Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00532
23 juli 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters),
tegen de uitspraak van 31 juli 2018 in de zaak met kenmerk AMS 18/776 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 18-3 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 253.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak,
gedagtekend 22 december 2017, de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak van 31 juli 2018 ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 september 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Beide partijen hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Belanghebbende is huurder van de woning. Het gaat om een etagewoning met een oppervlakte van 49 m2.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een WOZ-waarde van € 205.000 voor. Zij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingebracht waarin de volgende vijf referentiepanden zijn opgenomen: [C-straat ] 91, [A-straat] 56, [C-straat ] 79-3, [B-straat ] 67 en [A-straat] 67-3, allen gelegen te [Z] . De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en is van mening dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:
“Inleiding
1. [X] is huurder van de woning. Het gaat om een etagewoning met een oppervlakte van 49 m2. [X] is in beroep gegaan bij de rechtbank omdat zij vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning - op waardepeildatum 1 januari 2016 - te hoog heeft vastgesteld.
2. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
3. In deze zaak staat niet ter discussie dat de vergelijkingsmethode een geschikte methode is om de WOZ-waarde vast te stellen. Dit is een methode waarbij de woning van [X] wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [X] , maar ze moeten wel voldoende vergelijkbaar zijn om gebruikt te kunnen worden als vergelijkingsobject. Als de vergelijkingsobjecten inderdaad voldoende vergelijkbaar zijn, moet vervolgens worden bekeken of voldoende rekening is gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning van [X] en de vergelijkingsobjecten.
4. De rechtbank moet allereerst de vraag beantwoorden of de heffingsambtenaar - met in achtneming van wat [X] hiertegen heeft aangevoerd - aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van [X] niet te hoog heeft vastgesteld.
De standpunten van partijen
5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
Woning
Transactiedatum
m2
€ per m2
[C-straat ] 79-3
19 oktober 2015
49
5.173
[D-straat] 59-2
27 november 2015
48
5.604
[C-straat ] 85-2
2 november 2016
49
5.173
De gemiddelde m2‑prijs van de vergelijkingsobjecten is € 5.317,-. De taxateur heeft de m2‑prijs van de woning (lager) vastgesteld op € 5.171,-. Volgens de taxateur is voldoende rekening gehouden met de eventuele verschillen. De taxateur komt tot de conclusie dat de waarde van de woning van [X] niet te hoog is vastgesteld.
6. [X] is het hier niet mee eens. Van de woning [D-straat] 59-2 ontbreekt een verkoopadvertentie, zodat niet kan worden vastgesteld of deze woning (qua kwaliteit, onderhoud en luxe) wel vergelijkbaar is met haar woning.
Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten. Haar woning is op een mindere locatie gelegen dan de vergelijkingsobjecten. In de [A-straat] loopt een tramlijn en is een tramremise, anders dan in de straten waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. De [C-straat ] 79-3 is bovendien beter onderhouden en is luxueuzer dan haar woning (onder meer vanwege de aanwezigheid van een parketvloer). Bovendien bestaat in de [C-straat ] 79-3 de mogelijkheid om een dakterras te realiseren. Haar taxateur heeft op basis van andere - volgens [X] beter vergelijkbare - referentiepanden de waarde van de woning vastgesteld op € 223.000,-.
Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten. Haar woning is op een mindere locatie gelegen dan de vergelijkingsobjecten. In de [A-straat] loopt een tramlijn en is een tramremise, anders dan in de straten waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. De [C-straat ] 79-3 is bovendien beter onderhouden en is luxueuzer dan haar woning (onder meer vanwege de aanwezigheid van een parketvloer). Bovendien bestaat in de [C-straat ] 79-3 de mogelijkheid om een dakterras te realiseren. Haar taxateur heeft op basis van andere - volgens [X] beter vergelijkbare - referentiepanden de waarde van de woning vastgesteld op € 223.000,-.
De beoordeling van de rechtbank
7. De rechtbank geeft [X] geen gelijk en heeft hiervoor de volgende redenen. Ook als de [D-straat] 59-2 buiten de vergelijking zou worden gehouden, blijven twee geschikte vergelijkingsobjecten over. Deze twee vergelijkingsobjecten zijn ook etagewoningen, gelegen in dezelfde buurt en ook wat betreft oppervlakte, type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van [X] . De heffingsambtenaar heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning van [X] . Dat [X] zelf vergelijkingsobjecten heeft aangedragen die wellicht ook als geschikte vergelijkingsobjecten kwalificeren, doet daar niet aan af. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers.
8. De rechtbank vindt verder dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake is van relevante verschillen tussen de twee vergelijkingsobjecten en de woning van [X] . De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de vergelijkingspanden een vergelijkbare staat van onderhoud kennen. Volgens de taxateur is de [C-straat ] 79-3 niet luxer dan de woning van [X] . Een parketvloer heeft namelijk slechts een geringe betekenis voor de waarde, een grotere slaapkamer betekent een kleinere woonkamer en of daadwerkelijk een dakterras wordt gerealiseerd is thans een onzekere gebeurtenis. De rechtbank vindt deze toelichting van de taxateur aannemelijk. Wat [X] hiertegen heeft aangevoerd is in dit licht onvoldoende. De rechtbank merkt aanvullend nog op dat niet is gebleken dat bij de woning van [X] (te zijner tijd) ook niet een dakterras kan worden gerealiseerd.
Conclusie
9. Dit leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van wat [X] hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van het eigen taxatierapport van [X] komt de rechtbank dus niet meer toe.
10. De rechtbank zal het beroep van [X] ongegrond verklaren. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Het Hof stelt voorop dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat (i) van de door heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waardering (ad
€ 253.000) aangevoerde referentiepanden in ieder geval twee (namelijk [C-straat ] 79-3 en [C-straat ] 85-2) voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en (ii) de verkoopprijzen van deze twee referentiepanden de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde ondersteunen.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de woning ook voldoende rekening gehouden met de tussen de woning en de (resterende twee) referentiepanden aanwezige verschillen. Hierbij wijst het Hof erop dat de referentiepanden in de directe nabijheid van de woning zijn gelegen, aan de achterzijde van de [A-straat] , en qua ligging goed vergelijkbaar zijn. Dat de twee referentiepanden in veel luxere staat zouden verkeren dan de woning, welk standpunt belanghebbende in hoger beroep wederom heeft ingenomen, is naar het oordeel van het Hof, in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk geworden.
5.3.
Belanghebbende heeft voorts in hoger beroep aangevoerd dat het totaal door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen aantal m2 van de referentiepanden niet klopt (belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar te weinig m2 in aanmerking heeft genomen) en dat de WOZ-waarde van de woning daarom (ook) niet juist is. Dit betoog slaagt niet. Belanghebbende heeft haar stelling onvoldoende met objectieve gegevens onderbouwd; verkoopbrochures van de desbetreffende panden volstaan in dezen niet. Ook overigens heeft het Hof geen aanleiding om aan het door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen (totaal) aantal m2 voor deze referentiepanden te twijfelen.
5.4.
Belanghebbende heeft gelijk voor zover zij betoogt dat de rechtbank bij haar beoordeling ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan het door het door belanghebbende in beroep reeds naar voren gebrachte bewijs; namelijk een taxatierapport (met door belanghebbende voorgestane referentiepanden) ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waardering van de woning. Uit rechtsoverweging 3.3. van het Oostflakkee-arrest (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300) volgt dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, conform de hoofdregel in het fiscale bewijsrecht, gelet behoort te worden op wat belanghebbende aanvoert, en dus op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport.
Het Hof vindt dan ook geen aanleiding dit taxatierapport niet mede in aanmerking te nemen.
5.5.
De door belanghebbende naar voren gebrachte referentiepanden (zie 3.2) doen echter niet af aan hetgeen hiervoor is overwogen en is geoordeeld. Hiertoe overweegt het Hof allereerst dat dit bewijs, net als de taxatie van de heffingsambtenaar, het referentiepand [C-straat ] 79-3 omvat, en verder dat het de overige referentiepanden minder vergelijkbaar acht met de woning dan de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentiepanden (zie 5.1.: [C-straat ] 79-3 en [C-straat ] 85-2).
5.6.
De overige vier referentiepanden die door belanghebbende in haar taxatierapport zijn aangevoerd ( [C-straat ] 91, [A-straat] 56 , [B-straat ] 67 en [A-straat] 67-3 ) zijn allen verder weg van de woning gelegen dan de twee door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen referentiepanden ( [C-straat ] 79-3 en [C-straat ] 85-2). Laatstgenoemde referentiepanden zijn namelijk direct aan de achterzijde van de woning gelegen (zie 5.2.). Verder heeft een aantal van de door belanghebbende naar voren gebrachte referentiepanden ( [C-straat ] 91, [A-straat] 56 en [B-straat ] 67) een veel mindere staat van “luxe” dan de woning (deze panden hebben luxe-factor ‘4’ en de woning heeft luxe-factor ‘6’). Desondanks is de in het taxatierapport opgenomen m2 prijs van die drie referentiepanden (veel) hoger dan de m2 prijs van de woning ( [C-straat ] 91: € 4.760, [A-straat] 56 : € 4.300, [B-straat ] 67: € 4.250 en de woning: € € 4.195), welk verschil zich met het taxatierapport dat belanghebbende heeft overgelegd niet laat verklaren. Daarbij zij opgemerkt dat het totale aantal m2 zoals opgenomen in dit rapport onderling niet veel verschilt ( [C-straat ] 91: 49 m2, [A-straat] 56 : 47 m2, [B-straat ] 67: 50 m2 en de woning: 49 m2) en de [B-straat ] 67 wat betreft de factor ‘onderhoud’ ook nog eens zeer laag is gewaardeerd op een ‘3’. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport maakt ook onvoldoende inzichtelijk welke waarde(n) aan die verschillende factoren is toegekend; de discrepanties in de vergelijking zijn niet te duiden.
5.7.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar, ook bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast en heeft hij de door hem voorgestane WOZ-waardering van de woning voldoende aannemelijk gemaakt.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 23 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.