Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 23/856 en 23/857
7 mei 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraken van 16 augustus 2023 in de zaken met kenmerken HAA 22/2221 en HAA 22/2222 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
23/856
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 837.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
1.1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
23/857
1.2.1.
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 5.401.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
1.2.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
23/856 en 23/857
1.3.
Belanghebbende heeft tegen beide uitspraken op bezwaar, beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraken van 16 augustus 2023 heeft de rechtbank, in beide zaken eensluidend, als volgt beslist (in de uitspraken van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een
bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 418,50.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Door de heffingsambtenaar is een nader stuk, dat is gedateerd op 4 maart 2024, ingediend. Door belanghebbende is een nader stuk, dat is gedateerd op 9 maart 2024, ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Het Hof gaat van de volgende door de rechtbank vastgestelde feiten uit:
23/856 (betreffende [adres 1] )
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande semi-bungalow uit 1994. De woning heeft een inhoud van 450 m3.”
23/857 (betreffende [adres 2] )
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande villa uit het jaar 2006 en is voorzien van een dakkapel, een voorraadkelder, een serre en een inpandige garage. De woning heeft een inhoud van 3.832 m3 en de perceeloppervlakte bedraagt 8.762 m2.”
Het Hof voegt daar het volgende aan toe.
2.2.
In het bezwaarschrift van belanghebbende (dat zich tegen de WOZ-beschikkingen van beide woningen richt) is onder andere het volgende vermeld:
“Daarnaast wil ik u graag verzoeken om conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro alle op de zaak betrekking hebbende stukken waaronder in ieder geval voor alle objecten en referentiepanden de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwingen van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties. Voor courante niet-woningen ontvang ik graag inzicht in de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de gehanteerde huurwaarde (…)”
2.3.
De heffingsambtenaar heeft hierop in de bezwaarfase taxatieverslagen van de woningen aan belanghebbende toegezonden. Daarnaast heeft hij op 21 mei 2021 de hieronder afgebeelde grondstaffels en matrices toegezonden. Met betrekking tot het object [adres 1] (23/856):
en met betrekking tot het object [adres 2] (23/857):
2.4.
Hierop heeft belanghebbende op 16 juni 2021 een aanvulling van zijn bezwaarschrift aan de heffingsambtenaar gezonden. Hierin staat onder andere vermeld:
“Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Ook verzoek ik u het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, te verstrekken inclusief de onderbouwing van het door u gehanteerde indexeringspercentage. (…)
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden te verstrekken.
Ik verzoek u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebbende stukken inzichtelijk te verstrekken. Op basis van de voorgaande zin verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV en locatie aanduiding c.q. kwalificatie, van het onderhavige object tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tevens verzoek ik u de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde tijdig voor he plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken (…)”
2.5.
Tot de stukken van het geding behoort een door de gemachtigde van belanghebbende vervaardigd verslag van de (telefonische) hoorzitting die in de bezwaarfase betreffende beide woningen heeft plaatsgevonden. Hierin staat onder andere vermeld:
“(…)
[adres 2] [plaats]
(…)
4. van het onderhavig object hebben wij geen matrix mogen ontvangen in het bestand van 2532 pagina’s is deze niet opgenomen, wij ontvangen graag een inzichtelijke onderbouwing van de door u getselede waarde en grondwaarde opbouw”
2.6.
In de uitspraak op bezwaar wordt hierover vermeld:
“
[adres 2]
[adres 2]
(…)
Matrix van de woning
U stelt dat u van onderhavig object geen matrix heeft mogen ontvangen. Na controle is gebleken dat de matrix wel degelijk in uw bezit is en wel op pagina 2.406 en pagina 2.407.
(…)”
2.7.
In het verweerschrift van de heffingsambtenaar in hoger beroep is over [adres 1] vermeld:
“perceel BGN03 A 5866 G totaal groot 3.690m2 – toegekend aan nr 99 = 690 m2
[afbeeldingen]
Totaal toegekende oppervlakte is 690 m2.
Bestaat uit 370m2 waar de woning + tuin van nr 99 op gelegen is, 320m2 betreft de ‘eigen weg’ om naar [adres 1] te komen.”
Bestaat uit 370m2 waar de woning + tuin van nr 99 op gelegen is, 320m2 betreft de ‘eigen weg’ om naar [adres 1] te komen.”
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarden van [adres 1] en [adres 2] te [plaats] niet te hoog zijn vastgesteld. Tevens is in geschil of artikel 40 Wet Pro WOZ is geschonden. Tenslotte zijn de proceskostenvergoedingen en de vergoedingen van het griffierecht in geschil.
4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Vooraf
4.1.
Belanghebbende heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat (in beide zaken) sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Hij klaagt over het ontbreken van (voldoende) gegevens aangaande de grondwaarde en de KOUDV/KOLDU-factoren. Het Hof zal hierna op elk van deze klachten afzonderlijk ingaan. In dit kader is de indexering van de door de heffingsambtenaar gebezigde koopsommen in hoger beroep niet in geschil.
4.2.
Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikkingen zijn genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval de door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslagen. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woningen, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
4.3.
Vast staat dat belanghebbende voor beide woningen het taxatieverslag heeft ontvangen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar belanghebbende op zijn verzoek de in 2.3 weergegeven grondstaffels en matrices verstrekt.
Grondwaarde
4.4.1.
Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar de aan de vastgestelde waardes ten grondslag liggende grondwaarden in de bezwaarfase onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Voor zover deze al afgeleid zouden kunnen worden uit de aan belanghebbende toegezonden grondstaffeldiagrammen (zie 2.3) is dat onvoldoende precies en kan van hem (en zijn professionele gemachtigde) niet gevergd worden dat hij daaruit zelf de grondwaarde afleidt.
4.4.2.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij heeft voldaan aan de op hem rustende verplichting uit hoofde van artikel 40, lid 2, Wet WOZ door het in de bezwaarfase verstrekken van de grondstaffeldiagrammen en de matrices.
4.4.3.
Rechtsoverweging 15 van de uitspraak van de rechtbank met kenmerk HAA 22/2221 luidt als volgt:
“15. Eiser stelt dat de door verweerder overgelegde grondstaffel onvoldoende inzichtelijk gemaakt is. Uit de (reeds in de bezwaarfase verstrekte) grondstaffel valt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk af te leiden welke waarde per vierkante meter grond door verweerder gehanteerd wordt. Indien eiser desondanks meent dat hij in de bezwaarfase - na ontvangst van de op zijn verzoek door verweerder toegezonden stukken - nog noodzakelijke informatie miste, dan had het op zijn weg gelegen verweerder daar in de bezwaarfase (bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting) actief op te wijzen en om nadere informatie te verzoeken. Eiser werd reeds in de bezwaarfase bijgestaan door zijn gemachtigde en het voorgaande mag van een professionele gemachtigde verlangd worden. Onder de gedingstukken bevindt zich een door de gemachtigde van eiser opgesteld verslag van de hoorzitting. Daarin staat niets vermeld over de grondstaffel. Naar het oordeel van de rechtbank is de beroepsgrond dan ook in strijd met een goede procesorde aangevoerd en heeft verweerder overigens met de door hem overgelegde stukken, waaronder de grondstaffel en de waardematrix, voldoende inzicht verschaft in de (wijze van de) waardebepaling van de grond. Gelet op het voorgaande slaagt de beroepsgrond niet.”
Rechtsoverweging 14 van de uitspraak van de rechtbank met kenmerk HAA 22/2222 luidt als volgt
“14. Eiser stelt dat de door verweerder overgelegde grondstaffel onvoldoende inzichtelijk gemaakt is. Uit de (reeds in de bezwaarfase verstrekte) grondstaffel valt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk af te leiden welke waarde per vierkante meter grond door verweerder gehanteerd wordt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, waaronder de grondstaffel en de waardematrices, voldoende inzicht verschaft in de (wijze van de) waardebepaling van de grond. Gelet op het voorgaande slaagt de beroepsgrond niet.”
4.4.4.
Als niet bestreden gaat het Hof ervan uit dat de grondstaffels ten grondslag liggen aan de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken in de zin van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Evenals de rechtbank is het Hof (in beide zaken) van oordeel dat de heffingsambtenaar de aan de vastgestelde waardes ten grondslag liggende grondwaardes voldoende inzichtelijk heeft gemaakt door verstrekking in de bezwaarfase van de grondstaffels (zie 2.3). De klacht van belanghebbende dat het lastig is uit de diagrammen exacte waarden af te lezen en dat dit hem bemoeilijkt de gebezigde grondwaarden exact te verifiëren volgt het Hof niet. De diagrammen zijn naar het oordeel van het Hof op zichzelf al voldoende duidelijk en precies om een goede indicatie van de waarde-opbouw te kunnen krijgen. Daar komt bij dat zij in samenhang gelezen konden te worden met de onder die diagrammen en in de matrices vermelde (aanvangswaarde van de) grondprijs per m2 van de percelen behorende bij de woningen en de vergelijkingsobjecten en met de aldaar vermelde kaveloppervlakten en kavelwaarden. Een en ander biedt voldoende houvast om de door de heffingsambtenaar gebruikte grondwaardes te kunnen verifiëren.
4.4.5.
Daarnaast overweegt het Hof dat belanghebbende (vertegenwoordigd door zijn professionele gemachtigde) in de bezwaarfase geen voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot verstrekking van meer of andere informatie over de grondwaardes dan hem op 21 mei 2021 reeds was verstrekt. In de op 16 juni 2021 verzonden aanvulling van het bezwaarschrift verzoekt belanghebbende hier niet om (zie 2.4). Tijdens het hoorgesprek (zie 2.5) verzocht belanghebbende eveneens niet om een onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gestelde waarde en grondwaardeopbouw voor [adres 1] . Hij deed dat wel voor [adres 2] , maar verkeerde daarbij kennelijk in de onjuiste veronderstelling dat hij niet over de waardematrix van dat object beschikte. In de uitspraak op bezwaar (zie 2.6) heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat deze veronderstelling onjuist was, hetgeen nadien niet door belanghebbende is betwist. Indien belanghebbende na de verstrekking van de grondwaardediagrammen en matrices van mening was dat de totstandkoming van de waarde nog steeds niet voldoende inzichtelijk was, dan had het op zijn weg gelegen om duidelijk te maken dat hij nog bepaalde informatie miste en welke informatie dat dan precies was. Dat heeft belanghebbende echter niet gedaan, hij heeft het eerdere verzoek enkel min of meer herhaald, terwijl de heffingsambtenaar in de veronderstelling was dat belanghebbende die informatie reeds had.
Daarom kon de heffingsambtenaar zich beperken tot de constatering dat belanghebbende over die matrix wel beschikte (zie 2.5) en hoefde hij de opmerking van belanghebbende niet op te vatten als een (voldoende specifiek) verzoek om meer of andere gegevens dan de grondstaffel en matrix waarover hij reeds beschikte.
4.4.6.
Een en ander leidt ertoe dat deze klacht van belanghebbende faalt.
KOLDU-factoren
4.5.1.
Voorts klaagt belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet heeft toegelicht tot welke getalsmatige aanpassing een afwijking leidt van te taxeren woningen enerzijds en daarbij gebruikte referentieobjecten anderzijds in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging daarvan (hierna: de KOLDU-factoren, veelal ook de “KOUDV-factoren” genoemd).
4.5.2.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij alle gevraagde gegevens heeft verstrekt en dat uit de door hem ingebrachte matrices voldoende blijkt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. De verschillen in de KOLDU-factoren zijn in de matrices aangegeven door een afwijking van “gemiddeld” in de kolommen onder de letters K, O, U, D en L weer te geven. Dit is gedaan door daar de “rapportcijfers” 1 (slecht), 2 (matig), 4 (goed), of 5 (zeer goed) in te vullen (zie 2.3, het cijfer 3 (gemiddeld) is daarbij niet weergegeven). Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij (of zijn taxateur namens hem) op basis van zijn kennis en ervaring inschat hoe in de taxatie met deze verschillen rekening dient te worden gehouden. De KOLDU-factoren vormen daarbij een handreiking, zonder dat deze leiden tot een aanpassing met vaste, vooraf bepaalde gewichtsfactoren of percentages. Omdat dergelijke vaste gewichtsfactoren of percentages niet bestaan, kunnen die ook niet in de bezwaarfase worden verstrekt, aldus de heffingsambtenaar.
4.5.3.
Het Hof acht geloofwaardig dat de heffingsambtenaar, wanneer hij rekening houdt met verschillen in de genoemde KOLDU-factoren, dergelijke vaste gewichtsfactoren of percentages niet hanteert, zodat op hem ook geen verplichting rust deze in de bezwaarfase te verstrekken.
Daarnaast overweegt het Hof dat bij een taxatie een woning aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen de onderlinge verschillen in KOLDU-factoren weliswaar als hulpmiddel kunnen dienen om zo goed mogelijk rekening te houden met mogelijke verschillen tussen de te waarderen woning en die andere woningen. Het Hof ziet echter geen nut of noodzaak van het daarbij hanteren van min of meer vaste aanpassingspercentages voor verschillend becijferde KOLDU-factoren; alleen al niet omdat dit de suggestie kan oproepen van een (schijn)precisie die de gebruikte cijferindeling niet kan dragen.
Het Hof is er ambtshalve mee bekend dat veelal in een later stadium de reeds vastgestelde waarde wordt onderbouwd door de verschillen in KOLDU-factoren uit oogpunt van efficiëntie en eenvoud op sjabloonmatige wijze te becijferen. Dat maakt het voorgaande echter niet anders. Deze becijfering vindt immers pas in een later stadium plaats en is daarmee geen gegeven dat aan de waardevaststelling ten grondslag heeft gelegen.
4.5.4.
Het Hof voegt hieraan toe dat (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde, ook in het licht van de KOLDU-factoren, in deze zaken door de heffingsambtenaar inzichtelijk is gemaakt met de matrices die hij in de bezwaarfase heeft verstrekt. Daarin staat immers de waarde per m3 woonruimte van elk van de vergelijkingsobjecten (afgeleid uit de verkoopprijzen) en de gebruikte waarde per m3 woonruimte van de woningen vermeld. Deze gegevens maken het mogelijk te verifiëren of de taxateur met de onderlinge verschillen afdoende rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woningen. Omdat het daarbij gaat om de waarden van de woningen in hun geheel is het daarbij in beginsel voldoende om alleen de totale aanpassing voor alle verschillen inzichtelijk te maken, zonder dat daarbij een uitsplitsing wordt gemaakt voor elk van de geconstateerde verschillen afzonderlijk.
4.5.5.
De conclusie van het bovenstaande is dat ook de klacht faalt dat de heffingsambtenaar zijn verplichting uit hoofde van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden door onvoldoende inzicht te geven in de cijfermatige aanpassing waartoe de verschillen in de KOLDU-factoren hebben geleid.
Toetsingskader waardes van de woningen
4.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.7.
Het Hof stelt daarbij voorop dat:
(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van – al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en
(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
[adres 1] (Kenmerk 23/856)
4.8.1.
De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 8 en 9 van haar uitspraak met kenmerk 22/2221, betreffende [adres 1] , het volgende overwogen:
“8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] laat de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld buiten beschouwing. Het object [vergelijkingsobject 3] acht de rechtbank ongeschikt vanwege de omstandigheid dat het na de verkoop gesloopt is. De rechtbank acht het object [vergelijkingsobject 2] ongeschikt vanwege het bouwjaar (1954) dat te veel afwijkt van het bouwjaar van de woning (1994). Het object [vergelijkingsobject 1] acht de rechtbank minder geschikt dan de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] , vanwege de daartoe behorende relatief geringe kaveloppervlakte (354 m2) die aanzienlijk afwijkt van de kaveloppervlakte van de woning (707 m2). De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat betreft bouwjaar, type, ligging, inhoud en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. De vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. In de waardematrix zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en vierkante meter kaveloppervlakte en is een afzonderlijke waarde toegekend aan een dakkapel of garage (indien aanwezig). Met de overgelegde waardematrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft de grootte van de opstal en de kavel, de ligging, de kwaliteit en de staat van het onderhoud alsmede met de aan- of afwezigheid van een dakkapel of garage. Voor de woning is in de waardematrix een waarde per kubieke meter gehanteerd van € 603, terwijl de voor de vergelijkingsobjecten in de waardematrix gehanteerde kubiekemeterprijzen € 632 ( [vergelijkingsobject 4] ) en € 561 ( [vergelijkingsobject 5] ) bedragen. Verweerder heeft in de waardematrix zowel aan de ligging als het kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning en de vergelijkingsobjecten een “voldoende” toegekend. Uit de door verweerder overgelegde foto’s en het ter zitting aangevoerde leidt de rechtbank af dat de woning beter gelegen is dan de vergelijkingsobjecten.
4.8.2.
Het Hof verenigt zich met deze rechtsoverwegingen van de rechtbank, met dien verstande dat het Hof, anders dan de rechtbank, aanleiding ziet het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] wel in de beoordeling te betrekken. Het betreft een object dat goed vergelijkbaar is met [adres 1] voor wat betreft ligging, bouwjaar, type woning en inhoud. Het object beschikt weliswaar over een kleinere kavel, maar dat maakt het niet onbruikbaar om als onderbouwing voor de waarde te dienen. Met dat verschil in kaveloppervlakte heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel ook voldoende rekening te houden door daar een geringere waarde aan toe te rekenen, waarbij hij rekening heeft gehouden met de grondstaffel. Het Hof stelt in aanvulling op deze rechtsoverwegingen 8 en 9 vast dat belanghebbende in hoger beroep niet (langer) de bruikbaarheid betwist van de (thans nog resterende drie) vergelijkingsobjecten uit de waardematrix die in de beroepsfase is ingebracht. Hetzelfde geldt voor de daaraan door de heffingsambtenaar toegekende KOLDU-factoren.
4.8.3.
De gemiddelde m3-prijs van de opstallen van de vergelijkingsobjecten is ruim € 660 en de hoogste prijs bedraagt € 799 per m3. De opstal van [adres 1] is in de waardematrix aanzienlijk lager gewaardeerd (op € 603 per m3). Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van € 837.000 niet te hoog heeft vastgesteld. De omstandigheid dat hij daarbij in hoger beroep nader heeft gesteld (zie 2.7) dat het perceel van de woning een oppervlakte heeft van 690 m2 (waar hij eerder meende dat de oppervlakte 707 m2 bedroeg) maakt het voorgaande niet anders. Tegenover de geringe waardevermindering waartoe het kleinere kaveloppervlak leidt, staat dat voor de opstal een hogere waarde in aanmerking genomen had mogen worden. Daarmee wordt die waardevermindering naar ’s Hofs oordeel ruimschoots gecompenseerd.
4.8.4.
Ook de ligging van de woning, niet aan direct aan de openbare weg, maar verscholen achter een andere villa en met de openbare weg verbonden middels een aan belanghebbende toebehorende eigen weg, maakt het voorgaande niet anders. Het Hof acht aannemelijk, ook in het licht van al hetgeen partijen daarover over en weer hebben aangevoerd, dat deze ligging de waarde van de woning niet neerwaarts beïnvloedt.
[adres 2] (Kenmerk 23/857)
4.9.1.
De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 8 en 9 van haar uitspraak met kenmerk 22/2222, betreffende [adres 1] , het volgende overwogen:
8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
9. De door verweerder in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject A] en [vergelijkingsobject B] laat de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld buiten beschouwing. Verweerder heeft het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject A] ter zitting laten vallen. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject B] acht de rechtbank ongeschikt vanwege het bouwjaar (1915) dat te veel afwijkt van het bouwjaar van de woning (2006) en de transactiedatum (16 augustus 2021) die te ver verwijderd is van de waardepeildatum. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject C]
en [vergelijkingsobject D] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat betreft bouwjaar, type, ligging, inhoud en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.9.2.
Het Hof verenigt zich met deze overwegingen en maakt ze tot de zijne. Ook partijen hebben zich verenigd met de beperking van de door de heffingsambtenaar in beroep ingebrachte waardematrix tot de vergelijkingsobjecten tot [vergelijkingsobject C] en [vergelijkingsobject D] . In hoger beroep zijn de door de heffingsambtenaar aan deze objecten en aan [adres 2] toegekende KOLDU-factoren niet betwist. De gemiddelde m3-prijs van de opstallen van de beide vergelijkingsobjecten is € 630 per m3 en de hoogste prijs is € 639 per m3. De opstal van [adres 2] is in de waardematrix lager gewaardeerd (op € 615 per m3). In aanmerking nemende dat het om 3.832 m3 gaat, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van € 5.401.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende heeft gesteld dat het door de heffingsambtenaar bij het object [vergelijkingsobject D] voor € 218.475 als weiland in aanmerking genomen perceel in feite bouwgrond betreft met een oppervlakte van ruim 14.500 m2. De heffingsambtenaar heeft dit betwist, maar zich daarnaast op het standpunt gesteld dat ook indien het perceel volledig als onderdeel van de kavel gewaardeerd zou worden, dit nog immer geen aanleiding geeft tot het oordeel dat niet aannemelijk is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.9.3.
Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin. Herwaardering van de kavel van [vergelijkingsobject D] zou leiden tot een hogere kavelwaarde van € 2.095.080. Deze hogere grondwaarde leidt (omdat de transactieprijs een vast marktgegeven betreft) tot een lagere waarde van de opstal en daarmee tot een lagere gemiddelde prijs per m3 van de beide vergelijkingsobjecten. Dit gemiddelde zou daardoor weliswaar lager zijn dan de door de heffingsambtenaar voor de woning van belanghebbende in aanmerking genomen prijs. Dat acht het Hof echter gerechtvaardigd door de omstandigheid dat de woning van belanghebbende (naar in hoger beroep niet in geschil is, zie 4.9.2) beschikt over een betere ligging, van hogere kwaliteit is en betere staat van onderhoud heeft dan de vergelijkingsobjecten. Ook onderstrepen de tot de gedingstukken behorende foto’s naar ’s Hofs oordeel de aanzienlijk betere uitstraling van de woning van belanghebbende.
4.9.4.
In hoger beroep staat vast dat een gedeelte van 975 m2 van het perceel van de woning van belanghebbende de bestemming ‘natuur’ heeft. Belanghebbende verbindt hieraan het gevolg dat deze grond door de heffingsambtenaar te hoog is gewaardeerd en als bosgrond op € 1 per m2 gewaardeerd dient te worden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij dit terecht als onderdeel van de tuin heeft gewaardeerd. Daartoe heeft hij erop gewezen dat de grond ook als tuin in gebruik is en wijst erop dat op de luchtfoto waarneembaar is dat de bedoelde grond tuin/gazon betreft. Hij heeft daarnaast onbetwist gesteld dat de grond met bestemming ‘natuur’ ook als tuin (grasland of gazon) gebruikt mag worden en daarnaast ook mag worden bebouwd en benut voor opslag, bergruimte en recreatie. Hij betoogt dat aannemelijk is dat de door hem in lijn met de grondstaffel in aanmerking genomen waarde van € 12 per m2 niet te hoog is. Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin.
4.9.5.
Het Hof volgt voorts belanghebbendes stelling niet dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de opstallen (de woning [adres 2] en de opstallen van de vergelijkingsobjecten) ten onrechte geen of te weinig rekening heeft gehouden met de “wet van het afnemend grensnut”. Het Hof overweegt dat het bij deze ‘wet’ niet gaat om een natuurwet die als universeel geldend en onveranderlijk kan worden beschouwd, maar om een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn stelling dat deze hypothese ook moet worden gevolgd in het geval van de prijs per m3 van woningen door deze volgens een vaste formule afhankelijk van de grootte van de betreffende woningen aan te passen. Onder omstandigheden kan er wellicht aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemend grensnut rekening te houden (vgl. de uitspraak van dit Hof van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken.
Proceskosten en griffierecht
4.10.1.
Met betrekking tot de proceskosten en griffierechten heeft de rechtbank in rechtsoverwegingen 23 en 24 van de uitspraak van de rechtbank met kenmerk HAA 22/2221 en in rechtsoverwegingen 22 en 23 van de uitspraak van de rechtbank met kenmerk HAA 22/2222 (eensluidend) het volgende overwogen:
“[23./22.] Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten voor het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 418,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, en een wegingsfactor 0,25 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn). Omdat eiser slechts een vergoeding voor zijn proceskosten krijgt omdat aan hem een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,25 (zeer licht).
[24./23.] Aangezien het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Eiser heeft het verzoek om vergoeding van immateriële schade gedurende het beroep gedaan overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Daartoe was eiser geen griffierecht verschuldigd, hetgeen volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek om vergoeding van immateriële schade is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.”
4.10.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte een wegingsfactor van 0,25 (zeer licht) in de beide zaken heeft toegepast. Hij verwijst daarvoor, kennelijk menende dat dit ook de rechtbanken bindt, naar het zogeheten richtsnoer proceskostenvergoeding (zie de bijlage bij bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 11 november 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3315). Het Hof overweegt dat het bedoelde richtsnoer niet van toepassing is voor de rechtbanken. Voorts acht het Hof de door de rechtbank toegepaste wegingsfactor van 0,25 juist (vgl. HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526).
4.11.
Ook belanghebbendes betoog dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat het griffierecht aan hem moet worden vergoed volgt het Hof niet. Het Hof overweegt daartoe dat in een geval als het onderhavige, waarin het beroep ongegrond is, het verzoek tot vergoeding van immateriële schade is gedaan gedurende het beroep, en op het verzoek titel 8:4 van de Awb van toepassing is, de Centrale Raad van Beroep (zie CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102) en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie ABRvS 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160) het volgende hebben geoordeeld met betrekking tot het vergoeden van het griffierecht:
“3.3. Anders dan appellant heeft betoogd bestaat echter geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Appellant heeft ter zitting van de rechtbank een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op dit verzoek is de op 1 juli 2013 ingevoerde titel 8.4 van de Awb van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd.”
en:
“6.1. Anders dan [appellante] heeft betoogd, bestaat geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Zij heeft hangende beroep op 21 oktober 2019 een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dit geval dus niet tot vergoeding van het griffierecht.”.
Het Hof acht, deze beslissingen volgend, het oordeel van de rechtbank in beide zaken juist dat het betaalde griffierecht niet aan belanghebbende hoeft te worden vergoed.
Slotsom
4.12.
De hoger beroepen van belanghebbende zijn in beide zaken ongegrond. De uitspraken van de rechtbank dienen te worden bevestigd.
5.Kosten en griffierechten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Het Hof constateert ambtshalve dat belanghebbende ten onrechte twee griffierechtnota’s voor een bedrag van € 548 (het rechtspersonentarief) heeft ontvangen en voldaan. Deze nota’s hadden voor (tweemaal) een bedrag aan griffierecht van € 136 moeten zijn. Het Hof zal de griffier opdragen het teveel betaalde griffierecht aan belanghebbende terug te betalen.
6.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraken van de rechtbank, en
- draagt de griffier op het teveel betaalde griffierecht van in totaal € 824 aan belanghebbende terug te betalen.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 7 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: