Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.328.759/01 NOT
nummer eerste aanleg : 23-03
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 26 maart 2024
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
mr. [geïntimeerde] ,
notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager is eigenaar van een appartementsrecht in een appartementencomplex. Klager wenst, onder verwijzing naar de toepasselijke erfpachtvoorwaarden, in aanmerking te komen voor een tweede parkeerplaats bij zijn woning. De Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) betwist dat klager recht heeft op een tweede parkeerplaats door te verwijzen naar de andersluidende voorwaarden in de omgevingsvergunning. Het bestuur van de VvE heeft de discrepantie tussen de geldende erfpachtvoorwaarden en de omgevingsvergunning willen rechtzetten door de akte van uitgifte erfpacht te laten wijzigen. De notaris heeft met betrekking tot deze procedure advies gegeven over de benodigde stemverhouding. Klager is het niet eens met dit advies; hij verwijt de notaris dat er sprake is van een opzettelijke misleiding.
2.Het verdere geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 16 juni 2023 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 17 mei 2023 (ECLI:NL:TNORDHA:2023:10). Op
19 september 2023 heeft het hof een tussenbeslissing gegeven (ECLI:NL:GHAMS:2023:2162). Bij deze tussenbeslissing heeft het hof bepaald dat klager in zijn hoger beroep kan worden ontvangen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar die beslissing verwezen.
2.2.
De notaris heeft op 5 oktober 2023 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 januari 2024. Klager, vergezeld van zijn echtgenote, en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. Aan de pleitnota van klager zijn diverse bijlagen gehecht. Ter zitting is door de voorzitter medegedeeld dat voor zover deze bijlagen nieuwe stukken betreffen, deze stukken door het hof buiten beschouwing worden gelaten nu deze niet tijdig in het geding zijn gebracht.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Tussen klager en het bestuur van de VvE van het appartementencomplex waar klager woonachtig is, bestaat een verschil van inzicht over een tweede parkeerplaats.
3.2.
Klager stelt zich op het standpunt dat, zoals in de akte van uitgifte erfpacht staat vermeld, klager recht heeft op een tweede parkeerplaats, omdat zijn appartement groter is dan 160 vierkante meter. De VvE betwist dat, onder andere door te verwijzen naar de voorwaarden gesteld in de omgevingsvergunning. Deze voorwaarden zijn niet hetzelfde als de erfpachtvoorwaarden.
3.3.
Het bestuur van de VvE heeft de discrepantie tussen de erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte erfpacht en de omgevingsvergunning willen rechtzetten door de akte van uitgifte erfpacht te wijzigen. In verband hiermee heeft het bestuur van de VvE de notaris benaderd voor advies.
3.4.
Klager heeft vervolgens op 25 oktober 2022 de notaris benaderd met het verzoek hem een toelichting te verschaffen over onder andere wat zijn rechten zijn en wat de juridische situatie is. Een paar dagen later heeft de notaris klager telefonisch het een en ander uitgelegd. De notaris heeft toen aan klager medegedeeld dat voor een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht het besluit hiertoe door de VvE kan worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen.
4.De klacht
Klager verwijt de notaris dat zij hem opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft over de stemmingsprocedure om een akte van uitgifte erfpacht te wijzigen, in een poging om op onrechtmatige wijze de betreffende akte te wijzigen. Zowel de afdeling Erfpacht van de gemeente Den Haag als een andere notaris hebben, aldus klager, bevestigd dat voor een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht unanimiteit vereist is van alle rechthebbenden.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
5.2.
Klager stelt dat het door de notaris gegeven advies dat voor het wijzigen van een akte van uitgifte erfpacht in dit geval slechts een gewone meerderheid nodig was onjuist is. Op basis van een door hem ingewonnen advies van de afdeling Erfpacht van de gemeente Den Haag en een andere notaris is, aldus klager, voor een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht unanimiteit vereist van alle rechthebbenden. In hoger beroep stelt klager, onder meer, dat de kamer verkeerde conclusies heeft getrokken.
5.3.
De notaris verweert zich door te stellen dat zij naar de feiten heeft gekeken om te bepalen hoe gestemd moest worden om de akte van uitgifte erfpacht te wijzigen. De bijzondere erfpachtvoorwaarden bevatten een bepaling die feitelijk niet nageleefd kan worden. Om de akte van uitgifte erfpacht in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie zou deze akte aangepast moeten worden. Doordat het om een aanpassing gaat, niet inhoudende een “beschikken” is, aldus de notaris, een gewone meerderheid van stemmen voldoende. In hoger beroep stelt de notaris dat zij haar advies niet lichtvaardig heeft gegeven; zij heeft hierover ook collega’s geraadpleegd.
5.4.
De kamer heeft, kort samengevat, geoordeeld dat het aan de civiele rechter is om deze kwestie ten gronde te beoordelen. Dit is slechts anders indien het advies evident onjuist zou zijn. Op basis van de aan de kamer verstrekte informatie kan hier niet over worden geoordeeld. Dat het gegeven advies opzettelijk onjuist of anderszins misleidend is, is niet gebleken.
Het hof is met de kamer van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft over de stemmingsprocedure. Evenmin is gebleken dat haar advies evident onjuist was, al ware het beter geweest dat de notaris haar advies minder stellig had geformuleerd gezien de eventuele gevolgen voor alle betrokkenen indien haar advies civielrechtelijk onjuist zou blijken te zijn. Het beroep faalt.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, A.D.R.M. Boumans en
J.T.A. van der Stok en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024 door de rolraadsheer.