Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00581
17 november 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/4093 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2009 bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a]laan [1]te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 570.000.
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaak-belastingen en rioolrechten 2009 bekend gemaakt, berekend naar een waarde van € 570.000.
1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Bij uitspraak van 23 juli 2010 heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 augustus 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1, 2.2 en 2.3 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een hoekwoning met aanbouw, dakkapel en dakterras. De inhoud van de woning is ongeveer 250 m³ en de oppervlakte van het perceel is 133 m². Eiser heeft de woning op 1 oktober 2007 gekocht voor € 560.000.
2.3. De woning maakt deel uit van een rij van 11 woningen. De WOZ-waarde van de overige 10 woningen varieert van € 261.000 tot € 347.000”.
2.2.1 In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 december 2009, waarin [A] aan de woning een waarde toekent van € 570.000. In het taxatierapport is de waarde onderbouwd met het verkoopgegeven van de woning zelf en gegevens van drie andere in 2007 en 2008 verkochte woningen. Voorts zijn daarbij van Funda afkomstige gegevens en foto’s van de woning overgelegd.
2.2.3. Na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld heeft de heffingsambtenaar bij brief van 14 juni 2010 gegevens met betrekking tot de inhoud, oppervlakte, woz-waarden, m³-prijzen en een luchtfoto van de woningen in de [a]laan overgelegd en een kopie van een eerder ingediende aanvraag bouwvergunning voor een aanbouw en het optrekken van de achtergevel van de woning.
2.2.4. Belanghebbende heeft bij het hoger beroepschrift een verklaring en toelichting van mr. [B] MRE van [C Vastgoedadviseurs] BV ingebracht waarin wordt geconcludeerd dat uitsluitend het in aanmerking nemen van een aanzienlijke afschrijving op de aankoopprijs van de woning leidt tot een correcte waarde.
2.2.5. Bij het hoger beroepschrift heeft belanghebbende een waardebepaling ingebracht waarin [D] en [E], makelaars en taxateurs onroerende goederen, in augustus 2010 de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik per 1 januari 2009 waarderen op € 435.000. Voorts zijn daarbij foto’s van de woningen in de [a]laan overlegd.
2.2.6. Ter zitting heeft belanghebbende foto’s getoond van de woning en twee andere woningen in de [a]laan die recent zijn verkocht voor € 310.000 en daarna zijn verbouwd.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en, zo nee, of de waarde van de woning dient te worden verlaagd omdat de vaststelling daarvan in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.
4. Standpunten van partijen in hoger beroep
Voor de standpunten van partijen in hoger beroep wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
5.2. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Blijkens het taxatierapport van [A] en de daarop in de stukken en ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichting is de waarde met name gebaseerd op de door belanghebbende voor de woning betaalde koopsom, welke voor de vaststelling van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar is verhoogd met een bedrag van € 10.000.
5.3. Het Hof is van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde van de woning aansluiting moet worden gezocht bij de verkoopsom die door belanghebbende is betaald. Nu de woning in dit geval drie maanden vóór de peildatum door belanghebbende is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat dit niet zo is (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52).
5.4. Het Hof is van oordeel dat door partijen geen feiten of omstandigheden zijn gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de waarde op een ander bedrag moet worden vastgesteld dan de koopsom. Uit het taxatierapport van [A] en uit hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is gesteld kan niet worden afgeleid dat en waarom de waarde tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum is gestegen tot € 570.000.
Ook uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kan niet worden afgeleid waarom de waarde van de woning niet overeenkomt met de prijs die door hem is betaald. In dit rapport zijn geen onderbouwende verkopen opgenomen en bovendien is in dat rapport de waarde per 1 januari 2009 is vastgesteld. Evenmin volgt dit uit de bij monde van mr. [B] MRE naar voren gebrachte algemene stelling dat bij de waardering van woningen rekening pleegt te worden gehouden met afschrijvingen op verbouwingen en aangebrachte voorzieningen. Het Hof acht niet aannemelijk dat de waarde enkel wegens het tijdsverloop tussen 1 oktober 2007 en de waardepeildatum lager moet worden gesteld.
5.5. Uit het voorgaande volgt dat een waarde van € 560.000 aannemelijk is.
5.6. Met betrekking tot het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel heeft de rechtbank het volgende overwogen:
“4.1. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel aan de woning een hogere waarde heeft toegekend dan aan de tien overige woningen.
4.2. Het is niet aannemelijk geworden dat verweerder in een meerderheid van de met de woning vergelijkbare gevallen tot een (lagere) waarde is gekomen op grond van een onjuiste waardering. Voor de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel moeten in beginsel in de vergelijking worden betrokken alle woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (HR 17 juni 1992, nr. 26777). Onder “vergelijkbaar” dient in dit geval te worden verstaan “identiek”. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan (de heffingsambtenaar), dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente (HR 8 juli 2005, nr. 39953).
4.3. Verweerder heeft in zijn brief van 14 juni 2010 een overzicht verstrekt van de volgende gegevens van de 11 woningen, waaronder de woning:
- inhoud
- oppervlakte
- WOZ-waarde
- prijs per m³.
Daarnaast heeft verweerder een luchtfoto verstrekt waarop de 11 woningen te zien zijn.
4.4. Uit de verstrekte gegevens volgt dat geen sprake is van identieke gevallen. Weliswaar kan aan eiser worden toegegeven dat de 11 woningen aan de voorzijde op elkaar lijken, maar zij verschillen voor wat betreft inhoud en – vooral – oppervlakte aanzienlijk van elkaar. Voorts kan uit de verkoopadvertentie van 21 mei 2007 worden afgeleid dat de woning een luxe afwerking en luxe voorzieningen heeft en in 2003 geheel gerenoveerd is. De overige 10 woningen, waarvan gesteld noch gebleken is dat zij een gelijkwaardig niveau hebben wat betreft renovatie, afwerking en voorzieningen, kunnen niet als identiek worden beschouwd. Als gevolg hiervan kan eiser geen aanspraak maken op een zelfde (al dan niet onjuiste) waardering. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt”.
5.7. Het Hof verenigt zich met deze beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd doet hieraan niet af en werpt hierop geen nieuw of ander licht.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, het beroep bij de rechtbank gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden vastgesteld op € 560.000. Voorts dienen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolrechten 2009 dienovereenkomstig te worden verminderd.
6. Kosten
Belanghebbende heeft op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van de in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten.
Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer in verband met de zittingen in Haarlem en Amsterdam, door het Hof begroot op € 15. Het Hof ziet geen reden voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in andere proceskosten nu er geen sprake is geweest van professioneel verleende rechtsbijstand en belanghebbende niet heeft gesteld dat hij kosten heeft gemaakt met betrekking tot een rapport van een deskundige met betrekking tot de peildatum 1 januari 2008.
7. Beslissing in hoger beroep
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [a]laan 22 op de waardepeildatum 1 januari 2008 vast op € 560.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 560.000;
- vermindert de aanslag rioolrechten 2009 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 560.000;
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 152 (in eerste aanleg € 41 en in hoger beroep € 111) te vergoeden; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 15.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en A.D.R.M. Boumans, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 17 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.