ECLI:NL:GHAMS:2014:4048 - Gerechtshof Amsterdam - Huurrecht op berging na wijziging eigendom en splitsing a...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.142.165/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV EXPL 12-31326

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 september 2014

(bij vervroeging)

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 7 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 7 januari 2014, gewezen tussen haar als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven. Ter rolle heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en daarbij producties in het geding gebracht.

Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven weersproken.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 augustus 2014 doen bepleiten, [appellante] door mr. Panholzer voornoemd en [geïntimeerde] door mr. H.C. Koops, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft bij deze gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vordering zal toewijzen en die van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

- uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen.

2.2

Met
grief Ibestrijdt [appellante] de vaststelling onder 1.9 dat na de verplaatsing van de berging van [appellante] naar de voorzijde van het pand, de eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond de inpandige berging bij zijn woonruimte heeft betrokken. In de toelichting op de grief betoogt [appellante] zij tot op de dag van vandaag de beschikking heeft gehouden over een bergruimte op de begane grond. De kantonrechter heeft in de bestreden overweging echter niet iets anders vastgesteld; de bij het appartement getrokken berging betreft de meer naar achteren gelegen berging die [appellante] in de periode tussen 1999 en 2005 in gebruik heeft gehad. Omdat de grief berust op een verkeerde lezing van het vonnis faalt zij.

2.3

Op de juiste wijze opgevat zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.

a. Meer dan dertig jaar geleden heeft [appellante] van de toenmalige eigenaar van het pand [adres]te [woonplaats] (hierna: het pand) de zelfstandige woning op de eerste verdieping van dat pand gehuurd. Zij kreeg ook het gebruik van een bergruimte op zolder.

b. In 1999 had [X] belangstelling om het pand te kopen en de zolderverdieping tot woonruimte te verbouwen. Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [X] bij (onder meer) [appellante] gepeild of zij bereid was de zolderruimte leeg en ontruimd aan hem op te leveren en op de begane grond bergruimte in gebruik te nemen. In zijn brief van 29 mei 1999 aan [appellante] heeft [X] hierover onder meer het volgende opgemerkt:

Ik hoop op korte termijn echt even te kunnen spreken met elkaar, en begrijp uit uw bericht dat U bereid bent om te praten over de verplaatsing van de berging naar de begane grond. Dat is erg plezierig want als alles volgens plan verloopt wordt volgende week het koopcontract getekend. (…) Na oplevering van de bergingen op de begane grond helpen wij U dan met de verhuizing.

c. Vervolgens heeft [X] op 17 juni 1999 het pand in eigendom verkregen, wat de begane grond en de derde verdieping betreft ontruimd en vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken op huurbescherming en wat de overige verdiepingen betreft verhuurd.

d. Na de eigendomsoverdracht bericht [X] [appellante] bij brief van 20 augustus

1999 onder meer als volgt bericht:

Naar aanleiding van ons gesprek afgelopen maandag bevestig ik nogmaals schriftelijk dat we samen hebben besloten om uw berging te verplaatsen van de zolder naar de begane grond. Dit is een afspraak gedurende de periode dat het pand mijn eigendom is. Ik heb overigens geen enkele intentie om het pand, wanneer dan ook te verkopen.

e. Na verkregen vergunning heeft [X] bij akte van 24 december 2002 het pand met de daarbij behorende grond in drie appartementsrechten gesplitst, te weten:

- bedrijfsruimte met tuin gelegen op de begane grond (A-1);

- bedrijfsruimte als garage op de begane grond (A-2);

- woning op de eerste, tweede en derde verdieping, alsmede de zolderverdiepingen, een en ander met bijbehorende berging op de begane grond van het gebouw (A-3).

Aan de akte is een tekening gevoegd, waarop met de cijfers 1 t/m 3 is aangegeven welke gedeelten van het pand exclusief zijn bestemd voor welk appartementsrecht. Op die tekening is onder meer op de begane grond een inpandige (berg)ruimte voor het appartementsrecht A-3 (de bovenverdiepingen) aangegeven.

f. In dezelfde akte van 24 december 2002 is een erfdienstbaarheid om niet gevestigd. De desbetreffende passage luidt:

Bij deze wordt de volgende erfdienstbaarheid om niet gevestigd:

ten behoeve van het appartementsrecht met appartementsindex 3 en ten laste van het appartementsrecht met appartementsindex 2, inhoudende het recht van de eigenaren/gebruikers van het appartementsrecht met appartementsindex 3 om het appartementsrecht met appartementsindex 2 te betreden teneinde gebruik te maken van de bergingen, zich bevindende op de begane grond van het gebouw, welke slechts te bereiken zijn via het appartementsrecht met appartementsindex 2.

Terzake van de vestiging van deze erfdienstbaarheid wordt het volgende overeengekomen:

Het gebruikmaken van de toegang dient te geschieden in onderling overleg en op de voor de eigenaar casu quo gebruiker van het appartementsrecht met appartementsindex 2 minst bezwaarlijke wijze.

g. Bij akte van 23 december 2003, heeft [X] het appartementsrecht A-l en A-2, zijnde de bedrijfsruimte met tuin en de garage op de begane grond, verkocht aan [Y] en [Z] (hierna: [Y] c.s). In de akte is opgenomen de erfdienstbaarheid om via het appartementsrecht A-2 de berging op de begane grond, behorende bij het appartementsrecht A-3 te bereiken.

h. Op enig moment hierna is de berging van [appellante] verplaatst naar de

voorzijde van het pand. Aan de rechterzijde van het pand heeft [appellante] sindsdien een berging die zelfstandig en met een aparte toegangsdeur vanaf de straatzijde is te

bereiken. [Y] c.s. heeft de inpandige berging bij zijn woonruimte getrokken.

i. Bij notariële akte van 14 november 2005 hebben de appartementseigenaren

[X] en [Y] c.s. de bestemming en de splitsing in die zin gewijzigd dat:

- het gebruik van het appartementsrecht A-1 (van [Y] c.s.) wordt

gewijzigd van bedrijfsruimte met tuin in woning met tuin;

- het appartementsrecht A-2 wordt vernummerd tot A-4 en wordt gebruikt als

garage en berging;

- het appartementsrecht A-3 wordt vernummerd tot A-5 en omvat het gebruik

van de woningen op de eerste, tweede, derde verdieping en de zolder.

In de omschrijving van het nieuwe appartementsrecht A-5 wordt niet meer een bergruimte op de begane grond genoemd. Deze akte bevat geen passage over de erfdienstbaarheid om niet ten laste van thans A-4 ten behoeve van thans A-5. Op de tekening bij deze akte is op de begane grond alleen bij de toegangstrap nummer 5 ingetekend, maar is (aan de rechterzijde of meer in het midden van de begane grond) geen (berg)ruimte aangeduid met daarin het nummer 5.

j. [Y] c.s. heeft bij notariële akte van 1 oktober 2008 de appartementsrechten A1 en A-4 geleverd aan [A] en [geïntimeerde]. In de notariële akte is onder meer opgenomen dat de erfdienstbaarheid van toegang tot de inpandige berging op de begane grond bij de wijziging van de splitsing door vermenging teniet is gegaan.

k. Bij brief van 26 maart 2011 hebben de erfgenamen van [X], die medio 2009 is overleden, als verhuurder van de woonruimte aan de [adres]te [woonplaats] bij [appellante] bezwaar gemaakt tegen haar gebruik van de berging aan de voorzijde van de begane grond.

l. Bij notariële akte van 9 september 2011 hebben de erven [X] het appartementsrecht A-5, zijnde de eerste, tweede, derde verdieping en de zolder

van het pand geleverd aan Rothberg Vastgoed BV c.s. In die akte is de erfdienstbaarheid van toegang tot de inpandige berging op de begane grond genoemd. Bij notariële akte van 14 november 2011 heeft Rothberg Vastgoed BV c.s. het appartementsrecht A-5 geleverd [B]. Ook in die akte is de erfdienstbaarheid van toegang tot de inpandige berging op de begane grond genoemd.

m. Mede namens [A] heeft [geïntimeerde] bij brief van 31 juli 2012 aan [appellante] bericht dat zij de beschikking willen hebben van de bij [appellante] in gebruik zijnde berging, zodat [appellante] dringend wordt verzocht de berging op 1 oktober 2012 leeg en ontruimd op te leveren. Voor zover nodig wordt de overeenkomst tegen die datum opgezegd. [appellante] heeft aan het verzoek tot ontruiming geen gehoor gegeven.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] dat voor recht wordt verklaard dat zij krachtens huurovereenkomst gerechtigd is tot het gebruik van de bergruimte op de begane grond van het pand. Zij legt, samengevat, aan haar vordering het volgende ten grondslag. Haar huurovereenkomst omvatte aanvankelijk ook het gebruik van een berging op de zolderverdieping. Op grond van een daartoe strekkende afspraak met de toenmalige eigenaar [X] is in de huurovereenkomst de berging op zolder in 1999 vervangen door een berging op de begane grond, vanaf de straat gezien enigszins naar achteren (hierna: de inpandige berging). Bij de wijziging van de splitsing in 2005 is [Y] c.s. de eigenaar geworden van de inpandige berging en derhalve met betrekking tot die berging de verhuurder van [appellante]. Op verzoek van [Y] c.s. is het huurrecht op de inpandige berging vervangen door een huurrecht op een bergruimte rechtsvoor op de begane grond van het pand.

3.2

[geïntimeerde] heeft de vordering weersproken en daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. De afspraak van [appellante] met [X] uit 1999 gold slechts zolang [X] eigenaar was van het pand. Aan het persoonlijke gebruiksrecht van [appellante] met betrekking tot een berging op de begane grond is dus een einde gekomen toen [X] geen eigenaar meer was. [Y] c.s. heeft het gebruik van [appellante] van de berging aan de voorzijde van de begane grond slechts gedoogd; aan dat gebruik lag geen huurovereenkomst ten grondslag. Om de beschikking te krijgen over een berging moet [appellante] zich wenden tot haar verhuurder [B]. In reconventie vordert [geïntimeerde] ontruiming van de door [appellante] gebruikte bergruimte.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen. Hij heeft daartoe het volgende overwogen.

Aanvankelijk behoorde tot het door [appellante] gehuurde een berging op de zolderverdieping van het pand. De afspraak van [appellante] en [X] uit 1999 moet aldus worden uitgelegd dat voor de duur dat [X] eigenaar was van het pand, [appellante] haar bergruimte niet op zolder maar op de begane grond had en nadien de oorspronkelijke afspraak in de huurovereenkomst, waarbij [appellante] het gebruik van een zolderberging heeft, zou herleven. Bij de splitsing in 2002 heeft [X] door middel van de erfdienstbaarheid ervoor zorg gedragen dat de inpandige berging voor [appellante] en de overige gebruikers van de bovenverdiepingen bereikbaar was.

[Y] c.s. heeft op de begane grond een verbouwing uitgevoerd die tot gevolg heeft gehad dat de inpandige berging bij de ruimte van [Y] c.s. is getrokken en aan de voorzijde een berging voor (onder anderen) [appellante] is gecreëerd. Bij de wijziging van de splitsing is de erfdienstbaarheid met betrekking tot de toegang tot de inpandige berging door vermenging teniet gegaan. [X] heeft [appellante] het gebruik van de berging aan de voorzijde gegeven op grond van de tussen hen bestaande huurovereenkomst. [X] was echter geen eigenaar van die berging, zodat hij daarover geen juridische zeggenschap had. [Y] c.s. heeft het gebruik door [appellante] van die berging gedoogd, maar aan dat gedogen zijn [A] en [geïntimeerde] als hun rechtsopvolgers niet gebonden. Jegens hen is het gebruik door [appellante] zonder recht of titel.

3.4

Tegen de voorgaande overwegingen en beslissingen van de kantonrechter zijn de grieven II tot en met VI gericht. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de zolderruimte die [appellante] aanvankelijk gebruikte tot het door haar gehuurde behoorde. Het hof acht hiervoor, naast de lange duur van het gebruik door [appellante] en het respecteren van haar gebruiksrecht door [X] in zijn brieven van 29 mei en 20 augustus 1999, doorslaggevend dat uit de transportakte van 17 juni 1999 voortvloeit dat op dat moment de zolder, evenals de woningen op de eerste en tweede verdieping, verhuurd was. [geïntimeerde] heeft tegenover deze feiten en omstandigheden niets aangevoerd wat tot een andere conclusie zou kunnen leiden.

3.6

Vervolgens ziet ook het hof zich gesteld voor de vraag hoe de afspraak van [X] en [appellante] uit 1999 moet worden geïnterpreteerd. Gelet op het feit dat [X] van plan was de zolderverdieping om te bouwen tot een aparte zelfstandige woonruimte acht het hof niet aannemelijk dat de afspraak zou meebrengen dat [appellante] op enig moment weer aanspraak zou hebben op het gebruik van een berging op zolder. Anderzijds bestaat geen grond te veronderstellen dat [appellante], zonder dat zij daarbij zelf enig kenbaar belang had, ermee genoegen zou hebben genomen dat haar sterke huurrecht op een berging zou worden vervangen door een veel zwakker, want tijdelijk en persoonlijk gebruiksrecht. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de huurprijs van de woning op de eerste verdieping op enig moment is verlaagd omdat de bergruimte niet langer tot het gehuurde behoorde; derhalve moet worden aangenomen dat [appellante] steeds voor de berging is blijven betalen. Een en ander in aanmerking nemend moet het hof concluderen dat de afspraak van [appellante] en [X] inhield dat de huurovereenkomst werd gewijzigd is die zin dat de berging op zolder werd vervangen door de inpandige berging. De zin “Dit is een afspraak gedurende de periode dat het pand mijn eigendom is” is redelijkerwijs niet zo te begrijpen dat, zoals [geïntimeerde] betoogt, het gebruiksrecht van [appellante] zou eindigen zodra [X] geen eigenaar meer zou zijn van het (gehele) pand. Een redelijke uitleg behelst dat bij een wijziging van de eigendomssituatie de invulling van de huurovereenkomst opnieuw zou moeten worden bekeken. Deze uitleg is niet alleen in overeenstemming met de wederzijdse belangen van [X] en [appellante], maar ook met hetgeen vervolgens in 2005 feitelijk is gebeurd: toen [X] door de wijziging van de splitsing de eigendom van de inpandige berging zou verliezen, voelde hij zich niet van zijn verplichtingen ontslagen, maar heeft hij samen met [Y] c.s. ervoor gezorgd dat [appellante] op een andere plaats een berging kreeg.

3.7

Het op de huurovereenkomst tussen [X] en [appellante] gebaseerde huurrecht is in 1999 derhalve komen te rusten op de inpandige berging. Om hem moverende redenen wenste [Y] c.s. enige tijd later de eigendom te verkrijgen van de inpandige bergingen (die van [appellante] en die van haar bovenbuurman, voor wie mutatis mutandis hetzelfde gold). Door de wijziging van de splitsing is die eigendomsovergang gerealiseerd, kennelijk zonder dat [X] tot enige tegenprestatie gerechtigd was. Als omstreeks die tijd (kort voor of kort na de eigendomsovergang) niets zou zijn geregeld, was [Y] c.s. met de eigendomsovergang echter niets opgeschoten. Dan was immers het huurrecht van [appellante] op grond van artikel 7:226 BW Pro op de inpandige berging blijven rusten en had [Y] c.s. die berging, die tezamen met de berging van de bovenbuuurman een obstakel vormde in de voor het overige doorlopende ruimten van [Y] c.s. op de begane grond, nog steeds niet bij de door hem gebruikte ruimten kunnen trekken. Kennelijk met het oog daarop hebben [X], [Y] c.s. en [appellante] gezamenlijk afgesproken dat [appellante] in plaats van de door haar gehuurde inpandige berging een berging zou krijgen aan de voorkant van de begane grond van het pand, welk deel van het pand (ook) in eigendom was bij [Y] c.s. Juridisch moet die afspraak aldus worden geduid dat [Y] c.s. en [appellante] een wijziging zijn overeengekomen in de huurrelatie die hetzij op dat moment reeds tussen hen was ontstaan hetzij binnen korte tijd zou ontstaan als gevolg van de wijziging van de splitsing, welke wijziging van de huurrelatie inhield dat [appellante] van [Y] c.s. in plaats van de inpandige berging voortaan de berging aan de voorkant van het pand zou huren. Dit “overnemen” van de huurrelatie van [X] met [appellante] (met betrekking tot de berging) kan ook verklaren waarom [Y] c.s. voor het verkrijgen van de inpandige bergingen niets aan [X] heeft hoeven betalen en waarom [Y] c.s. de moeite heeft genomen bij de verbouwing twee geheel op het gebruik door [appellante] en haar bovenbuurman toegesneden bergruimten te creëren en vervolgens dat gebruik jarenlang heeft toegestaan. Ook hier geldt dat [appellante], vanwege haar sterke huurrecht op de berging en het ontbreken van enig belang aan haar zijde bij de voorgestelde wijziging, erop heeft mogen vertrouwen dat het haar aangeboden gebruiksrecht op de berging wederom een huurrecht en dus niet een persoonlijk en tijdelijk gebruiksrecht was.

3.8

De slotsom uit het voorgaande is dat [appellante] met haar stelling dat zij jegens [geïntimeerde] krachtens huurovereenkomst aanspraak heeft op het gebruik van de berging op de begane grond, het gelijk aan haar zijde heeft. Hieraan kan niet afdoen dat zij aan [Y] c.s. of aan [geïntimeerde] en [A] nooit enig bedrag aan huur heeft betaald; het deel van de huur dat was bestemd voor de berging is steeds aan de verhuurder van de woning op de eerste verdieping betaald. [geïntimeerde] en [A] zullen zich tot die verhuurder moeten wenden om tot een afspraak te komen over een uitsplitsing. Dat die afspraak nooit eerder is gemaakt kan [appellante] niet worden tegengeworpen.

3.9

[geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat het beroep van [appellante] op haar huurrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit betoog moet worden verworpen. [geïntimeerde] en [A] hebben bij hun aankoop in 2008 moeten begrijpen dat er met de bergingen aan de voorzijde iets bijzonders aan de hand was. Desalniettemin hebben zij niet bij [appellante] geïnformeerd hoe deze tegen de situatie aankeek. Aldus hebben zij het risico genomen dat de juridische situatie anders was dan aan hen was voorgespiegeld. Aan de zijde van [appellante] geldt bovendien dat moeilijk kan worden gerechtvaardigd dat haar bereidheid om tot twee maal toe tegemoet te komen aan de wensen van haar verhuurder ertoe zou leiden dat zij haar recht op een berging geheel zou verliezen. De vordering tot ontruiming is derhalve niet toewijsbaar.

3.1

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] het verweer gevoerd dat [appellante] in haar vordering tot verklaring voor recht niet kan worden ontvangen, omdat zij heeft nagelaten ook mede-eigenaar [A] te dagvaarden. Gelet op het feit dat [geïntimeerde] wel zelfstandig een vordering tot ontruiming heeft ingesteld acht het hof het echter aanvaardbaar de verklaring voor recht toe te wijzen - op de wijze als hierna zal worden vermeld - in een geding waarbij [A]
de jureniet is betrokken.

3.11

De grieven II tot en met VI slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van [appellante] zal alsnog worden toegewezen, die van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [appellante] jegens [geïntimeerde] krachtens huurovereenkomst gerechtigd is tot het gebruik van de bergruimte gelegen op de begane grond van de [adres]te [woonplaats];

wijst de vordering van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] in conventie begroot op € 171,82 aan verschotten en € 400,= voor salaris en in reconventie op nihil en in hoger beroep tot op heden op € 405,06 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 september 2014.