ECLI:NL:GHAMS:2025:1667

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/291

10 juni 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. R.M. Rensing),

tegen de uitspraak van 27 december 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/2080 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 30 april 2022, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat] 229 H te [Z] (hierna: onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.480.000. Met deze waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 27 februari 2023, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 27 december 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak – waarvan op 18 januari 2024 aan partijen een afschrift is verzonden – door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 28 februari 2024, en nader aangevuld bij bericht van 6 mei 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning (op eigen grond). De woning is een in 1914 gebouwde meergezinswoning - oorspronkelijk bestaande uit twee woonlagen - gelegen op de begane grond (BG), met tuin (van 48 m²).

2.3.

Op 17 november 2021 is door belanghebbende bij de gemeente een verbouwing afgemeld. Bij die verbouwing heeft funderingsherstel plaatsgevonden en is een souterrain (met een hoogte van 260 cm) uitgegraven. Het souterrain is voorzien van een berg-/technische ruimte(s). De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van de verbouwing het woonoppervlakte opnieuw vastgesteld, aan de hand van de bouwtekeningen daarvan, en is daarbij uitgekomen op een gebruiksoppervlakte van 207 m². Tot de gedingstukken behoort een ‘Reactie Vastgoed WOZ Bezwaar’ van 19 juli 2022, waarin onder meer is vermeld:

“Nav BZW2022 de volgende mutaties doorgevoerd:

- GBO aangepast naar 207 m2”

Deze aanpassing is gebaseerd op tot de gedingstukken behorende bouwtekeningen van architect [architect] , die de verbouwing heeft begeleid. Aan de hand van deze bouwtekeningen is de heffingsambtenaar uitgekomen op de volgende GBO, die tezamen optellen tot genoemde GBO van 207 m2:

Kelder nieuwe toestand: 74,68 m²

Begane grond nieuwe toestand: 65,29 m²

1e verdieping (ongewijzigd) 67,04 m²

2.4.

Vanaf de beslissing op bezwaar van 6 december 2010 tot en met de aanslag voor het jaar 2021 - dus voorafgaand aan de verbouwing genoemd onder 2.2 - ging de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voor de Wet WOZ uit van een gebruiksoppervlakte (BG en 1e verdieping) van 120 m².

2.5.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter staving van de door hem nader voorgestane waarde een intern waarde-advies d.d. 23 augustus 2023 overgelegd, met daarbij een overzicht taxatiewaarden (matrix), alsmede een ‘reactie Vastgoed WOZ Bezwaar van 19 juli 2022, bevattende het onder 2.3 aangehaalde meetrapport waarin het GBO van de woning op 207 m2 is vastgesteld.

In de matrix worden de transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten vermeld:

Verkoop 1: [straat] 178-H. Deze woning is verkocht (4-11-2020) voor € 1.850.000

Verkoop 2: [straat] 140-H. Deze woning is verkocht (31-3-2021) voor € 1.830.000

Verkoop 3: [straat] 113-H. Deze woning is verkocht (22-1-2020) voor € 1.950.000

De drie referentieobjecten zijn ook benedenwoningen bestaande uit drie woonlagen inclusief een (niet oorspronkelijk) gerealiseerd souterrain.

De gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel (‘neutraal K&O&ligging’) van de referentieobjecten bedraagt € 8.318. Voor de woning is de heffingsambtenaar uitgegaan van een waarde van € 6.317 per m².

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning moet worden verlaagd (standpunt belanghebbende), uitgaande van een woonoppervlakte van 120 m² zoals die was vastgesteld vóór de verbouwing (zie 2.4). Zo dit standpunt niet kan worden gevolgd is in geschil of de heffingsambtenaar de berg-/technische ruimte(s) in het souterrain terecht tot de gebruiksoppervlakte heeft gerekend, zoals belanghebbende stelt en de heffingsambtenaar weerspreekt.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:

“
Beoordeling door de rechtbank

5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

6. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Het toetsingskader

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

8. De waardepeildatum ligt in beginsel één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld; in dit geval 1 januari 2021. Aangezien de verbouwing van de woning in 2021 is afgerond, moet de waarde evenwel worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit wordt de toestandsdatum genoemd. De toestandsdatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde.^[2]

Bespreking van de beroepsgronden

9. Uit het hiervoor beschreven toetsingskader volgt dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Volgens vaste rechtspraak komt daarbij aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe.^[3]Kortom, de inhoud van een WOZ-beschikking heeft slechts betekenis voor het betreffende belastingjaar en niet voor de daarop volgende belastingjaren. Dat in de WOZ-beschikkingen van eerdere jaren van een bepaalde woonoppervlakte is uitgegaan heeft in beginsel dan ook geen betekenis voor de in deze procedure door eiser bestreden WOZ-beschikking.

10. In het verlengde hiervan is de rechtbank van oordeel dat het enkele feit dat de heffingsambtenaar over meerdere jaren van bepaalde objectkenmerken is uitgegaan, onvoldoende is voor een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel. Daarvoor is een aan de heffingsambtenaar toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezegging door een daartoe bevoegd persoon nodig, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend. Alleen al omdat de WOZ-beschikkingen naar hun aard alleen betrekking hebben op het betreffende belastingjaren kunnen hieruit geen rechtens te honoreren verwachtingen voor opvolgende belastingjaren worden ontleend.

11. De formele rechtskracht van een besluit heeft bovendien uitsluitend betrekking op de met dat besluit tot stand gebrachte rechtsgevolgen en niet ook op oordelen van feitelijke en juridische aard die daaraan ten grondslag liggen.^[4]Het feitelijke oordeel dat de heffingsambtenaar aan eerdere besluiten ten grondslag heeft gelegd, inhoudende dat de woonoppervlakte van de woning 120 m² is, kan dan ook geen formele rechtskracht krijgen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om bij de waardevaststelling voor een later jaar uit te gaan van een andere woonoppervlakte, mits hij aannemelijk maakt dat hij hiermee de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat de heffingsambtenaar in voorgaande jaren is uitgegaan van andere objectkenmerken staat daaraan niet in de weg.^[5]

12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde woonoppervlakte onjuist is, overweegt de rechtbank allereerst dat – anders dan eiser stelt – in de reactie Vastgoed WOZ Bezwaar niet wordt geconstateerd dat de woonoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) 182m² is. Dat de woonoppervlakte 182 m² zou zijn, betreft de weergave van de stelling van eiser, zo blijkt uit de reactie. De BAG is bovendien niet in alle gevallen bruikbaar voor de berekening van de woonoppervlakte. In de BAG kunnen andere uitgangspunten gelden voor de berekening van de gebruiksoppervlakte dan volgens de toepasselijke norm [#] .

13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de woonoppervlakte op de toestandsdatumgebruik kunnen maken van de nieuwe bouwtekeningen, die door eisers architect zijn gemaakt in het kader van de verbouwing van de woning. Dat deze bouwtekeningen niet zijn bedoeld om de woonoppervlakte voor de waardering van de woning voor de Wet Woz vast te stellen, zoals eiser stelt, is geen reden om ze daarvoor ongeschikt te achten. Eiser heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de bouwtekeningen onjuistheden bevatten. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiser heeft verklaard dat de architect voor het maken van de nieuwe bouwtekeningen gebruik heeft gemaakt van de eerdere bouwtekeningen, die volgens eiser juist zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat deze bouwtekeningen wat maatvoering betreft veel gedetailleerder zijn dan de eerdere bouwtekeningen.

14. Op basis van de nieuwe bouwtekeningen heeft de heffingsambtenaar – met inachtneming van de meetinstructie – vastgesteld dat de woonoppervlakte van de kelder 74,68m² is, de begane grond 65,29 m² en de eerste verdieping 67,04 m². In totaal is de woonoppervlakte volgens de bouwtekeningen daarmee 207,07 m². Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar daarbij ten onrechte de ruimte van de pompput van 6,8 m² en de ruimte onder de trap van 2 m² en 1,5 meter hoog als gebruiksruimte heeft aangemerkt. Ter zitting heeft eiser naar voren gebracht dat dit ook geldt voor de plint. Eiser heeft zelf de verschillende ruimtes in de kelder opgemeten. De oppervlaktes van deze ruimtes tellen volgens hem op tot een totale oppervlakte van 61,5 m².

15. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de woonoppervlakte van de woning is vastgesteld conform de meetinstructie die behoort bij de norm [#] (hierna: de meetinstructie). Op grond van de meetinstructie wordt de woonoppervlakte berekend binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden. Met buitenste/scheidende wanden (muren) worden bedoeld de wanden/muren die de ene woning van de andere woning scheiden en de muren die de woning van de buitenwereld afscheiden. Het opmeten van de oppervlaktes van de verschillende ruimtes per verdieping en het optellen daarvan, zoals eiser heeft gedaan, is niet in overeenstemming met deze meetinstructie. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de meting van de heffingsambtenaar.

16. Verder staat in de meetinstructie – voor zover hier van belang – dat incidentele inspringende gebouwdelen (met een oppervlakte kleiner dan 0,5 m²), zoals bijvoorbeeld een kolom, tot de gebruiksoppervlakte worden gerekend. Er dient gemeten te worden langs de muur. Radiatoren, leidingen, kabelgoten, wandgoten, kozijnen, vensterbanken etc. kunnen bij de meting worden genegeerd. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de plint – anders dan eiser meent – tot de gebruiksoppervlakte moet worden gerekend.

17. Op grond van de meetinstructie wordt niet tot de gebruiksoppervlakte gerekend: de oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,5 m, met uitzondering van de oppervlakte onder een trap en de oppervlakte van een trapgat, een vide of een combinatie van beiden, indien deze 4,0 m² of groter is. Eiser heeft aangevoerd dat de ruimte onder de trap 2 m² en 1,5 meter hoog is. Dat betekent dat deze ruimte conform de meetinstructie tot de gebruiksoppervlakte moet worden rekenend.

18. Tenslotte is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de pompruimte heeft kunnen aanmerken als gebruiksoppervlakte wonen, nu in de meetinstructie staat dat “een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn”. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar dat installatieruimtes, zoals de pompruimte, hier ook onder vallen.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur vastgestelde woonoppervlakte van de woning, zijnde 207 m², en daarmee aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning

Conclusie en gevolgen

20. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep twee grieven aan:

Primair betoogt hij dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte van de woning ten onrechte heeft aangepast naar 207 m² . Op grond van het vertrouwensbeginsel had de heffingsambtenaar ook voor het jaar 2022 moeten uitgaan van een oppervlakte van de BG en 1e verdieping van 120 m², zoals gebruikt voor de beslissing op bezwaar van 6 december 2010 tot en met de aanslag voor het jaar 2021;

Subsidiair betoogt hij dat de heffingsambtenaar ten onrechte de in het souterrain gelegen (technische) ruimtes, zoals de installatieruimte en pompruimte, heeft meegerekend bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte.

5.2.

De heffingsambtenaar schaart zich achter het oordeel van de rechtbank. Het Hof oordeelt als volgt.

5.3.

De rechtbank is naar ’s Hofs oordeel op goede gronden tot een juist oordeel gekomen. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt.

Primaire grief

5.4.

Het is de heffingsambtenaar toegestaan om bij de waardevaststelling voor een later jaar van een andere gebruiksoppervlakte uit te gaan, mits de heffingsambtenaar die afwijking aannemelijk maakt. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde meetrapport, de (van belanghebbende afkomstige) plattegronden en de daarop door hem gegeven toelichting (zie 2.3), heeft de heffingsambtenaar die afwijking aannemelijk gemaakt.

5.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat de BG een oppervlakte vertegenwoordigt van 65,29 m² en de 1e verdieping van 67,04 m², en niet − waar de heffingsambtenaar voor eerdere jaren vanuit is gegaan − van 120 m² (zie 2.4). Evenmin is in geschil dat het funderingsherstel en het souterrain op de zogenoemde ‘toestandsdatum’ (1 januari 2022) gereed waren, zodat deze aanpassingen terecht in aanmerking zijn genomen bij het bepalen van de waarde voor het jaar 2022 (zie ook r.o. 8 van de uitspraak van de rechtbank).

5.6.

Het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar gehouden is om ook voor het jaar 2022 uit te (blijven) gaan van een oppervlakte voor de BG en 1e verdieping van 120 m², faalt. De heffingsambtenaar kan niet tot in lengte van dagen worden gehouden aan een in het verleden onbewust gemaakte inmeetfout, reeds omdat voor de bepaling van de WOZ-waarde elk jaar op zichzelf staat. Een andere opvatting zou bovendien strijdig zijn met het gelijkheidsbeginsel, dat inhoudt dat rechtens en feitelijk gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Bij een onbewuste fout is bovendien geen sprake van een bewuste standpuntbepaling waaraan vertrouwen kan worden ontleend (vgl. Hoge Raad 13 december 1989, ECLI:NL:HR:1989:ZC4179). Maar zelfs als in de onderwerpelijke zaak sprake zou zijn geweest van een bewuste standpuntbepaling, staat het de heffingsambtenaar vrij, onder de voorwaarde dat zulks geschiedt met voorafgaande waarschuwing, daarop terug te komen (vgl. Hoge Raad 1 november 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA3138). Een dergelijke waarschuwing ligt besloten in de “Reactie Vastgoed WOZ-bezwaar” van 24 februari 2022 (gevoegd bij het verweerschrift in eerste aanleg), waarvan belanghebbende vóór het opleggen van de thans betwiste aanslag (op 30 april 2022) kennis heeft kunnen nemen. Die reactie heeft betrekking op het jaar 2021. In dat stuk is onder meer vermeld:
‘Verbouwing tekening ingemeten uit Power Browser. Gebruiksgereed melding 17-11-2021. Bestaande situatie; (…). Nieuwe situatie; GBO 207 m2 (…)’.

5.7.

Wat hier verder ook van zij, volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld, zodat aan een eerder vastgestelde WOZ-waarde, noch de gegevens waarop die waarde is gebaseerd, vertrouwen kan worden ontleend. Dit heeft te meer te gelden indien, zoals in casu het geval is, de woning is vergroot door een verbouwing. Voor zover belanghebbende al zou hebben mogen aannemen dat de bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2010 vastgestelde gebruiksoppervlakte ook voor de jaren erna op zijn fiscale merites is beoordeeld, kan daar na wijziging van de omstandigheden geen sprake meer van zijn. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel wordt daarom verworpen.

Subsidiaire grief

5.8.

De heffingsambtenaar heeft in reactie op belanghebbendes subsidiaire grief verwezen naar de tekst van de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’ (versiedatum juli 2019) [#] , die voor zover hier van belang, luidt (nadruk Hof):

‘Stap 2. (…). Een bijkeuken, pantry, wasmachine- ofcv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn.’

De heffingsambtenaar heeft onweersproken/geloofwaardig aangevoerd dat de berging is gelegen binnen de ‘thermische schil’ van de woning en goed toegankelijk is. Dit leidt het Hof, evenals de rechtbank, tot het oordeel dat de benoemde ruimte(s) terecht tot de gebruiksoppervlakte is/zijn gerekend.

5.9.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn subsidiaire stelling verwezen naar hetgeen is vermeld in de “lijst met veel gestelde vragen over de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens [#] ” (vraag 26):

“Vraag: Wat wordt precies bedoeld met de voorwaarde dat een ruimte ‘bouwkundig gezien slechts geschikt is als bergruimte?

Antwoord: in de meetinstructie wordt onderscheid gemaakt tussen gebruiksoppervlakte wonen

en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Het doel hiervan is ruimten die meer

en minder bruikbaar zijn te onderscheiden. In twijfelgevallen moet door degene die de

meetinstructie toepast een beoordeling worden gemaakt. Aspecten die hierbij een rol

spelen zijn toegankelijkheid, daglichttoetreding, ventilatie, verwarming en

klimaatbeheersing, isolatie, afwerkingsniveau en de vorm van de ruimte. Afhankelijk

van de omstandigheden kunnen één of meer van de bovenstaande aspecten

doorslaggevend zijn om te bepalen dat een ruimte bouwkundig gezien slechts geschikt

is als bergruimte.”

5.10.

Aan dit citaat kan belanghebbende niet het vertrouwen ontlenen dat de in het souterrain gelegen (technische) ruimtes, zoals de installatieruimte en pompruimte, niet worden meegerekend voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van de woning; hieruit volgt slechts dat beslissend is of een ruimte
bouwkundiggezien geschikt is als bergruimte. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij de rechtbank verklaard (zie blz. 3 van de zittingsaantekeningen) dat aan deze voorwaarde niet wordt voldaan. Bouwtechnisch kunnen de ruimte(s) ook dienen als woonruimte. Het Hof acht deze verklaring geloofwaardig; de blote weerspreking daarvan door belanghebbende weegt daar niet tegenop. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek op dit punt.

5.11.

Waar het uiteindelijk op aankomt, is of de heffingsambtenaar met al hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van zijn ‘intern waarde-advies’ van 23 augustus 2023, de matrix en de meetrapporten, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De in het waarde-advies genoemde objecten zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning. Deze objecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht en gelegen in dezelfde straat als de woning. Ook beschikken deze objecten alle over een met de woning vergelijkbaar (uitgegraven) souterrain (met beperkt daglichtinval). Deze objecten zijn terecht door de heffingsambtenaar als uitgangspunt genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Zo van de beperkte lichtinval een waardedruk uitgaat, kan die worden geacht te zijn verdisconteerd in de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen die € 1.830.000 (of meer) bedragen. De woning is beduidend lager gewaardeerd: op € 1.480.000. Bij het intern waarderapport is een matrix gevoegd waaruit volgt dat voor de vergelijkingsobjecten een transactieprijs per m² hoofgebouw gerealiseerd wordt van gemiddeld € 8.318/m², terwijl voor de woning is uitgegaan van een prijs van € 6.317/m². Dit waardeverschil (ook wel ‘marge’ genoemd) kan bij een gebruiksoppervlakte van 207 m² worden gewaardeerd op € 414.000.

5.12.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.13.

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in Pro verbinding met artikel 8:108 van Pro de Awb.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen, en mr. dr. E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 10 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Bevestiging WOZ-waarde na verbouwing en toepassing vertrouwensbeginsel afgewezen