Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.064.096
(zaaknummer rechtbank 262468)
arrest van de tweede civiele kamer van 15 mei 2012
inzake
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
hierna: Mitros,
advocaat: mr. B. ten Doesschate,
tegen:
1. [A] en
2. [B],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna: [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 januari 2012 hier over.
1.2 Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de descente en comparitie ter plaatse van 6 maart 2012.
1.3 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2 De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis.
3 De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1 Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Mitros was voorheen eigenaar van een complex bestaande uit huurwoningen aan [adres]. Sinds 1982 woont [B] (geïntimeerde onder 2) als huurster in de woning [adres] Vanaf 1994 woont [A] (geïntimeerde onder 1) bij haar op hetzelfde nummer. Naast nummer [nummer] ligt de woning [adres]. Beide woningen liggen achter het hoofdgebouw en zijn uitsluitend toegankelijk via een tuin.
3.2 Mitros heeft het complex in 13 afzonderlijke appartementen gesplitst en daartoe op 4 november 2005 een splitsingsakte, de akte van (onder)splitsing I, opgemaakt. Deze akte is gerectificeerd bij akte van 17 januari 2006. Bij deze laatste akte hoort een splitsingstekening die de tekening bij de akte van 4 november 2005 vervangt. In december 2005 heeft [geïntimeerden] de appartementen [adres] en [nummer] gekocht die respectievelijk op 9 januari 2006 en 16 februari 2006 zijn geleverd. In de respectieve koopovereenkomsten is verwezen naar de splitsingsakte en in de leveringsakten tevens naar de akte van 17 januari 2006. [geïntimeerden] is in appartement [nummer] blijven wonen. [adres] verhuurt hij. [geïntimeerden] heeft de gehele tuin gelegen tussen het complex en beide appartementen, met uitzondering van de bij de appartementen [adres] [nummers] behorende privétuintjes, ingericht en in gebruik genomen en aan andere appartementseigenaren van het complex de toegang tot de tuin ontzegd.
3.3 In eerste aanleg heeft Mitros een verklaring voor recht gevorderd dat de eigenaren van de 13 appartementsrechten het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin zoals omschreven in artikel 11 van Pro de akte van 4 november 2005, met uitzondering van de tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen [adres] en [nummer] en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen [adres] en [nummer], met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure. De rechtbank heeft de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening uitgelegd en is tot het oordeel gekomen dat [geïntimeerden] het exclusieve gebruiksrecht hebben op de gehele gemeenschappelijke tuin en niet alleen op het lager gelegen deel van deze tuin. De subsidiaire stelling van Mitros dat het beroep van [geïntimeerden] op de door de rechtbank gevolgde uitleg van de splitsingsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft de rechtbank verworpen. De vordering van Mitros is afgewezen en Mitros is veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] Daartegen richt zich het hoger beroep.
3.4 Het geschil in onderhavige zaak spitst zich toe op de vraag hoe ver het exclusief gebruiksrecht van [geïntimeerden] van de gemeenschappelijke tuin strekt. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingstukken. In dit geval gaat het om de splitsingsakte van 4 november 2005 (de inhoudelijke wijziging bij akte van 17 januari 2006 is in deze niet van belang) en de splitsingstekening bij de akte van 17 januari 2006. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval – met uitzondering van de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd – waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden tevens van belang is.
3.5 Bij voormelde uitleg is, gelet op de objectieve maatstaf en de hiervoor vermelde uitzondering, geen rol weggelegd voor het historisch gebruik van de tuin door de voormalige huurders van het complex. Voor zover beide partijen daarover stellingen hebben ingenomen – die elkaar uitsluiten – zijn die niet relevant. Ook dient bij de uitleg geen rol te spelen de aan de definitieve splitsingsakte en -tekening voorafgegane conceptakten en -tekeningen waarin een bepaalde verdeling van gemeenschappelijke ruimten is gemaakt. Het gaat hier immers om voor derden niet-kenbare bedoelingen van degene die de (definitieve) bepalingen van de akte heeft doen redigeren. Het beroep van [geïntimeerden] op een eerder concept (productie 4 bij conclusie van antwoord) passeert het hof daarom. Hetzelfde geldt voor de onderhandelingen die hebben plaatsgevonden tussen Mitros en [geïntimeerden] waarbij de optie van koop van de zogenoemde lage tuin is overwogen. Die omstandigheid is niet kenbaar voor derden en is daarom irrelevant.
3.6 Het hof acht daarentegen voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de in het geding zijnde tuin een hoger gedeelte en een lager gelegen gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen [nummer] en [nummer] en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt. De appartementen [nummer] en [nummer] zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal.
3.7 In de splitsingsakte is in artikel 11 het Pro gebruiksrecht van de gemeenschappelijke tuin opgenomen voor de appartementen [adres] en [nummer]. Dat artikel luidt als volgt:
"Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [adres] respectievelijk [nummer] te [woonplaats] en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 [onderstreping hof] en dat de binnenplaats, gelegen tussen appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7, welke plaatselijk bekend zijn [adres] [nummers] te [woonplaats], uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7 en dat het gemeenschappelijke trappenhuis uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 11 tot en met 16, welke plaatselijk bekend zijn [adres] [nummers] [woonplaats].
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers."
3.8 Artikel 11 maakte Pro dus melding van de gemeenschappelijke tuin (in enkelvoud), gelegen achter appartementen [adres] en [nummer]. Indien gelet wordt op de feitelijke situatie ter plaatse ligt achter beide appartementen in elk geval de lage tuin. Het hoger gelegen gedeelte ligt alleen achter nummer [nummer]. De formulering van artikel 11 wijst Pro dan in de richting van een exclusief gebruik voor alleen het lager gelegen gedeelte.
3.9 De splitsingsakte refereert op andere plaatsen aan de gemeenschappelijke tuin. Zo staat in artikel 2 lid 1 sub Pro 3b: "Alle kosten van welke aard dan ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [adres] en [nummer] te [woonplaats], komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen." Artikel 18 lid 1 luidt Pro: "Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 5, 6 en 7 ook gemeenschappelijke binnenplaats en de eigenaren/gebruikers van de indexnummers 11 tot en met 16 het gemeenschappelijke trappenhuis.(…)" Artikel 22 lid 1 bepaalt Pro tot slot: "Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke is gelegen achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden (…) Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren."
3.10 In artikel 18 is Pro ongeclausuleerd ‘de gemeenschappelijke tuin’ opgenomen terwijl in artikel 22 is Pro herhaald wat ook in artikel 11 staat Pro, namelijk de gemeenschappelijke tuin gelegen achter [adres] en [nummer]. De artikelen 18 en 22 staan in het hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten. Artikel 2 lid 1 sub Pro 3b rept van de tuin gelegen aan de appartementen en een kostenverdeling voor gelijke delen. De lager gelegen tuin sluit voor gelijke delen aan appartementen [nummer] en [nummer] terwijl de hooggelegen tuin – die een veel groter oppervlak heeft dan de lage tuin – alleen achter appartement [nummer] ligt.
3.11 De splitsingstekening laat geen onderscheid zien tussen het hoge en het lage gedeelte van de tuin. Dat geldt overigens ook voor de toegang tot de binnenplaats en de binnenplaats zelf en de toegangshal met gemeenschappelijke trappenhuis en het gemeenschappelijke trappenhuis zelf, terwijl in artikel 11 de Pro binnenplaats en het gemeenschappelijk trappenhuis ook bestemd zijn tot uitsluitend gebruik van bepaalde appartementseigenaren. Alle gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zijn op de splitsingstekening gearceerd weergegeven zonder dat op die tekening dus onderscheid is gemaakt tussen gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementeigenaren zijn en de gedeelten waarvan in artikel 11 het Pro exclusieve gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor bepaalde appartementseigenaren is opgenomen. In zoverre biedt de splitsingstekening onvoldoende duidelijkheid over de vraag in kwestie.
3.12 Op grond van de tekst van artikel 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [adres] en [nummer] gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend. Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. Bij de beoordeling van de mogelijke rechtsgevolgen neemt het hof tot uitgangspunt dat de appartementsrechten met indexnummers 9 en 10 twee zelfstandige woningen betreffen. Dat de eigendom van beide appartementen thans in één hand is, is niet maatgevend en in elk geval niet – kenbaar – leidend geweest voor de redactie van de splitsingsakte die bovendien dateert van vóór de koop van beide appartementsrechten door [geïntimeerden] Uitgegaan moet dus worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren.
3.13 In dat geval is de laaggelegen tuin gemeenschappelijk aan beide eigenaren van appartementen [nummer] en [nummer] waarvoor zij samen een onderhoudsverplichting hebben en beiden dienen bij te dragen in de kosten. De gerechtigdheid van de appartementseigenaar van nummer [nummer] tot de hooggelegen tuin – die niet aan nummer [nummer] grenst – ligt dan minder voor de hand. Voor een kostenverdeling voor gelijke delen (artikel 2 lid 1 sub Pro 3b) geldt hetzelfde omdat de hooggelegen tuin achter nummer [nummer] ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Bovendien is in het geval de appartementen aan verschillende eigenaren toebehoren niet aannemelijk dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zouden zijn voor onderhoud en vervanging van de erfafscheidingen van zowel de laaggelegen als de hooggelegen tuin. Met name de hooggelegen tuin heeft zowel erfafscheidingen met buurcomplexen, niet behorend tot het appartementencomplex, als erfafscheidingen met de privé tuinen van de appartementen [nummers]. Meer voor de hand ligt dat de vereniging van eigenaren de erfafscheidingen (muren) met de buurcomplexen aan de complexzijde onderhoudt en desnodig in overleg vervangt en dat de appartementseigenaren van [nummers] op de voet van artikel 22 verantwoordelijk Pro zijn voor de erfafscheidingen van hun privé tuinen. Hieraan doet niet af dat [geïntimeerden] tot heden het onderhoud van de gehele gemeenschappelijke tuin en alle erfafscheidingen, alsmede kennelijk de plaatsing van de afscheidingshekjes rond de tuinen van nummers [nummers] voor zijn rekening heeft genomen en de vereniging van eigenaren in de oorspronkelijke begroting van 2006 geen kosten voor de gemeenschappelijke tuin heeft opgenomen. Deze feiten en omstandigheden hebben geen betrekking op de splitsingsstukken en zijn niet van belang bij de uitlegmaatstaf als hiervoor vermeld.
3.14 [A] c.s heeft erop gewezen dat de hooggelegen tuin [bedoeld wordt het terrasgedeelte aan de lange zijde, hof] ongeveer 10 m² groot is en dat het niet de bedoeling kan zijn dat die door twintig bewoners zou moeten worden gebruikt. Daarbij gaat [geïntimeerden] er vanuit dat de gemeenschappelijke tuin, althans het terras, in de regel door alle appartementseigenaren tegelijk gebruikt zal worden hetgeen niet realistisch is. Andere gemeenschappelijke gedeelten hebben bovendien een omvang die kleiner is dan 10 m² en die zijn eveneens bestemd om te worden gebruikt door alle appartementseigenaren tezamen (maar niet tegelijkertijd). Het argument overtuigt dus niet.
3.15 Ook passeert het hof het argument van [geïntimeerden] dat de laaggelegen tuin de naam tuin niet verdient omdat het een te kleine omvang heeft en is betegeld alsmede dat aan de zijde van nummer [nummer] het slaapkamerraam van nummer 54 en luchtroosters van nummer 56 uitkomen op de lage tuin. Op de hier mede beslissend geachte splitsingstekening is ook het lager gelegen gedeelte gearceerd en daarmee bestemd als gemeenschappelijke tuin. De door [geïntimeerden] genoemde omstandigheden hebben daaraan kennelijk niet in de weg gestaan. Tijdens de descente heeft de raadsheer-commissaris de laaggelegen tuin overigens gezien en geschat dat deze ongeveer 3 m diep is en 6 meter breed.
3.16 De omstandigheid dat ter gelegenheid van de splitsing van het complex extra balkons/dakterrassen zijn gerealiseerd zodat alle appartementseigenaren een eigen gemeenschappelijke open ruimte of een eigen balkon of dakterras hebben, wijzigt het oordeel van het hof niet reeds omdat dit ook geldt voor [geïntimeerden] De raadsheer-commissaris heeft tijdens de descente immers gezien dat appartement [nummer] beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde van de woning welk balkon blijkens de koopovereenkomst ervan toebehoort aan appartement [nummer].
3.17 De conclusie is dat het hof de door Mitros verdedigde uitleg volgt en die van [geïntimeerden] niet. In zoverre slaagt het hoger beroep. Aan bewijslevering komt het hof niet toe omdat (objectieve) uitleg een waardering betreft die als zodanig geen voorwerp van bewijs is. De voor die uitleg van belang zijnde feiten (vgl. rovs.3.5 en 3.6) staan tussen partijen niet ter discussie.
3.18 Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof het beroep van [geïntimeerden] op niet-ontvankelijkheid van Mitros opnieuw te beoordelen. Het hof verenigt zich op dit punt met het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop dat berust (rov. 4.2) en neem dit oordeel over. Dat brengt mee dat het hof het beroep op niet-ontvankelijkheid verwerpt.
Slotsom
Het hoger beroep slaagt zodat het bestreden vonnis vernietigd moet worden. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Mitros worden begroot op € 339,98 aan verschotten (€ 85,98 voor dagvaarding en € 254 voor griffierecht) en op € 904 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II). De kosten voor de procedure in hoger beroep worden begroot op € 401,93 aan verschotten (€ 87,93 voor dagvaarding en € 314 voor griffierecht) en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II).
4 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 4 november 2009 en doet opnieuw recht:
verklaart voor recht dat aan de eigenaren van de dertien appartementsrechten in het complex [adres] te [woonplaats] toekomt het gebruik van de gemeenschappelijke tuin, zoals omschreven in artikel 11 van Pro de akte van (onder) splitsing 1 d.d. 4 november 2005, derhalve met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [adres] en [nummer] en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen [adres] en [nummer];
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Mitros vastgesteld op € 339,98 aan verschotten en op € 904 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak voor het hoger beroep vastgesteld op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op
€ 401,93 voor verschotten;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2012.