Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 18/00443
24 september 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 17/1223 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 (hierna: de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 508.000. In hetzelfde geschrift is ook de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning voor het kalenderjaar 2016 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 24 januari 2017 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Bij uitspraak van 20 juni 2018 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
ingekomen (per fax) op 1 augustus 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft het Hof bij brieven van 26 juni en 3 juli 2019, ingekomen bij het Hof op 2 juli en 4 juli 2019, kenbaar gemaakt dat zij de door haar aan [Y] afgegeven machtiging om als haar gemachtigde in deze procedure op te treden intrekt.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2019. Belanghebbende is met kennisgeving aan het Hof niet verschenen. Namens belanghebbendes voormalige gemachtigde (te weten [Y] ) is verschenen [U] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen W. Heeremans. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’):
“
Feiten
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een kantine uit 2004 met een oppervlakte van 199 m², een was/kleedruimte uit 2004 met een oppervlakte van 190 m², een kunstgrasveld uit 2004 met een oppervlakte van 2.160 m², een kunstgrasveld uit 2011 met een oppervlakte van 1.560 m² en een tweetal lichtmasten uit 2004. De onroerende zaak is voorts voorzien van grond bij niet-woning met een oppervlak van 583 m² en extra grond met een oppervlak van 3.340 m².”
2.2.
Het Hof gaat van dezelfde feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Ook in hoger beroep is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 424.000.
De heffingsambtenaar staat de door hem bij de beschikking vastgestelde waarde van
€ 508.000 voor en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen:
“Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het is aan verweerder bij betwisting van de waarde om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij haar bezwaar met betrekking tot de motivering van de uitspraak op bezwaar niet langer handhaaft. Dit bezwaar behoeft derhalve geen bespreking meer.
8. Vaststaat dat verweerder de waarde heeft vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bepaling van de onroerende zaak gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen een bandbreedte, steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in de taxatiewijzer. Door gebruik te maken van de taxatiewijzer heeft verweerder de waarde op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Voor bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van de was/kleedruimte respectievelijk kantine, verlichting en kunstgrasvelden heeft verweerder aansluiting gezocht bij het archetype S 1603002, respectievelijk S 1703302, S 2904300 en S 1201800, zoals genoemd in de taxatiewijzer. De voor de ruw-, afbouw en installaties toegekende vierkante meterprijzen heeft verweerder vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedten. Ook de door verweerder gehanteerde levensduur en percentages voor de restwaarden van de betreffende objectonderdelen zijn binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedten vastgesteld. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat de objectonderdelen van de onroerende zijn gebouwd in 2004 en in een prima (bouwkundige) staat van onderhoud verkeren. Bovendien is geen sprake van sloop dan wel herontwikkeling van de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande is de rechtbank anders dan eiseres van oordeel dat de restwaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet op nihil kan worden gesteld. De rechtbank volgt eiseres derhalve niet in haar onder verwijzing naar de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015, 24 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3824), de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 14 november 2017 (ECLI:NL:GDHA:2017:3378) en de onroerende zaken [B] en [C] gevoerde betoog dat de restwaarde per de waardepeildatum op nihil dient te worden gesteld. De rechtbank neemt hierbij tevens in aanmerking dat het anders dan in deze procedure, in de genoemde uitspraak van het Gerechtshof om de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een sporthal gaat, terwijl de door eiseres genoemde onroerende zaken [B] en [C] een woning respectievelijk een voormalig buurtcentrum betreft, en deze onroerende zaken daarom niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak.
9. Eiseres heeft ter zitting verzocht de door verweerder genoemd transactie van het object [D] , samen met verweerder te analyseren, zulks ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. De rechtbank wijst dit verzoek af. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de door eiseres gestelde herontwikkeling noch de wijziging van het ter plaatse geldende planologische regime, zich op de waardepeildatum hebben gemanifesteerd. Reeds hierom komt de rechtbank derhalve niet toe aan de extra bewijsopdracht aan verweerder en doet de door eiseres ter zitting genoemde uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 18 februari 2011 (ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2855) in casu geen opgeld.
10. Gelet hierop heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.
11. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.
Aangezien belanghebbende de door haar aan [Y] afgegeven machtiging heeft ingetrokken (zie 1.5) en er op het verzoek daartoe van de voorzitter aan het begin van het onderzoek ter zitting geen nieuwe machtiging is overgelegd, heeft de voorzitter [U] ter zitting medegedeeld dat hij (nu hij niet meer gemachtigd is namens belanghebbende op te treden) de zittingszaal dient te verlaten. [U] heeft hier vervolgens gevolg aan gegeven.
Waardering onroerende zaak
5.2.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank is uitgegaan van het juiste toetsingskader (zie r.o. 6 van de rechtbankuitspraak). De rechtbank heeft vervolgens terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep in dit kader (aanvullend) heeft aangevoerd doet daar niet aan af. Hiertoe overweegt het Hof als volgt.
5.3.
Voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak, meer specifiek de waarde van de verschillende deelobjecten ofwel onderdelen ervan, heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de kengetallen van de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer). Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak als zodanig op een voldoende verifieerbare en controleerbare wijze heeft onderbouwd.
Uit die onderbouwing blijkt dat is aangesloten bij archetypen welke zoveel mogelijk bij de (kenmerken van de) onroerende zaak van belanghebbende aansluiten. Deze archetypen
(S 1603002, respectievelijk S 1703302, S 2904300 en S 1201800) zijn genoemd in de taxatiewijzer. Deze archetypen vormen een goed uitgangspunt voor de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
5.4.
Het Hof overweegt verder dat belanghebbendes grief met betrekking tot de hoogte van de stichtingskosten van de kantine en van de was/kleedruimte die haars inziens de bandbreedtes van die onderdelen in de taxatiewijzer overschrijdt, door de heffingsambtenaar voldoende is weerlegd. Uit de verklaring van de heffingsambtenaar volgt dat indien een onderdeel van de onroerende zaak groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het betreffende onderdeel van het gehanteerde archetype, een overschrijding van de bandbreedte binnen dit archetype kan voorkomen. De constatering van die overschrijding maakt de waardebepaling echter niet gelijk onbetrouwbaar. Hetgeen belanghebbende in dezen heeft gesteld is hiertoe in ieder geval onvoldoende.
5.5.
Wat betreft belanghebbendes grief dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen neerwaartse correctie van 5% heeft toegepast op de waardebepaling wegens een veranderde bouwwijze en excessieve onderhoudskosten (oftewel: functionele afschrijving), overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ook die grief voldoende gemotiveerd heeft weerlegd. Het betoog van de heffingsambtenaar dat (i) die functionele afschrijving in de waardebepaling reeds is verdisconteerd met de toepassing van de archetypes in de taxatiewijzer en de bijkomende waardevaststelling van de deelobjecten, en dat (ii) het toepassen van de door belanghebbende gewenste correctie een doublure vormt, komt het Hof juist voor. Het Hof ziet geen aanleiding aan die uitleg door de heffingsambtenaar te twijfelen, temeer niet daar belanghebbende die uitleg, verdiscontering in taxatiewijzer, niet heeft betwist.
5.6.
Ter zake van belanghebbendes derde en tevens laatste grief, namelijk dat de restwaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum op nihil dient te worden gesteld, overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar is in het kader van de waardebepaling terecht uitgegaan van de restwaarden zoals vermeld in de taxatiewijzer. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat in afwijking hiervan de restwaarde lager of zelfs op nihil dient te worden gesteld. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep hiertoe aanvullend heeft aangevoerd, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
5.7.
Ook overigens acht het Hof geen termen aanwezig om de uitspraak van de rechtbank onjuist te achten.
Slotsom
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V. Sathananthan als griffier.
De beslissing is op 24 september 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.