ECLI:NL:GHAMS:2025:1215

• Datum uitspraak: 1 april 2025
• Publicatiedatum: 7 mei 2025
• Zaaknummer: 23/787
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Ferrier; M.J. Leijdekker; E.A.M. Huiskers-Stoop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

Op 1 april 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.098.000 voor het belastingjaar 2021, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam. De rechtbank had het bezwaar ongegrond verklaard en de Staat der Nederlanden veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade en proceskosten. In hoger beroep was de vraag of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, en bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Het Hof concludeerde dat de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar waren aangedragen, voldoende vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende. De belanghebbende had onvoldoende onderbouwd dat de door hem aangedragen referenties beter waren dan die van de heffingsambtenaar. Het Hof wees erop dat de WOZ-waardering geen exacte wetenschap is, maar een inschatting van de waarde. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en het hoger beroep van de belanghebbende werd ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/787

1 april 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 18 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/3235 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken de waarde van de woning (hierna: WOZ-waarde) [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 op de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.098.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 500;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837, en

- draagt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 49.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1966. De inhoud van de woning is
526 m³ (inclusief een aanbouw van 14 m³ en een aanbouw van 12 m³) en de oppervlakte van het perceel is 1.563 m². De woning is daarnaast voorzien van een berging/schuur (7 m²), een inpandige garage (18 m²) en een dakopbouw (119 m³).”

2.2.

Het Hof voegt hier de volgende feiten aan toe.

2.3.

Het perceel van de woning ligt nabij het parkeerterrein van recreatiepark speeltuin [de speeltuin] . In het dossier bevindt zich een luchtfoto waarop de ligging van de woning op het perceel van belanghebbende te zien is. Achter de niet bebouwde zijde van belanghebbendes perceel bevindt zich een weg. Aan de andere kant van die weg ligt voornoemd parkeerterrein.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft een waarderapport van 20 juli 2022 overgelegd van taxateur F. Donker. De getaxeerde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 is daarin bepaald op € 1.216.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende referentieverkoopcijfers:

• [b-straat] 6 te [Z] , verkocht op 19 september 2018 voor € 1.384.500;
• [c-straat] 22 te [Z] , verkocht op 7 januari 2020 voor € 757.000, en
• [d-straat] 2 te [Z] , verkocht op 21 augustus 2019 voor € 991.000.

2.5.

Belanghebbende heeft een taxatierapport van 9 december 2019 overgelegd van taxateur M. Hooning. De getaxeerde waarde van de woning op de datum 30 oktober 2019 is daarin bepaald op € 970.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de volgende referentieverkoopcijfers:

• [e-straat] 6 te [Z] , verkoopprijs € 925.000;
• [f-straat] 8 te [Z] , verkoopprijs € 895.000, en
• [d-straat] 2 te [Z] , verkocht op 21 augustus 2019 voor € 991.000.

2.6.

Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat ter zake van de in 2.5 bedoelde referentieverkopen [e-straat] 6 verkocht is op 21 juli 2017 en dat [f-straat] 8 verkocht is op 21 december 2018.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen:

“5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. De rechtbank is van oordeel dat de in het waarderapport en waardeopbouw

genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De transactiedata van de vergelijkingsobjecten liggen voldoende dichtbij de waardepeildatum. Verder zijn de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voorzieningsniveau van de woning gemiddeld is. Zonder nadere onderbouwing valt, ook met inachtneming van de foto’s in het dossier, niet in te zien dat de woning en de vergelijkingsobjecten op de genoemde kenmerken verschillen en dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering.

10. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, overweegt de rechtbank als volgt. Uit het overgelegde waarderapport met waardeopbouw volgt dat de ligging van de woning een factor 2 heeft gekregen, terwijl de vergelijkobjecten alle een factor 4 hebben (ligging aan het water). Verweerder heeft aangevoerd dat voor de ligging van de woning een correctie van 20% is toegepast ten opzichte van de gemiddelde grondwaarde. Dit omdat de woning is gelegen tegenover de parkeerplaats van een zeer grote speeltuin ( [de speeltuin] ). De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.

11. Eiser heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332), het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664) en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van
7 februari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:1115), gesteld dat verweerder ook de door hem aangedragen objecten [e-straat] 6 en [f-straat] 8 in de waardering dient mee te nemen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Het object [f-straat] 8 heeft een geheel andere ligging in [Z] en de uitstraling van dit object is niet vergelijkbaar met de woning. Ook heeft dit object een kleiner kavel. Voor het object [e-straat] 6 geldt hetzelfde. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de door eiser aangedragen objecten niet in de waardering hoeven te worden meegenomen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat eiser op zijn beurt in zijn vergelijking de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten buiten aanmerking heeft gelaten, terwijl van die vergelijkingsobjecten wel is komen vast te staan dat deze voldoende vergelijkbaar zijn. Dat maakt dat de vergelijking van eiser, gelet op de hierboven genoemde arresten, onvolledig is. Hierdoor is onduidelijk of en in hoeverre de door eiser aangedragen objecten binnen de door eiser gemaakte vergelijking moeten leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook om die reden faalt het betoog van eiser. Gelet op deze uitkomst ziet de rechtbank geen aanleiding om het nader stuk van eiser tardief te verklaren omdat het niet buiten de 10-dagentermijn genoemd in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht is ingediend.

12. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de in beroep overgelegde taxatie de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Verzoek vergoeding immateriële schade

13. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 26 februari 2021 tot het doen van deze uitspraak op 18 juli 2023 afgerond vijf maanden en twee jaar zijn verstreken. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 500. Omdat de vijf maanden overschrijding geheel aan de beroepsfase is toe te rekenen, dient de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) het bedrag van € 500 te vergoeden. De omstandigheid dat de vergoeding rechtstreeks aan gemachtigde toekomt vormt – anders dan verweerder betoogt – geen bijzondere omstandigheid die in de weg staan aan de in dit verband veronderstelde spanning en frustratie. Zonder nadere onderbouwing volgt de rechtbank verweerder evenmin in zijn stelling dat de vergoeding dient te worden gematigd wegens zeer gering financieel belang.

Proceskosten en griffierecht

14. De rechtbank zal de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn). De proceskostenvergoeding komt voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Op de zitting bij het Hof heeft belanghebbende zijn klachten over het onvoldoende bieden van inzicht in het gebruikte indexcijfer en over de gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase (artikel 40 Wet WOZ en artikel 7:4 Awb) ingetrokken. De desbetreffende passage uit het hogerberoepschrift is door de gemachtigde van belanghebbende abusievelijk overgenomen van een eerdere zaak. Dit lijkt eveneens te gelden voor de daarop volgende andere klachten waar gevraagd wordt om bouwtekeningen, maar de argumentatie waarbij de maatvoering bestreden wordt ontbreekt, waar gevraagd wordt om iWOZ-gegevens, terwijl die zijn overgelegd, en waar het gaat om modelmatige waardebepalingsgegevens, terwijl daar eerder niet om is verzocht. Het Hof mist geen op de zaak betrekking hebbende stukken die van belang kunnen zijn voor nog bestaande geschilpunten (artikel 8:42 Awb). Het Hof ziet in elk geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen bepaalde informatie te overleggen of anderszins gevolgen aan deze klachten te verbinden (zie ook de uitspraak van het Hof van 5 november 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3610).

De WOZ-waarde van de woning

5.2.1.

In hoger beroep herhaalt belanghebbende zijn standpunt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld, vanwege de ligging nabij de parkeerplaats van het recreatiepark. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat in belanghebbendes eigen taxatierapport de vrije ligging van de woning grenzend aan een natuurgebied en op een groot perceel juist als sterk punt is meegenomen. Desondanks heeft de heffingsambtenaar vanwege de ligging van de woning voor het perceel een fors lagere waarde in aanmerking genomen dan bij een gemiddelde woning in die wijk.

5.2.2.

Op de overgelegde luchtfoto (zie 2.3) is de ligging van de woning ten opzichte van het parkeerterrein te zien. Belanghebbende heeft hier in zijn eigen bezwaar en in zijn eigen taxatierapport niets negatiefs over opgemerkt, in tegendeel wordt de mooie ligging van het grote perceel door de taxateur van belanghebbende als positief gewaardeerd. Het Hof ziet dan ook geen enkele reden om vanwege de ligging van de woning tot het oordeel te komen dat de WOZ-waarde, die nog beduidend lager ligt dan de door zijn taxateur getaxeerde waarde, niet door de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt.

5.3.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in zijn waarderapport (zie 2.4) drie referentieverkopen gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Belanghebbende vindt dat naast die drie verkoopcijfers ook de door hem aangedragen verkoopreferenties mee moeten worden genomen en dat dit overeenkomstig zijn taxatierapport en een indexering daarvan tot een WOZ-waarde van € 970.000 zou moeten leiden (zie 2.5 en 2.6).

5.3.2.

Belanghebbende heeft echter, zoals de rechtbank terecht heeft opgemerkt, ter onderbouwing van die waarde slechts één van de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopcijfers (de [d-straat] ) meegewogen. Belanghebbende heeft daarmee twee, volgens hem goed vergelijkbare referenties (de [b-straat] en de [c-straat] ) zonder meer buiten beschouwing gelaten. Het wel meenemen van deze referenties zou in elk geval al tot een hogere waarde dan € 970.000 leiden, zoals de taxateur van de heffingsambtenaar heeft onderbouwd. De twee referenties die belanghebbendes taxateur aandraagt zijn bovendien naar het oordeel van het Hof veel minder goed bruikbaar dan die van de heffingsambtenaar. De woning aan de [e-straat] is medio 2017 verkocht zodat er een te lange periode en bijgevolg te onzeker waardeverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum ligt. De woning aan de [f-straat] is van een heel andere bouwstijl en bouwjaar, aangezien dit een split-level woning uit 1949-50 is en de woning van belanghebbende een semi-bungalow uit 1966.

5.4.

Het Hof neemt daarom in overweging dat de beste referentieverkopen de drie door de heffingsambtenaar aangedragen verkopen zijn en dat deze verreweg het zwaarste gewicht in de schaal leggen ten opzichte van hetgeen belanghebbende heeft aangedragen. Zelfs als er daarbij vanuit moet worden gegaan dat de inschatting van de staat van deze referentiewoningen iets meer of minder goed is dan door de heffingsambtenaar aangenomen, is nog steeds duidelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning zeker niet te hoog is. Het Hof wijst er wat betreft de KOUDV-factoren nog maar eens op dat de WOZ-waardering geen wiskundige oefening is, die tot op de euro precies kan worden uitgerekend aan de hand van vaste parameters, maar een inschatting van de waarde.

5.5.

Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: