Uitspraak
202303710/1/R1.
Datum uitspraak: 18 december 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Vereniging van Eigenaars Sarphatipark 92, gevestigd in Amsterdam, [appellant A], [appellant B], [appellant C] en [appellant D], alle wonend of gevestigd in Amsterdam (hierna samen: de VvE en anderen),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 april 2023 in zaak nr. 22/3173 in het geding tussen:
de VvE en anderen,
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 29 september 2021 heeft het college aan Rembrandt Propco VIII B.V. (hierna: Rembrandt Propco) een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen van de appartementen aan het Sarphatipark 88-Hs en 90-Hs.
Bij besluit van 17 mei 2021 heeft het college het door de VvE en anderen daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 12 april 2023 heeft de rechtbank het door de VvE en anderen daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 17 mei 2021 gedeeltelijk vernietigd, en zelf in de zaak voorzien.
Tegen deze uitspraak hebben de VvE en anderen hoger beroep ingesteld.
Het college en Rembrandt Propco hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De raad en de VvE en anderen hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 november 2024, waar de VvE en anderen, vertegenwoordigd door [een van de appellanten], bijgestaan door mr. S. Levelt, advocaat in Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. H.J. van der Wal, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Rembrandt Propco, vertegenwoordigd door mr. H.J. Hagemans, advocaat in Amsterdam, gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingsrecht
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 31 mei 2021. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Rembrandt Propco is eigenaar van de panden op de percelen aan het Sarphatipark 88 en 90 (hierna: de percelen). De aanvraag heeft betrekking op de appartementen Sarphatiepark 88-Hs en 90-Hs, gelegen op begane grond en eerste verdieping van die panden. Het college heeft bij besluit van 29 september 2021 een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c, van de Wabo, aan Rembrandt Propco verleend voor het per appartement verdiepen en uitbreiden van de kelder, het realiseren van vier koekoeken, het uitvoeren van funderingsherstel en het realiseren van een uitbouw aan de achtergevel met daarop een dakterras. Op de percelen gold ten tijde van het besluit op bezwaar het bestemmingsplan "De Pijp 2018" (hierna: het bestemmingsplan), waarin de percelen gedeeltelijk de bestemmingen "Gemengd-1", "Tuin", "Waarde-Landschap", en "Archeologie 3" hadden. Verder gold het bestemmingsplan "De Pijp 2018 1e herz".
[appellant A] en [appellant B] zijn rechthebbenden van de appartementsrechten in het gebouw aan het Sarphatipark 92 en zijn leden van de VvE. Het perceel aan het Sarphatipark 92 grenst aan de noordoostzijde aan het perceel aan het Sarphatipark 90. [appellant C] en [appellant D] zijn de eigenaars en bewoners van het pand aan het [locatie A], dat aan de zuidwestzijde grenst aan het perceel aan het Sarphatipark 88.
Het college heeft bij besluit van 17 mei 2021 het bezwaar van de VvE en anderen tegen het besluit van 29 september 2021 ongegrond verklaard. De rechtbank heeft dat besluit op bezwaar bij uitspraak van 12 april 2023 vernietigd voor zover daarin geen voorschriften zijn opgenomen over hemelwaterberging, en heeft zelf in de zaak voorzien wat betreft een voorschrift daarover.
De VvE en anderen hebben tegen die uitspraak hoger beroep ingesteld. Zij beogen een verdergaande vernietiging van het besluit op bezwaar te bewerkstelligen.
Evidente privaatrechtelijke belemmering
3. De VvE en anderen betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De VvE en anderen wijzen erop dat zij niet de vereiste toestemming zullen geven voor het uitvoeren van het bouwplan. Die toestemming is volgens de VvE en anderen vereist, omdat het bouwplan ziet op mandelige muren. De enkele omstandigheid dat Rembrandt Propco een privaatrechtelijke procedure zou kunnen starten en de burgerlijke rechter om vervangende toestemming zou kunnen verzoeken, maakt volgens de VvE en anderen niet dat de privaatrechtelijke belemmering niet evident is.
3.1. Een zogenoemde privaatrechtelijke belemmering kan in de weg staan aan de verlening van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. De burgerlijke rechter en niet de bestuursrechter moet als eerste beoordelen of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het uitvoeren van een activiteit. De bestuursrechter zal daarom alleen oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat als die belemmering evident is. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de bouw van een bouwwerk de toestemming van een ander vereist is en die ander die toestemming niet geeft en ook niet hoeft te geven.
3.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat er ten tijde van het nemen van het in beroep bestreden besluit geen sprake was van een evidente privaatrechtelijke belemmering, die in de weg stond aan het verlenen van de vergunning. Weliswaar hebben de VvE en anderen te kennen gegeven de volgens hen vereiste toestemming voor de realisering van het bouwplan niet te zullen verlenen, maar dat is onvoldoende voor het oordeel dat in dit geval een evidente privaatrechtelijke belemmering kan worden aangenomen. Daarbij is van belang dat ten aanzien van de weigering van de VvE en anderen om deze toestemming te verlenen, een gang naar de burgerlijke rechter open staat. Binnen die rechtsgang kan worden beoordeeld of de VvE en anderen hun toestemming zonder redelijke grond hebben geweigerd. Gelet op de aard van de vergunde werkzaamheden, die strekken tot herstel en verbetering van de funderingen, waartoe ook mandelige muren behoren, is het niet op voorhand uitgesloten dat in een eventuele procedure bij de burgerlijke rechter geoordeeld zal worden dat de VvE en anderen ten onrechte geweigerd hebben toestemming te verlenen. Een weigering van de VvE en anderen om toestemming te verlenen, maakt daarom niet dat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Zie ter vergelijking de uitspraken van de Afdeling van 27 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:4263, onder 5.3 en 6 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1869, onder 8.3.
Het betoog slaagt niet.
Verzakking en schade
4. De VvE en anderen betogen dat de rechtbank ten onrechte niet heeft overwogen dat het college de omgevingsvergunning had moeten weigeren wegens het risico dat door het voorziene funderingsherstel ontstaat op ongelijke verzakking van hun panden en daarmee samenhangende schade. Zij stellen in dat kader dat hun panden door de uitvoering van het bouwplan tussen belendingen in komen te liggen waarbij er aan één kant wel en aan de andere kant geen funderingsherstel is uitgevoerd, zodat hun panden zogenoemde "scharnierpanden" worden. Zij wijzen in dit kader op het verslag van Strackee van 25 november 2021.
4.1. De rechtbank heeft terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college in verband met het gestelde risico op ongelijke verzakking de omgevingsvergunning had moeten weigeren. De VvE en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat het uitvoeren van het funderingsherstel zal leiden tot ongelijke verzakking van hun panden. De veronderstelling van de VvE en anderen dat hun panden tussen twee belendingen in zullen liggen waarvan er bij één wel en bij de ander geen funderingsherstel is uitgevoerd, is door Rembrandt Propco bestreden onder verwijzing naar het in opdracht van haar door Duyts Bouwconstructies B.V. uitgevoerde onderzoek. Uit dat onderzoek blijkt volgens Rembrandt Propco juist dat na het realiseren van het bouwplan de panden van de VvE en anderen tussen belendingen zullen liggen waarbij al funderingsherstel is uitgevoerd. Het college heeft in dat verband ter zitting bevestigd dat er, in tegenstelling tot wat hierover door de VvE en anderen is aangevoerd, ook bij het pand aan het Sarphatipark 94 funderingsherstel is uitgevoerd waarbij inkassing van de nieuwe fundering heeft plaatsgevonden. De VvE en anderen hebben niet aangegeven waarom dit onjuist zou zijn.
Het college heeft aan de door de VvE en anderen gestelde schade niet meer gewicht moeten toekennen dan het heeft gedaan, reeds omdat niet aannemelijk is dat het vergunde funderingsherstel zal leiden tot ongelijke verzakking van hun panden. Als de realisatie van het bouwplan toch leidt tot schade aan hun panden dan is dat een civielrechtelijke kwestie tussen de VvE en anderen en Rembrandt Propco. Indien dat leidt tot een geschil staat de weg naar de burgerlijke rechter open.
Het betoog slaagt niet.
Overige in hoger beroep aangevoerde gronden
5. De gronden die de VvE en anderen voor het overige in hoger beroep hebben aangevoerd, zoals die over de volledigheid van de aanvraag, het horen van de VvE en anderen voorafgaand aan het nemen van het besluit van 29 september 2021, en wat in algemene zin is opgemerkt over de door het college gemaakte belangenafweging, zijn een herhaling van wat zij in beroep hebben aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. De VvE en anderen hebben geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de aangevallen uitspraak onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de overwegingen waarop dat oordeel is gebaseerd.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.M. Besselink, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. J.M.L. Niederer, leden, in tegenwoordigheid van mr. R. van Heusden, griffier.
w.g. Besselink
voorzitter
w.g. Van Heusden
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2024
163-1082