Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.256.679/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/643401 / HA ZA 18-164
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.B.A. de Bruijn te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde sub 1]en
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. T.M. Sanders te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 11 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 december 2018, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.
Op de eerst dienende dag heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding. [geïntimeerden] hebben vervolgens een memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 maart 2020 doen bepleiten, door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Zij hebben na de zitting nog enige tijd genomen om te proberen tot een minnelijke regeling te komen. Zij zijn daarin niet geslaagd. Op de rolzitting van 31 maart 2020 heeft [appellante] arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en luiden als volgt.
2.1.
[appellante] is eigenaar en bewoner van het appartement(srecht) aan de [adres 1] . [geïntimeerden] zijn eigenaar van het appartement(srecht) aan de [adres 2] (hierna ook: het appartement).
2.2.
De beide appartementsrechten zijn ontstaan doordat [appellante] het gehele pand bij een splitsingsakte van 12 december 2014 (hierna: de splitsingsakte) heeft gesplitst.
In de splitsingsakte is het modelreglement 2006 voor splitsing in appartementsrechten van toepassing verklaard met de navolgende wijzigingen in artikel 25 lid 1 en Pro met toevoeging van een vierde lid, een en ander luidend, voor zover van belang, als volgt:
Artikel 25 lid 1 komt Pro te luiden als volgt:
1. Elk privégedeelte is bestemd om te worden gebruikt als woning en dient door iedere eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig te worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is geoorloofd met toestemming van de vergadering.
Na artikel 25 lid 3 wordt Pro een nieuw lid ingevoegd, luidende als volgt.
4. (…) Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”
2.3.
[geïntimeerden] hebben het appartement van een derde gekocht op 10 maart 2016 en op 21 juni 2016 geleverd gekregen. [appellante] en [geïntimeerden] zijn de enige twee leden van de VvE ‘Vereniging van Eigenaars YVVY [adres 3] ’.
2.4.
In het appartement wonen vier studenten (hierna ook: de bewoners), waaronder de zoon van [geïntimeerden] (hierna: de zoon). Tussen [geïntimeerden] als verhuurders en de bewoners gezamenlijk als huurders geldt een huurovereenkomst van 23 maart 2018 (hierna: de huurovereenkomst). In de overwegingen van de huurovereenkomst is opgenomen:
Verhuurder zijn/haar zoon [X] gedurende diens studententijd van woonruimte wenst te voorzien;
Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:
Deze overeenkomst is aangegaan voor maximaal de duur van de studie van [X].
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd dat [geïntimeerden] de kamergewijze verhuur van het appartement zal staken en gestaakt zal houden binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten. [appellante] heeft hiertoe aangevoerd dat [geïntimeerden] handelen in strijd met artikel 25 lid 4 van Pro de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten. [geïntimeerden] hebben daartegen aangevoerd dat zij het appartement verhuren aan hun zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hen niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.
3.2.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen en [appellante] belast met de kosten van het geding. Daartoe is, samengevat, onder meer het volgende overwogen.
In artikel 25 lid 4 van Pro de splitsingsakte is gebruik gemaakt van de term ‘pension- of kamerverhuurbedrijf’. Ter verduidelijking is toegevoegd: ‘bed and breakfast daaronder mede begrepen’. Uit deze formulering moet worden afgeleid dat hiermee een bedrijfsmatige verhuur wordt bedoeld. [appellante] heeft verklaard dat zij de bedoeling heeft gehad geen enkele verhuur toe te staan. Dat is echter een subjectieve bedoeling die voor derden, zoals [geïntimeerden] , niet kenbaar was bij de enkele lezing van de splitsingsakte bij de koop van het appartement. De verhuur van het appartement aan hun zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die [geïntimeerden] daarop hebben gegeven, niet worden gezien als bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat [geïntimeerden] hebben verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van hun zoon en zij het appartement zullen verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon, tenzij hij het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen. Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. Dat sedert het begin van de verhuur één van de vrienden van de zoon is verhuisd en is vervangen door en andere student, doet daaraan niet af. Deze kennelijke incidentele vervanging maakt de verhuur nog niet bedrijfsmatig. De huidige bewoning is dan ook niet in strijd met het verbod dat in artikel 25 lid 4 van Pro het splitsingsreglement is neergelegd.
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met twee grieven op. Zij heeft gesteld dat het woord ‘kamerverhuurbedrijf’ een gedateerd begrip is. Het impliceert dat kamergewijze verhuur niet is toegestaan. Naar objectieve maatstaven is de strekking daarvan een algeheel verbod op kamerverhuur. [geïntimeerden] hadden bij lezing van de splitsingsakte moeten begrijpen dat kamergewijs verhuren niet was toegestaan. Het verbod een kamerverhuurbedrijf te exploiteren houdt in dat verhuur van kamers aan meer personen die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan niet is toegestaan. De zoon van [geïntimeerden] en zijn vrienden vormen geen gezin. De kamergewijze verhuur die plaatsvindt in het appartement is bovendien wel degelijk aan te merken als bedrijfsmatige verhuur. Deze wijze van verhuur impliceert exploitatie van het appartement. In het licht van diverse uitspraken met deze strekking van de rechtbank Amsterdam uit 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3757 en ECLI:NL:RBAMS:2018: 6805) hadden [geïntimeerden] kunnen weten dat het kamerverhuurverbod onverkort van toepassing zou zijn op de door hen beoogde wijze van verhuur aan hun zoon en zijn vrienden, aldus [appellante] ter toelichting op haar grieven. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.
[appellante] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de rechtbank geformuleerde toetsingskader. Dat kader strekt het hof ook tot uitgangspunt en luidt als volgt.
De vraag of [geïntimeerden] door de verhuur van het appartement aan vier studenten, waaronder hun zoon, in strijd handelen met artikel 25 lid 4 van Pro de splitsingsakte, vergt een uitleg van die akte. Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
3.5.
Gelet op dit toetsingskader verenigt het hof zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Hetgeen [appellante] daartegen heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Daartoe is het volgende redengevend:
- de gebruikte bewoordingen in de splitsingsakte, inhoudende dat geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen, hebben, in onderling verband en samenhang bezien en naar objectieve maatstaven daaruit af te leiden, onmiskenbaar betrekking op bedrijfsmatige verhuur van het appartement;
- de wijze waarop [geïntimeerden] het appartement bij aankoop daarvan beoogden te gebruiken en thans daadwerkelijk gebruiken, te weten (i) het verhuren daarvan aan hun eigen zoon en drie studievrienden, (ii) voor de duur van de studie van deze zoon,
(iii) na voltooiing waarvan de huurovereenkomst met zijn studievrienden eindigt en (iv) het appartement hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner), hetzij zal worden verkocht, is niet aan te merken als een bedrijfsmatig gebruik van het appartement in de zin van de splitsingsakte;
- [appellante] heeft niet gemotiveerd betwist dat [geïntimeerden] verlies lijden op de verhuur aan hun zoon en zijn studievrienden en dat zij de huur de afgelopen jaren niet hebben geïndexeerd, ook al had dat hun verlies kunnen verkleinen;
- de wijze van gebruik van het appartement door [geïntimeerden] onderscheidt deze zaak wezenlijk van de door [appellante] genoemde uitspraken van de rechtbank Amsterdam, waardoor de vergelijking daarmee niet opgaat. In die zaken ging het immers, anders dan in deze zaak, om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het desbetreffende appartement en was het bedrijfsmatige karakter daarvan evident;
- de conclusie van het voorgaande is dat bedrijfsmatige kamergewijze verhuur niet is toegestaan, maar dat de kamergewijze verhuur aan de zoon van [geïntimeerden] en drie studievrienden wegens het ontbreken van het bedrijfsmatige karakter daarvan niet als zodanig kan worden aangemerkt.
Hierop stuiten de grieven reeds af. Zij behoeven voor het overige geen bespreking.
3.6.
Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.
3.7.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 324,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, M.A. Wabeke en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.