4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil, voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende overwogen (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“
Waardering van de onroerende zaak
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
9. De rechtbank zal de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde bijlage 5 (Rekenblad Corrigeren Beleggingstransactie) buiten beschouwing laten, omdat het voor de rechtbank niet duidelijk is op welk object het van toepassing is.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (huurwaardekapitalisatiemethode).
11. Verweerder is voor de onroerende zaak uitgegaan van een kapitalisatiefactor
van 12,5 en heeft gerekend met een huurwaarde van € 242 per vierkante meter.
12. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de eindwaarde van de onroerende zaak zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde matrix en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van
€ 443.000 niet te hoog is vastgesteld. Met de matrix heeft verweerder de huurwaarde- en kapitalisatiefactorverhouding tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, alle gelegen in het centrum van [Z] , inzichtelijk gemaakt. De rechtbank vindt op basis van de matrix aannemelijk dat de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet in een onjuiste verhouding staan tot de huurwaardes en de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten.
14. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd over de oppervlakte van de onroerende zaak geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de berekening van verweerder. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd. Zonder nadere onderbouwing ziet de rechtbank dan ook geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van de onroerende zaak van 185 m².
15. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en met de coronacrisis en dat als gevolg daarvan de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit verkooptransacties. In de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen is het leegstandsrisico verwerkt. De verkochte vergelijkingsobjecten zijn in hetzelfde gebied (Centrum) in [Z] gelegen horecazaken en hebben dus een vergelijkbaar leegstandsrisico als de onroerende zaak. Voor wat betreft de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat op de waardepeildatum geen sprake was van de coronacrisis. Voor zover de coronacrisis invloed zou hebben op de waarde van de onroerende zaak, is dat in de verkoop- en huurprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze omstandigheid de gehele maatschappij heeft geraakt, het geen bijzondere omstandigheid is in de zin van artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ welke louter de onroerende zaak betreft en derhalve is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Voorts heeft eiser niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van de onroerende zaak groter is dan van de vergelijkingsobjecten. Het enkele feit dat het leegstandsrisico door verweerder in bezwaar is bepaald op 12% is voor de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan het leegstandsrisico van 10% in beroep. Het staat verweerder vrij om in beroep de eindwaarde in het beroep opnieuw te beoordelen en nader te onderbouwen dan voorheen.
16. De enkele stelling van eiser dat een coronakorting van 40% moet worden toegepast op de waarde kan niet slagen, omdat deze stelling in het geheel niet is onderbouwd en op de waardepeildatum was immers geen sprake van de coronacrisis.
17. Al hetgeen eiser overigens of anders nog heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank juist acht, wordt bij de waardering van niet-woningen geen gebruik gemaakt van grondstaffels. Dat sprake zou van een gebrekkige staat van onderhoud en lokale verpaupering zijn algemene klachten die de gemachtigde in elke procedure aanvoert, heeft eiser louter gesteld, verweerder heeft dat betwist, en heeft eiser op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Dat bij een of meer van de vergelijkingsobjecten geen sanitaire ruimte aanwezig zou zijn zoals de gemachtigde ter zitting heeft gesteld acht de rechtbank ongeloofwaardig. Ook de verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, een civielrechtelijk arrest, en de verwijzing naar de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734, rechtsoverweging 4.6, mist toepassing nu in het te berechten geschil nu de onderbouwing van de beschikte waarde geschied op basis van gerealiseerde huurprijzen en niet wordt gewerkt met geschatte huurbedragen, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank merkt nog op dat eiseres geen begin van onderbouwing heeft gegeven van de door haar bepleite eindwaarde (een verlaging met 25 percent). 18. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
Verzoek vergoeding immateriële schade
19. Eiser heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor een dergelijke vergoeding is aanleiding als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift is ingediend, uitspraak doet.
De belanghebbende heeft dan recht op een vergoeding van € 500 voor elk halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden waarbij een gedeelte van minder dan 6 maanden naar boven wordt afgerond. In dit geval is het bezwaarschrift op 9 april 2021 ontvangen en de rechtbank doet uitspraak op 7 december 2023. De redelijke termijn is dus met afgerond
8 maanden overschreden en op die grond zou eiser recht hebben op een schadevergoeding van € 1.000. Niettemin is de rechtbank van oordeel dat voor een schadevergoeding geen aanleiding is. In haar uitspraak van 29 augustus 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4543, in een zaak waarin de gemachtigde ook als zodanig optrad, heeft de Rechtbank Midden Nederland het volgende overwogen: “18.3. Bij het bezwaarschrift heeft de gemachtigde van eiseres een “VOLMACHT INZAKE WOZ/OZB/WATERSCHAPSLASTEN/ZUIVERINGSHEFFING/BIZ C.A.” (de volmacht) overgelegd. De volmacht is in “Februari/maart/april 2021”opgesteld en op 26 april 2021 door [Persoon 2] namens eiseres ondertekend. In de volmacht wordt [BV] B.V. (de BV van gemachtigde) – voor zover hier van belang en kort samengevat – gemachtigd om eiseres in bezwaar, beroep, hoger beroep en beroep in cassatie “ter zake uitsluitend het in de aanhef van deze volmacht genoemde onderwerp” te vertegenwoordigen. De volmacht bevat de volgende passage:
“Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op [de bankrekening van de BV van gemachtigde]. Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [de BV van gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [de BV van gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [de BV van gemachtigde] op [de eerder genoemde bankrekening]. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks [de bankrekening ] van mij, volmachtgever, gestort te worden […]”
Gelet op deze passage in de volmacht zou inwilliging van het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de door eiseres geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat eiseres wordt gecompenseerd voor de door haar geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op het beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van eiseres is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van de gemachtigde van eiseres vormen. Het belang van eiseres is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken. Op deze grond wijst de rechtbank het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade af.”
20. In deze zaak is een machtiging overgelegd die gelijkluidend is aan de machtiging die is genoemd in de hierboven geciteerde uitspraak. Feiten en omstandigheden om in deze zaak anders te oordelen, zijn gesteld noch gebleken. Bovendien heeft de gemachtigde in de loop van het geding verzocht om vermindering van griffierecht wegens betalingsonmacht. De gemachtigde heeft zijn verzoek, hoewel hij daartoe door de rechtbank wel in de gelegenheid is gesteld, niet gemotiveerd, maar daarmee de procedure wel nodeloos verlengd. Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat eiser geen recht heeft op vergoeding van immateriële schade en zal de rechtbank het daartoe gedane verzoek afwijzen.
21. Nu het beroep ongegrond zal worden verklaard en het verzoek om een schadevergoeding zal worden afgewezen is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ook wordt het griffierecht niet vergoed.”