ECLI:NL:GHAMS:2023:2981 - Gerechtshof Amsterdam - Beoordeling canonherziening erfpacht na verwijzing Hoge R...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.294.083/01

zaaknummer Hoge Raad : 18/04955

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 oktober 2023

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats]

appellant na verwijzing,

advocaat: mr. J.T. Fuller te Zwolle,

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN,

zetelend te ‘s-Gravenhage,

geïntimeerde na verwijzing,

advocaat: mr. F. Sepmeijer te ‘s-Gravenhage.

1.Het geding na verwijzing door de Hoge Raad

De partijen worden hierna [appellant] en de Staat genoemd.

Voor het verloop van het geding tot het arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020 (nr. 18/04955; ECLI:NL:HR:2019:719) wordt verwezen naar hetgeen de Hoge Raad hierover in dit arrest onder 1. heeft overwogen. Bij dit arrest heeft de Hoge Raad het in deze zaak tussen [appellant] en de Staat gewezen arrest van het gerechtshof Den Haag van 28 augustus 2018 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof. Bij exploot van 3 mei 2021 heeft [appellant] de Staat opgeroepen om voort te procederen voor dit hof.

[appellant] heeft een memorie na verwijzing genomen, met conclusie als in de memorie vermeld.

Daarop heeft de Staat geantwoord, met conclusie als in de memorie vermeld.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 oktober 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

Het hof Den Haag heeft in het arrest van 28 augustus 2018 onder 1.a tot en met 1.o de feiten vastgesteld die het tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook dit hof als uitgangspunt.

a. Bij akte van 25 februari 1976 heeft de Staat aan [naam 1] (de vader van [appellant] ) een perceel landbouwgrond, groot 54 hectare en 29 are, met terugwerkende kracht tot 1 november 1975 in erfpacht uitgegeven. Het perceel bestaat uit twee kavels, kadastraal genummerd [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en is thans kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [...] . Op de erfpachtuitgifte zijn algemene voorwaarden van toepassing. De aanvangscanon bedroeg ƒ 20.739 (€ 9.410,95) per jaar. Ingevolge artikel 1 lid 3 van Pro de algemene voorwaarden wordt de canon telkens na zes jaren op verzoek van een der partijen herzien. Het recht van erfpacht is uitgegeven voor 40 jaren en eindigde derhalve op 31 oktober 2015.

b. Het in erfpacht uitgegeven perceel ligt in de nabijheid van de luchthaven [gemeente] . Hierdoor kon [naam 1] , naar hij wist bij het aangaan van de erfpacht, de boerderij niet in het midden van het perceel bouwen zoals hij wilde. De boerderij met bedrijfsgebouwen is na totstandkoming van de erfpachtovereenkomst gebouwd in een hoek van kavel [kadasternummer 1] .

Hieronder staat een tekening van de situatie ter plaatse, waarop kadasternummer [kadasternummer 1] is aangegeven als kadasternummer 1 en [kadasternummer 2] als kadasternummer 2.

c. De boerderij met het erf ter grootte van 88,8 are op perceel [kadasternummer 1] is in 1999 door de Staat aan de vader van [appellant] verkocht. Per 1 mei 2000 heeft [appellant] het agrarisch bedrijf van zijn vader overgenomen door de boerderij met erf en het resterende erfpachtrecht (van ongeveer 53 hectare) van zijn vader te kopen.

d. Omdat de boerderij aan de rand van de kavels ligt (‘excentrische ligging’) moet over de openbare weg worden gereden om de kavels te bereiken en de oogst af te voeren, hetgeen (extra) tijd kost. De kavels hebben bovendien enkele niet evenwijdig lopende zijden (‘geren’). Hierdoor kost het bewerken van de kavels meer tijd en arbeid dan wanneer de grenzen recht zouden zijn.

e. Onder de met [appellant] ’s vader gesloten erfpachtovereenkomst werd de hoogte van de canon op grond van artikel 1 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden bepaald op de pachtprijs, en dus aan de hand van het Pachtnormenbesluit 1977 (gewijzigd in 1992, 1995 en 1998) en, later, het Pachtprijzenbesluit 2007 (gewijzigd in 2009 en 2011). Deze besluiten schrijven alleen voor pachtovereenkomsten de prijzen dwingend voor, niet voor erfpachtovereenkomsten.

f. In het Pachtnormenbesluit worden onder externe productieomstandigheden verstaan: de waterhuishouding, de ontsluiting, de verkaveling, de perceelsvorm, de perceelsgrootte, de ligging en de bereikbaarheid van het land ten opzichte van de gebouwen (zie o.m. artikel 2 lid 5 van Pro het besluit uit 1977 en artikel 2 lid 4 van Pro het besluit uit 1992).

g. In 1981 is de canon voor [appellant] ’s perceel voor het eerst herzien. Daarbij is de erfpachtcanon berekend conform het Pachtnormenbesluit 1977 waarin is bepaald dat ingeval de (feitelijke) externe productieomstandigheden afwijken van de
gemiddelde(cursivering hof) externe productieomstandigheden een aftrek of een toeslag wordt toegepast (artikel 2 lid Pro 6). Met betrekking tot kavel [kadasternummer 2] is een aftrek gegeven van in totaal ƒ 30 per hectare wegens de excentrische ligging ten opzichte van de boerderij en de kavelvorm. Op kavel [kadasternummer 1] is een aftrek vanwege ‘gerende vorm’ gegeven van ƒ 15 per hectare. De Staat heeft op basis van voornoemde berekening de canon verhoogd naar (inclusief verrekening waterschapslasten) ƒ 27.394 (afgerond € 12.431) per jaar. Hierna wordt de canon telkens vermeld met inbegrip van verrekening van de waterschapslasten.

h. In 1988 de canon voor de tweede maal herzien. Hij is toen vastgesteld op ƒ 35.129 (afgerond € 15.941).

i. In 1993 was er een derde herzieningsmoment van de canon. Inmiddels was sprake van een andere berekeningssystematiek door de wijziging van het Pachtnormenbesluit in 1992. In het gewijzigde Pachtnormenbesluit werd uitgegaan van optimale externe productieomstandigheden en dus niet meer van gemiddelde productieomstandigheden met toeslag- en aftrekmogelijkheden. Als in de nieuwe systematiek een of meer externe productieomstandigheden van het optimale afweken, diende een aftrek te worden toegepast (artikel 2 lid Pro 5). De Staat heeft bij brief van 29 november 1993 voorgesteld de canon te wijzigen naar ƒ 41.432 per jaar. De vader van [appellant] is hier niet mee akkoord gegaan. Hij stelde in dat verband dat in de berekening onvoldoende rekening was gehouden met de vorm van zijn perceel en de excentrische ligging van kavel [kadasternummer 2] ten opzichte van de bedrijfsgebouwen. De canon is vervolgens door deskundigen vastgesteld. In het taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld:

‘
13. Verkaveling

a. vorm zie kaart; aan de oostzijde geert het perceel sterk en aan de noordwestzijde enigszins;

(…)

16. Bijzonderheden

(…). Een en ander brengt mede dat de deskundigen bij hun taxatie niet hebben betrokken de omstandigheid dat – naar hen tijdens de taxatie is gebleken – de erfpachter de indertijd door hem gestichte opstallen niet op de door hem gewenste locatie heeft kunnen realiseren.’

De deskundigen kwamen tot een basiscanon van ƒ 895 per hectare. Zij verhoogden de aftrek voor ‘
e.p’ (externe productieomstandigheden) naar ƒ 105 per hectare. In het advies is niet met zoveel woorden vermeld op basis van welke omstandigheden de deskundigen tot deze aftrek zijn gekomen. De totale hoogte van de canon is bepaald op ƒ 38.663 (afgerond € 17.544,50).

j. De erfpachtcanon is – voor het gedeelte dat na de verkoop van de boerderij met erf nog in erfpacht is gebleven (zie rov. 2.c.) – in 1999 voor de vierde maal herzien. Conform het in 1998 gewijzigde Pachtnormenbesluit is de canon verhoogd tot

ƒ 49.403 (afgerond € 22.418).

k. Bij brief van 1 juli 2005 heeft de Staat een vijfde canonherziening aangekondigd per 1 november 2005. Hiertegen heeft [appellant] bezwaar gemaakt. De Staat heeft bij brief van 1 februari 2006 aan [appellant] bericht dat op basis van diens argumentatie tegen de voorgestelde canonherziening is besloten deze herziening niet door te voeren. Tevens is in deze brief het volgende vermeld:

‘Tijdens uw gesprek met de heer de heer [naam 2] op 9 januari 2006 heeft de excentrische ligging van uw erf en gebouwen ten opzichte van de cultuurgrond de doorslag tot dit besluit gegeven. U moet onevenredig veel gebruik maken van de openbare weg ( [straatnaam] ), terwijl tegelijkertijd deze weg door de jaren heen een steeds hoogwaardiger karakter heeft gekregen vanwege de toegang tot het vliegveld en andere belangrijke voorzieningen. Dit gaat voor u gepaard met aanzienlijke hogere bedrijfskosten (milieumaatregelen). (...)’.

l. Bij brief van 28 juli 2011 heeft de Staat een zesde canonherziening aangekondigd, en wel per 1 november 2011. Voorgesteld werd de canon te verhogen tot € 39.495,58. Hiertegen heeft [appellant] bezwaar gemaakt. Na een taxatie door deskundigen is de canon vastgesteld op het door Staat voorgestelde bedrag.

m. Bij brief van 19 september 2013 heeft de Staat [appellant] gelet op het naderende einde van de 40-jarige erfpachtovereenkomst per 31 oktober 2015 geïnformeerd over de mogelijkheid tot heruitgifte in erfpacht. De Staat heeft hierbij vermeld dat conform een in 1997 ingezet beleid de 40-jarige erfpachtovereenkomsten bij ommekomst van de termijn tegen de alsdan geldende marktconforme voorwaarden worden heruitgegeven en dat de canon voor los land op grond van dat beleid (hierna: het 1997-Beleid) wordt vastgesteld op 125% van de regionorm volgens het Pachtprijzenbesluit 2007. Het 1997 Beleid is neergelegd in de brief van de Staatssecretaris van Financiën van 18 december 1997 aan de Tweede Kamer (TK 1997-1998, 24 490, nr.7). In punt 5.1 van die brief, onder de kop ‘
Canon’, is het volgende opgenomen:

‘
(…) (ik) heb (…) toegezegd dat na expiratie van de 40-jarige erfpachtrechten op ca. 19.000 ha cultuurgrond van de Staat heruitgifte zal plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. In de opdracht aan de commissie [A.] (…) is vermeld dat de canon – evenals de overige voorwaarden – marktconform worden bepaald overeenkomstig de in de markt geldende praktijk. Het op dit punt door de commissie [A.] gegeven advies acht ik juist. Voor een nadere toelichting verwijs ik naar bijlage 3.’

In bijlage 3 is onder meer het volgende te lezen:

‘
De koppeling van de canons aan de lage pachtprijzen, in combinatie met het feit dat erfpachters, in tegenstelling tot pachters, hun recht kunnen vervreemden op de vrije markt en hun financieringsruimte kunnen vergroten door op dat recht hypotheek te vestigen, heeft in de praktijk geleid tot grote vermogensvoordelen voor de erfpachters.

(…)

Het feit dat in het verleden de canons werden gekoppeld aan de pachtprijzen, impliceert niet dat de Staat daartoe op enigerlei wijze gehouden was. Het pachtnormenbesluit schrijft uitsluitend voor pachtovereenkomsten dwingend het prijsniveau voor. De wet laat het canonniveau van agrarische erfpachten vrij. Nu er op dit punt in het verleden (de uitgiftegeschiedenis) geen gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt en aan de huidige contracten geen rechten kunnen worden ontleend, adviseert de commissie [A.] de canons bij heruitgifte in erfpacht vanaf 2012 marktconform vast te stellen en te herzien volgens de in de markt geldende praktijk.’

n. Bij brief van 15 juli 2015 heeft de Staat een ontwerpakte van uitgifte in erfpacht toegezonden met een canon berekend overeenkomstig het 1997-Beleid.

o. Bij brieven van 12 oktober en 17 november 2015 heeft de advocaat van [appellant] gereageerd op de ontwerpakte. Daarbij is onder andere ter zake van de hoogte van de erfpachtcanon aangevoerd dat het niet redelijk is om in de nieuwe overeenkomst geen korting meer door te voeren, zoals in de 39 voorafgaande jaren wel is gebeurd, in verband met de excentrische ligging van het woonhuis ten opzichte van de kavels, het onevenredige gebruik van de openbare weg dat daardoor moet worden gemaakt, en de kavelvorm. [appellant] is uiteindelijk overgegaan tot ondertekening van de door de Staat toegezonden ontwerpakte uitgifte in erfpacht ingaande op 1 november 2015, met een canon van € 78.357,46 per jaar. Hij heeft zich daarbij wel het recht voorbehouden een procedure te starten over de rechtmatigheid van het niet toepassen van een korting door de Staat op de canon. Bij brief van 11 april 2016 heeft de Staat [appellant] bericht dat als mocht blijken dat een dergelijke vordering door de rechtbank tot in hoogste instantie wordt toegewezen, de Staat de uitspraak zal volgen en [appellant] een gewijzigde canon zal voorleggen.

3.Beoordeling

3.1.

In deze procedure heeft [appellant] verklaring voor recht gevorderd dat de Staat in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, althans met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans met het vertrouwensbeginsel en hem om die reden een korting op de aangeboden jaarlijkse erfpachtcanon moet geven. Daarnaast heeft hij terugbetaling van teveel betaalde erfpacht gevorderd alsmede veroordeling van de Staat in de proceskosten.

3.2.

De rechtbank te ’s-Gravenhage heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. In hoger beroep heeft het hof te ’s-Gravenhage zijn vorderingen toegewezen met dien verstande dat de korting is vastgesteld op € 75,-- per hectare. In cassatie heeft de Hoge Raad het arrest van het hof vernietigd en de zaak verwezen naar dit hof.

3.3.

Het hof zal nu de zaak nu beoordelen met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad. In dit arrest is overwogen:

3.1

Onderdeel 1 van het middel richt zich met diverse klachten tegen het oordeel van het hof dat het onevenredig is in de zin van de ‘tenzij’-regel van art. 4:84 Awb Pro, dat in 2015 op de nieuwe canon van [appellant] geen korting is toegepast voor de excentrische ligging en de perceelvorm.

3.3.1

De onderdelen 1.3 en 1.4 klagen onder meer dat onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd het

oordeel dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat ook bij de heruitgifte in erfpacht opnieuw

kortingen zouden worden verleend. Dit oordeel ligt aan het hiervoor in 3.1 genoemde oordeel

van het hof ten grondslag.

3.3.2

Of [appellant] erop mocht vertrouwen dat de Staat ook bij de heruitgifte in erfpacht kortingen op

de canon zou verlenen, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Aan het oordeel dat [appellant] een zodanig vertrouwen mocht hebben, heeft het hof ten

grondslag gelegd dat de Staat bij de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst onverplicht de

bepalingen over aftrek voor bijzondere externe omstandigheden uit de pachtregelgeving heeft

overgenomen, en in 1981, 1993 en 2005 aan [appellant] ook daadwerkelijk kortingen heeft

verleend voor de excentrische ligging en de perceelvorm.

3.3.3

De Staat heeft de kortingen toegepast binnen de looptijd van de oorspronkelijke

erfpachtovereenkomst en op grond van de bij die overeenkomst behorende voorwaarden.

Sinds 1997 voert de Staat bij de (her)uitgifte in erfpacht van landbouwgrond een ander beleid,

met daarbij behorende andere voorwaarden en een andere wijze van prijsbepaling. Naar het

hof - in cassatie onbestreden - heeft vastgesteld, heeft dit beleid ten doel om bij de heruitgifte

in erfpacht de canon marktconform te bepalen, met als doel een einde te maken aan de grote

vermogensvoordelen die erfpachters in het verleden ten deel zijn gevallen, en is dat beleid

redelijk. In 2013 heeft de Staat aan [appellant] aangekondigd dit beleid bij de heruitgifte in 2015

te zullen toepassen, en daarbij als canon een bedrag gelijk aan 125% van de regionorm te

zullen hanteren.

In het licht hiervan is zonder nadere motivering onbegrijpelijk het oordeel van het hof dat

[appellant] erop heeft mogen vertrouwen dat ook bij heruitgifte korting op de canon zou worden

gegeven wegens de excentrische ligging of de perceelvorm. Uit de door het hof vastgestelde

feiten kan immers niet worden geconcludeerd dat de Staat bij [appellant] het gerechtvaardigd

vertrouwen heeft gewekt dat de kortingen die in het kader van de oorspronkelijke

erfpachtovereenkomst zijn gegeven, ook zouden worden toegepast bij de heruitgifte in 2015.

De omstandigheid dat onder de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst en de daarbij

behorende voorwaarden gedurende langere tijd dergelijke kortingen werden gegeven, is

daarvoor onvoldoende. De tegen dat oordeel gerichte klachten slagen dan ook.

3.4

Het oordeel van het hof in rov. 3.10 dat het onevenredig is om bij de heruitgifte van het perceel

aan [appellant] geen korting meer toe te passen, bouwt voort op het oordeel dat de Staat op

grond van het vertrouwensbeginsel gehouden is om ook bij de vaststelling van de nieuwe

canon rekening te houden met de excentrische ligging en de afwijkende perceelvorm, zodat de

klacht van onderdeel 1.6, die zich richt tegen dit oordeel over de onevenredigheid, eveneens

slaagt.

3.5

De overige klachten van het onderdeel behoeven geen behandeling.

3.6

De klachten van onderdeel 2 richten zich tegen de hoogte van de korting die de Staat volgens

het oordeel van het hof bij de erfpachtuitgifte aan [appellant] zou moeten doorvoeren. Gelet op

het voorgaande, behoeven deze klachten evenmin behandeling.

3.4.

Het voorgaande betekent dat het hof in deze procedure na verwijzing zal moeten beoordelen of redenen bestaan om van het 1997-Beleid (kort: de canon is 125% van de regionorm voor pachtprijzen, zie rov. 2.m.) af te moeten wijken. [appellant] heeft in dat kader in zijn memorie na verwijzing vooral een beroep gedaan op het vertrouwen dat door de Staat bij hem is gewekt dat hij ook bij toepassing van het nieuwe beleid korting zou krijgen, maar ter zitting heeft [appellant] toegelicht dat dit beroep niet moet worden beschouwd als een hernieuwd of nader beroep op het vertrouwensbeginsel, maar als een beroep op (een van de) omstandigheden die bij de beoordeling van zijn beroep op artikel 4:84 Awb Pro moeten worden betrokken. Het hof stelt vast dat [appellant] ook geen andere of nieuwe feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die de stelling steunen dat het vertrouwensbeginsel is geschonden. Wel heeft [appellant] benadrukt en toegelicht dat hem het meest dwarszit dat de Staat het bij hem opgewekte vertrouwen heeft geschonden. Wat daar ook van zij, een beroep op het vertrouwensbeginsel kan, bij gebreke aan nieuwe stellingen hieromtrent, na het oordeel van de Hoge Raad niet meer leiden tot een ander oordeel. Aldus concludeert het hof dat nog slechts aan de orde is of het beroep van [appellant] op de tenzij-clausule van artikel 4:84 Awb Pro slaagt en de Staat van het gevoerde beleid had moeten afwijken omdat handelen overeenkomstig dat beleid voor [appellant] gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met dat beleid te dienen doelen.

3.5.

Naast het beroep op schending van zijn vertrouwen dat de korting zou worden gehandhaafd, heeft [appellant] aan zijn beroep op artikel 4:84 Awb Pro ten grondslag gelegd dat hij hoge kosten heeft vanwege de nadelen van het in erfpacht uitgegeven terrein. Deze nadelen zien op de nabijheid van [gemeente] Airport en de daaruit voortvloeiende beperkingen, de excentrische ligging van het land ten opzichte van de boerderij van [appellant] en de onregelmatige (‘gerende’) vorm van het land. [appellant] heeft gesteld dat de daardoor ontstane kosten jaarlijks € 4.000,-- bedragen, derhalve circa 5% van de canon.

3.6.

Naar het oordeel van het hof vormen deze door [appellant] gestelde nadelen, ook indien daarbij wordt betrokken dat [appellant] in het verleden vanwege deze omstandigheden korting kreeg en de verwachting had dat die korting zou blijven bestaan, niet een zodanig onevenredig nadeel in verhouding tot het met de beleidsregel te dienen doel (kort gezegd: een meer marktconforme erfpachtprijs), dat de Staat van het beleid had moeten afwijken. Het hof betrekt daarbij dat de Staat ook geen toeslagen berekent voor de
voordelen die sommige percelen bieden ten opzichte van andere percelen binnen dezelfde regio. De afwezigheid van specifiek beleid voor dit soort gevallen kan de Staat ook niet worden verweten nu is komen vast te staan dat er geen andere verzoeken tot aanpassing van de uit het 1997-Beleid voortvloeiende erfpachtprijzen zijn gedaan die daartoe aanleiding hadden moeten geven. Dat, zoals [appellant] nog heeft gesteld, hem na introductie van het nieuwe beleid binnen het lopende contract nog steeds korting is toegezegd en gegeven, leidt niet tot een andere conclusie omdat conform het nieuwe beleid de nieuwe regels pas na afloop van het lopende contract, namelijk bij de heruitgifte, zouden worden toegepast. Niet is komen vast te staan dat de Staat [appellant] een verdergaande toezegging heeft gedaan. [appellant] heeft uit de brief van de Staat van 19 september 2013 bovendien moeten begrijpen dat na afloop van het lopende erfpachtcontract een nieuwe situatie zou ontstaan, waarin een geheel nieuw erfpachtcontract op nieuwe voorwaarden zou kunnen worden aangeboden en waarbij een marktconforme canon zou worden voorgesteld. Daaruit heeft hij ook moeten afleiden dat niet zeker was of de eerder verleende kortingen zouden worden toegepast.

3.7.

Aldus concludeert het hof dat de Staat in het geval van [appellant] niet van haar beleid had hoeven afwijken. De grieven van [appellant] tegen het vonnis van de rechtbank, voor zover na verwijzing nog aan de orde, stuiten hierop af. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. De kosten van de procedure bij het hof ’s Gravenhage en bij dit hof komen voor rekening van [appellant] .

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van de Staat begroot op € 716,-- aan verschotten en € 3.342,-- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, H.T. van der Meer en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2023.