziet in de huisvesting van maximaal 24 arbeidsmigranten, naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De enkele stelling dat, mede gebaseerd op de beperkte invloed op de omgeving waar ook de diverse betrokken adviseurs van uitgaan, de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, is daarvoor onvoldoende.
opdracht aan het college
11.6. De Afdeling heeft het college opgedragen om de geconstateerde gebreken te herstellen door alsnog te motiveren waarom de opsteller van het advies van de SAOZ objectief bezien en controleerbaar is aan te merken als deskundige ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde, dan wel advies van een andere deskundige in te winnen, en door de in het kader van het normale maatschappelijke risico gehanteerde drempel nader te motiveren, dan wel te wijzigen.
tweede conclusie van de Afdeling
12. Uit de tussenuitspraak van 28 december 2022 volgt dat het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 14 juni 2022 gegrond is. De Afdeling zal dat besluit wegens strijd met de artikelen 3:2, 3:9 en artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen.
besluit van 17 januari 2023
13. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft het college de SAOZ gevraagd om de deskundigheid van Van der Lee - de opsteller van het advies - te motiveren. Bij brief van 5 januari 2023 heeft de SAOZ aan dat verzoek voldaan. In die brief is onder meer het volgende vermeld.
Van der Lee heeft op 27 april 2001 na het succesvol doorlopen van de opleiding van (destijds) SVMNIVO het diploma makelaar-taxateur onroerende zaken behaald. Op basis van dat diploma is hij vanaf 1 januari 2013 onafgebroken ingeschreven als Kandidaat Register Makelaar Taxateur (hierna: K-RMT) in het K-RMT-register, dat nu wordt beheerd door Stichting VastgoedCert (hierna: Vastgoedcert). Van der Lee heeft vanaf het moment van inschrijving voldaan aan alle hercertificeringsverplichtingen.
VastgoedCert heeft een beroepscompetentieprofiel voor K-RMT-geregistreerden vastgesteld. Dit profiel beschrijft de werkzaamheden en vaardigheden die nodig zijn om het beroep van Kandidaat-Makelaar Wonen uit te kunnen oefenen en dus als kerncompetentie gelden voor het ingeschreven zijn in het K-RMT-register. Het kwalificatiedossier sluit aan op het beroepscompetentieprofiel dat eind 2016 door het Centraal College van Deskundigen van VastgoedCert is vastgesteld. In het beroepscompetentieprofiel is omschreven wat een Kandidaat-Makelaar Wonen in de praktijk doet en welke kennis en vaardigheden daarbij nodig zijn. In het kwalificatiedossier is een verdere uitwerking gegeven van de taken en werkprocessen van de Kandidaat-Makelaar Wonen.
Van der Lee is vanaf 1 januari 2017 op basis van de Regeling Bijzondere Vakgebieden ingeschreven als deskundige in het register van het LRGD. Hij is geregistreerd voor de vakgebieden Omgevingsrecht en Overheidsaansprakelijkheid. Het laatstgenoemde vakgebied is uitgesplitst in Planschade en Nadeelcompensatie. De advisering over planschade omvat nadrukkelijk ook het bepalen van de waarde van het beweerdelijk getroffen object in de oude en nieuwe planologische situatie. Daarmee is de deskundigheid om te waarderen naar de mening van Van der Lee in essentie besloten in zijn registratie als specialist op het terrein van planschade.
Op grond van het voorgaande is Van der Lee van mening dat zijn deskundigheid ter zake van het waarderen van woonobjecten primair is aangetoond vanuit de opleiding (diploma), de onafgebroken registratie in het register K-RMT en het voldoen aan alle daaruit voortvloeiende hercertificeringsverplichtingen en, aanvullend, de inschrijving in het register van het LRGD.
14. Het college heeft de brief van de SAOZ van 5 januari 2023 ten grondslag gelegd aan het besluit van 17 januari 2023. In dat besluit is over de omvang van het normale maatschappelijke risico het volgende vermeld.
Wegens de invloed op de omgeving van de huisvesting van arbeidsmigranten die grote overeenkomsten vertoont met het voordien al toegestane gebruik als kleinschalige camping met maximaal 30 kampeermiddelen en mede gelet op de beperkte invloed op de omgeving waar ook de diverse betrokken adviseurs van uitgaan, stelt het college zich op het standpunt dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, waarmee aan de eerste indicator, als bedoeld in de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402), wordt voldaan. Hierbij past een drempel van 3 procent van de waarde van de woning onmiddellijk voorafgaand aan de planologische verandering. Dit komt overeen met een bedrag van € 12.000,00. Omdat de schade van € 10.000,00 de drempel niet overstijgt, is er geen aanleiding voor het toekennen van een tegemoetkoming in planschade aan [appellant], aldus het college.
15. Uit artikel 6:19 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:24 van Pro deze wet, volgt dat het besluit van 17 januari 2023 voorwerp is van dit geding.
beroep
16. [appellant] heeft zich bij brief van 17 februari 2023 op het standpunt gesteld dat het college de door de Afdeling vastgestelde gebreken niet heeft hersteld met het besluit van 17 januari 2023 en dat dat besluit niet in stand kan blijven. Ter toelichting van dat standpunt heeft hij in deze brief het volgende aangevoerd.
taxatie
17. In een e-mail van 16 februari 2023, die als bijlage bij de brief van 17 februari 2023 is overgelegd, heeft het NRVT gewezen op het belang van het objectief en controleerbaar kunnen vaststellen van deskundigheid. Het NRVT waarborgt kwaliteit en houdt in dat kader toezicht juist met het oog op de objectiviteit en kwaliteit. Het NRVT benadrukt bovendien dat het verrichten van professionele taxatiediensten, zoals gevraagd in deze kwestie, is voorbehouden aan register-taxateurs en dat waardebepalingen door een kandidaat-makelaar slechts zien op waardebepalingen in het kader van makelaarsdiensten. Van der Lee is weliswaar ingeschreven in het K-RMT-register, maar hij is geen register-makelaar, niet ingeschreven in het NRVT en geen lid van de NVM. Daarnaast is Van der Lee niet ingeschreven in het LRGD met als specialisatie taxatie. In die zin is de gestelde deskundigheid niet objectief te bepalen. Daarom staat nog steeds niet objectief en controleerbaar vast dat Van der Lee deskundig is op het taxatiegebied met het doel waarop de taxatie is uitgevoerd.
omvang van het normale maatschappelijke risico
18. Uit de nadere motivering van het college blijkt niet dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De mate van impact is mede betrokken in de vaststelling van de waardevermindering en zegt op zichzelf helemaal niets over de ruimtelijke structuur van de omgeving. De omgeving kenmerkt zich door burgerwoningen en in mindere mate agrarische bedrijfsgebouwen en percelen. Het gaat in dit geval om een substantiële huisvestingsmogelijkheid voor arbeidsmigranten. Op zichzelf past dat niet in de ruimtelijke structuur van de omgeving.
reactie van het college
19. Bij brief van 22 februari 2023 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat uit de overgelegde gegevens blijkt dat Van der Lee voldoende deskundig is. Verder is in deze brief vermeld dat Van der Lee sinds 21 februari 2023 bij het LRGD ook is geregistreerd met de specialisatie taxaties.
oordeel van de Afdeling
20. De Afdeling zal hierna eerst ingaan op de vergewisplicht van bestuursorganen ten aanzien van de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur in een planschadezaak. Vervolgens zal zij een oordeel geven over de door [appellant] tegen het besluit van 17 januari 2023 aangevoerde gronden.
vergewisplicht
21. In artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro), voor zover hier van belang, is bepaald dat het bestuursorgaan een adviseur aanwijst die een advies uitbrengt over de op de aanvraag te nemen beslissing.
In artikel 6.1.3.3, eerste lid, van het Bro is bepaald dat bij gemeentelijke verordening, provinciale verordening en bij regeling van Onze Minister regels worden gegeven over de aanwijzing van een adviseur en de wijze waarop deze tot een advies komt.
In artikel 6.1.3.3, tweede lid, van het Bro, voor zover hier van belang, is bepaald dat de regels, bedoeld in het eerste lid, in ieder geval betrekking op:
a. de deskundigheid en onafhankelijkheid van de adviseur;
[…]
d. de wijze waarop de aanvrager en eventuele andere betrokken bestuursorganen of andere belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4.a, tweede en derde lid, van de wet vooraf in de aanwijzing van de adviseur worden gekend, dan wel deze na aanwijzing kunnen wraken;
[…].
22. In deze zaak volgt uit artikel 6.1.3.2 van het Bro dat het college verplicht is een adviseur aan te wijzen die een advies uitbrengt over de op de aanvraag om tegemoetkoming in planschade te nemen beslissing. In andere nadeelcompensatiezaken kan deze verplichting volgen uit artikel 3:2 Awb Pro, bijvoorbeeld in zaken waarin beantwoording nodig is van een of meer vragen, waarvoor specialistische kennis of ervaring is vereist waarover alleen een deskundige beschikt.
Daarbij rust op het college een vergwisplicht over de kwaliteiten van de aangewezen adviseur, te weten diens onpartijdigheid, onafhankelijkheid en deskundigheid. Deze vergewisplicht voor de wettelijk adviseur is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb en voor andere adviseurs volgt deze uit artikel 3:2 van Pro de Awb.
Verder volgt uit artikel 6.1.3.3., tweede lid, aanhef en onder d, van het Bro dat het bestuursorgaan zich in planschadezaken, voorafgaand aan de aanwijzing van een adviseur, ervan moet vergwissen of deze voldoet aan de aan een adviseur te stellen kwaliteitseisen. Voor andere nadeelcompensatiezaken kan deze verplichting besloten liggen in artikel 3:2 van Pro de Awb.
In deze zaak is in geschil of de opsteller van het in het advies van de SAOZ opgenomen taxatieverslag kan worden aangemerkt als een deskundige ter zake van het taxeren van de onroerende zaak waarvan [appellant] stelt dat deze als gevolg van de planologische wijziging in waarde is verminderd.
23. De Afdeling ziet, gelet op de behoefte van de rechtspraktijk, aanleiding om voorafgaande van de beantwoording van deze vraag in deze concrete zaak, enige algemene overwegingen te geven. Daarmee wordt beoogd de praktijk enige handvatten te bieden voor de wijze waarop een bestuursorgaan zich kan vergewissen van de deskundigheid van een te benoemen taxateur van onroerende zaken in planschadezaken en in andere nadeelcompensatiezaken.
24. Een bestuursorgaan mag in beginsel op voorhand uitgaan van de deskundigheid van een taxateur die in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie. Een relevante beroepsorganisatie is: een organisatie met leden die beroepsmatig taxaties uitvoeren, ook in planschadezaken, voor het lidmaatschap eisen stelt aan opleiding en ervaring op het gebied van taxeren, vereist dat haar leden aantoonbaar hun taxatiekennis en -ervaring op peil houden en die voorziet in tuchtrecht voor haar leden. Een taxateur is in de juiste hoedanigheid lid van een relevante beroepsorganisatie als uit het lidmaatschap volgt dat die taxateur beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om de onroerende zaak in de voorliggende planschadezaak te taxeren.
Het is mogelijk dat een taxateur die niet of niet in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie wel beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om onroerende zaken in een voorliggende planschadezaak te taxeren. Zo kan een taxateur lid zijn van een relevante beroepsorganisatie, maar niet in de juiste hoedanigheid. Of een taxateur is weliswaar in de juiste hoedanigheid volwaardig lid van een beroepsorganisatie, maar deze organisatie voldoet niet aan alle voorwaarden om als relevant te worden aangemerkt. Als een bestuursorgaan het voornemen heeft om in een concrete planschadezaak een dergelijke taxateur te benoemen, dan ligt het in de rede dat het de te benoemen taxateur verzoekt een (eventueel aanvullende) deskundigheidsverklaring over te leggen. In een deskundigheidsverklaring motiveert een taxateur, voor zover het zijn deskundigheid betreft, waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige ter zake van het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde, door informatie te verstrekken over zijn eventuele lidmaatschappen van (relevante) beroepsorganisaties, in welke hoedanigheid hij daarvan lid is, (daaruit blijkende) relevante opleiding, gevolgde permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. Een deskundigheidsverklaring kan deel uitmaken van een verklaring van een adviseur (in dit geval: een taxateur) die informatie bevat op grond waarvan het bestuursorgaan zich kan vergewissen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de adviseur in de betreffende zaak. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:374, onder 48.
Als een taxateur in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie, vermeldt het bestuursorgaan in de kennisgeving over de voorgenomen benoeming aan partijen als bedoeld in artikel 6.1.3.3, tweede lid, onder d, van het Bro het lidmaatschap van die relevante beroepsorganisatie en die hoedanigheid van de taxateur. In het andere geval voegt het bestuursorgaan de deskundigheidsverklaring van de te benoemen taxateur bij deze kennisgeving. Partijen hebben dan de mogelijkheid om zich voorafgaand aan het uitbrengen van een advies uit te laten over onder meer de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur. Hierdoor kunnen procedures hierover worden voorkomen, dan wel kan al in een vroegtijdig stadium van de procedure duidelijkheid worden verkregen over de vraag of, en zo ja, waarom op dit punt is voldaan aan de vergewisplicht.
toepassing op dit geval
25. De Afdeling heeft aan het LRGD en de NVR gevraagd of uit de kwalificaties van Van der Lee die zijn vermeld bij zijn registratie in het LRGD kan worden afgeleid of Van der Lee beschikt over de deskundigheid die is vereist om een bepaald soort vastgoed, te weten een woning, te taxeren. In het LRGD zijn bij de registratie de volgende vakgebieden geregistreerd: Omgevingsrecht, Overheidsaansprakelijkheid, Rentmeesterschap en Vastgoed. Bij het vakgebied Overheidsaansprakelijkheid zijn de specialisaties planschade en nadeelcompensatie vermeld. Verder is in de registratie vermeld dat Van der Lee als K-RMT staat ingeschreven bij VastgoedCert.
26. Het LRGD heeft in zijn brief van 1 mei 2023 medegedeeld dat personen tegenover het LRGD hun deskundigheid kunnen aantonen door:
a. het lidmaatschap van een beroepsorganisatie die door het LRGD als zelfstandig kwalificerende organisatie is gekwalificeerd of
b. het aanleveren van relevante informatie op grond van de Regeling Bijzondere Vakgebieden voor personen die geen lid zijn van een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie. Een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie is volgens het LRGD een beroepsorganisatie met tuchtrecht, een eigen gedragscode en een verplichting tot permanente educatie. Deskundigen die aantonen dat zij lid zijn van een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie kunnen zich op grond daarvan registreren bij het LRGD voor het vakgebied dat de beroepsorganisatie bestrijkt. Personen die geen lid zijn van een zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie moeten bij aanmelding bewijsstukken overleggen omtrent hun kennis, kunde en opleiding op het te registreren vakgebied. Het LRGD heeft VastgoedCert niet aangemerkt als zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie, maar als overige beroepsorganisatie.
Volgens het LRGD kan uit de registratie van Van der Lee in het LRGD niet kan worden afgeleid, noch worden uitgesloten, dat Van der Lee beschikt over de deskundigheid om te taxeren. Taxeren behoort op grond van de K-RMT-registraties tot de competentie, maar alleen onder leiding van een register-makelaar.
27. De NVR heeft in haar brief van 27 juli 2023 medegedeeld dat Van der Lee niet is geregistreerd bij het LRGD op basis van een lidmaatschap van de NVR, zodat de NVR niet kan beoordelen of hij op basis van diens
K-RMT-kwalificatie over de deskundigheid beschikt die vereist is om een bepaald soort vastgoed, te weten een woning, te taxeren.
28. Ten tijde van de taxatie van de woning was Van der Lee in het register van het LRGD niet met de specialisatie taxaties geregistreerd op grond van het lidmaatschap van een zelfstandige kwalificerende beroepsorganisatie of op grond van de Regeling Bijzondere Vakgebieden. Verder volgt uit de gegeven inlichtingen van het LRGD dat hij als K-RMT op grond van het Beroepsprofiel Kandidaat-Makelaar Wonen van VastgoedCert alleen onder verantwoordelijkheid van een register-makelaar of
register-taxateur mag taxeren. Dat in dit beroepsprofiel is vermeld dat een K-RMT wel een onroerende zaak mag waarderen, is niet relevant, omdat op de zitting van 6 februari 2024 is gebleken dat niet in geschil is dat er in dit verband geen verschil is tussen taxeren en waarderen. Op de zitting heeft Van der Lee desgevraagd meegedeeld dat de taxatie in deze planschadezaak niet onder verantwoordelijkheid van een register-makelaar of register-taxateur heeft plaatsgevonden.
29. Gelet op het voorgaande mocht het college niet op grond van de registratie van Van der Lee als K-MRT bij VastgoedCert aannemen dat hij beschikte over de deskundigheid die nodig is om de waarde van de woning te taxeren.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college niet voldaan aan zijn plicht om zich ervan te vergewissen dat het onderzoek naar de waarde van de woning op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Het college heeft immers verzuimd om zich ervan te vergewissen dat Van der Lee ten tijde van belang beschikte over de deskundigheid die nodig is om in deze planschadezaak de waarde van de woning te taxeren. Dat betekent dat aan de totstandkoming van het advies een gebrek kleeft, zodat het college dit niet aan het besluit over tegemoetkoming in planschade ten grondslag mocht leggen.
Het betoog slaagt.
omvang van het normale maatschappelijke risico
30. Niet in geschil is dat de ontwikkeling in het plangebied niet paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. Indien de ontwikkeling daarin geheel paste, mag het college, gelet op de uitspraak van de Afdeling 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, in beginsel een drempel hanteren van 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de planologische verandering. Indien de ontwikkeling daarin niet of slechts gedeeltelijke paste, moet het college volgens die uitspraak in beginsel volstaan met het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro.
31. Indien de huisvesting van maximaal 24 arbeidsmigranten in het plangebied ongeveer dezelfde invloed op de omgeving heeft als de kleinschalige camping met maximaal 30 kampeermiddelen in de oude situatie, zoals het college in het besluit van 17 januari 2023 heeft aangevoerd, betekent dit nog niet dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang geheel in de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied paste. Hetzelfde geldt voor de stelling van het college dat de ontwikkeling slechts een beperkte invloed op de omgeving heeft gehad. Indien die stelling juist zou zijn, brengt dat nog niet met zich dat de ontwikkeling - gedeeltelijk - in de lijn der verwachtingen lag.
32. Uit het voorgaande volgt dat het college in het besluit van 17 januari 2023 onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico hoger is dan het in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro bedoelde forfait.
Het betoog slaagt.
derde conclusie
33. Het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 17 januari 2023 is gegrond. De Afdeling zal dat besluit wegens strijd met de artikelen 3:2, 3:9 en 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen.
definitieve beslechting van het geschil
34. De Afdeling kan nu niet komen tot een definitieve beslechting van het geschil. Dat betekent dat het college, met inachtneming van de overwegingen van de uitspraak van de Afdeling, een nieuw besluit op het door [appellant] tegen het besluit van 16 februari 2018 gemaakte bezwaar moet nemen. De Afdeling zal daartoe een termijn stellen.
35. Het college moet opnieuw advies van een taxateur inwinnen. Voor de benoeming van deze taxateur en de daaraan te stellen eisen geldt wat onder 23 is overwogen. De taxateur moet, op basis van de in het advies van 4 februari 2019 gemaakte vergelijking, de waarden van de woning op de peildatum onder het oude en nieuwe planologische regime vaststellen.
Het college moet het voornemen om de taxateur te benoemen vooraf bekend maken aan [appellant] en deze in de gelegenheid stellen om binnen een redelijke termijn daarop een reactie in te dienen. Het college kan bij die bekendmaking in voorkomend geval een deskundigheidsverklaring van de beoogde taxateur voegen, waarin deze motiveert, voor zover het zijn deskundigheid betreft, waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige ter zake van het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde.
36. Indien uit de schadetaxatie volgt dat dat de planologische verandering tot schade heeft geleid, mag het college, bij het vaststellen van de tegemoetkoming in die schade, geen hogere drempel toepassen dan het in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro bedoelde forfait.
37. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit alleen bij haar beroep kan worden ingesteld.
proceskosten
38. Het college moet de door [appellant] gemaakte proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank OostBrabant van 3 december 2020 in zaak nr. 19/842, voor zover aangevallen, voor zover daarbij is bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad van 6 februari 2019 geheel in stand blijven;
III. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad van 14 juni 2022;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad van 17 januari 2023;
V. draagt het college van burgemeester en wethouders van Meijerijstad op om binnen dertien weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat daarin is overwogen een nieuw besluit te nemen en dit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken;
VI. bepaalt dat tegen het te nemen nieuwe besluit alleen bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.375,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad aan [appellant] het door hem voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 270,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Willems
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 juli 2024
452