ECLI:NL:GHAMS:2023:2688

• Datum uitspraak: 16 mei 2023
• Publicatiedatum: 14 november 2023
• Zaaknummer: 200.315.088/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; D.J. van der Kwaak; J.C. Toorman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over beroep op dwaling bij ontruiming wegens overlast door huurder

In deze zaak vorderde woningbouwvereniging De Key ontruiming van een woning vanwege door de huurder veroorzaakte overlast. Na dagvaarding zocht de huurder een nieuwe woning bij dezelfde verhuurder, maar De Key vernietigde de nieuwe huurovereenkomst wegens dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW.

De huurder stelde dat niet aan het kenbaarheidsvereiste was voldaan en dat De Key haar onderzoeksplicht had veronachtzaamd. Ook voerde hij aan dat de dwaling uitsluitend een toekomstige omstandigheid betrof, waardoor vernietiging niet mogelijk zou zijn. Het hof oordeelde dat de huurder zich bewust moest zijn van het belang van de overlastproblematiek voor De Key en dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat.

Verder was de dwaling niet uitsluitend toekomstig omdat de overlast zich ook in het verleden had voorgedaan en de huurder zelf aangaf dat de overlast zich zou voortzetten. Het hof verwierp alle grieven van de huurder en bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, waarbij de huurder werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en oordeelt dat De Key terecht een beroep op dwaling deed, waardoor de huurder in het ongelijk wordt gesteld en veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.315.088/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 9905330 KK EXPL 22-325

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2023

inzake

[appellant] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.F. Birnie te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 10 augustus 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 13 juli 2022, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie en De Key als gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met productie;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

De Key heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat de juistheid van die opsomming niet in geschil is, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [appellant] heeft sinds 21 december 2021 van De Key de woning aan de [A-straat] te [plaats] gehuurd.

(ii) De Key heeft op 7 maart 2022 [appellant] gedagvaard in kort geding en ontruiming van deze woning gevorderd in verband met door [appellant] veroorzaakte overlast.

(iii) Na het aanspannen van het kort geding is [appellant] op zoek gegaan naar een andere woning via de website www.studentenwoningweb.nl. [appellant] heeft gereageerd op de woning van De Key aan de [B-straat] te [plaats] en is eerste kandidaat voor deze woning geworden. [appellant] heeft online de gevraagde gegevens aangeleverd.

(iv) Bij e-mail van 29 maart 2022 heeft [appellant] van De Key de bevestiging ontvangen dat de huurovereenkomst was ondertekend en dat hij de sleutels op 30 maart 2022 kon komen ophalen. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst zou zijn 28 maart 2022.

( v) Bij e-mail van 1 april 2022 heeft [appellant] aan [X] , een medewerkster van De Key die betrokken was bij het overlastdossier, onder meer geschreven:

“(…)

Ik wilde graag laten weten dat ik een nieuwe woonplek heb gevonden. Echter is dit weer een studentenwoning van de Key. Dit maal in een ander stadsdeel, maar nog steeds van de Key. Hierdoor blijf ik een probleem voor de Key, en ondanks dat ik anders aangeef, zal de overlast zich dan gaan voortzetten op de andere plek, maar ditmaal tussen de studenten.

(…)

Omdat ik nog herstellende ben van mijn psychische klachten van afgelopen jaar, (…) geeft een verhuizing nu zo veel stress dat dit maakt dat mijn psychische klachten toenemen. Dit is voor iedereen ongunstig.

Ik wilde daarom graag een voorstel doen. (…) En omdat ik binnen de organisatie blijf huren en ik nog ziek thuis zit, zouden we ook de ontruiming kunnen laten zitten. (…)”

(vi) In haar reactie van 2 april 2022 heeft [X] aan [appellant] onder meer geschreven:

“(…)

We zijn er inmiddels achter dat je weer een andere woning hebt gehuurd bij De Key. Je begrijpt natuurlijk wel dat dat de bedoeling niet is. (…)”

(vii) Bij e-mail van 4 april 2022 heeft [Y] , projectmedewerker bij De Key, aan [appellant] onder meer geschreven:

“(…)

U heeft de afgelopen periode veelvuldig contact gehad met Lieven de Key en u weet dat u door Lieven de Key gedagvaard bent vanwege de overlast. U heeft dit naar onze medewerkers van de afdeling Studentenhuisvesting verzwegen ondanks dat u wist of heeft moeten begrijpen dat Lieven de Key geen nieuwe huurovereenkomst met u zou willen aangaan indien u open en eerlijk zou zijn geweest.

Lieven de Key is een grote organisatie en niet bij iedereen is bekend – mede omwille van de privacy – dat er een overlastdossier loopt. Lieven de Key vernietigt daarom de huurovereenkomst op grond van dwaling / bedrog. Wij zullen de sleutels van de [B-straat] daarom
niet aan u geven. (…)”

(viii) [appellant] heeft diezelfde dag per e-mail bezwaar gemaakt tegen de vernietiging van de huurovereenkomst.

(ix) Bij vonnis van 16 mei 2022 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam de vordering tot ontruiming van de woning aan de [A-straat] toegewezen.

( x) Het vonnis is op 23 mei 2022 betekend aan [appellant] en de woning aan de [A-straat] is op 2 juni 2022 ontruimd.

Procedure in eerste aanleg

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg
in conventie gevorderd, kort gezegd, De Key op straffe van verbeurte van een dwangsom primair te veroordelen haar hoofdverplichting jegens [appellant] na te komen door binnen een week na betekening van het vonnis de woning aan de [B-straat] te [plaats] op te leveren door middel van het overhandigen van de sleutels daarvan aan [appellant] en subsidiair te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [appellant] andere zelfstandige gelijkwaardige woonruimte ter beschikking te stellen, met beslissing over de proceskosten. De Key heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd en
in voorwaardelijke reconventie – dat wil zeggen voor het geval dat zij zal worden verplicht de huurovereenkomst voor de [B-straat] na te komen of een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan – per direct ontruiming van het gehuurde gevorderd. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep
in conventie de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met drie grieven op.

Kernvraag: mocht De Key beroep op dwaling doen?

3.4.

In het onderhavige geschil in hoger beroep is als kernvraag aan de orde of De Key terecht een beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW heeft gedaan. Bij de beantwoording van die vraag geldt in het algemeen dat het hof als de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure (vgl. HR 21 april 1995, NJ 1996, 462). Met zijn eerste twee grieven richt [appellant] zich op twee aspecten uit genoemde wetsbepaling, te weten of aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan en of op [appellant] een mededelingsplicht rustte die voorging boven een onderzoeksplicht van De Key. Met zijn derde grief betoogt [appellant] dat De Key niet bevoegd was de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling omdat de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW betrof. Het hof zal deze grieven achtereenvolgens behandelen.

Is aan kenbaarheidsvereiste voldaan?

3.5.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat niet aannemelijk is dat voor hem kenbaar was dat zijn overlastverleden voor De Key van doorslaggevende betekenis was en dat hij mede daardoor geen mededelingsplicht kan hebben geschonden. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.5.1.

Kern van de hier aan de orde gestelde vraag is of [appellant] heeft moeten begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap (hier: zijn overlastproblematiek) voor De Key van beslissende betekenis was (vgl. HR 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046, NJ 2020/257). Dit is zonder meer het geval geweest.

3.5.2.

In de eerste plaats had De Key al op 7 maart 2022 [appellant] gedagvaard in kort geding en ontruiming gevorderd van de door hem al eerder van de Key gehuurde woning aan de [A-straat] te [plaats] in verband met door [appellant] veroorzaakte overlast. In die dagvaarding heeft De Key onder meer gesteld (onder 1.8):

“Uit tijdlijnen van de GGD blijkt dat [appellant] al jarenlang ernstige overlast veroorzaakt in de woningen waar hij heeft gewoond, onder meer bestaande uit schreeuwen, gillen, tegen muren en deuren trappen, ook doe van buren. Er is meerdere keren zorg aangeboden, en uit een update van 13 september 2021 blijkt dat [appellant] in maart 2021 als is aangemeld bij verslavingszorg, maar dat zij geen ingang kunnen vinden bij hem omdat hij geen inzicht lijkt te hebben en zijn middelengebruik bagatelliseert. De overlast is voor zijn buren onhoudbaar. De Key is van mening dat de overlast pas zal stoppen als [appellant] is vertrokken. De Key ziet dan ook geen andere mogelijkheid dan deze procedure op te starten om zo spoedig mogelijk tot ontruiming van het gehuurde te komen.”

Daaruit moet voor [appellant] duidelijk zijn geweest dat de afwezigheid van overlast voor De Key doorslaggevend was om al dan niet een huurovereenkomst met [appellant] in stand te houden of (nieuw) te sluiten.

3.5.3.

In de tweede plaats geldt dat bij [appellant] die bewustheid van de betekenis die zijn overlastproblematiek voor De Key had ook blijkt uit zijn e-mail van 1 april 2022 aan [X] , een medewerkster van De Key die betrokken was bij het overlastdossier, in het bijzonder uit de navolgende woorden daarin:

“Ik wilde graag laten weten dat ik een nieuwe woonplek heb gevonden. Echter is dit weer een studentenwoning van de Key. Dit maal in een ander stadsdeel, maar nog steeds van de Key. Hierdoor blijf ik een probleem voor de Key, en ondanks dat ik anders aangeef, zal de overlast zich dan gaan voortzetten op de andere plek, maar ditmaal tussen de studenten.”

Hiermee geeft [appellant] zelf duidelijk aan dat kern van de problemen die De Key met hem heeft bij het aangaan en/of in stand houden van een huurovereenkomst met betrekking tot een van de door De Key geëxploiteerde woningen is de overlast die hij zelf rond de oude of een nieuwe woning veroorzaakt of zal veroorzaken. Dat [appellant] , zoals hij stelt, met deze e-mail met name heeft beoogd te voorkomen dat hij zou moeten verhuizen, doet niet eraan af dat uit diezelfde e-mail blijkt dat hij heel goed begreep althans heeft moeten begrijpen dat de overlastproblematiek voor De Key een cruciaal punt in een (mogelijke) huurverhouding met hem vormde (“Hierdoor blijf ik een probleem voor de Key”).

3.5.4.

[appellant] heeft nog gesteld dat niet aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan omdat De Key bewust ervoor kiest campuscontracten voornamelijk digitaal tot stand te laten komen, waarbij aan potentiële huurders niet wordt gevraagd of dezen in de gelegenheid worden gesteld eventuele mededelingen te doen die invloed kunnen hebben op het al dan niet tot stand komen van een huurovereenkomst. Ook als dit laatste juist zou zijn, had dit bij [appellant] niet eraan in de weg behoeven te staan De Key mededelingen op andere wijze te doen – welke mogelijkheid onder meer ook blijkt uit de verzending van zijn genoemde e-mail aan De Key van 1 april 2022 – en doet dit zeker niet eraan af dat hij heel goed begreep althans heeft moeten begrijpen dat de overlastproblematiek voor De Key een cruciaal punt in een (mogelijke) huurverhouding met hem vormde. Hetzelfde geldt voor zijn stelling dat aan het kenbaarheidsvereiste niet kan zijn voldaan omdat De Key zelf meer dan genoegzaam bekend was althans behoorde te zijn met zijn overlastdossier (zie ook hierna onder 3.6.2).

3.5.5.

Het voorgaande brengt mee dat
grief I faalt.

Onderzoeksplicht of mededelingsplicht prioriteit?

3.6.

[appellant] betoogt voorts dat De Key haar onderzoeksplicht dermate heeft veronachtzaamd dat zij geen beroep op dwaling mag doen, dat derhalve niet had mogen worden geoordeeld dat [appellant] in het kader van zijn mededelingsplicht De Key had moeten inlichten over de overlast. Hieromtrent overweegt het hof als volgt.

3.6.1.

Uitgangspunt in dit verband is dat een mededelingsplicht in beginsel boven een onderzoeksplicht gaat. Dit betekent onder meer dat het enkele feit dat een partij onderzoek naar bepaalde relevante gegevens achterwege laat, niet uitsluit dat de wederpartij met betrekking tot diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft (vgl. bijv. HR 16 juni 2000, NJ 2001/559) en dat van de hoofdregel dat een mededelingsplicht boven een onderzoeksplicht gaat slechts mag worden afgeweken als de bijzondere omstandigheden van het concrete geval daartoe voldoende grond geven.

3.6.2.

[appellant] heeft gesteld dat De Key zelf meer dan genoegzaam bekend was althans behoorde te zijn met zijn overlastdossier en dat zij er rekening mee had moeten houden dat hij, die door haar inspanningen op het punt stond dakloos te worden en door de krapte op de woningmarkt geen enkel alternatief had, een poging zou wagen om opnieuw een campuscontract aan te gaan. Door in deze omstandigheden niet intern haar voorzorgsmaatregelen te treffen heeft De Key – als professionele organisatie die tot kerntaak heeft het beheren en verhuren van woningen – haar onderzoeksplicht dermate veronachtzaamd dan haar niet meer een beroep op dwaling toekomt, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. De Key heeft in eerste aanleg zeer uitvoerig uiteengezet hoe en waarom het heeft kunnen gebeuren dat De Key opnieuw een huurovereenkomst met [appellant] is aangegaan (zie pleitnotities De Key onder 12 tot en met 14). Het hof acht die verklaring voor de gang van zaken bij De Key voorshands niet onaannemelijk en bovendien begrijpelijk. In het licht daarvan heeft [appellant] zijn daartegen gerichte stellingen in hoger beroep onvoldoende concreet onderbouwd, zodat het hof deze passeert.

3.6.3.

De conclusie is dat de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval onvoldoende grond vormen om af te wijken van de hoofdregel en dat dus ook
grief II moet worden verworpen.

Betrof dwaling uitsluitend toekomstige omstandigheid?

3.7.

[appellant] voert ten slotte aan dat De Key niet bevoegd was de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling omdat de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW betrof. Volgens [appellant] had niet mogen worden geoordeeld dat De Key de standpunten van [appellant] in dit verband voldoende gemotiveerd heeft betwist door aan te voeren dat geen sprake is van gebeurtenissen die zich enkel in de toekomst zullen afspelen en dat de vernietiging gegrond is op overlast die zich reeds in het verleden heeft afgespeeld. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.7.1.

[appellant] heeft in dit verband met name gesteld dat in eerste aanleg te zeer de nadruk is gelegd op het persoons- en niet op het locatiegebonden aspect van de overlastproblematiek. Volgens hem is ongewis hoe zijn huurderschap zich elders zal ontvouwen, zodat voorspellingen op dit punt moeilijk zijn te doen. Het hof verwerpt dit betoog. Uit wat het hof hiervoor (onder 3.5.2) heeft overwogen volgt dat de overlast door [appellant] zich niet alleen heeft voorgedaan in en rond de woning aan de [A-straat] te [plaats] maar ook bij daaraan voorafgegane woningen. Dit maakt voorshands niet erg aannemelijk dat het bij de woning aan de [B-straat] te [plaats] anders zal gaan worden. Dit geldt te meer omdat [appellant] in zijn genoemde e-mail van 1 april 2022 zelf heeft geschreven dat de overlast “zich dan [zal] gaan voortzetten op de andere plek”. Daaruit blijkt niet dat hij zelf ervan uitgaat dat een nieuwe locatie tot een verdwijning of reductie van overlast zal leiden. Dit alles betekent dat voorshands moet worden geoordeeld dat de dwaling geen uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft.

3.7.2.

Het voorgaande brengt mee dat
grief III evenmin terecht is voorgesteld.

Beantwoording kernvraag

3.8.

Uit al het voorgaande volgt dat voorshands moet worden geoordeeld dat De Key terecht een beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW heeft gedaan.

Slotsom en proceskosten hoger beroep

3.9.

De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van De Key gevallen, op € 783,00 voor verschotten, op € 1.183,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.