Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.334.601/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/721863 / HA ZA 22-661
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 oktober 2025
in de zaak van
[appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
Partijen twisten over de vragen i) of een op het dak van het pand van [appellant] te realiseren verkeersruimte valt onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW en ii) of dat artikel bescherming biedt tegen het uitzicht dat vanaf die verkeersruimte op het erf van [geïntimeerden] zou bestaan. Zowel de rechtbank als het hof beantwoordt die vragen bevestigend.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 4 juli 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 5 april 2023 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie;
- akte zijdens [geïntimeerden] ;
- antwoordakte.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 april 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. M.E. van Huet, advocaat te Amsterdam , en [geïntimeerden] door mr. P.C. Veerman, advocaat te Amsterdam , eerstgenoemde aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [appellant] heeft bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[geïntimeerden] zijn eigenaar van het perceel op het adres [straat + huisnummer] in [plaats] , waarop een pand met achtertuin is gelegen. [appellant] is eigenaar van de naastgelegen percelen op nummers 130 – 134.
3.2.
In 2020 heeft [appellant] een omgevingsvergunning gekregen voor een verbouwing van het op haar percelen gelegen onroerend goed. De bouwplannen houden in dat zes nieuwe woonappartementen en een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd. Twee van deze appartementen komen op de tweede verdieping van het achterhuis, gelegen op het perceel direct grenzend aan het perceel van [geïntimeerden] (hierna: het achterhuis). In het achterhuis is in het verleden een schuilkerk geweest. Om toegang te verschaffen tot deze twee appartementen in het achterhuis wil [appellant] een verkeersruimte maken. Dit wil zij doen door in het schuine dak van het achterhuis een uitsparing te maken, waardoor een onoverdekte ruimte van drie bij zeventien meter ontstaat die betreden kan worden. De beoogde verkeersruimte grenst direct aan de tuin en het huis van [geïntimeerden] hebben onderstaande plattegrond overgelegd waarop de verkeersruimte is ingetekend:
3.3.
Onderstaande foto is genomen vanuit de slaapkamer van [geïntimeerden] Het schuine dak is het huidige dak van het achterhuis, waar [appellant] de verkeersruimte wil realiseren.
3.4.
Op de foto hieronder zijn de achtergevel van [geïntimeerden] en het achterhuis te zien, gefotografeerd vanuit de tuin van [geïntimeerden] De afstand tussen de dakgoot van het achterhuis en het raam op de tweede verdieping van het pand van [geïntimeerden] is minder dan vijftig centimeter.
3.5.
Een aantal buurtbewoners, waaronder [geïntimeerden] , heeft bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning. De gemeente Amsterdam heeft dat bezwaar op 25 maart 2021 ongegrond verklaard. De gemeente heeft daarbij het advies van de bezwaarschriftencommissie overgenomen. Uit dat advies blijkt dat een aantal bezwaarmakers naar voren had gebracht te vrezen voor verlies van privacy door realisering van de verkeersruimte (door hen aangeduid als ‘patio’), omdat de ruimte in de praktijk als verblijfsgebied zal worden gebruikt. De commissie heeft vastgesteld dat de verkeersruimte voldoet aan de voorschriften van het bestemmingsplan. De commissie was het met de bezwaarmakers eens dat de controle en handhaving op het gebruik van de verkeersruimte lastig is, maar concludeerde dat dit niet maakte dat dit onderdeel van het bouwplan niet vergund kon en moest worden. In het advies staat verder:
“Terzijde merkt de commissie op dat, nu het om een verkeersruimte gaat, het op voorhand zo lijkt te zijn dat artikel 5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek op deze situatie niet van toepassing is”.
“Terzijde merkt de commissie op dat, nu het om een verkeersruimte gaat, het op voorhand zo lijkt te zijn dat artikel 5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek op deze situatie niet van toepassing is”.
3.6.
Op het dak van het pand van [geïntimeerden] liggen zonnepanelen.
4.Eerste aanleg
4.1.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om bij vonnis:
te verklaren voor recht dat de getekende verkeersruimte - gemarkeerd op de door [geïntimeerden] overgelegde plattegrond - in strijd is met het bepaalde in artikel 5:50 BW;
[appellant] te verbieden om binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [geïntimeerden] een verkeersruimte of andere ruimte te (laten) realiseren van waaruit men uitzicht heeft over het aan [geïntimeerden] toebehorende erf;
[appellant] te veroordelen tot betaling van een dwangsom als deze handelt in strijd met het gevorderde onder 2;
[appellant] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
De rechtbank heeft het onder 1. en 4. gevorderde toegewezen. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de verkeersruimte moet worden aangemerkt als een ‘soortgelijk werk’ in de zin van artikel 5:50 BW. Gegeven de ratio van dit artikel moet het zo worden uitgelegd dat in het geval van een open ruimte ‘uitzicht’ ook schuin uitzicht betekent. Het uitzicht vanaf de verkeersruimte op de achtergevel van [geïntimeerden] valt daarmee onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW. Als gevolg van het aan de rand van de verkeersruimte te plaatsen hek, waardoor het uitzicht op de tuin beperkt zal zijn, heeft de rechtbank dat uitzicht verder buiten beschouwing gelaten. De rechtbank wees het overigens gevorderde af omdat dat volgens haar neerkomt op een verbod om in strijd met de wet te handelen en te ruim geformuleerd is.
4.3.
[appellant] heeft in reconventie, voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat de rechtbank [geïntimeerden] bij vonnis zou veroordelen tot:
verwijdering van de zonnepanelen, indien en voor zover deze zich bevinden binnen een afstand van twee meter van de erfgrens van de percelen van partijen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
betaling van de proceskosten.
4.4.
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt op basis van welke juridische grondslag zij verwijdering van de zonnepanelen vordert.
5.Beoordeling
5.1.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] alle zal afwijzen en genoemde vordering van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[appellant] heeft vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis.
5.2.
[geïntimeerden] hebben in principaal appel verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten.
Zij hebben bovendien (voorwaardelijk) incidenteel appel ingesteld, waarbij zij ook hun eis hebben vermeerderd, in die zin dat zij vorderen dat het hof [appellant] verbiedt de galerij zoals getekend in tekeningen die bij akte van 31 augustus 2022 zijn overgelegd, te laten uitvoeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten.
5.3.
[appellant] heeft op haar beurt verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van deze vordering, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
5.4.
Het principale appel en het incidentele appel zullen hieronder vanwege de samenhang gezamenlijk worden behandeld.
De verkeersruimte
5.5.
[appellant] betoogt met haar eerste vier grieven, samengevat weergegeven, dat de verkeersruimte geen ‘soortgelijk werk’ is als bedoeld in artikel 5:50 BW, dat vanaf de verkeersruimte geen direct zicht mogelijk is op het erf van [geïntimeerden] en dat het uitzicht vanaf de verkeersruimte geen strijd met voornoemde bepaling oplevert.
5.6.
Deze grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, slagen niet. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
5.7.
In artikel 5:50 BW is onder meer het volgende bepaald:
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
3. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.
5.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat de verkeersruimte binnen twee meter van de erfgrens ligt en dat [geïntimeerden] geen toestemming hebben gegeven voor het realiseren van deze ruimte.
Soortgelijk werk
5.9.
Het hof volgt [appellant] niet in haar betoog dat de verkeersruimte geen ‘soortgelijk werk’ is als bedoeld in artikel 5:50 BW. Immers, door bouwkundige ingrepen zal het platte dak geschikt worden gemaakt om als verkeersruimte te dienen. Omdat die ruimte bestemd is voor de ontsluiting van de te realiseren appartementen op die verdieping, zal deze veelvuldig worden betreden en belopen. Er zal ook een hek of (andere) verhoogde borstwering worden aangebracht. Daarmee verandert de functie van het (voorheen platte) dak en wordt het een open constructie die in beginsel onbelemmerd uitzicht geeft op het perceel van [geïntimeerden] , soortgelijk aan een balkon. Uit het slot van artikel 5:50 lid 1 BW blijkt dat deze bepaling ertoe strekt een dergelijke mogelijkheid van uitzicht te beperken.
5.10.
Dat de constructie niet als dakterras (een verblijfsruimte) zal worden gebruikt, zoals [appellant] stelt, maakt op zichzelf niet dat de verkeersruimte niet als ‘soortgelijk werk’ kan worden beschouwd. Het door [appellant] aangehaalde arrest (HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5547) biedt geen steun voor het standpunt van [appellant] dat enkel sprake kan zijn van een ‘soortgelijk werk’ wanneer de constructie bestemd is om als dakterras te worden gebruikt.
Uitzicht
5.11.
Artikel 5:50 BW strekt ertoe de nabuur te beschermen tegen de mogelijkheid dat onopvallend en voor de ander onwillekeurig inbreuk wordt gemaakt op de privacy. Het gaat in het bijzonder om de visuele privacy. Het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW betreft slechts uitzicht ‘recht naar voren’. In zoverre volgt het hof het betoog van [appellant] . Dat geldt echter niet voor de consequenties die [appellant] daaraan verbindt. Het hof legt dit hierna uit.
5.12.
Zoals dit hof in de door [appellant] genoemde uitspraak van 6 juli 2010 (ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268) onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis heeft uiteengezet, heeft de wetgever de beperking tot rechtstreeks uitzicht klaarblijkelijk besloten geacht in het meetvoorschrift van het derde lid van artikel 5:50 BW. Het tweede deel van die bepaling (“uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk”) maakt duidelijk dat slechts de rand van het balkon of soortgelijk werk, waarover recht naar voren op het naburige erf wordt gekeken, strijd met het in artikel 5:50 lid 1 BW bepaalde kan opleveren. Artikel 5:50 lid 1 BW beschermt dus niet tegen mogelijk zijdelings (schuin) uitzicht.
5.13.
Zijdelings uitzicht moet echter niet verward worden met rechtstreeks uitzicht op het naburige erf vanaf de zijkant van een werk. In dat geval is immers nog steeds rechtstreeks uitzicht vanaf ‘de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van een werk’, waartegen artikel 5:50 lid 1 BW juist wel bescherming biedt. Dat het slechts gaat om uitzicht recht naar voren leidt dan ook in deze situatie niet tot het door [appellant] beoogde gevolg, omdat de gebruiker van de verkeersruimte van [appellant] zich zodanig op die verkeersruimte kan positioneren dat hij rechtstreeks uitzicht heeft op de achtergevel van [geïntimeerden] Ook bij het enkel gebruikmaken van de ruimte als verkeersruimte, dat wil zeggen al lopend vanuit een appartement naar de uitgang, geldt dat de ramen in de achtergevel van [geïntimeerden] zich in het directe blikveld bevinden, met min of meer rechtstreekse inkijk. Dit is overigens het geval over de gehele lengte van de verkeersruimte, dus niet enkel vanaf de laatste twee meter, zoals [appellant] nog heeft gesteld.
5.14.
Het hof concludeert dan ook, met de rechtbank, dat het uitzicht vanaf de verkeersruimte op de achtergevel van [geïntimeerden] onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW valt. De gevorderde verklaring voor recht is op goede gronden toegewezen.
5.15.
Volgens [geïntimeerden] is er, naast op de achtergevel, ook zicht op de tuin en het dakterras. Zij hebben dit standpunt in hoger beroep herhaald en nader uitgewerkt in het incidentele appel dat zich wat betreft zijn voorwaardelijk karakter ook richt tegen de overweging van de rechtbank dat als gevolg van het te realiseren hek, het uitzicht op de tuin beperkt zal zijn, voor het geval het hof de toewijzing van de verklaring voor recht op de overige gronden niet in stand zou laten. Zoals uit de overwegingen van het hof hierboven volgt, treedt deze voorwaarde niet in.
Betreffende de nieuwe eis in incidenteel appel overweegt het hof als volgt. Uit de bouwtekeningen die [geïntimeerden] bij akte van 31 augustus 2022 als producties 9 en 10 hebben overgelegd, leiden zij af dat er een transparant scherm voorzien is met een hoogte van slechts ongeveer één meter, en geen hek tot borsthoogte waarvan tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank sprake was. Dat scherm voldoet niet; omdat het transparant is en slechts één meter hoog, heeft men vanaf de galerij nog altijd vrij uitzicht op de tuin van [geïntimeerden] , aldus [geïntimeerden]
5.16.
[appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerden] uitgaan van onjuiste tekeningen. Volgens [appellant] moet niet worden uitgegaan van dit definitieve ontwerp (D.O.), zoals [geïntimeerden] doen, maar van het technisch ontwerp (T.O.), waarin de meest actuele maatvoering is opgenomen. [appellant] heeft de desbetreffende tekeningen, die dateren van 21 juni 2024, overgelegd bij haar memorie van antwoord in incidenteel appel. Of de afscheiding doorzichtig of ondoorzichtig is, maakt niets uit, aldus [appellant] . [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep, onder verwijzing naar aangepaste tekeningen van 11 februari 2025, gesteld dat er geen zicht zal zijn op de tuin en dat op het dakterras van [geïntimeerden] enkel een persoon van 1,70 meter of langer die tegen de muur staat zichtbaar zal zijn.
5.17.
Het hof gaat niet mee in dit verweer van [appellant] . [appellant] heeft, ook desgevraagd ter zitting in hoger beroep, niet opgehelderd wat de status is van de bij memorie van antwoord in incidenteel appel overgelegde tekeningen. Uit niets blijkt dat deze tekeningen door de gemeente zijn goedgekeurd en dat de verkeersruimte ook met inachtneming van die tekeningen zal worden gerealiseerd. Dat deze dateren van 21 juni 2024 (daags voor het nemen van de memorie van antwoord in incidenteel appel) doet vermoeden dat deze zijn opgesteld met het oog op deze memorie. Deze tekeningen maken in ieder geval geen deel uit van de verleende omgevingsvergunning. Hetzelfde geldt voor de tekeningen van 11 februari 2025 die [appellant] ter zitting in hoger beroep heeft overgelegd en toegelicht. Bovendien is, ondanks de hierin opgenomen aanpassingen ten opzichte van de eerdere tekeningen, het zicht op het dakterras van [geïntimeerden] ook volgens de stellingen van [appellant] niet volledig beperkt.
5.18.
Omdat [appellant] dit niet verder inhoudelijk heeft weersproken, houdt het hof het er op basis van de door [geïntimeerden] overgelegde, bij de omgevingsvergunning behorende, tekeningen voor dat er een transparant scherm voorzien is met een hoogte van slechts ongeveer één meter, en geen hek tot borsthoogte. Daarmee is er vanaf de verkeersruimte, binnen twee meter van de erfgrens, ook uitzicht op de tuin en het dakterras van [geïntimeerden]
5.19.
Gelet hierop is het hof van oordeel dat ook het uitzicht vanaf de verkeersruimte op de tuin en het dakterras van [geïntimeerden] onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW valt, en wel over de gehele lengte van de verkeersruimte, binnen een afstand van twee meter van de erfgrens.
5.20.
Net als de rechtbank ziet het hof geen aanleiding anders te oordelen vanwege de verleende omgevingsvergunning. Nog los van het gegeven dat bij verlening van zo’n vergunning aan het bestuursrecht wordt getoetst, geldt in deze zaak bovendien dat de gemeente weliswaar heeft gekeken naar (burenrechtelijke) privacyaspecten, maar deze niet diepgaand heeft beoordeeld. Dat dit zo is blijkt al uit het advies van de bezwaarschriftencommissie, waarin, bij wijze van opmerking terzijde, staat dat ‘het op voorhand zo lijkt te zijn’ dat artikel 5:50 lid 1 BW niet van toepassing is (zie 3.5 hierboven). De gemeente heeft de situatie ter plaatse bovendien niet opgenomen. Daarbij komt dat [appellant] in de nadere aanwijzingen bij de verleende vergunning nadrukkelijk erop is gewezen dat aan de regels van het burenrecht moet worden voldaan en dat het verstandig is om vooraf met de buren te overleggen over de bouwplannen. In tegenstelling tot wat [appellant] betoogt maakt het feit dat de omgevingsvergunning is verleend, dus niet dat de bescherming van artikel 5:50 lid 1 BW niet meer geldt.
5.21.
Het door [geïntimeerden] in hoger beroep gevorderde verbod tot realisering van de verkeersruimte is dus toewijsbaar. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, omdat ter zitting in hoger beroep is gebleken dat [appellant] toch is gaan bouwen terwijl allerminst vast is komen te staan dat de voorgenomen (nieuwe) plannen de voor recht verklaarde strijdigheid met artikel 5:50 BW opheffen.
De zonnepanelen
5.22.
Met haar vijfde grief stelt [appellant] zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen een juridische grondslag te missen voor verwijdering van de zonnepanelen. [appellant] stelt dat als mocht blijken dat [geïntimeerden] zich niet hebben gehouden aan de afgegeven vergunning, zij hiermee onrechtmatig handelen.
5.23.
[geïntimeerden] hebben de afgegeven vergunning overgelegd. Zij stellen zich bovendien op het standpunt dat het enkel (beweerdelijk) niet afgeven van een vergunning, niet maakt dat zij daarmee onrechtmatig handelen jegens [appellant] . Niet gesteld is dat zij door het aanbrengen van zonnepanelen onrechtmatige hinder toebrengen aan [appellant] . Evenmin is gesteld dat de norm die ten grondslag ligt aan de verplichting om voor het aanleggen van zonnepanelen een omgevingsvergunning aan te vragen, er (mede) toe strekt de belangen van eigenaren of gebruikers van belendende bebouwing te beschermen, aldus [geïntimeerden]
5.24.
[appellant] heeft niet meer gereageerd op dit uitvoerig gemotiveerde, en steekhoudende, betoog van [geïntimeerden] Haar grief faalt.
Slotsom en proceskosten
5.25.
De grieven in principaal appel treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De vordering van [geïntimeerden] in incidenteel appel zal worden toegewezen. Omdat [appellant] zowel in principaal appel als in incidenteel appel in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de kosten van het principale appel en het incidentele appel.
Het hof stelt de proceskosten in principaal appel als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, twee punten)
Totaal € 2.771,00.
Het hof stelt de proceskosten in incidenteel appel als volgt vast:
- salaris advocaat € 1.214,00 (tarief € 607,00, twee punten).
6.Beslissing
Het hof:
in principaal en in incidenteel appel
bekrachtigt het bestreden vonnis;
en
verbiedt [appellant] om de galerij, zoals getekend in de tekeningen die bij akte van 31 augustus 2022 door [geïntimeerden] als productie 9 en 10 zijn overgelegd, te laten uitvoeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 indien [appellant] in strijd handelt met dit verbod en van € 2.000,00 voor iedere dag dat deze galerij in strijd met het gevorderde verbod gehandhaafd blijft, met een maximum van € 250.000,00;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 3.985,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.