ECLI:NL:GHAMS:2024:2996

• Datum uitspraak: 29 oktober 2024
• Publicatiedatum: 30 oktober 2024
• Zaaknummer: 200.317.686/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; J.E. van der Werff; I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietigheid besluiten VvE wegens onvoldoende instemming appartementseigenaars bij wijziging splitsingsakte

In deze civiele zaak stond de geldigheid van besluiten van een Vereniging van Eigenaars (VvE) centraal die de splitsingsakte wijzigden zonder instemming van alle appartementseigenaars. Het hof verwees naar een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023, waarin werd vastgesteld dat wijzigingen die eigendomsverhoudingen raken enkel met instemming van alle eigenaars kunnen plaatsvinden.

Het hof oordeelde dat de besluiten, genomen met een 80%-meerderheid, nietig zijn omdat zij een daad van beschikking betreffen waarvoor levering vereist is en niet het beheer van de gemeenschap. De VvE voerde aan dat het slechts om interne verschuivingen ging en dat levering niet nodig was, maar het hof zag hierin geen reden om af te wijken van het eerdere oordeel.

Het hof vernietigde het bestreden vonnis voor zover de rechtbank de besluiten vernietigde op een onjuiste grondslag en verklaarde de besluiten nietig. De VvE werd veroordeeld in de proceskosten. Partijen kregen gelegenheid zich uit te laten over de gevolgen van het Hoge Raad-arrest en de schade door bestemmingswijzigingen.

Uitkomst: De besluiten van de VvE zijn nietig omdat zij zonder instemming van alle appartementseigenaars zijn genomen en het bestreden vonnis is vernietigd voor zover deze besluiten zijn vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.317.686/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/703917 / HA ZA 21-592

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 oktober 2024

in de zaak van

[VvE] ,

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonend te [plaats 2] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend te [plaats 3] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonend te [plaats 3] ,

advocaat: mr. W.A.A.M. Duineveld te Haarlem,

4.
[geïntimeerde 4] ,

wonend te [plaats 4] ,

niet verschenen,

geïntimeerden.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 2 april 2024 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Voor het procesverloop van deze zaak tot aan die datum verwijst het hof naar het tussenarrest. De zaak is naar de rol verwezen voor akte uitlating door partijen.

Vervolgens hebben partijen de bedoelde aktes genomen, waarna weer arrest is gevraagd.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenarrest heeft het hof rechtsoverwegingen 3.4.1 tot en met 3.5.3 aangehaald van het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286). Vervolgens heeft het hof, onder meer, als volgt overwogen:

5.6.

Uit dit arrest trekt het hof voorshands de volgende conclusies voor deze zaak. Voor zover de Besluiten de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raken, is dat een daad van beschikking waartoe niet de VvE, maar de eigenaars zelf bevoegd zijn. Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan de Splitsingsakte dus enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Omdat de Besluiten met een 80%-meerderheid zijn genomen, zijn zij nietig (artikel 2:14 lid 1 BW).

Hoewel in het arrest een gedeelte van het appartementencomplex met een gemeenschappelijke bestemming aan de orde was (zoals in de onderhavige zaak de vlieringen), ziet het hof niet in waarom het voorgaande niet ook geldt voor toedeling / een herverdeling van privé-gedeelten (zoals in dit geval ten aanzien van de zolderkamers). Ook dit is immers een daad van beschikking waarvoor levering vereist is. Althans, het betreft niet het beheer van de gemeenschap.

5.7.

Kortom, naar het zich laat aanzien is bij het nemen van de Besluiten niet de juiste route gevolgd. [geïntimeerden] hebben hun vordering tot vernietiging van de Besluiten vervolgens niet (volledig) op de juiste grondslag gestoeld. In deze situatie kunnen het bestreden vonnis en de Besluiten niet in stand blijven, in ieder geval voor zover deze de eigendomsverhoudingen betreffen. Hiervan uitgaande, zouden alle appartementseigenaars opnieuw met elkaar om de tafel moeten.

5.8.

Omdat het arrest dateert van na het bestreden vonnis en de memorie van grieven in hoger beroep, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de gevolgen die het arrest volgens hen heeft voor hun geschil.

5.9.

Voor zover in (één of bei)de Besluiten de bestemming wordt gewijzigd, geldt dat dit de eigendomsverhoudingen niet raakt. In zoverre is het arrest hierop niet van toepassing. In het arrest is echter wel geoordeeld (in rechtsoverweging 3.5.2) dat om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, de Splitsingsakte zoals zij luidt na de wijziging moet worden vergeleken met de Splitsingsakte zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie. Daarnaast is geoordeeld (in rechtsoverweging 3.5.3) dat ook de met de wijziging van de Splitsingsakte gemoeide kosten onder schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW vallen, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. Ook hierover hebben partijen zich nog niet kunnen uitlaten. Het hof zal hen in de gelegenheid stellen dit alsnog te doen.

2.2.

[geïntimeerden] hebben bij hun akte aangegeven dat zij zich achter het arrest van de Hoge Raad scharen en het voorshands oordeel van het hof onderschrijven. Dat laatste geldt ook voor zover in (één of bei)de Besluiten de bestemming wordt gewijzigd. Zij hebben zich vervolgens uitgelaten over de schade die zij door de bestemmingswijziging zullen lijden, zoals bedoeld in 5.9 van het tussenarrest. Zij hebben bovendien hun eis gewijzigd en in overeenstemming gebracht met het voorlopig oordeel van het hof.

2.3.

De VvE heeft bij haar akte het volgende betoogd.

Rechtsoverweging 3.4.3 van het arrest van het Hoge Raad (een overweging ten overvloede) moet zeer strikt worden uitgelegd. De rechtsoverweging heeft geen gevolgen voor de onderhavige wijziging van de privégedeelten. Er zal immers enkel een interne verschuiving plaatsvinden binnen de splitsing, er ontstaan geen nieuwe appartementsrechten en er is geen levering nodig (en ook niet mogelijk). Omdat geen sprake is van een daad van beschikking, is de VvE bevoegd. Volstaan kon daarom worden met een besluit op grond van artikel 5:139 lid 2 BW en de Besluiten zijn niet nietig.

Met de Besluiten worden de bestemmingen van de bergingen niet gewijzigd. Voor zover dat wel het geval zou zijn, lijden [geïntimeerden] hierdoor geen schade. Voor vernietiging van de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW is dus geen plaats, aldus nog steeds de VvE, hetgeen impliceert dat zij van oordeel is dat de gewijzigde eis moet worden afgewezen.

2.4.

Het hof ziet in het betoog van de VvE geen aanleiding terug te komen van de in het tussenarrest getrokken conclusies en overweegt daartoe als volgt.

2.5.

Het hof brengt in herinnering dat de Besluiten twee aktes betreffen: de Akte Zolderkamers en de Akte Vlieringen.

In de Akte Vlieringen is opgenomen dat een aantal nader genoemde appartementsrechten wordt vergroot door toevoeging van een afzonderlijk te formeren ruimte van de gemeenschappelijke ruimte, gelegen op de 5e verdieping. Verder is hierin de wijziging van de privégrenzen van een aantal bergingen op de 4e verdieping opgenomen. In verband met deze wijzigingen wijzigen ook de breukdelen in de akte en de daarbij behorende splitsingstekening. Daarnaast is de omschrijving van de appartementsrechten in de Akte Vlieringen gewijzigd.

In de Akte Zolderkamers is opgenomen dat een aantal bergingen wordt overgedragen van het ene naar het andere appartementsrecht, in verband waarmee de privégrenzen en de omschrijving van de desbetreffende appartementsrechten wijzigen.

2.6.

In beide gevallen wordt het goederenrechtelijke gedeelte van de Splitsingsakte gewijzigd; de omschrijvingen van de appartementsrechten en de begrenzingen ervan veranderen. De zolderkamers worden toebedeeld aan een ander appartementsrecht dan waartoe zij eerst behoorden. Bij de Akte Vlieringen wordt bovendien gemeenschappelijke ruimte toegedeeld aan appartementsrechten, als gevolg waarvan deze worden vergroot. Daardoor wijzigen de breukdelen en de splitsingstekening.

Een en ander kan niet worden aangemerkt als daden van beheer van de gemeenschap; het gaat hier om daden van beschikking, waartoe enkel de eigenaars zelf bevoegd zijn. Het arrest van de Hoge Raad is hierop onverkort van toepassing.

2.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Splitsingsakte enkel kon worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW). Omdat de Besluiten met een 80%-meerderheid zijn genomen, zijn zij nietig (artikel 2:14 lid 1 BW).

2.8.

Zoals in het tussenarrest is overwogen, hebben [geïntimeerden] hun vordering in eerste aanleg niet op de juiste grondslag gestoeld (vernietiging van de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW). De rechtbank heeft die vordering vervolgens op diezelfde onjuiste grondslag toegewezen. Het bestreden vonnis kan op dat punt dan ook niet in stand blijven.

2.9.

De gewijzigde eis is onder voormelde omstandigheden toewijsbaar, met dien verstande dat de uit te spreken verklaring voor recht zich niet uitstrekt tot Besluit 7. Dat besluit ligt immers in hoger beroep niet voor.

2.10.

Het hof vernietigt het bestreden vonnis voor zover de rechtbank de Besluiten heeft vernietigd, en bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige. De VvE is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 343,00

- salaris advocaat € 1.821,00 (tarief € 1.214,00, 1,5 punten)

Totaal € 2.164,00.

3. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij Besluit 3 en Besluit 6, zoals genomen tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 30 maart 2021, zijn vernietigd (rov. 5.2);

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de Besluiten nietig zijn;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt de VvE in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 2.164,00 en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.